AG Ansbach, Az.: 1 C 1384/17 WEG, Urteil vom 20.11.2018
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 4.000,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger begehrt im Rahmen einer Anfechtungsklage die Aufhebung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom … 2017.
Unter TOP 2 wurde ein Beschluss zur baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum gefasst. Der Miteigentümer …, der Kläger, hat das vor seiner Garage angebrachte Garagenschwingtor durch ein Rolltor ersetzt. Die Frage, ob der Umbau von der Eigentümergemeinschaft genehmigt wird, wurde bei 6 Stimmen mit 3 zu 3 unentschieden abgestimmt. Daraufhin erging Beschluss:
Die Bauausführung ist so von der Eigentümergemeinschaft nicht genehmigt. Dieser Beschluss wurde am … im Anschluss an die Abstimmung in der Eigentümerversammlung verkündet und wird nach 4 Wochen rechtskräftig.
Dazu trägt der Kläger vor, bei dem Austausch des Garagentores liege keine bauliche Änderung vor, es handle sich um eine bloße Instandsetzung. Diese obliege nach der Teilungserklärung dem Nutzungsberechtigten allein, auch soweit es sich hierbei um Gemeinschaftseigentum handle. Der Beschluss unter TOP 2 sei nur deshalb gefasst worden, um den Kläger zu einem späteren Zeitpunkt zum Ausbau des Garagentores zu zwingen. Das betroffene Garagentor der Garage Nr. 8 sei bereits 20 Jahre alt und kaum mehr funktionsfähig gewesen. Es habe sich nicht mehr schließen lassen, auch sei die Trennungsschiene vollkommen verrostet gewesen. Auch habe der Motorantrieb der Garage nicht mehr richtig funktioniert, infolge dessen sei es insgesamt erforderlich geworden, das Tor im Wege eines Austausches zu reparieren. Ein Rolltor entspreche dem Stand der Technik. Das alte Garagentor sei auf dem Markt nicht mehr erhältlich gewesen. Dem Kläger sei deshalb ein Sektionaltor empfohlen worden. Es handle sich auch bei dem neuen Tor um ein übliches Standardtor, welches bei fast allen gleich gelagerten Vorgängen eingebaut werde. Das Tor unterscheide sich optisch kaum von den weiteren drei Toren und stelle keinen Eingriff in die Eigentümergemeinschaft dar.
Der Kläger beantragt: Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom … 2017 zum TOP 2 (Bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum) wird für ungültig erklärt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Dazu tragen sie vor, es sei unzutreffend, dass das streitgegenständliche Garagentor altersbedingt habe ausgetauscht oder instand gesetzt werden müssen. Die klageseits behaupteten Mängel lägen nicht vor. Es sei unzutreffend, dass ein Austausch des Tores zwingend gewesen sei, dieses hätte gegebenenfalls auch repariert werden können. Durch den Ausbau des ursprünglichen Schwingtores und den Einbau des Rolltores sei das Gesamtbild der Wohnungseigentümergemeinschaft gravierend verändert worden. Das Rolltor weiche erheblich vom Gesamtbild der Wohnungseigentumsanlage ab. Es habe horizontale statt vertikaler Absetzungen. Auch sei es im Vergleich zu den anderen Garagentoren deutlich nach hinten versetzt, weshalb ein optisch nachteiliger Eindruck vom Gesamtbild entstehe. Zusätzlich habe der Kläger ein Riffelblech im Frontbereich der Garage angebracht, was den Gesamteindruck ebenfalls erheblich nachteilig verändere. Eine solche Veränderung hätte nur durch einstimmigen Beschluss aller Eigentümer herbei geführt werden können. Die Gemeinschaftsordnung regle nur die Kostentragungspflicht bezüglich der Stellplätze der Eigentumsanlage, nicht Veränderungen an der Garage, die zum Gemeinschaftseigentum gehörten. Die vorgenommene bauliche Veränderung sei im Sinn von § 22 WEG rechtswidrig, weshalb klageseits der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die uneidliche Einvernahme der Zeugen … und … im Termin vom 08.10.2018. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll des Termins vom 08.10.2018 (Bl. 53-58 d. A.) Bezug genommen. Des Weiteren hat das Gericht am 25.10.2018 an der streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage einen Ortsaugenschein durchgeführt. Auch insoweit darf auf die Niederschrift hierzu verwiesen werden (Bl. 63-65 d. A.).
Entscheidungsgründe
I. Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.
Der vom Kläger angefochtene Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom … 2017 hält einer rechtlichen Nachprüfung stand und ist daher weder ungültig noch nichtig nach § 23 Abs. 4 WEG. Mit dem Einbau des Rolltores für das frühere Schwingtor hat der Kläger eine bauliche Veränderung an dem Gemeinschaftseigentum vorgenommen im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG, die der Zustimmung sämtlicher weiterer Wohnungseigentümer bedurft hätte, nachdem deren Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß beeinträchtigt werden.
A)
Die streitgegenständliche Garage gehört zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumsanlage … . Die Garagen stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum kann eingeräumt werden (OLG Frankfurt, Urteil vom 19.12.1994, Az.: 20 W 313/93). Dabei bleiben die konstruktiven Elemente einer Garage immer Gemeinschaftseigentum, was auch gerade für das Garagentor gilt.
