Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Streit mit dem Vermieter: Wann eine Kündigung vor Gericht scheitert
- Ein eskalierter Konflikt um Geld und Worte
- Die fristlose Kündigung: Reicht ein lauter Streit für den sofortigen Rauswurf?
- Die ordentliche Kündigung: Ein Brief, der sein Ziel verfehlte
- Hätten die Gründe überhaupt für eine Kündigung ausgereicht?
- Ein wichtiger Punkt für alle Mieter: Wann ist die Miete wirklich pünktlich?
- Das Urteil: Zinsen ja, Rauswurf nein
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was genau ist eine fristlose Kündigung im Mietrecht und wann ist sie zulässig?
- Reichen Streitigkeiten oder Meinungsverschiedenheiten mit dem Vermieter für eine Kündigung aus?
- Kann mein Vermieter mich wegen unpünktlicher Mietzahlungen kündigen, und wann gilt die Miete als pünktlich gezahlt?
- Muss mein Vermieter eine Kündigung beweisen können, und wie geht das?
- Wann ist eine Abmahnung durch den Vermieter vor einer Kündigung erforderlich?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 3 C 181/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: AG Saarbrücken
- Datum: 12.02.2025
- Aktenzeichen: 3 C 181/24
- Verfahrensart: Zivilverfahren (Räumungsklage und Zahlungsansprüche)
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Bürgerliches Recht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Vermieterin der Wohnung, die die Räumung der Wohnung und die Zahlung von Mietrückständen sowie Zinsen forderte. Sie kündigte das Mietverhältnis fristlos und ordentlich.
- Beklagte: Der Mieter der Wohnung, der die von der Klägerin erhobenen Vorwürfe bestritt und die vollständige Klageabweisung beantragte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Vermieterin kündigte dem Mieter das Mietverhältnis fristlos und ordentlich. Die Kündigungen wurden mit angeblichen Bedrohungen und Verleumdungen durch den Mieter sowie wiederholt unpünktlichen Mietzahlungen begründet.
- Kern des Rechtsstreits: Es wurde geprüft, ob hinreichende Gründe für die fristlose oder Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die Vermieterin vorlagen und ob Zinsansprüche wegen verspäteter Mietzahlungen bestanden.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht wies die Räumungsklage und den Großteil der Zahlungsansprüche der Vermieterin ab. Der Mieter wurde lediglich zur Zahlung geringer Zinsen wegen kurzfristig verspäteter Mietzahlungen verurteilt.
- Begründung: Die Fristlose Kündigung war unbegründet, da die behaupteten Bedrohungen nicht bewiesen werden konnten und die Äußerung zur Schwarzarbeit im Kontext eines Streits keine Kündigung rechtfertigte. Die ordentliche Kündigung war ebenfalls unwirksam, da ihr Zugang nicht nachgewiesen wurde und die geringfügigen Mietzahlungsverzögerungen keine ausreichende Pflichtverletzung für eine Kündigung darstellten. Zinsansprüche entstanden, weil der Mieter die Mieten für April und Mai 2024 verspätet angewiesen hatte.
- Folgen: Das Mietverhältnis zwischen der Vermieterin und dem Mieter bleibt bestehen. Der Mieter muss lediglich die festgestellten Zinsen zahlen und die Klägerin (Vermieterin) trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Der Fall vor Gericht
Streit mit dem Vermieter: Wann eine Kündigung vor Gericht scheitert
Jeder Mieter kennt die Sorge: Was passiert bei einem Streit mit dem Vermieter? Kann ein lautes Wortgefecht oder eine verspätete Mietzahlung bereits ausreichen, um die Wohnung zu verlieren? Ein Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken zeigt sehr genau, worauf es bei einer Kündigung ankommt und wann die Gründe für einen Rauswurf eben nicht ausreichen.
Ein eskalierter Konflikt um Geld und Worte
In diesem Fall standen sich eine Vermieterin (die Klägerin im Gerichtsverfahren) und ihr Mieter (der Beklagte) gegenüber. Der Mieter bewohnte seit 2018 eine Zwei-Zimmer-Wohnung, die Miete betrug zuletzt 618 Euro warm. Im Mietvertrag war, wie in vielen Verträgen, festgelegt, dass die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats auf dem Konto der Vermieterin eingegangen sein muss. Doch der Hausfrieden war gestört. Die Vermieterin warf dem Mieter vor, er habe ihren Geschäftsführer am 3. April 2024 massiv bedroht und ihn der Schwarzarbeit bezichtigt. Außerdem sei die Miete wiederholt zu spät oder gar nicht gezahlt worden.
