AG Ludwigsburg –  Az.: 11 C 3005/13 –  Urteil vom 09.10.2014

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 754,31 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 07.12.2013 zu zahlen.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:

bis zum 18.12.2013: 754,31 €

vom 19.12.2014 – 24.09.2014: 1.167,88 €

ab dem 25.09.2014: 1.020,43 €

Tatbestand

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis, wobei die Kläger Mieter und die Beklagte Vermieterin waren. Die Kläger verlangen von der Beklagten die Rückzahlung des Kautionsguthabens; die Beklagte begehrt widerklagend Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten.

Die Parteien waren ab dem 01.02.2011 durch einen Mietvertrag über die 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudes … verbunden. Zu Mietbeginn wurde von den Klägern eine Kaution in Höhe von 750,00 Euro an die Beklagte bezahlt. Zum 30.06.2013 wurde das Mietverhältnis beendet und die Wohnung am 26.06.2013 übergeben. Nach der Übergabe wurden von der Beklagten die Kellerräume, welche die Kläger zur Verfügung hatten an Wänden und Boden gestrichen. Am 30.07.2013 wurde das Kautionskonto durch die Beklagte aufgelöst, wobei ein Guthaben in Höhe von 754,31 Euro vorhanden war. Dieses wurde nicht an die Kläger ausbezahlt. Am 19.09.2013 forderten die Kläger die Beklagte vergeblich zur Auszahlung des Betrages bis zum 27.09.2013 auf.

Die Kläger sind der Meinung, der Beklagten stünden keine aufrechenbaren Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber den Klägern zu, so dass die Beklagte verpflichtet sei, die Kaution an die Kläger auszubezahlen. Insbesondere habe es keine Verpflichtung der Kläger gegeben die Kellerräume zu streichen. Ein Anspruch der Beklagten den Klägern gegenüber bestehe nicht. Hinsichtlich eines Betrages in Höhe von 147,45 Euro (für die Arbeiten am Kellerboden in Eigenleistung) wurde die Widerklage in der mündlichen Verhandlung vom 25.09.2014 mit Zustimmung der Klägerseite zurückgenommen

Die Kläger beantragen, die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 754,31 Euro zuzüglich 5 % Zinspunkte über dem Basiszins hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage gegen die Beklagte abzuweisen, sowie zuletzt widerklagend, dass die Kläger 266,12 Euro bezahlen.

Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Meinung, sie habe Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis weshalb sie berechtigt sei die Kaution einzubehalten. Aus dem Mietvertrag bzw. aufgrund der Zusatzvereinbarung aus der Anlage zum Mietvertrag seien die Kläger verpflichtet gewesen Renovierungsarbeiten im Untergeschoss bei Einzug auszuführen. Diese seien, auch bei Auszug, durch die Kläger nicht vorgenommen worden, so dass die Firma … mit Vornahme dieser Arbeiten beauftragt worden sei. Darüber hinaus habe die Tochter der Beklagten in Eigenleistung den Kellerboden in der Waschküche, im Heizraum und im Abstellraum mit Betonfarbe gestrichen. Durch diese Arbeiten seien Kosten in Höhe von insgesamt 1.167,88 Euro entstanden, weshalb das Kautionsguthaben in Höhe von 754,31 Euro einbehalten worden sei. Die Klägerseine auch verpflichtet den über die 754,31 Euro hinausgehenden Betrag in Höhe von 266,12 Euro an die Beklagte zu bezahlen.

Die Kläger behaupten der Anspruch der Beklagten auf Erstattung der Malerkosten wegen unterlassener Einzugsrenovierung bestehe nicht. Die Klausel aus Ziffer 11 der Anlage zum Mietvertrag sei nach den §§ 305 ff. BGB zu bewerten und daher unwirksam. Da die Kläger auch aus dem Mietvertrag verpflichtet seien in der Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen, trete ein Summierungseffekt ein, weicher unzulässig sei. Darüber hinaus handele es sich bei den Arbeiten im Keller nicht um Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 S. 4 II der Berechnungsverordnung. Die Kläger bestreiten die Durchführung dieser Arbeiten mit Nichtwissen. Auch der diesbezüglich behauptete Kosten- und Zeitaufwand auf Seiten der Beklagten wird von den Klägern mit Nichtwissen bestritten.

Gemäß Beschluss vom 10.04.2014 (Bl. 38 d.A.) sowie den Verfügungen vom 28.04.2014 (Bl. 45 d.A.) und 07.06.2014 (Bl. 53 d.A.) wurde in der mündlichen Verhandlung vom 25.09.2014 die Zeugin … vernommen.

Die Klage wurde am 07.12.2013, die Widerklage am 02.01.2014 zugestellt.

Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie des sonstigen Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 10.04.2014 (Bl. 35/38 d.A.) und vom 25.09.2014 (Bl. 60/63 d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet, die Widerklage ist zulässig aber unbegründet.

