Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wie klappt die Teilaufhebung der Jahresabrechnung?
- Redaktionelle Leitsätze
- Warum ist die Abrechnungsspitze teilbar?
- Wann ist keine Antragsbeschränkung nötig?
- Wie wird die Kostenquote bei Teilobsiegen berechnet?
- Experten-Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Muss ich die Nachzahlung leisten, während meine Anfechtungsklage gegen die Jahresabrechnung läuft?
- Welche Kosten trage ich, wenn ich die gesamte Abrechnung statt einzelner Fehler anfechte?
- Wie formuliere ich meinen Klageantrag, um nicht auf hohen Prozesskosten sitzen zu bleiben?
- Habe ich nach dem Urteil Anspruch auf eine sofortige Korrektur meiner persönlichen Einzelabrechnung?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 15 S 126/25
Das Wichtigste im Überblick
Das Gericht kürzt die fehlerhafte Jahresabrechnung nur an der streitigen Kostenposition.
- Das Landgericht erklärt nur „Instandsetzung Haus 74“ für ungültig.
- Es folgt dem Bundesgerichtshof: Abgrenzbare Fehler lassen Teilaufhebung zu.
- Die übrige Klage scheitert. Die Kläger tragen die Kosten hälftig.
- Die Verwalterentlastung fällt ebenfalls teilweise weg.
- Gericht: LG Köln
- Datum: 07.05.2026
- Aktenzeichen: 15 S 126/25
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Kostenrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Verwalter, Beiräte
Wie klappt die Teilaufhebung der Jahresabrechnung?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 11.04.2025 – V ZR 96/24) ist bei der Anfechtung eines Beschlusses über die Jahresabrechnung eine Teilaufhebung möglich, wenn es sich um eine abgrenzbare Kostenposition handelt. Diese Frage stand im Zentrum eines Berufungsverfahrens vor dem Landgericht Köln, das am 07.05.2026 unter dem Aktenzeichen 15 S 126/25 entschied.
Das Amtsgericht Aachen hatte den Beschluss über die Jahresabrechnung 2024 sowie die darauf basierende Verwalterentlastung zunächst vollständig für ungültig erklärt, weil eine Rechnung über Malerarbeiten fehlerhaft verteilt worden war. Mit einer solchen Entlastung sprechen die Eigentümer der Verwaltung ihr Vertrauen aus und verzichten darauf, für bereits bekannte Vorgänge nachträglich Schadensersatz zu fordern. Die Beklagte wandte sich mit der Berufung gegen diese vollumfängliche Aufhebung des Jahresabrechnungsbeschlusses und berief sich auf die genannte BGH-Rechtsprechung. Sie begehrte eine teilweise Aufhebung, beschränkt auf die Kostenposition „Instandsetzung Haus 74“ in Höhe von 496,19 Euro in der Einzelumlage.
Das Landgericht Köln bejahte die Voraussetzungen der Teilaufhebung. Es hob den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 3 nur hinsichtlich der abgrenzbaren Kostenposition „Instandsetzung Haus 74“ auf und erklärte bezüglich Tagesordnungspunkt 4 lediglich die Verwalterentlastung für ungültig. Im Übrigen wies das Gericht die Klage ab.
Redaktionelle Leitsätze
- Bei der Anfechtung eines Beschlusses über die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die isolierte Teilaufhebung einer fehlerhaften, abgrenzbaren Kostenposition zulässig, auch wenn sich dadurch zwangsläufig die Abrechnungsspitzen aller anderen Einheiten verändern.
- Richtet sich eine Anfechtungsklage gegen den gesamten Abrechnungsbeschluss, obwohl nur eine einzelne Kostenposition fehlerhaft ist, führt dies zwar sachlich zur Teilaufhebung, prozessrechtlich jedoch zur Klageabweisung im Übrigen und damit zu einer anteiligen Kostentragungspflicht.
- Die Kostenquote errechnet sich bei einem solchen prozessualen Teilunterliegen nach dem üblichen Streitwert des Verfahrens und nicht nach der bloßen mathematischen Differenz der angefochtenen Ausgabenposition.
Warum ist die Abrechnungsspitze teilbar?
