Muss bei Wohnungseigentümerausscheiden eine Zwischenabrechnung erstellt werden?
Das Urteil des AG Tostedt legt fest, dass ein aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschiedener Eigentümer keinen Anspruch auf eine Zwischenabrechnung haushaltsnaher Aufwendungen hat. Der Kläger, der aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist, hat ab dem Zeitpunkt des Austritts keine Ansprüche mehr. Die Entscheidung betont, dass Abrechnungen objektbezogen sind und nicht auf individuelle Anforderungen eines ehemaligen Eigentümers eingehen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Der ausgeschiedene Eigentümer verliert Ansprüche aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ab dem Tag des Austritts.
- Kein Anspruch auf eine Zwischenabrechnung für haushaltsnahe Aufwendungen nach dem Austritt.
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind objektbezogen und nicht an individuelle Eigentümer gebunden.
- Guthaben und Nachzahlungen werden mit dem zum Zeitpunkt der Beschlussfassung grundbuchlich eingetragenen Eigentümer abgerechnet.
- Ein Eigentümerwechsel hat keinen direkten Einfluss auf die Abrechnungspraxis.
- Veräußerer und Erwerber müssen eine eigene Regelung über die zu tragenden Kosten treffen.
- Der WEG-Verwalter ist nicht verpflichtet, Abrechnungen auf einen spezifischen Stichtag zu erstellen.
- Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits, da seine Klage unbegründet war.
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Übersicht
- 1 Muss bei Wohnungseigentümerausscheiden eine Zwischenabrechnung erstellt werden?
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2.1 Wohnungseigentümer und Abrechnungen: Was ist zu beachten?
- 2.2 Kein Anspruch auf Zwischenabrechnung bei Austritt aus Wohnungseigentümergemeinschaft
- 2.3 Rechtliche Grundlage und Entscheidung des Gerichts
- 2.4 Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Objektbezogene Abrechnung
- 2.5 Kosten des Rechtsstreits und Konsequenzen für die Beteiligten
- 3 ✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
- 4 Das vorliegende Urteil
Wohnungseigentümer und Abrechnungen: Was ist zu beachten?
Wohnungseigentümer und ihre Rechte und Pflichten sind ein wichtiges Thema im Mietrecht. Ein besonderer Aspekt ist die Abrechnung von Kosten und Aufwendungen. In diesem Zusammenhang taucht häufig die Frage auf, ob ein Zwischenabrechnung notwendig ist, wenn ein Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft ausscheidet.
Die Jahresabrechnung ist ein zentrales Element der Abrechnungspraxis. Doch was passiert, wenn ein Eigentümer während des Abrechnungszeitraums aus der Gemeinschaft ausscheidet? Muss in diesem Fall eine Zwischenabrechnung erstellt werden? Und welche Kosten trägt der ausgeschiedene Eigentümer?
Im Folgenden werden wir uns mit einem konkreten Urteil befassen, das sich mit diesen Fragen auseinandersetzt und Antworten liefert.
Kein Anspruch auf Zwischenabrechnung bei Austritt aus Wohnungseigentümergemeinschaft
In einem bemerkenswerten Fall vor dem Amtsgericht Tostedt wurde entschieden, dass ein aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschiedener Eigentümer keinen Anspruch auf eine Zwischenabrechnung der haushaltsnahen Aufwendungen hat. Der Kläger, der am 25. Oktober 2021 aus der Gemeinschaft ausschied, forderte eine Schlussrechnung über die im Wirtschaftsjahr 2021 entstandenen Kosten. Seine Klage richtete sich gegen die Beklagte zu 2, die für die Verwaltung der Wohnungseigentumsgemeinschaft verantwortlich war.
Rechtliche Grundlage und Entscheidung des Gerichts
Das Gericht wies die Klage ab und stellte fest, dass dem Kläger ab dem Zeitpunkt seines Austritts keine Ansprüche mehr gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen. Zudem wurde betont, dass weder die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) noch der WEG-Verwalter zur Erstellung einer solchen Zwischenabrechnung verpflichtet oder sogar berechtigt sind. Die Urteilsbegründung stützte sich darauf, dass die Jahresabrechnungen objektbezogen sind und nicht auf die individuellen Anforderungen eines einzelnen, ehemaligen Eigentümers abgestimmt werden können.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Objektbezogene Abrechnung
Ein zentraler Punkt des Urteils war die Betonung, dass Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen immer objektbezogen sind und nicht auf einzelne Personen zugeschnitten werden. Guthaben und Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung sind mit dem Eigentümer abzurechnen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung im Grundbuch eingetragen ist. Dies gilt selbst für Zeiträume, in denen der neue Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Bei einem Eigentümerwechsel trägt der veräußernde Wohnungseigentümer das Hausgeld bis zum Eigentümerwechsel, danach ist der Erwerber dafür verantwortlich.