Aufgrund dieser Vorwürfe sprach die Vermieterin gleich zwei Kündigungen aus. Zuerst eine fristlose Kündigung direkt nach dem angeblichen Vorfall am 3. April. Später, am 19. Mai, folgte eine ordentliche Kündigung wegen der unpünktlichen Mietzahlungen. Als der Mieter nicht auszog, reichte die Vermieterin Klage beim Gericht ein. Sie forderte die Räumung der Wohnung und zunächst auch ausstehende Mieten. Der Mieter wehrte sich gegen alle Vorwürfe. Wie hat das Gericht diesen verfahrenen Streit bewertet?
Die fristlose Kündigung: Reicht ein lauter Streit für den sofortigen Rauswurf?
Zuerst prüfte das Gericht die fristlose Kündigung. Eine solche Kündigung ist die schärfste Waffe des Vermieters. Sie beendet das Mietverhältnis sofort und ist nur bei sehr schweren Verfehlungen des Mieters erlaubt. Juristen sprechen von einem „wichtigen Grund“, der es dem Vermieter unzumutbar macht, das Mietverhältnis auch nur einen Tag länger fortzusetzen.
Der Vorwurf der Bedrohung im Detail
Die Vermieterin behauptete, der Mieter habe zu ihrem Geschäftsführer gesagt: „Ich breche jetzt das Gespräch ab, sonst klatsche ich dir eine.“ Anschließend sei er drohend auf ihn zugegangen. Das wäre in der Tat eine schwere Pflichtverletzung. Aber stimmte das auch? Um das zu klären, befragte das Gericht Zeugen, die bei dem Gespräch anwesend waren.
Das Ergebnis der Befragung war eindeutig: Die Zeugen bestätigten zwar, dass das Gespräch über die Nebenkostenabrechnung sehr „laut“ geführt wurde – und zwar von beiden Seiten. Den entscheidenden Satz hatten die Zeugen jedoch anders in Erinnerung. Der Mieter habe gesagt, er gehe jetzt, „bevor er handgreiflich wird“. Das Gericht wertete diese Aussage völlig anders als die Vermieterin. Es sah darin keinen Angriff, sondern im Gegenteil einen Versuch, die Situation zu beruhigen und eine Eskalation zu vermeiden. Man könnte es so vergleichen: Wer ankündigt, einen Raum zu verlassen, um einen Streit zu beenden, droht nicht, sondern deeskaliert. Auch ein drohendes Zugehen auf den Geschäftsführer konnten die Zeugen nicht bestätigen. Ein lauter Streit allein, an dem beide Seiten beteiligt sind, reicht für eine fristlose Kündigung nicht aus.
Was war mit dem Vorwurf der Schwarzarbeit?
Auch die angebliche Verleumdung, die Vermieterin würde „schwarz arbeiten“ lassen, sah das Gericht nicht als ausreichenden Kündigungsgrund an. Zwar bestätigte ein Zeuge, dass der Mieter diesen Verdacht geäußert hatte. Doch warum ist das hier kein Kündigungsgrund? Das Gericht stellte die Äußerung in den Gesamtkontext. Es handelte sich um ein emotionales Streitgespräch über die Richtigkeit der Nebostenkostenabrechnung. Der Mieter hatte Zweifel an bestimmten Posten und äußerte in diesem hitzigen Moment seinen Verdacht. Dies ist etwas anderes, als jemanden gezielt und öffentlich zu verleumden. Eine einmalige Äußerung in einem solchen Streit wiegt nicht schwer genug, um eine sofortige Kündigung zu rechtfertigen.
Die ordentliche Kündigung: Ein Brief, der sein Ziel verfehlte
Nachdem die fristlose Kündigung gescheitert war, prüfte das Gericht die zweite, ordentliche Kündigung vom 19. Mai. Eine ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht sofort, sondern nach einer gesetzlichen Frist. Sie benötigt ebenfalls einen guten Grund, ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ des Vermieters. Meistens ist das eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Doch diese Kündigung scheiterte bereits an einer ganz grundlegenden Hürde.
Der Mieter behauptete, er habe dieses Kündigungsschreiben nie erhalten. Und hier liegt ein entscheidender Punkt, den jeder kennen sollte: Wer eine rechtlich wichtige Erklärung abgibt, wie zum Beispiel eine Kündigung, muss im Streitfall beweisen können, dass der Empfänger sie auch wirklich bekommen hat. Juristen nennen das den „Nachweis des Zugangs“. Die Vermieterin konnte diesen Beweis nicht erbringen. Sie hatte offenbar keine Zustellungsurkunde oder ein Einschreiben mit Rückschein. Die bloße Behauptung, man habe einen Brief abgeschickt, reicht vor Gericht nicht aus, wenn der Empfänger den Erhalt bestreitet. Allein aus diesem Grund war die Kündigung bereits unwirksam.
Hätten die Gründe überhaupt für eine Kündigung ausgereicht?