Alle nicht durch Einnahmen gedeckten Ausgaben eines Wirtschaftsjahrs sind nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel abzurechnen. Eine veränderte Verteilung führt zwangsläufig zu Mehr- oder Minderzahlungen bei den einzelnen Einheiten. Die Aufhebung der Abrechnungsspitze einer einzigen Einheit wirkt sich deshalb notwendigerweise auf die Abrechnungsspitzen aller anderen Einheiten aus. Als Abrechnungsspitze bezeichnen Juristen dabei die Differenz zwischen den tatsächlich auf den Eigentümer umgelegten Kosten und den von ihm im Vorfeld geleisteten Hausgeldvorschüssen. Es geht also schlicht um die finale Nachzahlung oder das verbleibende Guthaben, die sich aus der Jahresabrechnung ergeben.
Die Kläger argumentierten gegen die Teilaufhebung mit genau diesem Zusammenhang: Der Beschluss über die Anpassung der Vorschüsse und Nachzahlungen dürfe nicht isoliert zerrissen werden, denn eine Veränderung nur einer Position verändere zwangsläufig auch andere Positionen der Abrechnung.
Warum das Gericht der Teilaufhebung trotzdem zustimmte
Das Landgericht bestätigte zwar sachlich, dass die Teilaufhebung einer Abrechnungsspitze die übrigen Abrechnungsspitzen mitändert, weil die Verteilung der Ausgaben insgesamt nach dem Kostenverteilungsschlüssel erfolgen muss. Es entschied jedoch, dass dies der teilweisen Aufhebung einer abgrenzbaren Kostenposition nach der BGH-Rechtsprechung dennoch nicht entgegensteht. Die Kläger konnten trotz der ausführlichen Begründung des Bundesgerichtshofs nicht aufzeigen, warum eine auf eine einzelne Kostenposition beschränkte Aufhebung hier unmöglich sein sollte.
Zutreffend ist insoweit nur, dass die Aufhebung der Abrechnungsspitze, die auf eine Einheit entfällt, notwendig die Aufhebung der Abrechnungsspitzen der anderen Einheiten zur Folge hat, für die sich bei einer geänderten Verteilung notwendig Mehr- oder Minderzahlungen deshalb ergeben, weil alle nicht durch Einnahmen gedeckten Ausgaben eines Wirtschaftsjahrs nach dem im Einzelfall geltenden Kostenverteilungsschlüssel abgerechnet werden müssen. – so das Landgericht Köln
Wann ist keine Antragsbeschränkung nötig?
Bei einer Anfechtungsklage gegen Beschlüsse gemäß § 28 Abs. 2 S. 1 WEG besteht für den Anfechtungskläger grundsätzlich keine Pflicht zur Antragsbeschränkung. Das bedeutet im gerichtlichen Verfahren: Wer als Wohnungseigentümer gegen eine Abrechnung klagt, ist gesetzlich nicht dazu gezwungen, seinen Klageantrag von vornherein auf den fehlerhaften Teil zu reduzieren. Er darf formell auch die Aufhebung der gesamten Jahresabrechnung fordern. Diese Klarstellung nahm das Landgericht Köln zum Ausgangspunkt seiner weiteren Prüfung.
Die klagende Seite hatte vorgebracht, aus der BGH-Rechtsprechung ergebe sich keine Notwendigkeit, den Antrag bei der Anfechtungsklage zu beschränken. Das Gericht stellte klar, dass eine solche Antragsbeschränkung tatsächlich nicht erforderlich ist. Richtet sich die Klage jedoch gegen den Beschluss insgesamt, obwohl eine Teilaufhebung ausreicht, führt dies zwangsläufig zur teilweisen Abweisung der Klage im Übrigen und damit zu einer Kostentragungspflicht wegen Teilunterliegens. Das Urteil der Vorinstanz war auch nicht aus anderen Gründen im Hinblick auf eine vollständige Aufhebung richtig, da die Kläger mit ihrer Klagebegründung keine weiteren Anfechtungsgründe geltend gemacht hatten.