Ausweislich der vorliegenden Teilungserklärung (UR Nr. …/1995 des Notars …) wird dort Gemeinschafts- und Sondereigentum unter II. aufgeteilt. Ausweislich der Anlage II. wird unter A der Gegenstand des Sondereigentums benannt und aufgelistet, die gemeinschaftliche Garage fällt ersichtlich nicht darunter. Ausweislich Buchstabe B sind Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums alle Räume und Gebäudeteile, die gerade nicht nach Abschnitt A zu Sondereigentum erklärt worden sind. Eine solche Erklärung liegt bezüglich der Garage nicht vor. Soweit sich die Klageseite auf § 2 Instandhaltung und Instandsetzung der Gebäudeteile beruft, wonach unter Ziffer 6. die Instandhaltung und Instandsetzung der Stellplätze dem jeweiligen Nutzungsberechtigten obliege, auch wenn es sich hierbei um Gemeinschaftseigentum handle, ändert dies an diesem Ergebnis nichts. Im zugrunde liegenden Fall geht es nicht um die Instandhaltung oder Instandsetzung von einem Stellplatz, sondern von einer Garage, die zusammen gebaut ist mit den Garagen der weiteren Wohnungseigentümer.
B)
Es liegt eine bauliche Veränderung durch den Kläger an seinem Garagentor vor.
Soweit dieser sich darauf beruft, dass die Instandsetzung des alten Schwingtores notwendig gewesen wäre, vermag dies seinem Klagebegehren nicht zum Erfolg zu verhelfen, auch wenn in der Beweisaufnahme Indizien dafür vorhanden sind, dass das alte Schwingtor altersbedingte Schäden aufwies. Die Beweisaufnahme hat jedoch gerade nicht ergeben, dass das alte Schwingtor nicht mehr auf dem Markt erhältlich ist, sondern jederzeit durch ein baugleiches Schwingtor der selben Firma hätte ersetzt werden können, wie der Zeuge … in seiner uneidlichen Einvernahme uneingeschränkt glaubhaft versichert hat. Ein solches Tor wäre in allen Farben zu erhalten gewesen.
C)
Die Rechte der weiteren Wohnungseigentümer werden über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte hinausgehende Maß durch den Toraustausch beeinträchtigt. Dies ist das Ergebnis der Beweisaufnahme unter Berücksichtigung der vorgelegten Lichtbilder und insbesondere unter Heranziehung der Erkenntnisse aus dem am 25.10.2018 an der streitgegenständlichen Garage durchgeführten Ortsaugenschein.
Das klageseits eingebaute Garagentor weicht ersichtlich von den weiteren älteren Schwingtoren, die an der Wohnungseigentumsanlage eingebaut sind, ab. Dies gilt sowohl für das viertorige Garagengebäude, bei dem das streitgegenständliche Tor das rechte Tor darstellt, als auch im Übrigen für die weiteren Garagentore, die im Haupthaus der Anlage im Untergeschoss eingebaut sind. Sämtliche weiteren Tore sind einheitliche Schwingtore in einheitlicher Farbe mit einheitlicher Musterung.
Von diesen hebt sich das streitgegenständliche Rolltor erkennbar ab. Bei diesem Rolltor ist ersichtlich, dass es anstatt einer vertikalen eine horizontale Berippung aufweist. Die Rippen sind zusätzlich deutlich breiter als die schmale Musterung der Alttore. Auch die Farbe des Rolltores weicht in seinem Weißton sichtbar von den Alttoren ab. Ebenso ist am neuen Tor kein Garagengriff erkennbar. Insbesondere kommt hinzu, dass das neue Tor einen deutlich stärkeren Versatz nach hinten im Vergleich zu den Alttoren aufweist. Dieser beträgt an den Altgaragen nur 12 cm, an der jetzigen Garage des Klägers mit dem Rolltor 27,5 cm, also mehr als das Doppelte. Des Weiteren unterscheidet sich die jetzige Anlage des Klägers maßgeblich von den Alttoren durch die Anbringung eines silberfarbenen Bodenblechs, welches an den Alttoren nicht vorhanden ist. Dieses Bodenblech zieht sich über die ganze Garagenbreite hin und weist zusätzlich bei deutlicherem Lichteinfall eine erkennbare Spiegelung auf, die es an sämtlichen anderen Garagen der Anlage nicht gibt.
Unter Berücksichtigung sämtlicher Gesichtspunkte weicht daher die neue Anlage von den einheitlichen Altanlagen in sichtbarer Weise ab. Dies führt zu einer Beeinträchtigung der Wohnungseigentumsanlage, die die übrigen Gemeinschaftseigentümer nicht mehr im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG zu dulden haben, weil ihnen dadurch ein erkennbarer Nachteil erwächst. Das neue Garagentor steht an der rechten Seite der vorgesetzten Garagenanlage, an der jeder Wohnungseigentümer jederzeit vorbeigehen muss, und zwar an deren rechter Seite, wenn er seine Wohnung betreten will. Dies hat zur Konsequenz, dass jeder Wohnungseigentümer die störende Abweichung täglich zur Kenntnis nehmen muss. Es wäre daher die Verpflichtung des Klägers gewesen, sich vorab mit den anderen Wohnungseigentümern abzustimmen und einen einheitlichen Beschluss über die geplante Änderung herbeizuführen. Dies ist jedoch nicht geschehen.
Unter Berücksichtigung sämtlicher Gesichtspunkte hat daher der Antrag des Klägers keinen Erfolg, die Klage war abzuweisen, da der angegriffene Beschluss insgesamt gültig und wirksam ist.
II. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO, es bestand kein Anlass, dem Verwalter Prozesskosten aufzuerlegen, weil diesen an der Tätigkeit des Gerichts keinerlei Verschulden trifft.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11 ZPO.