Kosten des Rechtsstreits und Konsequenzen für die Beteiligten
Das Gericht entschied auch über die Kosten des Rechtsstreits. Da der Kläger zunächst die Hausverwaltungsgesellschaft und später die WEG verklagte, lag ein Parteiwechsel vor. Dementsprechend musste der Kläger die Kosten der Beklagten zu 1 nach § 269 Abs. 3 ZPO tragen. Das Urteil unterstreicht die Notwendigkeit für ausgeschiedene Wohnungseigentümer und Erwerber, eine eigene Regelung über die während des Eigentümerwechsels entstehenden Kosten zu treffen. Der Verwalter ist nicht verpflichtet, Abrechnungen auf einen vom Eigentümer vorgegebenen Stichtag anzufertigen.
Das Urteil des AG Tostedt stellt einen wichtigen Referenzpunkt für ähnliche Fälle im Bereich des Wohneigentumsrechts dar. Es verdeutlicht die Rechtslage bezüglich der Ansprüche ausgeschiedener Wohnungseigentümer und die objektbezogene Natur von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen. Während es eine spezifische Situation behandelt, bietet es wertvolle Einblicke in die Handhabung von Eigentümerwechseln und die daraus resultierenden rechtlichen Verpflichtungen für alle Beteiligten.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was bedeutet es rechtlich, wenn ein Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft ausscheidet?
Wenn ein Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft ausscheidet, bedeutet dies rechtlich, dass er seine Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft verliert, einschließlich aller Rechte und Pflichten, die mit dieser Mitgliedschaft verbunden sind. Der ausscheidende Eigentümer verliert das Recht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und zur Mitwirkung an Gemeinschaftsentscheidungen.
Die Verpflichtungen des ausgeschiedenen Eigentümers, die vor seinem Ausscheiden entstanden sind, bleiben jedoch bestehen. Dies bedeutet, dass die Gemeinschaft gegen den ehemaligen Eigentümer Zahlungsansprüche geltend machen kann, wenn dieser beispielsweise seine Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan oder den Abrechnungen der Vorjahre nicht erfüllt hat.
Ein Wohnungseigentümer kann durch Veräußerung oder Übertragung seines Sondereigentums aus der Eigentümergemeinschaft ausscheiden. Dies erfordert einen notariell beurkundeten Kaufvertrag oder eine Schenkungsurkunde, und die Eigentumsänderung muss im Grundbuch eingetragen werden.
Nach dem Ausscheiden haftet der ehemalige Eigentümer nicht für Verbindlichkeiten, die nach seinem Ausscheiden entstehen, es sei denn, es gab einen entsprechenden Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen. Bei einem Eigentümerwechsel durch Rechtsgeschäft haftet der veräußernde Wohnungseigentümer noch fünf Jahre lang für Verbindlichkeiten, die während seiner Eigentumszeit begründet wurden.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst ist eine rechtsfähige Einheit, die ähnlich wie eine OHG oder GmbH konstruiert ist und umfassend Rechte und Pflichten erwerben kann. Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt.
Zusammengefasst bedeutet das Ausscheiden eines Wohnungseigentümers aus der Gemeinschaft, dass er seine Mitgliedschaftsrechte verliert, aber für vorher entstandene Verbindlichkeiten weiterhin haftet. Die Gemeinschaft als solche bleibt bestehen und ist rechtsfähig.
Welche Rechte und Pflichten hat der WEG-Verwalter bezüglich der Erstellung von Jahresabrechnungen?
Der WEG-Verwalter hat die Pflicht, die Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen. Es gibt keine gesetzliche Frist für die Erstellung der Jahresabrechnung, aber der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass sie zeitnah erstellt werden sollte. Wenn in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag eine Frist genannt ist, ist diese für den Verwalter verbindlich.
Die Jahresabrechnung gibt Aufschluss über die Einnahmen und Ausgaben der WEG innerhalb eines Wirtschaftsjahres. Sie muss Angaben über die Höhe der Rücklagen und die Kontostände der Gemeinschaftskonten enthalten. Die Entwicklung der Erhaltungsrücklage sollte ebenfalls in der Abrechnung dargestellt werden.
Wenn der Verwalter seiner Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nicht nachkommt, hat jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Abrechnungserstellung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter kann für Schäden aufgrund einer verspäteten Hausgeldabrechnung haftbar gemacht werden, es sei denn, er ist an der Verspätung schuldlos.
Der Verwalter ist auch für die Richtigkeit der Jahresabrechnung verantwortlich. Wenn er falsche Daten übermittelt oder unberechtigte Ausgaben tätigt, kann dies zu einer Beanstandung der Jahresabrechnung führen.
Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben und prüft die Jahresabrechnung. Die Wohnungseigentümer haben das Recht, die Jahresabrechnung selbst zu überprüfen.