I.

Die Kläger haben einen Anspruch auf Rückzahlung des Kautionsguthabens, da das Mietverhältnis beendet ist und der Beklagten keine Gegenansprüche zustehen.

Unstreitig wurde das Mietverhältnis zum 30.06.2013 beendet. Die Beklagte hat gegenüber den Klägern keinen Anspruch auf Schadensersatz aus den §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB wegen Nichtvornahme der Schönheitsreparaturen im Keller. Mangels Verpflichtung der Kläger zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist ihnen eine Pflichtverletzung nicht vorzuwerfen.

Die Kläger haben nicht wirksam die vertragliche Verpflichtung übernommen, im Keller des Hauses … die Wände und Böden zu streichen.

1. Eine mündliche Vereinbarung der Parteien diesbezüglich konnte die Beklagtenseite nicht nachweisen. Die Zeugin … konnte eine solche mündliche Vereinbarung nicht bestätigen.

2. Auch aus Ziffer 11 der Anlage zum Mietvertrag vom 21.11.2010 ergibt sich eine solche Verpflichtung der Kläger ebenfalls nicht. Die Parteien haben als Anlage zum Mietvertrag eine Vereinbarung mit 11 Ziffern unterschrieben. Unter Ziffer 11 ist Folgendes geregelt:

„Beim Auszug ist die Wohnung besenrein zu übergeben, fällige geringe, auch im Bereich des Untergeschosses (Keller, Waschküche, Heizraum) Renovierungsarbeiten sind beim Einzug zu übernehmen.“

Von Beklagtenseite aus ist hierzu vorgetragen worden, dass es sich bei Ziffer 11 um eine Individualvereinbarung handele. Dies wurde von Klägerseite bestritten und vorgetragen, dass die streitgegenständliche Anlage zum Mietvertrag von der Beklagten vorgefertigt und den Klägern mit dem Mietvertrag zur Unterschrift vorgelegt worden war. Eine vorherige individuelle Besprechung im Sinne einer Verhandlung hierzu habe es vorab nicht gegeben.

Der Vortrag der Beklagten, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt, konnte nicht bestätigt werden. Insbesondere konnte die Zeugin … keine Aussage hierzu treffen, ob, bzw. dass eine mündliche Vereinbarung der Parteien stattgefunden habe und diese ihren Niederschlag in Ziffer 11 der Anlage zum Mietvertrag gefunden habe. Mangels einer Individualvereinbarung ist die gesamte Anlage zum Mietvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingung zu behandeln und somit der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB unterworfen. Die Beklagte ist dabei auch als Verwenderin dieser Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB aufgetreten.

Die Formulierung in Ziffer 11 der Anlage zum Mietvertrag hält der Inhaltskontrolle nicht stand, da die Kläger, als Vertragspartner des Verwenders, der Beklagten, unangemessen benachteiligt werden durch diese Regelung. Dies insbesondere deshalb, da die Bestimmung im Sinne des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB nicht klar und verständlich ist. Durch die Formulierung „… fällige geringe, auch im Bereich des Untergeschosses … Renovierungsarbeiten sind bei Einzug zu übernehmen“ ist nicht klar und verständlich, welche Renovierungsarbeiten zu übernehmen sind. Darüber hinaus ist unklar in welchen Kellerräumen welche Arbeiten auszuführen sind und auf welche Bereiche der Räume diese sich beziehen. Da die Klausel somit unscharf und ausfüllungsbedürftig ist besteht ein ungerechtfertigter Beurteilungsspielraum seitens des Verwenders, so dass eine unangemessene Benachteiligung der Kläger vorliegt und die Klausel mithin unwirksam ist.

3. Auch aus sonstigen rechtlichen Gesichtspunkten besteht eine Verpflichtung der Kläger die Kellerräume im Untergeschoss samt Böden zu streichen nicht, so dass der Schadensersatzanspruch der Beklagten mangels Pflichtverletzung der Kläger nicht besteht.

Mangels Gegenanspruch der Beklagten den Klägern gegenüber haben die Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung des Kautionsguthabens in Höhe von 754,31 Euro.

Der Anspruch auf die Nebenforderungen ergibt sich aus §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1 BGB. Die Klage wurde am 07.12.2013 zugestellt.

II.

Die Widerklage ist zulässig aber unbegründet.

Der Beklagten steht ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB den Klägern gegenüber nicht zu. Da die Kläger zur Vornahme der Renovierungsarbeiten im Untergeschoss nicht verpflichtet waren, siehe Ausführungen unter Ziffer I., ist Ihnen eine Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis nicht vorzuwerfen. Sonstige Ansprüche wegen nicht vorgenommener Renovierungsarbeiten im Untergeschoss stehen der Beklagten ebenfalls nicht zu.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.