WEG: Lasten- und Kostentragungspflicht des Zweiterwerbers

WEG: Lasten- und Kostentragungspflicht des Zweiterwerbers

LG Stuttgart, Az.: 2 S 19/14

Urteil vom 30.10.2014

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgericht Nürtingen vom 27.02.2014 (Az: …) abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird für die Klägerin zugelassen.

Streitwert des Berufungsverfahrens: € 4.378,47

Gründe

I.

WEG: Lasten- und Kostentragungspflicht des Zweiterwerbers

Foto: Estradaanton/Bigstock

Die Klägerin beansprucht mit der Klage von der Beklagten Zahlung von Beiträgen aufgrund beschlossener Jahresabrechnungen für das Jahr 2012 sowie nach Beschlussfassung über die Wirtschaftspläne für das Jahr 2013 und eine Sonderumlage.

Die Tochter der Beklagten und Streitverkündete Frau … kaufte mit notariellem Vertrag vom 14.07.2004 von der Bauträgerin, der … die Wohnung Nr. 7.02 sowie die Tiefgaragenstellplätze mit den Nummern 19.02 und 20.02. Für die Käuferin wurde am 19.07.2004 eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Zu einer Eintragung als Eigentümerin der Streitverkündeten kam es in der Folgezeit und bis heute nicht.

Spätestens im Jahr 2006 nahm die Streitverkündete die Wohnung Nr. 7.02 sowie die vorgenannten Tiefgaragenstellplätze in Besitz. Derzeit leben die Beklagte und die Streitverkündete in der Wohnung Nr. 7.02.

Der erste Erwerber einer Einheit der Gemeinschaft der Klägerin (außer der Bauträgerin) wurde am 22.09.2004 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Im Jahr 2010 nahm die Klägerin die Bauträgerin auf Zahlung rückständiger Beiträge für die Jahre 2007 bis 2010 in Anspruch betreffend die Einheiten 7.02, 19.02 und 20.02. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung der Bauträgerin hin wurde die Klage im Wesentlichen abgewiesen. Mit Urteil des Bundesgerichtshofes vom 11.05.2012 (Az. V ZR 196/11) wurde das landgerichtliche Urteil bestätigt.

Am 02.10.2012 schloss die Beklagte mit der Streitverkündeten einen notariellen Kaufvertrag betreffend die Einheiten Nr. 7.02, 19.02 und 20.02. Am 12.10.2012 (vgl. Anlage K 2, Bl. 18f. d. A.) wurde die Abtretung der Auflassungsvormerkung der Streitverkündeten an die Beklagte ins Grundbuch eingetragen.

In der Eigentümerversammlung vom 13.07.2012 wurden die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne des Wirtschaftsjahres 2013 beschlossen.

In der Versammlung der Eigentümer vom 12.07.2013 wurden die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2012 sowie eine Sonderumlage zur Finanzierung der Erneuerung eines Torantriebs beschlossen.

Durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Esslingen am Neckar vom 23.10.2013 erwarb der (im vorliegenden Verfahren nicht beteiligte) Ersteher die Einheiten Nr. 7.02, 19.02 und 20.02.

Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagte hinsichtlich der Einheiten Nr. 7.02, 19.02 und 20.02 auf Zahlung der Abrechnungsspitzen für das Jahr 2012 sowie Begleichung des Hausgelds für das Jahr 2013 bis einschließlich des Monats Oktober 2013 sowie auf anteilige Zahlung der Sonderumlage in Anspruch.

Insofern stehen für die Einheiten Nr. 7.02, 19.02 und 20.02 nach Teilzahlungen noch 4.378,47 € zur Zahlung offen. Hinsichtlich der Einzelheiten wird in diesem Zusammenhang auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

Die Klägerin ging bereits erstinstanzlich davon aus, dass die Beklagte für den Zeitraum, in dem für sie betreffend die streitgegenständlichen Einheiten Nr. 7.02, 19.02 und 20.02 eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen gewesen ist, auch als zahlungspflichtig für die in diesem Zeitraum beschlossenen und fälligen Beiträge anzusehen sei.