Das Gericht ging aber noch einen Schritt weiter und fragte: Was wäre gewesen, wenn der Brief angekommen wäre? Hätten die genannten Gründe – die verspäteten Mietzahlungen – für eine Kündigung ausgereicht? Auch hier kam das Gericht zu einem klaren Nein.
Die Vermieterin hatte ihre Kündigung auf drei verspätete Zahlungen gestützt: eine Miete aus dem Juni 2022 und die Mieten für April und Mai 2024. Das Gericht zerlegte diese Begründung Stück für Stück.
Die verspätete Zahlung aus dem Jahr 2022 war als Kündigungsgrund nicht mehr zu gebrauchen. Warum? Weil die Vermieterin fast zwei Jahre lang nichts unternommen hatte. Wer eine Pflichtverletzung so lange hinnimmt, kann sich nicht plötzlich Monate oder Jahre später darauf berufen, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Juristen nennen dies eine „Verwirkung“ des Kündigungsrechts. Man kann es sich so vorstellen: Man kann alte Fehler nicht ewig „sammeln“, um sie bei passender Gelegenheit als Kündigungsgrund hervorzuholen.
Blieben noch die verspäteten Zahlungen für April und Mai 2024. Zwar ist wiederholt unpünktliche Mietzahlung grundsätzlich ein Kündigungsgrund. Aber die Pflichtverletzung muss „erheblich“ sein. Das war sie hier nach Ansicht des Gerichts nicht. Die Verzögerung im Mai betrug nur wenige Tage. Zum Zeitpunkt der Kündigung war der Rückstand geringer als eine Monatsmiete. Zudem hatte der Mieter zu diesem Zeitpunkt sogar noch ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung, das später verrechnet wurde. Außerdem hatte die Vermieterin den Mieter zuvor nie formell wegen unpünktlicher Zahlungen abgemahnt. Eine Abmahnung ist eine Art „gelbe Karte“, die dem Mieter die Chance gibt, sein Verhalten zu ändern, bevor die „rote Karte“ in Form der Kündigung folgt.
Ein wichtiger Punkt für alle Mieter: Wann ist die Miete wirklich pünktlich?
Bei der Prüfung der verspäteten Zahlungen stellte das Gericht noch etwas Wichtiges klar, das viele Mietverträge betrifft. Im Vertrag stand, die Miete müsse bis zum dritten Werktag auf dem Konto der Vermieterin eingehen. Diese Klausel erklärte das Gericht für unwirksam. Nach dem Gesetz (§ 556b des Bürgerlichen Gesetzbuches) reicht es aus, wenn der Mieter die Überweisung bis zum dritten Werktag bei seiner Bank in Auftrag gibt. Der Mieter ist also nicht für Verzögerungen verantwortlich, die danach auf dem Bankweg entstehen. Die Vertragsklausel benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie ihm dieses Risiko aufbürdet. Für die Pünktlichkeit zählt also der Moment, in dem man die Zahlung anstößt, nicht der Moment, in dem das Geld ankommt.
Das Urteil: Zinsen ja, Rauswurf nein
Am Ende wurde die Klage der Vermieterin fast vollständig abgewiesen. Der Mieter durfte in seiner Wohnung bleiben. Lediglich einen winzigen Teil des Verfahrens gewann die Vermieterin: Da der Mieter die Mieten für April und Mai 2024 tatsächlich zu spät angewiesen hatte, musste er für die Tage der Verspätung Verzugszinsen zahlen. Das waren aber nur wenige Euro.
Die Kosten für das gesamte Gerichtsverfahren musste fast vollständig die Vermieterin tragen. Die Regel lautet hier vereinfacht: Wer den Prozess verliert, zahlt die Kosten. Da die Vermieterin mit ihrem Hauptanliegen – der Räumung der Wohnung – komplett gescheitert war, musste sie auch für die Anwalts- und Gerichtskosten aufkommen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass Vermietern bei Kündigungen deutlich engere Grenzen gesetzt sind, als viele denken. Ein hitziger Streit oder wenige Tage verspätete Mietzahlung reichen längst nicht für eine Kündigung aus – selbst wenn der Mieter laut wird oder Vorwürfe macht. Vermieter müssen schwerwiegende Pflichtverletzungen konkret beweisen können und dürfen nicht jahrelang warten, um alte Versäumnisse als Kündigungsgrund zu verwenden. Für Mieter bedeutet dies: Sie sind besser geschützt als oft befürchtet, sollten aber dennoch pünktlich zahlen und bei Konflikten besonnen bleiben, da wiederholte oder schwere Verstöße durchaus zu einer erfolgreichen Kündigung führen können.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was genau ist eine fristlose Kündigung im Mietrecht und wann ist sie zulässig?