Kommt es indes bei einer Anfechtung des Beschlusses insgesamt – wie hier – zu einer Teilaufhebung des Beschlusses nur hinsichtlich einzelner Positionen bedeutet, ist die Klage im Übrigen abzuweisen; weil ein Teilunterliegen vorliegt, sind die Kosten entsprechend zu quotieren. – LG Köln
Achtung Falle:
Obwohl bei einer Anfechtungsklage keine Pflicht besteht, den Antrag auf einzelne Kostenpositionen zu beschränken, hat genau diese Entscheidung erhebliche Kostenfolgen. Richtet sich die Klage gegen den gesamten Abrechnungsbeschluss, obwohl nur eine abgrenzbare Position fehlerhaft ist, wird die Klage im Übrigen abgewiesen. Der Kläger trägt dann die Prozesskosten beider Instanzen anteilig. Wer seine Anfechtung von vornherein auf die konkret beanstandete Kostenposition zuschneidet, vermeidet dieses Risiko des Teilunterliegens.
Wie wird die Kostenquote bei Teilobsiegen berechnet?
Die Kostenentscheidung eines Gerichtsverfahrens richtet sich nach den §§ 92 Abs. 2, 97 Abs. 1, 100 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Für die Bestimmung der Kostenquote aufgrund von Obsiegen und Unterliegen ist nach allgemeinen Grundsätzen der jeweilige Streitwert maßgeblich, nicht eine rechnerische Differenz einzelner Ausgabenpositionen wie den Abrechnungsspitzen. Der Streitwert beziffert den monetären Wert des Rechtsstreits, anhand dessen die Anwalts- und Gerichtsgebühren überhaupt erst berechnet werden. Die Kostenquote drückt anschließend aus, wer welchen prozentualen Anteil dieser Prozesskosten tragen muss – gestaffelt danach, in welchem Umfang die Parteien den Prozess gewonnen (obsiegt) oder verloren (unterlegen) haben.
Vor dem Landgericht Köln prallten dazu unterschiedliche Berechnungsansätze aufeinander. Weil die Kläger mit der Klage den Beschluss insgesamt angingen, das Gericht aber nur teilweise hinsichtlich einzelner Positionen aufhob, wurde die Klage im Übrigen abgewiesen – was eine entsprechende Quotierung der Kosten rechtfertigte. Die Beklagte hatte versucht, die Kostenquote mathematisch anhand des Verhältnisses von 469,19 Euro zu einer Gesamtabrechnungsspitze von 1.669,82 Euro zu berechnen, und daraus eine konkrete Verteilung abgeleitet.
Das Gericht verwarf diesen Berechnungsansatz und stellte für die Kostenquote strikt auf den allgemeinen Streitwert ab, da es keinen Grund sah, von diesen Prinzipien abzuweichen. Im Ergebnis mussten die Kläger die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen je zur Hälfte tragen. Eine Revision ließ das Landgericht Köln nicht zu.
Dabei ergibt sich die Kostenquote für das Verfahren erster Instanz entgegen der Auffassung der Beklagten nicht aus dem Verhältnis der von der Kläger mit bzw. ohne die erfolgreich angefochtenen Kosten position zu zahlenden Abrechnungsspitzen. Nach allgemeinen Grundsätzen ist vielmehr für das Verhältnis von Obsiegen und Unterliegen der Streitwert maßgeblich. – so das Gericht
Was Eigentümer jetzt beachten sollten
Das Landgericht Köln hat als Berufungsinstanz entschieden – das Urteil bindet zunächst nur die Verfahrensparteien, folgt aber der höchstrichterlichen BGH-Rechtsprechung (V ZR 96/24) zur Teilaufhebung abgrenzbarer Kostenpositionen. Die Grundsätze sind damit auf vergleichbare Fälle übertragbar: Überall dort, wo sich eine fehlerhafte Kostenposition in der Jahresabrechnung klar von den übrigen Positionen abgrenzen lässt, ist eine teilweise Aufhebung des Beschlusses möglich und rechtlich geboten. Eine Revision wurde nicht zugelassen, das Urteil ist rechtskräftig.
Wer als Wohnungseigentümer eine Jahresabrechnung anfechten will, sollte den Klageantrag gezielt auf die konkrete fehlerhafte Kostenposition zuschneiden. Das Gericht hebt ohnehin nur den fehlerhaften Teil auf – wer den gesamten Beschluss angreift, unterliegt im Übrigen und trägt die Prozesskosten beider Instanzen anteilig. Vor der Klage heißt das: Identifizieren Sie die exakte Kostenposition, deren Verteilung oder Berechnung fehlerhaft ist, und benennen Sie diese im Antrag ausdrücklich. Das vermeidet das Kostenrisiko des Teilunterliegens.
