WEG – Kostenverteilungsschlüsseländerung – Anforderungen

Kostenverteilung in WEG: Schornsteinreinigung individuell unzulässig

Das Gericht hat entschieden, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Schornsteinreinigung ungültig ist, weil er nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Kosten der Schornsteinreinigung dürfen nicht individuell jeder Wohnung zugewiesen werden. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen, was bedeutet, dass die restlichen Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels gültig bleiben. Die Kosten des Rechtsstreits werden überwiegend dem Kläger auferlegt.

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Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels in Wohnungseigentümergemeinschaften

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können die Eigentümer beschließen, den Kostenverteilungsschlüssel zu ändern. Gemäß § 16 Abs. 3 WEG ist eine Mehrheitsentscheidung ausreichend, um eine Anpassung vorzunehmen. Diese kann sowohl einzelne Kostenarten als auch den gesamten Verteilerschlüssel betreffen. Für eine sachgerechte Beschlussfassung ist ein genaues Verständnis der gesetzlichen Vorgaben erforderlich.

Im Zentrum der rechtlichen Auseinandersetzung stand ein Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19. Dezember 2022, bei dem es um die Neuverteilung der Kosten für die Schornsteinreinigung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ging. Dieser Beschluss wurde vom Amtsgericht Hamburg-St. Georg in Teilen für ungültig erklärt, ein Vorgang, der die rechtlichen Rahmenbedingungen für Eigentümergemeinschaften und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beleuchtet.

Streit um die gerechte Kostenverteilung

Die Eigentümergemeinschaft hatte entschieden, die Kosten für die Schornsteinreinigung nicht mehr wie bisher gemeinschaftlich, sondern individuell nach dem tatsächlichen Anfall pro Wohnung zu verteilen. Diese Entscheidung beruhte auf der Annahme, dass die bisherige Praxis, Kosten hauptsächlich nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, in bestimmten Fällen zu einer ungleichen Belastung der Eigentümer führen könne. Besonders im Fokus stand dabei die Wohnung Nr. 9, die aufgrund ihrer Größe und der zugeordneten Sondernutzungsrechte als unverhältnismäßig gering belastet galt.

Das rechtliche Problem der Kostenzuweisung

Das rechtliche Dilemma ergab sich aus der Frage, ob eine solche individuelle Kostenzuweisung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Klage gegen diesen Beschluss zielte darauf ab, die Ungültigkeit der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für bestimmte Kostenpositionen zu erwirken, insbesondere die der Schornsteinreinigung. Der Kläger argumentierte, dass keine ermessensfehlerfreie Einzelabwägung stattgefunden habe und die Änderung ohne sachlichen Grund erfolgte, was einen Verstoß gegen § 16 Abs. 2 S. 2 WEG darstellen würde.

Gerichtliche Bewertung der Kostenverteilung

Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg stellte fest, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung in Bezug auf die Zuweisung der Schornsteinreinigungskosten an einzelne Wohnungen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und somit ungültig ist. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Kostenverteilung auf einer willkürlichen Basis beruhte und keine sachliche Rechtfertigung für die Abweichung vom bisherigen Verteilungsschlüssel vorlag. Im Gegensatz dazu wurde die Klage hinsichtlich anderer Kostenpositionen abgewiesen, da das Gericht keine Verstöße gegen die ordnungsgemäße Verwaltung feststellen konnte.

Die Rolle der gesetzlichen Bestimmungen

Die Entscheidung des Gerichts unterstreicht die Wichtigkeit gesetzlicher Bestimmungen für die Verwaltung von Wohnungseigentum. Insbesondere § 16 Abs. 2 S. 2 WEG bietet den Rahmen, innerhalb dessen Änderungen am Kostenverteilungsschlüssel vorgenommen werden können. Das Gericht machte deutlich, dass jede Änderung innerhalb dieses Rahmens stattfinden muss und willkürliche Entscheidungen, die nicht durch sachliche Gründe gerechtfertigt sind, nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 21. Juli 2023 verdeutlicht die Bedeutung einer sorgfältigen und gesetzeskonformen Entscheidungsfindung innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften. Es zeigt auf, dass die Autonomie der Gemeinschaft bei der Gestaltung der Kostenverteilung ihre Grenzen in den gesetzlichen Vorgaben und dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung findet.