Eine fristlose Kündigung im Mietrecht ist die sofortige Beendigung eines Mietverhältnisses ohne Einhaltung einer gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist. Das bedeutet, das Mietverhältnis endet nicht erst nach einigen Monaten, sondern in der Regel mit dem Zugang der Kündigung beim Mieter oder Vermieter. Sie stellt die schärfste Form der Beendigung eines Mietverhältnisses dar und ist nur unter sehr strengen gesetzlichen Voraussetzungen zulässig.
Wann ist eine fristlose Kündigung zulässig?
Eine fristlose Kündigung ist nur dann möglich, wenn ein sogenannter „wichtiger Grund“ vorliegt. Dieser wichtige Grund muss so schwerwiegend sein, dass der kündigenden Partei (Vermieter oder Mieter) die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in § 543 BGB, geregelt. Es geht dabei um eine tiefgreifende Störung des Vertrauensverhältnisses oder der Grundlage des Mietvertrags.
Solche wichtigen Gründe können sowohl im Verhalten des Mieters als auch des Vermieters liegen. Für Vermieter, die eine fristlose Kündigung aussprechen möchten, müssen in der Regel schwerwiegende Pflichtverletzungen des Mieters vorliegen.
Typische Beispiele für wichtige Gründe, die eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen können, sind:
- Erheblicher Mietrückstand: Dies ist der häufigste Grund. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter die Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate nicht oder nur teilweise zahlt. Auch wenn der Mietrückstand über einen längeren Zeitraum die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht, kann dies zur fristlosen Kündigung führen.
- Schwerwiegende Störung des Hausfriedens: Wenn Mieter wiederholt und massiv den Hausfrieden stören, beispielsweise durch extreme Lärmbelästigung, Bedrohung oder Beleidigung anderer Hausbewohner, und dies das Zusammenleben unzumutbar macht.
- Erhebliche Beschädigung der Mietsache: Wenn der Mieter die Wohnung oder das Gebäude vorsätzlich oder grob fahrlässig schwer beschädigt.
- Unerlaubte Nutzung der Mietsache: Zum Beispiel, wenn die Wohnung ohne Erlaubnis gewerblich genutzt wird, obwohl dies nicht zulässig ist, oder die Wohnung unerlaubt an Dritte komplett untervermietet wird und dies die Interessen des Vermieters schwer beeinträchtigt.
Die Rolle der Abmahnung
Bevor ein Vermieter eine fristlose Kündigung wegen einer Pflichtverletzung des Mieters aussprechen kann, ist in den meisten Fällen eine Abmahnung erforderlich. Mit einer Abmahnung wird der Mieter auf sein Fehlverhalten hingewiesen und ihm die Möglichkeit gegeben, dieses zu unterlassen oder zu korrigieren. Nur wenn der Mieter trotz Abmahnung sein Verhalten nicht ändert oder bei besonders schwerwiegenden Gründen, bei denen eine Abmahnung offensichtlich keinen Sinn mehr hätte (wie beispielsweise bei massivem Zahlungsverzug oder Gewalt), kann auf sie verzichtet werden.
Generell gilt: Die Hürden für eine fristlose Kündigung sind hoch, da sie eine erhebliche Belastung für die betroffene Partei darstellt und das Mietverhältnis abrupt beendet. Es muss stets eine umfassende Interessenabwägung stattfinden, die alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt.
Reichen Streitigkeiten oder Meinungsverschiedenheiten mit dem Vermieter für eine Kündigung aus?
Nein, nicht jede Meinungsverschiedenheit oder jeder Streit mit dem Vermieter reicht aus, um das Mietverhältnis zu beenden. Es ist eine weit verbreitete Sorge, dass ein einmaliges lautstarkes Wortgefecht oder eine emotionale Diskussion sofort zur Kündigung der Wohnung führen könnte. Das Mietrecht schützt Mieterinnen und Mieter umfassend vor willkürlichen Kündigungen.
Was zählt als Kündigungsgrund?
Damit eine Kündigung durch den Vermieter wegen des Verhaltens des Mieters rechtens ist, muss eine erhebliche Pflichtverletzung vorliegen. Das bedeutet, das Verhalten muss so schwerwiegend sein, dass es dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Ein „wichtiger Grund“ für eine außerordentliche Kündigung (ohne Einhaltung einer Frist) liegt nur dann vor, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zum Ende eines befristeten Mietverhältnisses für eine Partei unzumutbar ist.
Typische Alltagsstreitigkeiten oder gelegentliche, auch mal laut geführte Diskussionen, die sich im Rahmen des Üblichen bewegen und keine nachhaltigen Auswirkungen haben, reichen in der Regel nicht aus. Es kommt immer auf den Einzelfall an und darauf, wie gravierend die Situation ist.
Wann kann Verhalten zu einer Kündigung führen?