Die Beklagte ist dem entgegengetreten unter Hinweis darauf, dass sie als Zweiterwerberin keine Zahlungspflichten treffen könnten, sondern allenfalls die Streitverkündete.

Das Amtsgericht hat die Klägerin zur Zahlung der geltend gemachten Beiträge verurteilt, da nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11.05.2012 (Az. V ZR 196/11) feststehe, dass die Bauträgerin als im Grundbuch eingetragene Eigentümerin nicht mehr hafte, da die Streitverkündete werdende Eigentümerin geworden sei. Nach Abtretung der zugunsten der Streitverkündeten eingetragenen Auflassungsvormerkung an die Beklagte hafte jedoch diese und nicht mehr die Streitverkündete, da letztere ihre Position als werdende Eigentümerin an die Beklagte abgetreten habe.

Gegen das der Beklagten am 05.03.2014 zugestellte Urteil ließ die Beklagte am 07.04.2014 Berufung einlegen, welche am 05.05.2014 begründet wurde.

Die Beklagte macht unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags geltend, dass die Beklagte insbesondere auch deshalb nicht als Erst-, sondern als Zweiterwerberin anzusehen sei, da eine zeitliche Begrenzung für die Anwendung der Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig sei, da sonst wegen möglicherweise wiederholter Abtretung der Auflassungsvormerkung des werdenden Eigentümers auf unabsehbare Zeit eine erhebliche rechtliche Unsicherheit in der rechtlichen Zuordnung von Rechten und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft entstehen könne.

Die Beklagte beantragt: Unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Nürtingen vom 27.02.2014 wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das amtsgerichtliche Urteil unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Es liege bei der Abtretung der Auflassungsvormerkung an die Beklagte ein Ersterwerb vor. Auch wenn nach Entstehung der Gemeinschaft mit Eintragung des ersten Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch ein weiterer Erwerbsvertrag abgeschlossen werde, sprächen Gründe der Gleichbehandlung und der Stimmrechtsdemokratisierung dafür, auch jeden weiteren Erwerber bis zur Vollendung der in Vollzug gesetzten Gemeinschaft als Ersterwerber zu behandeln. Zeitliche Grenze für einen Ersterwerb sei die Vollendung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Eintragung des letzten Ersterwerbers als Eigentümer im Grundbuch.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien in erster und zweiter Instanz wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils sowie auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte betreffend die Einheiten 7.02, 19.02 und 20.02 der Gemeinschaft kein Anspruch auf Zahlung rückständiger Beiträge bestehend aus Abrechnungsspitzen für das Jahr 2012 oder Hausgeldern sowie anteiliger Sonderumlage für das Jahr 2013 zu.

Die Beklagte haftet bereits deshalb nicht für Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG, da sie als sogenannte Zweiterwerberin nicht beitragspflichtig ist.

In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Differenzierung danach, ob der Erwerber von Wohnungs-/Teileigentum Erst- oder Zweiterwerber ist mit der Konsequenz, dass der Zweiterwerber nicht werdender Wohnungseigentümer und entsprechend nicht beitragspflichtig und stimmberechtigt ist, grundsätzlich anerkannt (vgl. Urteil vom 11.05.2012, Az.: V ZR 196/11 = BGHZ 177, 53ff., Rn. 18 – zitiert nach juris; Urteil vom 05.06.2008, Az.: V ZB 85/07 = BGHZ 193, 193ff., Rn. 5, 11 – zitiert nach juris).

Hinsichtlich des Ersterwerbers hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 11.05.2012 eine Qualifizierung als werdender Wohnungseigentümer auch dann zugelassen, wenn der Erwerbsvertrag (mit dem teilenden Eigentümer) bereits vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen worden ist, jedoch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die Einräumung des Besitzes noch ausstehen (a. a. O. Rz. 12- zitiert nach juris).

Zweiterwerber – und zugleich nicht Mitglied der werdenden Gemeinschaft – ist, wer nicht vom teilenden Eigentümer, sondern von einem im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer oder von einem im Grundbuch noch nicht eingetragenen werdenden Wohnungseigentümer dessen Wohnungseigentum erwirbt (vgl. Wenzel in NZM 2008, 625ff.; Heismann in ZMR 2004, 10ff.; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Auflage, § 10 WEG Rn. 9; Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 10 Rn. 19).

