AG München – Az.: 483 C 1077/10 – Urteil vom 27.01.2011

1) Die Klage wird abgewiesen.

2) Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe hinterlegt hat.

4) Der Streitwert wird auf EUR 682,11 festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin macht gegenüber der Beklagten, deren Mitglied sie ist, Anspruch auf Schadenersatz für Malerarbeiten und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nach einem Wasserschaden geltend.

Die Klägerin ist Alleineigentümerin der Wohnung mit der Nummer 16 gemäß Teilungserklärung der …

Im November 2009 zeigte sich in der vorgenannten (vermieteten) Wohnung der Klägerin an der Nord-West-Ecke im Schlafzimmer ein etwa 0,5 m2 großer feuchter und mit Schimmel befallener Wasserfleck. Ursächlich dafür war über längere Zeit von außen in die Wand ein dringendes Niederschlagswasser. Im Außenbereich des Anwesens befindet sich genau über der Schadenstelle der der Niederschlagsabweisung dienende Wandanschluss zum Nachbargebäude.

Mit E-Mail vom 12. November 2009 (Anlage K 7) zeigte die Klägerin der beigeladenen Verwalterin der Beklagten den Eintritt des vorgenannten Feuchtigkeitsschadens an und bat um schnelle Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes. Im Auftrag der beigeladenen Verwalterin wurden ab 19. November 2009 Reparaturmaßnahmen durch einen Spengler durchgeführt.

Die Klägerin wandte für Malerarbeiten einen Betrag von € 598,57 gemäß Anlage K 5 auf. Mit Schreiben vom 16. März 2010 (Anlage K 6) forderte sie die Beklagte zur Erstattung der zuvor vorgenannten Rechnung sowie zur Erstattung vorgerichtliche Rechtsauskunft der Nähe von € 83,54 auf.

Die Klägerin trägt im Wesentlichen vor: Als alternative Schadensursache komme auch noch in Betracht, dass das Niederschlagswasser infolge des an der gesamten Außenfassade seit längerem abblätternden Farbanstrichs und vorhandenen Verputzbeschädigungen eingedrungen sei. Die Beklagte habe zumindest fahrlässig sowohl bezüglich des defekten Wandanschlusses als auch der beschädigten Außenfassade es unterlassen, das Gemeinschaftseigentum in ordnungsgemäßen Zustand zu halten oder rechtzeitig wieder in einen solchen zu versetzen. Die vom Sachverständigen festgestellte Grenzwerte der Raumluftfeuchtigkeit sei nicht auf falsches Lüftungsverhalten der Mieter der Klägerin zurückzuführen.

Die Beklagte WEG als teilrechtfähiger Verband sei passivlegitimiert im Hinblick auf OLG München, 24.10.2005, 34 W x 82/05. Im Falle der Verletzung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wozu insbesondere auch die Instandhaltung zähle, sei der Verband richtiger Gegner für Ansprüche wegen Beschädigung des Sondereigentum. Pflichten zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums würden im Interesse der Wohnungseigentümer zwangsläufig von der Gemeinschaft als Verband selbst wahrgenommen (sog. „geborene Wahrnehmungsbefugnis“).

Erst ab 03. Dezember 2009 habe das Eindringen von Feuchtigkeit gestoppt werden können. Bis Oktober 2010 hätten weiteren Nachbesserungsarbeiten stattgefunden. Ein Verschulden des von der Verwaltung im Auftrag der WEG mit der Schadensbehebung betrauten Spenglers sei gemäß § 278 BGB der Beklagten zurechenbar.

Das Vergehen von 7-10 Tagen, bis erste Begutachtungen und Schadensbeseitigungsmaßnahmen vorgenommen würden, sei pflichtwidrig.

Die mangelhafte Außenfassade als einzige alternative Schadensursache sei den Beklagten bereits seit 2006 bekannt. Trotz dieser Kenntnis sei eine Instandsetzung der Außenfassade im Jahr 2008 durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft abgelehnt worden. Eine notdürftige Sanierung der Außenfassade sei erst auf der Eigentümerversammlung vom 27. Mai 2009 beschlossen worden.

Die Klägerin beantragt zuletzt wie im Termin v. Berlin vom Januar 2011 gemäß- Schriftsatz vom 14. September 2010.

Die Beklagte beantragt Klageabweisung.

Sie hat im Wesentlichen vorgetragen:

Die Beklagte sei nicht passivlegitimiert. Mangels Beschlussfassung treffe den rechtsfähigen Verband keine Tätigkeitspflicht. Deshalb liege keine dem Verband verpflichtende Gemeinschaftsangelegenheit im Sinne von § 10 VI 3 WEG vor.