Ein Verhalten kann erst dann als Kündigungsgrund in Betracht kommen, wenn es sich um schwerwiegende Störungen handelt, wie zum Beispiel:
- Unerlaubte Gewaltanwendung oder Androhung von Gewalt: Wenn Sie Ihren Vermieter körperlich angreifen oder ernsthaft mit Gewalt drohen.
- Schwere Beleidigungen oder üble Nachrede: Wenn Beleidigungen oder falsche Tatsachenbehauptungen so massiv sind, dass sie die persönliche Ehre des Vermieters stark verletzen. Dies muss jedoch über das Maß hinausgehen, was in einem hitzigen Streit mal gesagt wird.
- Andauernde, massive Störung des Hausfriedens: Wenn es nicht um einzelne Streitigkeiten, sondern um ein wiederholtes, systematisches Verhalten geht, das den Hausfrieden nachhaltig beeinträchtigt.
- Hassrede oder diskriminierende Äußerungen: Extremistische oder diskriminierende Äußerungen können, je nach Kontext und Schwere, ebenfalls einen Kündigungsgrund darstellen.
In vielen Fällen muss der Vermieter zudem vor einer Kündigung eine Abmahnung aussprechen. Das bedeutet, er muss Sie schriftlich auf Ihr Fehlverhalten hinweisen und Sie auffordern, dieses zu unterlassen. Eine Kündigung ist dann erst möglich, wenn Sie das abgemahnte Verhalten trotz der Warnung fortsetzen. Eine Abmahnung ist nur in extrem schwerwiegenden Fällen (z.B. bei Gewaltverbrechen) nicht notwendig.
Gerichte prüfen bei Streitigkeiten immer, ob das Verhalten wirklich eine unzumutbare Belastung darstellt und ob nicht mildere Mittel – wie eben eine Abmahnung – ausgereicht hätten. Ein einzelnes Wortgefecht, selbst wenn es emotional war, wird in den seltensten Fällen allein ausreichen, um ein Mietverhältnis zu beenden. Es muss sich um eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses handeln, die das Zusammenleben unmöglich macht.
Kann mein Vermieter mich wegen unpünktlicher Mietzahlungen kündigen, und wann gilt die Miete als pünktlich gezahlt?
Wann unpünktliche Mietzahlungen zur Kündigung führen können
Ihr Vermieter kann das Mietverhältnis wegen unpünktlicher Mietzahlungen kündigen, wenn die Verspätungen wiederholt auftreten oder der Rückstand eine bestimmte Höhe erreicht. Eine einmalige leichte Verspätung ist in der Regel kein ausreichender Grund für eine Kündigung.
Man unterscheidet hierbei zwei Arten der Kündigung:
- Ordentliche Kündigung: Der Vermieter kann Ihnen ordentlich kündigen, wenn Sie Ihre mietvertraglichen Pflichten wiederholt und schuldhaft verletzt haben. Dazu gehören auch ständige unpünktliche Mietzahlungen. In der Regel muss der Vermieter Sie vorher abmahnen, also auf Ihr Fehlverhalten hinweisen und Ihnen eine Frist zur Besserung setzen. Erfolgt nach einer Abmahnung weiterhin eine unpünktliche Zahlung, kann dies eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
- Außerordentliche, fristlose Kündigung: Diese Form der Kündigung ist bei besonders schweren Pflichtverletzungen möglich. Im Zusammenhang mit Mietzahlungen liegt ein solcher Fall vor, wenn Sie mit der Zahlung der Miete in einem erheblichen Rückstand sind. Das Gesetz sieht zwei Hauptfälle vor:
- Sie sind für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der gesamten Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug.
- Sie sind über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie über mehrere Monate hinweg immer wieder kleine Beträge zu spät oder gar nicht zahlen, und diese Rückstände sich auf zwei Monatsmieten summieren.
Wichtig zu wissen: Selbst wenn eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen wird, gibt es eine sogenannte Schonfrist. Wenn Sie die gesamte ausstehende Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Kündigung vollständig bezahlen, wird die fristlose Kündigung in der Regel unwirksam. Dies gilt nicht, wenn Sie bereits in den letzten zwei Jahren von dieser Schonfristregelung profitiert haben.
Wann die Miete als pünktlich gezahlt gilt
Die Miete gilt als pünktlich gezahlt, wenn sie dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des Monats zugegangen ist (§ 556b Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB).
- Definition Werktag: Werktage sind alle Kalendertage, die weder Sonn- noch gesetzliche Feiertage sind. Samstage zählen dabei als Werktage. Das bedeutet: Fällt der dritte Kalendertag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt sich die Frist auf den nächsten Werktag.