Anfechtung der Jahresabrechnung – Kostenrisiko vermeiden?
Wenn Sie eine fehlerhafte Jahresabrechnung anfechten möchten, droht ein hohes Kostenrisiko. Wer den gesamten Abrechnungsbeschluss angreift, trägt die Prozesskosten anteilig selbst. Unsere Rechtsanwälte identifizieren die exakt fehlerhafte Kostenposition und schneiden Ihren Klageantrag von Anfang an präzise darauf zu. So halten wir Ihr Prozesskostenrisiko so gering wie möglich.
Experten-Kommentar
Die prozessuale Freiheit, bei Klageerhebung zunächst den kompletten Abrechnungsbeschluss anzugreifen, erweist sich in diesen Konstellationen als gefährliches vergiftetes Geschenk. Wer pauschal alles angreift, treibt den gerichtlichen Streitwert massiv in die Höhe, da sich dieser im WEG-Recht am Gesamtausgabenvolumen der Anlage orientieren kann. Verliert man dann prozessual den Löwenanteil der Klage, berechnet sich die anteilige Kostenstrafe aus genau diesem gewaltigen Betrag und frisst den finanziellen Sieg sofort auf.
Das halte ich für eine dogmatisch konsequent zu Ende gedachte, aber für den juristischen Laien unbarmherzige Linie. Wer als Eigentümer sein Recht sucht, muss seine Klageanträge zwingend mit strenger Präzision formulieren. Statt mit dem juristischen Schrotgewehr zu schießen, erfordert das WEG-Verfahrensrecht punktgenaue Nadelstiche auf exakt überprüfte Fehlerquellen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich die Nachzahlung leisten, während meine Anfechtungsklage gegen die Jahresabrechnung läuft?
Ja, den nicht angefochtenen Teil der Nachzahlung müssen Sie grundsätzlich leisten. Eine Teilanfechtung oder Teilaufhebung lässt die übrigen, nicht beanstandeten Positionen der Jahresabrechnung und die darauf beruhende Zahlungspflicht unberührt.
Die Jahresabrechnung wird rechtlich nicht als unteilbares Ganzes behandelt, wenn sich ein Fehler einer abgrenzbaren Kostenposition zuordnen lässt. Dann hebt das Gericht nur diesen fehlerhaften Teil auf, während der Rest des Beschlusses wirksam bleibt und sofort fällig ist. Deshalb dürfen Sie nur den Betrag zurückhalten, der auf die konkret angegriffene Position entfällt, sofern Ihre Klage diesen Fehler schlüssig und abgrenzbar angreift. Den übrigen Nachzahlungsbetrag sollten Sie nicht eigenmächtig einbehalten, weil sonst Verzug eintreten und der unstreitige Teil notfalls vollstreckt werden kann.
Anders liegt es nur, wenn die gesamte Abrechnung ausnahmsweise wegen eines durchgreifenden Fehlers insgesamt unwirksam wäre; das ist bei einer bloßen Einzelposition aber gerade nicht der Regelfall. Praktisch sollten Sie deshalb den strittigen Anteil rechnerisch abgrenzen und den unstreitigen Betrag fristgerecht zahlen, um Mahnungen und Vollstreckungsmaßnahmen zu vermeiden.
Welche Kosten trage ich, wenn ich die gesamte Abrechnung statt einzelner Fehler anfechte?
Wer die gesamte Abrechnung statt nur der fehlerhaften Einzelposition anfechtet, muss die Prozesskosten beider Instanzen anteilig tragen; im entschiedenen Fall waren es jeweils fünfzig Prozent. Der Grund ist das prozessuale Teilunterliegen nach §§ 92 Abs. 2, 97 Abs. 1 ZPO.