Das vorliegende Urteil
AG Tostedt – Az.: 5 C 123/22 – Urteil vom 21.03.2023
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Von der Darstellung des Tatbestandes es wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Fertigung und Zusendung der Schlussrechnung über haushaltsnahe Aufwendungen im Wirtschaftsjahr 2021 zum Stichtag 25.10.2021 gegen die Beklagte zu 2) nicht zu.
Unabhängig davon, ob der Kläger überhaupt aktivlegitimiert für einen Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung ist, besteht auch kein Anspruch gegen die Beklagte zu 2).
Der Kläger ist am 25.10.2021 aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden, so dass ihm ab diesem Zeitpunkt keine Ansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis mehr gegen die WEG zustehen. Im Übrigen käme ein Anspruch auch materiell rechtlich nicht in Betracht.
Denn weder die WEG noch der WEG-Verwalter sind nicht nur nicht verpflichtet, eine Zwischenabrechnung zu erstellen, sondern hierzu auch gar nicht legitimiert.
Der Verwalter hat eine Jahresabrechnung, d.h. eine jährliche Abrechnung über die in diesem zwölfmonatigen Zeitraum angefallenen Kosten (und Einnahmen) zu erstellen. Diese ist – wie die Einladung zur Eigentümerversammlung – immer dem aktuell im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zuzusenden.
Der ausgeschiedene Eigentümer hat ab dem Zeitpunkt seines Ausscheidens weder einen Anspruch auf Erstellung der Abrechnung, die Abrechnung selbst noch auf die Teilnahme an der Eigentümerversammlung.
Guthaben und Nachzahlungen sind immer mit dem Eigentümer abzurechnen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung grundbuchlich eingetragener Eigentümer ist; dieses gilt sogar für Abrechnungen über Zeiträume, in denen der neue Eigentümer noch kein Eigentümer war. Denn Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind stets objekt- und nicht personenbezogen. Das bedeutet, dass bei einem Eigentümerwechsel im Laufe der Wirtschaftsperiode der veräußernde Wohnungseigentümer das Hausgeld bis zum Eigentümerwechsel schuldet, ab diesem Zeitpunkt sodann der Erwerber. Ebenso stehen Abrechnungsguthaben dem Veräußerer zu bzw. hat dieser Fehlbeträge nachzuzahlen, wenn die Jahresabrechnung vor dem Eigentümerwechsel beschlossen wird; erfolgt der Beschluss nach dem Eigentümerwechsel stehen Guthaben dem Erwerber zu und dieser hat etwaige Fehlbeträge auszugleichen.
Ein Eigentümerwechsel hat mithin keinen Einfluss auf die Abrechnung. Vielmehr haben Veräußerer und Erwerber eine Regelung über die zu tragenden Kosten zu treffen, die für den Verwalter allerdings bedeutungslos ist. Insofern hat dieser auch keine Abrechnung auf einen bestimmten, überdies von einem (ehemaligen) Eigentümer vorgegebenen Stichtag anzufertigen. Die Auseinandersetzung bzgl. der zu tragenden Kosten in der Abrechnungsperiode, in der ein Eigentümerwechsel erfolgt ist, hat ausschließlich zwischen Veräußerer und Erwerber zu erfolgen.
Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass es dem Kläger lediglich um die haushaltsnahen Kosten geht.
Auch insoweit hat er sich an den Erwerber zu halten, sich von diesem die Abrechnung zusenden und sodann die Kosten anhand der Abrechnung selbst herauszufiltern.
Eine Verpflichtung der WEG oder des Verwalters hierzu besteht nicht.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO sowie aus § 269 Abs. 3 ZPO.
Soweit der Kläger zunächst die Hausverwaltungsgesellschaft verklagt hat und den Klagantrag nach Hinweisen des Beklagtenvertreters und des Gerichts auf die WEG umgestellt hat, liegt ein Parteiwechsel auf Beklagtenseite vor. Wie auch ein Wechsel von einer gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage zu einer Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kein Fall der Rubrumsberichtigung ist, sondern ein Parteiwechsel (so eindeutig der BGH zu der „umgekehrten“ Konstellation anlässlich der letzten WEG-Reform in seiner Entscheidung vom 06.11.2009, Az. V ZR 73/09), liegt erst recht im Fall des Wechsels einer Klage gegen den Verwalter auf die WEG ein solcher Parteiwechsel vor.
Ein solcher Parteiwechsel auf Beklagtenseite bedeutet, dass der bisherige Beklagte nach § 269 ZPO (Klagrücknahme) ausscheidet und die Rechtshängigkeit gegenüber dem neuen Beklagten mit der Zustellung des Änderungsschriftsatzes an ihn begründet wird (vgl. Zöller, ZPO, 34. Aufl., 2022, § 263 Rn. 23). Dementsprechend hat der Kläger auch die Kosten der Beklagten zu 1) nach § 269 Abs. 3 ZPO zu tragen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