- Entscheidend ist der Absendezeitpunkt: Für die Pünktlichkeit der Mietzahlung ist es ausreichend, wenn Sie als Mieter die Überweisung oder Einzahlung der Miete bis zum dritten Werktag des Monats bei Ihrer Bank angewiesen haben. Es kommt nicht darauf an, wann das Geld tatsächlich auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird. Sie tragen nicht das Risiko von Verzögerungen, die auf dem Übertragungsweg der Bank entstehen.
- Mietvertragliche Regelungen: Klauseln im Mietvertrag, die beispielsweise verlangen, dass die Miete bereits am ersten des Monats oder früher auf dem Konto des Vermieters sein muss, sind in der Regel unwirksam. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen und weichen von der gesetzlichen Regelung ab. Für Sie bedeutet das: Solange Sie die Überweisung bis zum dritten Werktag in Auftrag geben, handeln Sie pünktlich.
Muss mein Vermieter eine Kündigung beweisen können, und wie geht das?
Ja, Ihr Vermieter muss beweisen können, dass eine Kündigung Sie als Mieter tatsächlich erreicht hat. Das ist von grundlegender Bedeutung für die Wirksamkeit einer Kündigung. Juristen sprechen hier vom „Zugang“ des Schreibens. Eine Kündigung gilt erst dann als zugegangen, wenn sie in Ihren Machtbereich gelangt ist und Sie unter normalen Umständen die Möglichkeit hatten, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Die Beweislast dafür, dass die Kündigung zugegangen ist, liegt vollständig beim Vermieter.
Was bedeutet „Beweislast“ für den Vermieter?
Die Beweislast beschreibt, wer vor Gericht beweisen muss, dass eine bestimmte Tatsache vorliegt. Wenn Ihr Vermieter behauptet, er habe Ihnen gekündigt, Sie aber sagen, Sie hätten die Kündigung nie erhalten, dann muss der Vermieter dem Gericht belegen können, dass das Kündigungsschreiben bei Ihnen angekommen ist. Gelingt ihm dieser Beweis nicht, ist die Kündigung unwirksam, auch wenn sie formal korrekt formuliert war.
Wie kann der Zugang einer Kündigung rechtssicher bewiesen werden?
Um auf der sicheren Seite zu sein und den Zugang einer Kündigung im Streitfall beweisen zu können, nutzen Vermieter in der Regel bestimmte Zustellungswege. Diese sollen einen gerichtsfesten Nachweis über den Erhalt oder die Zustellung ermöglichen:
- Einschreiben mit Rückschein:
Dies ist eine der zuverlässigsten Methoden. Das Kündigungsschreiben wird Ihnen vom Postboten persönlich übergeben oder an eine Person in Ihrem Haushalt, die zur Entgegennahme berechtigt ist. Der Empfang wird auf einem speziellen Rückschein quittiert, den der Postbote an den Absender zurückschickt. Dieser unterschriebene Rückschein dient dem Vermieter als eindeutiger Beweis dafür, wann und von wem die Kündigung empfangen wurde. - Übergabe im Beisein von Zeugen:
Der Vermieter kann die Kündigung auch persönlich an Sie übergeben oder in Ihren Briefkasten werfen. Dies sollte aber immer im Beisein von mindestens einem, besser zwei unabhängigen Zeugen geschehen. Diese Zeugen können dann später eidesstattlich versichern, dass sie die Übergabe des Schreibens oder dessen Einwurf in Ihren Briefkasten beobachtet haben. Wichtig ist, dass die Zeugen bestätigen können, dass es sich um das Kündigungsschreiben handelte und es ordnungsgemäß zugestellt wurde.
Andere Methoden wie ein einfaches Einschreiben ohne Rückschein oder ein „Einwurf-Einschreiben“ sind weniger sicher. Ein einfaches Einschreiben beweist nur, dass der Absender ein Schreiben zur Post gegeben hat, nicht aber, ob es auch wirklich zugestellt wurde. Ein Einwurf-Einschreiben belegt zwar den Einwurf in den Briefkasten, die Beweiskraft kann aber im Streitfall geringer sein, falls Sie glaubhaft machen können, dass der Briefkasten unzugänglich war oder das Schreiben entwendet wurde.
Für Sie als Mieter bedeutet dies: Wenn Sie eine Kündigung erhalten, ist es wichtig zu prüfen, wie sie Ihnen zugestellt wurde und ob Ihr Vermieter den Zugang im Zweifelsfall beweisen könnte.
Wann ist eine Abmahnung durch den Vermieter vor einer Kündigung erforderlich?
Eine Abmahnung durch den Vermieter ist in der Regel dann erforderlich, wenn ein Mieter gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag verstößt, dieses Verhalten aber noch änderbar oder behebbar ist. Die Abmahnung dient dabei als eine Art Warnsignal. Sie gibt dem Mieter die Möglichkeit, sein Verhalten zu korrigieren und so eine mögliche Kündigung abzuwenden. Für Sie als Mieter bedeutet das, dass der Vermieter Ihnen bei solchen Pflichtverletzungen zuerst eine Chance geben muss, sich vertragsgerecht zu verhalten, bevor er eine Kündigung aussprechen kann.