Das Gericht hebt bei einer zu weit gefassten Klage zwar den fehlerhaften Teil auf, weist den Antrag aber im Übrigen ab, wenn nur eine abgrenzbare Position falsch war. Für die Kostenquote zählt dann nicht, wie klein der Fehler im Verhältnis zur Gesamtabrechnung war, sondern wie weit Sie mit Ihrem Antrag im Prozess obsiegen. Deshalb kann selbst ein inhaltlich berechtigter Angriff teuer werden, wenn er unnötig breit formuliert ist. Wer dagegen von Anfang an nur die konkrete fehlerhafte Position angreift, gewinnt regelmäßig vollständig und muss die gegnerischen Prozesskosten nicht mittragen.
Eine pauschale Vollanfechtung ist nur dann sinnvoll, wenn mehrere Positionen tatsächlich angegriffen werden sollen oder die Fehlerfolgen nicht sauber trennbar sind. Bei einer klar abgrenzbaren Einzelposition ist ein zugeschnittener Antrag meist kostensicherer und rechtlich präziser.
Wie formuliere ich meinen Klageantrag, um nicht auf hohen Prozesskosten sitzen zu bleiben?
Formulieren Sie Ihren Klageantrag nur gegen die konkret fehlerhafte Kostenposition nach Bezeichnung und Betrag. So erreichen Sie bei Erfolg ein vollständiges Obsiegen und vermeiden, dass Sie wegen eines zu weit gefassten Antrags anteilig die Prozesskosten tragen müssen.
Bei Beschlüssen über die Jahresabrechnung ist keine gesetzliche Pflicht zur Antragsbeschränkung vorgesehen, der Antrag darf also theoretisch auch den gesamten Beschluss erfassen. Prozessual wird es aber teuer, wenn das Gericht nur eine einzelne, abgrenzbare Position beanstanden kann und den Rest der Abrechnung bestehen lässt. Dann liegt ein Teilunterliegen vor, das nach §§ 92, 100 ZPO regelmäßig zu einer Kostenteilung führt. Formulieren Sie deshalb nicht pauschal „Aufhebung des gesamten Beschlusses“, sondern richten Sie den Antrag auf den fehlerhaften Teil, etwa auf die Aufhebung „zu TOP X, soweit die Kostenposition Y in Höhe von Z Euro auf Einheit A umgelegt wurde“.
Voraussetzung ist, dass sich die fehlerhafte Position klar abgrenzen lässt, etwa eine einzelne Handwerkerrechnung, ein bestimmter Instandsetzungsposten oder eine isoliert falsche Umlage. Drucken Sie den Beschluss aus und markieren Sie TOP, Bezeichnung und Betrag, bevor Sie die Klage einreichen. Lässt sich der Fehler nicht trennscharf zuordnen, muss der Antrag sorgfältiger gefasst werden, weil sonst die Abgrenzung im Prozess scheitern kann.
Habe ich nach dem Urteil Anspruch auf eine sofortige Korrektur meiner persönlichen Einzelabrechnung?
Ja, Sie haben einen Anspruch auf Korrektur, aber nicht auf eine isolierte Neuberechnung nur Ihrer eigenen Einzelabrechnung. Nach der rechtskräftigen Teilaufhebung muss der Verwalter die fehlerhafte Kostenposition für die gesamte Gemeinschaft neu verteilen und die Abrechnungsspitzen aller Einheiten anpassen.
Der Grund ist der Kostenverteilungsschlüssel nach § 28 Abs. 2 WEG: Wird eine Position in der Jahresabrechnung korrigiert, verändert sich die rechnerische Belastung oder das Guthaben mehrerer Einheiten zugleich. Deshalb kann der Verwalter nicht nur Ihre Abrechnung „herausschneiden“, sondern muss die Gemeinschaftsabrechnung insgesamt berichtigen und daraus die neuen individuellen Abrechnungsspitzen ableiten. Erst auf dieser Grundlage lässt sich feststellen, ob Ihnen ein Guthaben zusteht oder eine Nachzahlung entfällt.
Wichtig ist außerdem, dass der Anspruch erst praktisch durchsetzbar ist, wenn das Urteil rechtskräftig ist, also keine weiteren Rechtsmittel mehr offenstehen. Dann können Sie den Verwalter schriftlich unter Hinweis auf das Urteil zur Neuberechnung und Mitteilung der korrigierten Abrechnungsspitzen auffordern.
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Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG Köln – Az.: 15 S 126/25 – Urteil vom 07.05.2026
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