Das vorliegende Urteil

AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 4/23 WEG – Urteil vom 21.07.2023

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19.12.2022 zu TOP 5 wird insoweit für ungültig erklärt, als zu Ziffer 4 beschlossen worden ist: „Die Kosten der Schornsteinreinigung werden jeder Wohnung in der laut Rechnung anfallenden Höhe zugeordnet (Schornsteinfegergebühr und dgl.).“ Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 9/10 und die Beklagte zu 1/10.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 2.399,04 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die Parteien streiten über die Gültigkeit eines Beschlusses zur Änderung der Kostenverteilung.

In der Sache 980a C 38/21 WEG hat das Gericht mit Urteil vom 13.05.2022 (veröffentlicht in ZMR 2022, 662) folgende tatsächlichen Feststellungen getroffen, auf die Bezug genommen wird:

„Der Kläger ist mit einem Anteil von 88/1.000stel Mitglied der Beklagten und Eigentümer der im Dachgeschoss belegenen Wohnung Nr. 9 mit einer Fläche von etwa 47 m², mit der ein Sondernutzungsrecht an einem dort belegenen Nebenraum sowie an einem darüber liegenden Wohnraum verknüpft ist (Fläche gesamt ca. 101 m²). Das Gebäude – mit einer im Jahr 1993 ermittelten gesamten Wohn- und Nutzfläche von etwa 638 m² – wurde in den 1950er Jahren errichtet, es gilt die notarielle Teilungserklärung (TE) v. 09.03.1979 (…), in der es in § 8 Abs. 2 heißt:

„Hinsichtlich der Lasten und Kosten wird in Ergänzung zu § 16 WEG folgendes bestimmt: Die Sondereigentümer müssen alle Betriebskosten gemeinsam tragen; dabei werden die Kosten der Beheizung im Verhältnis der qm-Wohnfläche der Wohnungen umgelegt mit der Maßgabe, daß die im Dachgeschoß belegenen Räume, soweit sie von der Gemeinschaft beheizt werden, heizkostenmäßig als Wohnfläche dem Sondereigentum Nr. 9 zugerechnet werden.“ In der Gemeinschaft wird seit längerem der Versuch unternommen, die Gesamtfläche der Einheit Nr. 9 einschließlich der Sondernutzungsrechtsflächen (ca. 148 m²) bei der Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten zu berücksichtigen. Mit Beschluss vom 30.09.1982 (s. Anlage B2) wurde festgelegt, ab dem 01.01.1982 „sämtliche Kosten der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Verhältnis der Wohnflächen zu verteilen“ (unter Einrechnung von 147,59 m² für die Einheit Nr. 9), und die Regelung „verschiedene Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu berechnen“ wurde aufgehoben. In der Eigentümerversammlung vom 08.05.2015 wurde zu TOP 4 erneut Beschluss gefasst über die „Änderung der Kostenverteilung in der Gemeinschaft“ (mit Wirkungsbeginn zum 01.01.2015). Mit rechtskräftigem Urteil vom 04.12.2015 – Az. 980b C 28/15 WEG – stellte das erkennende Gericht fest, dass die dort gefassten Beschlüsse nichtig sind (…). Im Anschluss wurden den Jahresabrechnungen ab 2015 wieder eine Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen bzw. nach Wohnflächen (für die Heizkostenverteilung) zugrunde gelegt.“

Den Beschluss der Versammlung vom 18.10.2021 zu TOP 6 Beschluss, mit dem erneut die Kostenverteilung abgeändert wurde, hat das Gericht mit o.g. Urteil vom 13.05.2022 rechtskräftig für ungültig erklärt.

Mit Schreiben vom 28.11.2022 (Anlage K2) lud die Verwalterin der Beklagten zur Eigentümerversammlung am 19.12.2022. Dort wurde zu TOP 5 („Erneute Beschlussfassung über Änderung des Kostenverteilungsschlüssels“) einstimmig folgender Beschluss gefasst (Protokoll, Anl. K4):