Es sei auch nicht substantiiert vorgetragen, dass die Beklagte etwa bestehende Verpflichtungen bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzt habe. Weil nach der Mitteilung der Klägerin der Verwalter den im Rahmen der Fassadensanierung beauftragten Architekten W… bereits am 13. November 2009 beauftragt habe, den Schaden in und an der Wohnung der Klägerin zu besichtigen und die notwendigen Schadensbeseitigungsmaßnahmen zur veranlassen, fehlt es an einer Pflichtverletzung. Wegen des für die Fassadensanierung aufgestellten Gerüsts sei eine kurzfristige Reparatur möglich gewesen.

Danach sei die Spenglerei K… beauftragt worden, die erforderlichen Reparaturarbeiten durchzuführen. Diese Tätigkeiten seien zwischen dem 19. und 24. November 2009 durchgeführt worden.

Die von der Klägerin vorgetragene alternative Schadensursache habe nicht bestanden. Es fehle an einem konkreten Vortrag der Klägerin zu einer schuldhaften Pflichtverletzung. In einer Eigentümerversammlung hätten die Mitglieder der Beklagten dringend gebotene Instandhaltung und Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum weder verweigert noch verhindert.

Dass die von der Verwalterin veranlassten Reparaturarbeiten im November 2009 nicht zum Erfolg geführt hätten, sei der Verwalterin nicht mitgeteilt worden.

Im Übrigen wird auf das schriftliche Parteivorbringen und das Protokoll v. 27.10.2011 Bezug genommen. Das Gericht hat verschiedene Hinweise, auch schon vor der mündlichen Verhandlung, gegeben.

Entscheidungsgründe

1) Die zulässige Klage ist unbegründet. Die beklagte WEG, deren Mitglied die Klägerin ist, ist nicht zum Ersatz der geltend gemachten Schadensbeträge verpflichtet. Die Voraussetzungen der §§823 I, 280 I BGB liegen nicht vor. Andere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.

a) In der Verfügung v. 22.09.2010 hat das Gericht

wie folgt hingewiesen:

Die Klägerin wird darauf hingewiesen, dass die WEG als teilrechtsfähiger Verband nicht passivlegitimiert ist. Die Pflichten nach § 21 WEG obliegen den einzelnen Mitgliedern der WEG, nicht dem Verband. Es gilt Fritsch, WE 2010 (Heft 9) Seite 7 ff und LG München I, 14.12.2009, 1 S 9716/09. Im übrigen ist der Vortrag der Klägerin zur behaupteten schuldhaften Pflichtverletzung unsubstantiiert. Es wird auch auf BGH, Urteil vom 21. Mai 2010 – VZR 10/10 hingewiesen.

b) Diese Hinweise gelten im Ergebnis fort.

aa) Die Instandhaltung und Instandsetzung sowie Schadensbeseitigung am gemeinschaftlichen Eigentum ist in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer.

Gem. OLG München, Beschluss vom 28.11.2008, Az 34 Wx 24/07; NZM 2009, 130 ff gilt:

(1) Nach. § 21 I WEG besteht für die einzelnen Eigentümer die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Dieser Pflicht kommen sie durch Beschlussfassung nach, §21 III WEG. Darauf hat jedes Eigentümer einen Anspruch, § 21 IV WEG.

(2) Schuldhafte Verletzungen der zuvor genannten Pflichten durch die Eigentümer können zu Schadenersatzansprüchen führen.

Beispiele für Pflichtverletzungen sind:

– Erkannte Mängel nicht oder nicht rechtzeitig beseitigen,

– Die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kostenvorschüsse nicht rechtzeitig erbringen oder

– Eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung ablehnen.

(3) Anspruchsgegner bei Verletzung der vorgenannten Pflichten sind die einzelnen Pflichtverletzer, also die Mitglieder der WEG, die ihre Pflicht verletzt haben. Deswegen ist in diesem Bereich von Bedeutung, eine namentliche Abstimmung durchzuführen, damit man als Geschädigter weiß, wer als Anspruchsgegner in Betracht kommt.

Deswegen gilt auch OLG München, Beschluss vom 22.12.2009, Az. 32 Wx 82/09;

Der Anspruch nach dem Wohnungseigentumsgesetz auf Beschlussfassung zum „Ob“ und „Wie“ einer erforderlichen Sanierungsmaßnahme richtet sich gegen die Wohnungseigentümer und nicht gegen die Eigentümergemeinschaft.