Die Beklagte ist demnach nicht als Ersterwerberin zu behandeln, da die Beklagte die Auflassungsvormerkung nicht vom teilenden Wohnungseigentümer abgetreten erhalten hat, sondern von der Streitverkündeten, die ihrerseits als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen gewesen ist (vgl. BGHZ 193, 193ff., Rn. 4 bis 12 – zitiert nach juris). Zwischen dem Bauträger als teilendem Eigentümer und der Beklagten liegt mithin die zwischenzeitlich als Auflassungsvormerkungsberechtigte im Grundbuch eingetragene Streitverkündete, was es auch begrifflich rechtfertigt, die Beklagte als Zweiterwerberin anzusehen, da sie eben nicht die erste Erwerberin vom Bauträger betreffend die streitgegenständlichen Einheiten der Gemeinschaft ist.

Zudem ist die Eigentümergemeinschaft bereits vollständig in Vollzug gesetzt gewesen, als für die Beklagte im Jahr 2012 eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist. Das Gründungsstadium der Gemeinschaft war mithin beendet, das Gemeinschaftsstadium hatte bereits mit der Eintragung des ersten weiteren Erwerbers im Grundbuch im Jahr 2004 begonnen. Der Erwerbsvertrag der Beklagten mit der Streitverkündeten datiert jedoch aus dem Jahr 2012 und wäre mithin sogar vor dem Hintergrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofes betreffend den Ersterwerb vom Bauträger (BGHZ 193, 193ff., Rn. 12 – zitiert nach juris) nicht geeignet, der Beklagten zu einer Stellung als werdender Eigentümer zu verhelfen.

Nicht gefolgt werden kann deshalb der Auffassung der Klägerin, dass in der Phase nach der Invollzugsetzung der Gemeinschaft mit Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch bis zur Vollendung der Eigentümergemeinschaft mit Eintragung des letzten Mitglieds der Eigentümergemeinschaft als Eigentümer im Grundbuch die Position des werdenden Eigentümers durch Abtretung der Auflassungsvormerkungsberechtigung gleichsam weitergegeben werden kann und hieran anknüpfend der jeweilige Auflassungsvormerkungsberechtigte dann als werdender Eigentümer anzusehen wäre.

Die Folge wäre für einen nicht absehbaren Zeitraum ein möglicherweise häufiger Wechsel in der personellen Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft.

Bereits mit der Akzeptanz der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Aufnahme eines werdenden Wohnungseigentümers in den Kreis der berechtigten und verpflichteten Wohnungseigentümer ist verbunden eine gewisse Unsicherheit betreffend den personellen Bestand der Gemeinschaft, da die werdenden Eigentümer nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Die Rechtsfigur des werdenden Eigentümers ist lediglich deshalb von der Rechtsprechung und Lehre entwickelt worden, um die Ersterwerber vom teilenden Eigentümer möglichst bald und unabhängig von möglichen Streitigkeiten mit dem teilenden Eigentümer im Rahmen der Erwerbsverträge eigenständig entscheiden und wirtschaften zu lassen. Dieser Zweck erfordert es nicht, auch diejenigen Erwerber, die von einem werdenden Wohnungseigentümer die für diesen eingetragene Auflassungsvormerkung abgetreten erhalten, an der Meinungsbildung innerhalb der Gemeinschaft und hiermit korrespondierend an der Lasten- und Kostentragung zu beteiligen, da die Loslösung vom teilenden Eigentümer in der Person des jeweiligen Zedenten der Auflassungsvormerkung bereits eingetreten ist.

Dies ist letztlich auch der Grund, weshalb der Bundesgerichtshof stets die unterschiedliche Behandlung von Erst- und Zweiterwerber betont hat.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 97, 91 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit resultiert aus § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

Die Revision war für die Klägerin zuzulassen, da der Rechtsfrage, ob bei einer in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft ein werdender Wohnungseigentümer die für ihn im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung abtreten kann mit der Folge, dass der Zessionar gemäß § 16 Abs. 2 WEG für die Lasten und Kosten haftet, über den vorliegenden Fall hinaus Bedeutung zukommt.