„In der Gemeinschaft wird es mehrheitlich als ungerecht empfunden, dass bedingt durch die bisherige Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten im Wesentlichen nach Miteigentumsanteilen die Wohnung Nr. 9 nur einen unverhältnismäßig geringen Anteil an den Gesamtkosten trägt, obwohl sie aufgrund der ihr zugeordneten Sondernutzungsrechte im Dach und Dachboden eine erhebliche Größe hat, ja mit Abstand die größte Wohnung der Gemeinschaft ist. Um die ungerechte Kostenverteilung abzumildern, beschließt die Gemeinschaft unter Abänderung der in § 8 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 09.03.1979 enthaltenen Kostenverteilung die Verteilung bestimmter Kostenpositionen mit Geltung ab dem Wirtschaftsjahr 2023 wie folgt neu zu regeln:

1. Folgende Kosten werden nach der Wohnfläche verteilt, wobei für die Wohnung Nr. 9 die Sondernutzungsflächen Dach- und im Dachboden der Sondereigentumsfläche hinzugerechnet werden:

(1) Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen (z.B. Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Gewässerschadenversicherung, Beiratshaftpflichtversicherung)

(2) Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung (z.B. Treppenhausreinigung)

(3) Kosten der Straßenreinigung (Kosten von öffentlichen und nicht öffentlichen Maßnahmen zur Straßen- und Wegereinigung, Kosten des Winterdienstes und dgl.)

(4) Kosten durch Miete von Rauchwarnmeldern Maßgeblich für die anzusetzenden Flächen sind die Quadratmeterangaben aus der Hausgeldabrechnung 2014.

2. Die Kosten der Müllbeseitigung (Müllabfuhr, Müllgrundgebühr und dgl.) und das Verwalterentgelt werden nach der Anzahl der Sondereigentumseinheiten verteilt, auf jede Einheit entfällt derselbe anteilige Betrag (1/9).

3. Die Kosten der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgung werden weiterhin nach der jeweils gültigen Heizkostenverordnung unter Beachtung der Regelung in § 8 Ziffer 2 der Teilungserklärung umgelegt; die Kosten der Kaltwasserversorgung der Wohnungen – entsprechend die Kosten der Abwasserentsorgung – weiterhin nach dem ermittelten, jeweiligen Verbrauch.

4. Die Kosten der Schornsteinreinigung werden jeder Wohnung in der laut Rechnung angefallenen Höhe zugeordnet (Schornsteinfegergebühr und dgl.).

5. Für alle sonstigen gemeinschaftlichen Kosten, auch künftig neu entstehende im Sinne nach § 16 Abs. 2 WEG verbleibt es bei der in der Teilungserklärung vorgesehenen Kostenverteilung.

6. Gesetzlich zwingende Regelungen zur Kostenverteilung bleiben unberührt.“

Der Kläger macht mit seiner am 19.01.2023 bei Gericht eingegangenen, sogleich begründeten und der Beklagten am 14.02.2023 zugestellten Anfechtungsklage geltend, dass der Beschluss zu TOP 5 teilweise – betreffend Nr. 1 und Nr. 4 – den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche. Den Eigentümern sei im Rahmen von Nr. 1 keine ermessensfehlerfreie Einzelabwägung bei der Abänderung der Kostenverteilung gelungen. Sie hätten übersehen, dass diese auf einem sachlichen Grund beruhen müsse und nicht willkürlich erfolgen dürfe. Für die Kostenpositionen „Sach- und Haftpflichtversicherung“, „Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung“, „Kosten der Straßenreinigung“ sowie „Miete von Rauchwarnmeldern“ liege der Umstellung der Kostenverteilung von Miteigentumsanteilen auf einen wohnflächenbezogenen Maßstab kein sachlicher Grund zugrunde. Die Abänderung beruhe vielmehr nur auf „mehrheitlich empfundener Ungerechtigkeit“. Dies entspreche nicht den Vorgaben des Gesetzes (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG) bzw. dem Willen des Gesetzgebers und der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Bei den o.g. Kostenpositionen komme es auf die Wohnungsgröße und den damit verbundenen bzw. möglichen Gebrauch nicht an; dies werde hier bei den Rauchwarnmeldern besonders deutlich.

Der Beschluss zu Nr. 4 sei ferner unverständlich, weil in der Liegenschaft – was unstreitig ist – eine Zentralheizungsanlage betrieben werde, deren Überprüfung (Schornsteinzug) Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sei und nicht einzelnen Wohnungen zugeordnet werden könne. Der Schornsteinfeger stelle der Beklagten eine Rechnung, nicht einzelnen Eigentümern.