Auf den Umstand, dass die Klägerin keinen substantiierten Vortrag dazu gebracht hat, inwiefern die Mitglieder der beklagten WEG schuldhaft ihre Pflicht zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung des defekten Wandanschlusses zum Nachbargebäude verletzt haben sollen (die Mitglieder der beklagten WEG also schon vor dem Schadeneintritt November 2009 zu einem konkreten Zeitpunkt von diesem Defekt wussten und ihn schuldhaft nicht haben beheben lassen, obwohl sie dazu die Möglichkeit hatten) kommt es mangels Passivlegitimation der WEG nicht an.

Das gleiche gilt

a) hinsichtlich des Grundsatzes, dass die Klägerin wegen Nichtanfechtung des Negativbeschlusses aus dem Jahr 2008 betreffend die Ablehnung der Sanierung der Fassade nicht einfach „dulden und ihren Schaden liquidieren“ darf,

b) insoweit, als die Klägerin den in der mündlichen Verhandlung v. 27.01.2011 erwähnten Negativbeschluss v. 18.05.2010 bzgl. der Ablehnung einer Erstattung an sie nicht angefochten hat.

bb) Der Verwalter hat demgegenüber Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten, deren Versäumung zur Schadenersatzansprüchen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter führen kann. Anknüpfungspunkt für diese Pflichten ist § 27 I Nr. 2 WEG. Der Verwalter hat danach

– Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln

– Ursache und Umfang der vorgenannten Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum festzustellen, was Kontrollaufgaben mitumfasst.

– Tritt ein Wasserschaden im Bereich des Sondereigentums auf, so muss der Hausverwalter bereits dann tätig werden, wenn die Ursache des im Sondereigentum auftretenden Wasserschadens im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann. Der Hausverwalter muss dann unverzüglich das erforderliche unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt der Hausverwalter schuldhaft diese Pflicht, haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn sich nachträglich herausstellt das die Schadensursache ausschließlich in Sondereigentum liegt (OLG München, Beschluss vom 15. Mai 2006, Az 34 Wx 156/05; ZMR 2006, 716-718). Das bedeutet: Im Ergebnis erfolgreiche Spekulationen des Hausverwalters über die Schadensursache im Sondereigentum befreien ihn nicht von der Haftung.

Ein Tätigwerden darf der Hausverwalter nur dann ablehnen, wenn zweifelsfrei auszuscheiden ist, dass die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum liegen kann. Dazu braucht der Hausverwalter eine ausreichende tatsächliche Grundlage. Der Hausverwalter braucht also im Ergebnis nur dann nicht tätig werden, wenn von vornherein feststeht, dass der Schaden seine Ursache im mangelnden Sondereigentum hat.

Hintergrund für die umfangreichen Pflichten des Hausverwalters ist, dass die Eigentümergemeinschaft als Entscheidungsträgerin eine vollständige Entscheidungsgrundlage für die Frage der Mängelbeseitigung haben muss, um eine Entscheidung zu treffen, die ordnungsgemäße Verwaltung entspricht.

Verletzt der Verwalter schuldhaft die Pflicht nach § 27 I Nr. 2 WEG, so ist er schadenersatzpflichtig. Die WEG als Verband haftet aber nicht nach § 278 BGB gegenüber ihren Mitgliedern, wenn der Verwalter die vorgenannte Pflicht nach § 27 I Nr. 2 WEG schuldhaft verletzt. Denn diese Pflicht obliegen dem Verwalter eigenständig. Der Verwalter handelt hier nicht für die Mitglieder der WEG. Es kommt daher nicht darauf an, ob – wie die Klägerin vorgetragen hat – der Verwalter nach der Schadensmeldung am 12.11.2009 seinen Pflichten nicht schnell genug nachbekommen ist.

cc) Eine Haftung der WEG als Verband gegenüber der Klägerin als ihrem Mitglied käme in Betracht, wenn die WEG ein unter 1 b aa) genannte Maßnahme beschlossen hätte, und ein insofern beauftragter Handwerker schuldhaft einen Schaden im Sondereigentum der Klägerin verursacht hätte (vgl. BGH 22.04.1999, V ZB 28/98, NZM 1999, 562).

Für einen solchen Tatbestand gibt es aber keine substantiierten Vortrag der Klägerin. Dies ist nach Aktenlage auch nicht die Zielrichtung der Klägerin.

dd) Die Rechtsprechung des LG München I zur Nichtanwendung von § 906 II 2 BGB analog hat der BGH bestätigt (s. o. 1 a).

ee) Ein Fall des § 14 Nr. 4 WEG liegt ebenfalls nicht vor.

2) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO.

3) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet sich auf § 709 ZPO.

4) Der Streitwert wurde gem. § 49 a I GKG festgesetzt.