Zweck der Abmahnung als Warnfunktion
Die Abmahnung erfüllt mehrere Funktionen. Sie macht den Mieter auf einen konkreten Verstoß aufmerksam, fordert ihn zur Behebung oder Unterlassung auf und kündigt die Konsequenz – nämlich die Kündigung des Mietverhältnisses – für den Fall an, dass die Pflichtverletzung fortgesetzt wird oder sich wiederholt. Das ist ein wichtiger Schutz für Mieter, da es nicht sofort zu einer Kündigung kommen kann, wenn eine Pflichtverletzung noch korrigierbar ist.
Wann eine Abmahnung meistens notwendig ist
Die Abmahnung ist vor einer Kündigung oft unumgänglich, wenn es um Pflichtverletzungen geht, die der Mieter beenden oder korrigieren kann. Beispiele hierfür sind:
- Wiederholte unpünktliche Mietzahlung: Wenn die Miete zwar gezahlt wird, aber immer wieder verspätet auf dem Konto des Vermieters eingeht. Hier gibt die Abmahnung dem Mieter die Chance, seine Zahlungsgewohnheiten anzupassen.
- Störung des Hausfriedens: Dies umfasst Verhaltensweisen wie anhaltender Lärm außerhalb der Ruhezeiten, unzumutbare Geruchsbelästigungen oder die unangemessene Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie dem Treppenhaus oder dem Waschkeller.
- Leichtere oder einmalige Sachbeschädigungen: Wenn beispielsweise kleinere Schäden an der Mietsache verursacht werden, die nicht vorsätzlich und von geringem Ausmaß sind, oder wenn der Mieter Sorgfaltspflichten verletzt (z.B. unsachgemäße Mülltrennung, Verunreinigungen).
- Unerlaubte Untervermietung: Wenn ein Mieter einen Teil seiner Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, obwohl der Vermieter unter bestimmten Umständen zustimmen müsste.
Wann eine Abmahnung nicht erforderlich ist
Es gibt allerdings auch Ausnahmen, bei denen eine Abmahnung vor einer Kündigung nicht zwingend notwendig ist. Dies ist der Fall, wenn die Pflichtverletzung des Mieters so gravierend ist, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann oder das Vertrauensverhältnis irreparabel zerstört ist. Stellen Sie sich vor, die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter ist so stark beschädigt, dass eine Warnung keinen Sinn mehr hätte. Dazu gehören beispielsweise:
- Erhebliche Mietrückstände: Wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder über einen längeren Zeitraum immer wieder größere Beträge der Miete schuldig bleibt. In solchen Fällen ist das Vertrauensverhältnis meist so gestört, dass eine sofortige Kündigung gerechtfertigt sein kann.
- Vorsätzliche und erhebliche Beschädigung der Mietsache: Wenn der Mieter die Wohnung oder Teile davon mutwillig und schwerwiegend beschädigt.
- Gewalttätiges Verhalten oder strafbare Handlungen: Wenn der Mieter andere Hausbewohner, den Vermieter oder deren Angehörige tätlich angreift, bedroht oder strafbare Handlungen in der Wohnung begeht (z.B. Drogenhandel).
- Wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, weil der Mieter bereits klar signalisiert hat, sein vertragswidriges Verhalten nicht ändern zu wollen.
Für Sie als Mieter ist es wichtig zu wissen, dass eine Kündigung, die eine Abmahnung erfordert hätte, aber ohne diese ausgesprochen wurde, in der Regel unwirksam ist.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Sie ist nur zulässig, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt, der es dem Vermieter unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen (§ 543 BGB). Typische Gründe sind schwere Pflichtverletzungen wie erheblicher Mietrückstand oder massives Stören des Hausfriedens. Beispiel: Wenn ein Mieter den Vermieter bedroht oder die Miete wochenlang nicht zahlt, kann der Vermieter fristlos kündigen.
Ordentliche Kündigung
Die ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis unter Einhaltung einer gesetzlich oder vertraglich festgelegten Kündigungsfrist. Für Vermieter braucht sie einen „berechtigten Grund“, meist eine wiederholte oder erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, zum Beispiel ständig verspätete Mietzahlungen (§ 573 BGB). Vor einer ordentlichen Kündigung muss der Vermieter in der Regel abmahnen, also den Mieter schriftlich zur Änderung seines Verhaltens auffordern.