Der Kläger beantragt, den in der Eigentümerversammlung vom 19.12.2022 zu TOP 5 gefassten Beschluss:

„Um die ungerechte Kostenverteilung abzumildern beschließt die Gemeinschaft unter Abänderung der in § 8 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 09.03.1979 enthaltenen Kostenverteilung die Verteilung bestimmter Kostenpositionen mit Geltung ab dem Wirtschaftsjahr 2023 wie folgt neu zu regeln:

1. Folgende Kosten werden nach der Wohnfläche verteilt, wobei für die Wohnung Nr. 9 die Sondernutzungsflächen Dach- und im Dachboden der Sondereigentumsfläche hinzugerechnet werden:

(1) Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen (z.B. Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Gewässerschadenversicherung, Beiratshaftpflichtversicherung)

(2) Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung (z.B. Treppenhausreinigung)

(3) Kosten der Straßenreinigung (Kosten von öffentlichen und nicht öffentlichen Maßnahmen zur Straßen- und Wegereinigung, Kosten des Winterdienstes und dgl.)

(4) Kosten durch Miete von Rauchwarnmeldern

Maßgeblich für die anzusetzenden Flächen sind die Quadratmeterangaben aus der Hausgeldabrechnung 2014.

(…)

4. Die Kosten der Schornsteinreinigung werden jeder Wohnung in der laut Rechnung angefallenen Höhe zugeordnet (Schornsteinfegergebühr und dgl.)“

für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie verteidigt den angefochtenen Beschluss und macht ergänzend geltend, dass die tatsächlich vom Kläger zu Wohnzwecken genutzte Fläche einen Anteil von 23,24% an der Gesamtfläche habe, während seine Miteigentumsanteile nur 8,8% ausmachten. Diesen ungerechtfertigten Vorteil bei der Abrechnung der gemeinschaftlichen Kosten hätten die übrigen Eigentümer schon seit langer Zeit beseitigen wollen. Und mit dem Beschluss vom 19.12.2022 zu TOP 5 sei ihnen dies nun auch gelungen. Die beschlossene Abänderung der Kostenverteilung entspreche den Voraussetzungen des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG. Die Entscheidung unterliege lediglich einer „Willkürkontrolle“. Es sei insbesondere nicht willkürlich, dass alle Eigentümer – mit Ausnahme des Klägers – im Gegensatz zur früheren Kostenverteilung nunmehr gerechter behandelt werden würden; es handele sich aber nicht um Willkür, wenn die Kostenverteilung – wie bei § 556a Abs. 1 S. 1 BGB – auf der Basis der Wohnflächen stattfinden solle. Betreffend Ziffer 4 des Beschlusses sei es so, dass dieser die Gasthermen in den einzelnen Wohnungen betreffe, die – was unstreitig ist – dort jeweils der Warmwasserbereitung dienten. Sowohl an der linken als auch an der rechten Gebäudeseite gebe es, ebenfalls unstreitig, einen Schornstein, der an diese Gasthermen angeschlossen sei. Der Schornsteinfeger müsse diese Thermen und Schornstein jährlich prüfen, wofür er ihr, der GdWE eine Rechnung stelle, in der für jede Wohnung ein gesonderter Betrag ausgewiesen sei.

Letzterem hält der Kläger entgegen, dass sich dafür nichts aus dem Beschlusstext ergebe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.

1. Soweit sich die Anfechtungsklage des Klägers gegen den einstimmig gefassten Beschluss vom 19.12.2022 zu TOP 5 Nr. 1 richtet, hat sie in der Sache keinen Erfolg bzw. ist unbegründet. Der Beschluss widerspricht insoweit nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Wohnungseigentümer haben damit von der ihnen durch § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eingeräumten Befugnis, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von § 16 Abs. 2 S. 1 WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen zu können, ermessensfehlerfrei Gebrauch gemacht. Hinsichtlich des „Ob“ und des „Wie“ einer neuen, auf § 16 Abs. 2 S. WEG gestützten Kostenverteilung besteht für die Wohnungseigentümer aufgrund ihrer Selbstverwaltungsautonomie ein – weiter – Gestaltungsspielraum (vgl. Falkner, in: BeckOGKWEG, 1.5.2023, § 16, Rn. 204; Hügel, in: BeckOK-WEG, 66. Ed. 1.5.2023, § 16, Rn. 19).

