AG München – Az.: 425 C 8940/19 – Urteil vom 04.11.2019
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.021,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.007,00 € seit 05.10.2018, aus weiteren aus 1.007,00 € seit 05.11.2018 sowie aus weiteren aus 1.007,00 € seit 05.12.2018 zu zahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten i.H.v. 413,64 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 18.06.2019 zu zahlen
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 3.021,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Bezahlung der Mieten für die Monate Oktober 2018 bis einschließlich Dezember 2018.
Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis aufgrund des Mietvertrages vom 21.06.2008 über die Wohnung in der M Straße … in U . Die Wohnung wurde in der Beklagten und ihrer Tochter, sowie deren Hunde bewohnt. Die Miete betrug monatlich insgesamt 1.007,00 € und war am 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Mit Schreiben vom 02.10.2018 kündigte die Beklagte die Wohnung. Das Schreiben sprach von einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung, hilfsweise von einer ordentlichen. Die Klagepartei teilte der Beklagten mit Schreiben vom 05.10.2018 mit, dass die außerordentliche Kündigung nach Ihrer Auffassung unwirksam sei. Die Beklagte und ihre Tochter zogen im September 2018 aus der streitgegenständlichen Wohnung aus. Die Schlüssel wurden per Post an den Kläger am 02.11.2018 übersandt.
Die Klagepartei behauptet, die außerordentliche Kündigung sei unwirksam. E würde die dreimonatige Kündigungsfrist gelten. Es hätte keine Vorfälle gegeben, die die Beklagte zur außerordentlichen Kündigung berechtigen würden. Die Verwalterin hätte die Tochter der Beklagten am 22.09.2018 lediglich darauf aufmerksam gemacht, dass die Hinterlassenschaften der Hunde der Beklagten zu beseitigen seien. Auch habe die Tochter der Beklagten der Verwalterin im Sommer 2018 den Zutritt zur Wohnung gewährt. Die Beklagte habe auch gewusst, dass der Kläger über einen Zentralschlüssel verfügen würde. Selbst wenn der Vortrag der Beklagten wahr wäre, wären die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung nicht gegeben. Zudem sei die Wohnung nicht vollständig geräumt und beschädigt zurückgegeben worden. Diese Schäden habe man im November 2018 und Dezember 2018 beseitigen lassen. Eine Neuvermietung sei erst ab Januar 2019 möglich gewesen.
Der Kläger beantragt: Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.021,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten aus 1.007,00 € seit dem 05.10.2018, seit dem 05.11.2018 und seit dem 05.12.2018 sowie außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten von 413,64 € nebst Zinsen in gleicher Höhe seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte behauptet, dass die Kündigung vom 02.10.2019 wirksam sei. Es sei wiederholt zu Konfrontationen mit der Vertreterin des Klägers gekommen. Am 22.09.2018 habe die Verwalterin die Beklagte und deren Tochter mit den Worten „Wir werfen euch hier aus eurer Wohnung raus“ beschimpft. Dabei habe sie bei der Beklagten durchgängig geklingelt und gegen die Türe geklopft. Die Tochter der Beklagten hätte darauf hin eine Panikattacke erlitten, hätte gezittert und hätte sich den ganzen Tag übergeben. Sie sei im Anschluss für ein paar Tage bei ihrer Großmutter untergekommen. Zudem habe die Verwalterin die Tochter der Beklagten auch in der Vergangenheit mehrfach angemeckert und wiederholt Zettel mit der Aufforderung das Haus bzw. den Garten zu Putzen hinterlassen. Im Sommer 2018, als die Fenster der streitgegenständlichen Wohnung ausgetauscht worden seien, habe die Verwalterin ohne Einverständnis der anwesenden Tochter der Beklagten die Wohnung betreten. Auch die Kellertüre sei mehrfach geöffnet worden und die Beklagte sei aufgefordert worden, den Keller aufzuräumen. Auch die Ehefrau des Klägers hätte regelmäßig Theater wegen auf dem Grundstück geparkten Testfahrzeugen, was der Beklagten gestattet gewesen sei, gemacht. Der Kläger habe zudem unberechtigt und ohne Kenntnis der Beklagten einen Schlüssel zur Wohnung gehabt. Hundehaufen seien im Garten nicht vorhanden gewesen bzw. seien nicht von den Hunden der Beklagten gewesen. Nach den verbalen Angriffen auf die Tochter der Beklagten sei man bis zum 01.12.2018 in ein Hotel gezogen.
Im Übrigen wird auf den Akteninhalt, insbesondere die gewechselten Schriftsätze sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
I.
Insbesondere ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich gemäß § 23 Nr. 2a GVG, § 29a ZPO zuständig.
II.
Die Klage hat auch in der Sache Erfolg.
1. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zahlung der Mieten für die Monate Oktober 2018 bis einschließlich Dezember 2018 i.H.v. 3.021,00 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.
Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag vom 21.06.2008 über die hier streitgegenständliche Wohnung. Hieraus ergibt sich eine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die Miete belief sich unstreitig auf monatlich 1.007,00 €.
Das Mietverhältnis wurde aufgrund der Kündigung vom 02.10.2018 nicht fristlos beendet. Eine außerordentliche Kündigung erfordert gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB einen wichtigen Grund. Grds. kann die Zerrüttung der Vertragsgrundlage ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 BGB darstellen (vgl. RGZ 78, 385 (389)). Gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei sind grds. für beide Vertragsparteien, also für Mieter und Vermieter, dieselben hohen Hürden anzusetzen. Dies ist hier jedoch nicht der Fall.