Zugang (einer Kündigung)
Der Zugang bezeichnet den Moment, in dem eine Willenserklärung (z.B. eine Kündigung) so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass er unter normalen Umständen Kenntnis davon nehmen kann. Nur mit Zugang gilt die Kündigung als wirksam und beginnt die Kündigungsfrist. Für den Vermieter ist es wichtig, den Zugang zu beweisen, etwa durch ein Einschreiben mit Rückschein. Beispiel: Ein Brief gilt erst als zugegangen, wenn er im Briefkasten liegt und der Mieter ihn theoretisch lesen kann.
Abmahnung
Eine Abmahnung ist eine schriftliche Warnung des Vermieters an den Mieter wegen eines vertragswidrigen Verhaltens mit der Aufforderung, dieses zu unterlassen oder zu korrigieren. Sie dient als Voraussetzung für eine spätere Kündigung, damit der Mieter eine Chance zur Verhaltensänderung hat. Nur bei besonders schweren Verstößen, bei denen eine Abmahnung keinen Zweck hat (z. B. körperliche Gewalt), kann der Vermieter direkt kündigen.
Verwirkung
Verwirkung bezeichnet den Verlust eines Rechts, weil es über längere Zeit nicht geltend gemacht wurde und dadurch bei der Gegenseite Vertrauen entstanden ist, dass das Recht nicht mehr ausgeübt wird. Im Mietrecht bedeutet das, dass ein Vermieter nicht nach Jahren plötzlich eine Kündigung wegen alter Pflichtverletzungen aussprechen kann, wenn er diese lange Zeit stillschweigend geduldet hat. Beispiel: Wenn der Mieter jahrelang verspätet zahlt und der Vermieter nichts unternimmt, kann er später keine Kündigung wegen dieser alten Versäumnisse mehr rechtfertigen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 543 BGB (Kündigung aus wichtigem Grund): Diese Vorschrift regelt die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der dem Kündigenden die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar macht. Die Hürden für eine fristlose Kündigung sind hoch, und es muss eine schwerwiegende Vertragsverletzung oder ein erhebliches Fehlverhalten vorliegen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht prüfte, ob die Drohung und die Vorwürfe der Schwarzarbeit einen solchen wichtigen Grund darstellen, was es verneinte, denn die Aussagen waren nicht belegbar oder reichten nicht für eine sofortige Vertragsbeendigung aus.
- § 566 BGB (Nachweis des Zugangs einer Kündigungserklärung): Für wirksame Kündigungen muss der Zugang der Kündigung beim Mieter nachvollziehbar und beweisbar sein. Kommt der Zugang nicht nachweislich zustande, ist die Kündigung unwirksam. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vermieterin konnte den Zugang der ordentlichen Kündigung nicht beweisen, sodass diese bereits aus formalen Gründen ungültig war.
- § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses): Hier ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter kündigen darf, nämlich bei berechtigtem Interesse, meist einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters. Vor Kündigung einer Pflichtverletzung ist in der Regel eine Abmahnung erforderlich, um dem Mieter Gelegenheit zur Verhaltensänderung zu geben. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die ordentliche Kündigung scheiterte, weil keine Abmahnung erfolgte und die verspäteten Zahlungen als nicht erheblich bewertet wurden.
- Verwirkung der Kündigung (Grundsatz aus Rechtsprechung): Wenn ein Vermieter eine erhebliche Pflichtverletzung über einen langen Zeitraum hinnimmt und nicht zeitnah reagiert, verliert er das Recht, sich darauf später zur Kündigung zu berufen. Dies schützt den Mieter vor überraschenden Kündigungen für alte Pflichtverstöße. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Vermieter konnte die verspätete Mietzahlung aus dem Jahr 2022 nicht als Kündigungsgrund nutzen, da fast zwei Jahre ohne Reaktion vergangen waren.
- § 556b BGB (Fälligkeit und Rechtzeitigkeit der Mietzahlung): Die Miete ist zu dem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt fällig; der Mieter muss spätestens bis zum dritten Werktag die Zahlung „veranlassen“. Verzögerungen durch die Bank gehen nicht zu Lasten des Mieters. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klausel im Mietvertrag, wonach die Miete bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters sein muss, wurde als unwirksam angesehen, da sie den Mieter unzulässig benachteiligt.
- § 288 BGB (Verzugszinsen bei Zahlungsverzug): Kommt der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug, kann der Vermieter Verzugszinsen verlangen. Diese sind jedoch nur für den Zeitraum und den Betrag fällig, der tatsächlich verspätet gezahlt wurde. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht erkannte einen geringen Anspruch auf Verzugszinsen an, da der Mieter im April und Mai 2024 verspätet gezahlt hatte, was aber keine Kündigung rechtfertigte.
Das vorliegende Urteil
AG Saarbrücken – Az.: 3 C 181/24 – Urteil vom 12.02.2025
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