Dies geht im Wesentlichen zurück auf die Motive des Gesetzgebers bei der Einführung dieser Regelung mit dem sog. Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz zum 01.12.2020: „Aufgrund der Vielgestaltigkeit möglicher Beschlüsse über die Kostenverteilung verzichtet der Entwurf bewusst auf besondere inhaltliche Vorgaben. Insbesondere wird die Regelung des geltenden § 16 Absatz 4 Satz 1 [a.F.] nicht übernommen, dass der Verteilungsmaßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung tragen muss. Denn diese Vorschrift schränkt das Entscheidungsermessen der Wohnungseigentümer unnötig ein (…). Ob ein Beschluss im Einzelfall anfechtbar ist, hängt nach dem Entwurf allein davon ab, ob er die allgemeinen Vorgaben der Ordnungsmäßigkeit wahrt, insbesondere ob er billigem Ermessen entspricht (…). Im Rahmen des billigen Ermessens werden jedoch in der Regel der Gebrauch und die Möglichkeit des Gebrauchs zu berücksichtigen sein.“ (vgl. BT-Drs. 19/18791, S. 56). Angesichts der nunmehr mit § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eingeräumten Beschlusskompetenz darf also grundsätzlich kein Wohnungseigentümer (mehr) darauf vertrauen, dass der gesetzliche (oder vereinbarte) Verteilungsschlüssel Bestand hat; in diesem Fall ist die Minderheit durch das Benachteiligungsverbot hinreichend vor einer unangemessenen Kostenverteilung geschützt, weshalb an das Erfordernis des sachlichen Grundes regelmäßig keine hohen Anforderungen zu stellen sind und die Änderung des Verteilungsmaßstabs sachlich begründet ist, wenn dadurch der unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeit einzelner Wohnungseigentümer Rechnung getragen wird (Becker, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 16, Rn. 145). Die Wohnungseigentümer können demnach jeden Maßstab wählen, der interessengerecht und nicht willkürlich ist, wobei insoweit nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden dürfen, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast der anderen Wohnungseigentümer auswirkt (vgl. LG Frankfurt a. M. Urt. v. 30.3.2023 – 13 S 15/22, BeckRS 2023, 10679 Rn. 11) . Eines sachlichen Grundes als Auslöser für die Abweichung vom bestehenden Verteilerschlüssel bedarf es nicht; es gilt lediglich das Willkürverbot (s. nur Bartholome, in: BeckOK-WEG, 53. Ed. 3.7.2023, § 16, Rn. 120, 121).

Gemessen an diesen Anforderungen erweist sich der angefochtene Beschluss als ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend. Die Umstellung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels von Miteigentumsanteilen auf m²-Wohnfläche betreffend die Kostenarten „Sach- und Haftpflichtversicherungen“, „Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung“, „Straßenreinigung“ sowie „Miete von Rauchwarnmeldern“ ist nicht willkürlich erfolgt.

Selbst wenn die Verteilung der Miteigentumsanteile nicht zwingendermaßen auch der Verteilung der Wohnflächen entsprechen muss (s. nur BGH, NJW-RR 2011, 1646, 1647, Rn. 11 = ZMR 2012, 116), streiten vorliegend sachliche Gründe dafür, die Verteilung der Kosten an den – durch den Umbau im Dachgeschoss bzw. im Bereich der Wohnung Nr. 9 des Klägers erheblich veränderten – Wohnflächen zu orientieren und den vereinbarten Schlüssel aufzugeben. Zwar ist jedenfalls für die Kostenarten „Sach- und Haftpflichtversicherungen“ sowie „Miete von Rauchwarnmeldern“ eine Anknüpfung an die jeweilige Wohnfläche nicht auf den Gebrauch und die Möglichkeit des Gebrauchs zurückzuführen. Allerdings ist dies nicht zwingend. Maßgebender Beweggrund der Eigentümer, die seit mindestens dem Jahr 2015 versuchen, eine abweichende Kostenverteilung zu beschließen, ist eine Einbeziehung der neu geschaffenen Flächen der zur Wohnung des Klägers gehörenden Räume, um eine insgesamt – für alle Wohnungseigentümer – gerechtere Kostenverteilung zu erreichen. Auch der vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen findet in dem „Gebrauch“ oder „der Möglichkeit des Gebrauchs“ der Sondereigentumseinheiten keine Entsprechung, weswegen es dem – für das Gericht nur beschränkt überprüfbaren – Ermessen der Wohnungseigentümer noch entspricht, das System der Kostenverteilung hinsichtlich des „Gebrauchs“ zwar als solches nicht zu verändern, aber die Abrechnungsbasis zu vergrößern, um so den veränderten tatsächlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen. Dieses Vorgehen ist nicht willkürlich.

