AG Pankow-Weißensee –  Az.: 3 C 170/13 –  Beschluss vom 06.12.2013

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Gründe

Die Kostenentscheidung ergeht ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss, nachdem die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 21. November 2013 einen Vergleich geschlossen haben, dessen Ziffer 4. die Kosten des Vergleichs gegeneinander aufhebt, die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits aber dem Gericht aufgibt.

Insoweit ist maßgeblich, wie die Kostenlast ohne den Vergleich, also bei streitigem Fortgang des Verfahrens voraussichtlich zu verteilen gewesen wäre. Die Kostenlast hätte im vorliegenden Fall voraussichtlich allein die Klägerin als unterliegende Partei nach § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO getroffen.

Ihre Klage war und ist unschlüssig:

1.

Die Klägerin vermietet der Beklagten aufgrund eines im … geschlossenen Vertrages gut … große Büroräume im …. Die Beklagte betreibt dort ein …. In dem Mietvertrag vereinbarten die Parteien monatliche Nebenkostenvorschüsse für kalte und warme Nebenkosten von monatlich 519,93 Euro und trafen zu § 6 Ziffer 4 des Mietvertrages folgende Regelung:

„Die Vermieterin versichert, dass die von ihm kalkulierten Vorauszahlungen nach seiner Erfahrung und Kenntnis bei einem normalen Geschäftsbetrieb und gleichbleibender Kostenlast durch öffentliche Abgaben auskömmlich sind, um die anfallenden Betriebskosten, sonstigen Betriebskosten und weiteren Nebenkosten zu decken. Ergibt sich eine Nachzahlungsforderungen, die ein Zehntel der Summe der Vorauszahlungen einer Abrechnungsperiode übersteigt, ist der Mieter bis zum Beweis einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Kostensteigerung im Vergleich zu den Kosten der Abrechnungsperiode bei Mietvertragsabschluss, die zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses weder bekannt noch vorhersehbar war, von der Nachzahlung befreit.”

In der Folge rechnete die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung gegenüber der Beklagten die Nebenkosten zunächst für die Zeit vom 26. November bis 31. Dezember 2010 mit einer Nachforderung von 561,89 Euro und unter dem 25. Juni 2012 für das Kalenderjahr 2011 mit einer Nachforderung in Höhe von 1.170,05 Euro ab. Zu den Einzelheiten der beiden Nebenkostenabrechnungen wird auf die zur Akte gereichten Ablichtungen (Blatt 29 bis 34 und Blatt 101 bis 108 der Akte) Bezug genommen.

Die Klägerin macht geltend, die Nebenkostenabrechnung 2011 sei sachlich und rechnerisch richtig und hat die Beklagte auf Zahlung der 1.170,05 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch genommen.

Die Parteien streiten unter anderem über allerlei Detailfragen zur Wirksamkeit der mietvertraglichen Regelungen des Umfangs der von der Beklagten zu tragenden Nebenkosten und der Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung 2011.

2.

Der Klägerin stand jedenfalls bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung schon aufgrund der zu § 6 Ziffer 4 des Mietvertrages getroffenen Regelung kein fälliger Nachzahlungsanspruch gegen die Beklagte zu. Die in Satz 2 dieser Ziffer getroffene Regelung weist zwar in Rechtschreibung und Satzbau allerlei Ungeschicklichkeiten auf, ist aber als Individualvereinbarung nichtsdestoweniger wirksam und – jedenfalls für den geduldigen Leser, obschon offenbar nicht für die Klägerin selbst – auch hinreichend verständlich:

Sie sieht die tatbestandliche Voraussetzung vor, dass eine Nebenkostenabrechnung zu einer Nachzahlung führt, die ein Zehntel der Summe der Vorauszahlungen der jeweiligen Abrechnungsperiode übersteigt. Diese Voraussetzung ist bei der Nebenkostenabrechnung 2011 erfüllt, da sie bei einem Gesamtbetrag der jährlichen Nebenkostenvorschüsse von (12 x 519,93 =) 6.239,16 Euro eine Nachforderung von 1.170,05 Euro ausweist. Diese Nachforderung macht knapp 19 % der jährlichen Summe der Nebenkostenvorschüsse, also jedenfalls mehr als 10 % aus.

Als Rechtsfolge bestimmt die Klausel, dass der Mieter von der Nachzahlung befreit ist, bis der Vermieter eine qualifizierte Kostensteigerung beweist. Ein solcher Beweis dürfte nicht angetreten sein, ist nach dem Aktenstand zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung jedenfalls logisch ausgeschlossen. Insoweit kommt es entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht darauf an, ob sie etwas wusste oder vorhersehen konnte. Die Klägerin übersieht, dass es im Abrechnungsjahr 2011 überhaupt keine Kostensteigerung im Vergleich zu den Kosten der Abrechnungsperiode bei Mietvertragsabschluss, also zur Nebenkostenabrechnung 2010 gegeben hat, weshalb hier auch nichts zu beweisen sein kann. Die Nebenkostenabrechnung 2010 gibt die Summe der nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten mit 136.195,31 Euro an. Demgegenüber sollen laut Nebenkostenabrechnung 2011 für dieses Abrechnungsjahr nicht verbrauchsabhängige Kosten im Gesamtbetrag von 116.434,00 Euro angefallen sein. Da sich die Objektdaten, insbesondere Flächen, ausweislich der Nebenkostenabrechnungen ebenso wenig geändert haben wie die abgerechneten Betriebskostenarten, sind die nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten nicht gestiegen, sondern gesunken.

Nichts anderes ergibt sich für die verbrauchsabhängigen Kosten. Diese sollen laut Nebenkostenabrechnung 2010 für einen Zeitraum von nur 36 Tagen 695,51 Euro betragen haben. Demgegenüber sollen die verbrauchsabhängigen Kosten in 2011 Euro 2.890,66 betragen haben, allerdings für 365 Tage. Also ist festzustellen, dass die verbrauchsabhängigen Nebenkosten in der zur Zeit des Mietvertragsschlusses laufenden Abrechnungsperiode 19,32 Euro pro Tag, in der Abrechnungsperiode 2011 aber nurmehr 7,92 Euro pro Tag, mithin weniger als die Hälfte der Kosten in der Referenzperiode betragen haben. Das stellt sich auch dann nicht anders dar, wenn man den Vergleich im Hinblick darauf modifiziert, dass die für 2010 abgerechneten 36 Tage sämtlich in der Heizperiode lagen. Selbst wenn man nämlich annehmen wollte, die für 2011 errechneten 2.890,66 Euro seien ausschließlich während der Heizperiode und hier nur für einen Zeitraum von 150 Tagen angefallen, ergibt sich immer noch ein Wert von lediglich 19,27 Euro pro Tag, also weniger als in 2010. Da es von 2010 zu 2011 überhaupt keine Kostensteigerung gegeben hat, war und ist die Beklagte von einer Nachzahlung befreit.

Wenn die Klägerin etwas anderes gewollt hätte, hätte sie etwas anderes vereinbaren müssen.

Auf die weiteren unter den Parteien erörterten Sach- und Rechtsfragen kommt es bei dieser Sachlage nicht mehr an.