Der Kläger konnte in den letzten Jahren, insbesondere aber im Anschluss an den Beschluss vom 18.10.2021 zu TOP 6, der bereits auf der Grundlage des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. ergangen war, kein Vertrauen mehr darauf bilden, dass die Eigentümer an der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen festhalten wollen. Und selbst wenn einzelne betroffene Kostenarten eine Zuordnung zum „Gebrauch“ bzw. zur „Möglichkeit des Gebrauchs“ nicht zulassen (s.o.), wirken sich die Veränderungen insgesamt für ihn lediglich dahin aus, dass die Kostenbelastung aufgrund der Berücksichtigung der – unstreitig vergrößerten – Flächen steigt. Es steht nicht in Rede, dass der Kläger erstmals an Kosten beteiligt werden soll oder alleinig solche tragen soll, sondern lediglich die Anpassung der Kostenverteilung an die auf objektiven Umständen fußenden tatsächlichen Verhältnisse. Das Ziel, eine höhere Abrechnungsgerechtigkeit dadurch zu erreichen, dass auch verbrauchsunabhängige Kosten anstatt nach Miteigentumsanteilen nach Fläche zu verteilen, ist nicht zu beanstanden bzw. ermessensfehlerfrei (vgl. BGH, NJW-RR 2011, 1646, 1647, Rn. 12 = ZMR 2012, 116; Bartholome, a.a.O., Rn. 155). Und eine fehlende Nutzungs- oder Gebrauchsmöglichkeit zwingt im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung auch nicht zur Kostenfreistellung des nicht-nutzenden bzw. nicht-gebrauchenden Wohnungseigentümers (s. Falkner, a.a.O., Rn. 228).

2. Der in Rede stehende Beschluss zu TOP 5 ist aber insoweit – auch gemessen an § 139 BGB – für ungültig zu erklären, wie die Eigentümer zu Ziffer 4 beschlossen haben, dass „die Kosten der Schornsteinreinigung […] jeder Wohnung in der laut Rechnung angefallenen Höhe zugeordnet [werden] (Schornsteinfegergebühr und dgl.)“. Bei der gebotenen objektivnormativen Auslegung des Beschlusstextes „aus sich heraus“ ist weder diesem noch sonstigen, jedermann zugänglichen Quellen (wie dem Versammlungsprotokoll) zu entnehmen, dass es sich dabei um die Kosten des Schornsteinfegers im Zusammenhang mit der Prüfung der in den jeweiligen Wohnungen befindlichen Gasthermen zur Warmwasserbereitung sowie deren Rauchabzügen handeln soll. Dafür finden sich keinerlei Anknüpfungspunkte. Hinzu kommt, dass es unter Ziffer 3 des Beschlusses heißt, dass die „Kosten der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgung“ weiterhin nach der HeizKVO unter Beachtung der Teilungserklärung verteilt werden sollen; dazu zählen anerkanntermaßen etwa auch die Kosten für die Messungen der Schornsteinfeger nach Maßgabe der §§ 22, 23 BImSchG (vgl. dazu nur Lammel, in: Heizkostenverordnung, 5. Aufl. 2022, § 7, Rn. 107). Eine Differenzierung zwischen der Überprüfung der zentralen Heizungsanlage einerseits und den einzelnen Gasthermen in den Wohnungen andererseits – und damit auch zwischen der unterschiedlichen Kostenverursachung – enthält der angefochtene Beschluss (Ziff. 4) indes nicht.

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Gemessen an einem Gesamtstreitwert von 2.399,04 Euro, der sich aus einer Differenz von 14,4% zwischen der Verteilung nach Miteigentumsanteilen und der nach Flächen – gemessen an den im Wirtschaftsplan 2023 enthaltenen Kostenpositionen – sowie (wegen der Dauerwirkung) einem Faktor von 3,5 ergibt, schätzt das Gericht das Unterliegen der Beklagten auf lediglich 10% (1/10).