Ständige Aufforderungen zum Putzen bzw. zum Beseitigen von Müll können einen wichtigen Grund darstellen, wenn sie ein Ausmaß annehmen, welches die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar machen. Dies zeigt jedoch, dass hieran hohe Anforderungen zu stellen sind. Wie die Beweisaufnahme ergeben hat, wurden mehrfach Zettel mit entsprechenden Aufforderungen von der Vermieterseite für die Beklagte hinterlassen. Nach Angaben der Zeugin L handelt es sich um ca. 1 Zettel alle 3 Monate. Der Zeugin wird durch das Gericht auch Glauben geschenkt. Dem Gericht ist bewusst, dass es sich bei der Zeugin um die Tochter der Beklagten und damit nicht um einen neutralen Zeugen handelt. Dennoch war die Aussage der Zeugin konstant und die von Ihr gezeigten Reaktion auf Fragen und ihren Erinnerungen glaubhaft. Die Zeugin zeigte keine übertriebenen Belastungstendenzen, was auch an der Aussage hinsichtlich der Häufigkeit der Zettel belegt werden kann. Für sich genommen stellt jedoch eine Aufforderung, das Haus bzw. den Garten zu putzen, alle 3 Monate noch keine Gängelung des Mieters dar, welche eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht, auch wenn man von einer etwas höheren Häufigkeit ausgehen würde. Es ist hier auch nicht weiter erheblich, wie oft ein berechtigter Anlass für das Hinterlassen eines Zettels mit einer Aufforderung zu putzen bzw. aufzuräumen tatsächlich gegeben war.
Auch der vorgelegte Whatsapp-Verlauf (Anlage B3), welcher eine Nachricht enthält, genügt nicht, um gemeinsam mit den Zetteln eine Zerrüttung des Vertragsverhältnisses anzunehmen.
Die weiter vorgetragenen weiteren Zettel und mehrfachen Wortwechsel bzw. Auseinandersetzungen, auch bzgl. der abgestellten Fahrzeuge, würden ebenfalls nicht genügen, einen wichtigen Grund i.S.d. § 543 BGB darzustellen. Den Angaben der Zeugin L zur Folge, empfand diese die Vermieterseite als unhöflich. Es kam hiernach zu diversen Sprüchen, jedoch wurde nicht angegeben, dass dies ein derartiges Ausmaß annahm, dass ein weiteres Zuwarten über 3 Monate unzumutbar sei. Vielmehr vermittelte die Zeugin L den Eindruck, dass dies lediglich unangenehm war und nervte, weswegen der Kontakt soweit wie möglich vermieden wurde. Die Angabe, dass der Kontakt eher vermieden wurde, passt auch zur Angabe der Zeugin E, wonach es nur sehr wenige Gespräche zwischen dieser und der Beklagten gegeben hat. Dabei wird nicht missachtet, dass auch die Zeugin E ein privates Verhältnis zum Kläger pflegt und als Verwalterin in einem Abhängigkeitsverhältnis zu diesem steht. Dennoch wurde von beiden Zeugen angegeben, dass kein intensiver Kontakt gepflegt wurde. Die wenigen detaillierter vorgetragenen Fälle, geben zwar einen nicht sehr freundlichen Umgang wieder, enthalten jedoch auch keinen Umgang auf, der eine Fortsetzung unzumutbar macht.
Es war nicht weiter aufzuklären, ob der Beklagten bewusst war, dass der Kläger über einen weiteren Schlüssel für die Wohnung verfügte bzw. dass der Zentralschlüssel, von dem die Beklagte unstreitig Kenntnis hatte, auch zur streitgegenständlichen Wohnung passte. Die Beklagte hätte diesen Schlüssel ohne Weiteres heraus verlangen können, was – auch in Anbetracht des schwierigen Verhältnisses der Parteien – zumutbar ist. Dies begründet jedoch noch keinen außerordentlichen Kündigungsgrund bzw. die Unzumutbarkeit den Ablauf der Kündigungsfrist abzuwarten.
Im Hinblick auf den Vorfall im Sommer 2018, als die Verwalterin sich in die Wohnung der Beklagten begab, liegt auch kein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB vor. Wie von beiden Zeugen übereinstimmend angegeben wurde, betrat die Zeugin E die Wohnung durch die offen stehende Türe. Die Zeugin hat sich somit nach Überzeugung des Gerichts nicht zutritt verschafft. Auch unstreitig ist, dass die Zeugin E für den Einbau der neuen Fenster in der streitgegenständlichen Wohnung zuständig war, da sich der Kläger im Krankenhaus befand. Die Zeugin L hat sich nach ihrer Aussage nicht getraut, die Zeugin E zum Verlassen der Wohnung aufzufordern. Nach Angaben der Zeugin E , hat diese die Wohnung erst nach Zustimmung der Zeugin L betreten. Es ist hier nicht entscheidungserheblich, welche Aussage zutrifft. Selbst wenn die Zeugin E mit den Schreinern ohne vorheriges Fragen durch die offene Türe die Wohnung betreten hat, kann die außerordentliche Kündigung vom 02.10.2019 hiermit nicht begründet werden. Dabei sind die bereits angesprochenen Punkte zu berücksichtigen, nämlich dass sich die Zeugin E keine Zutritt verschaffte, da kein Hindernis überwunden wurde, und dass sie für den Einbau der neuen Fenster zuständig war und nicht zum Verlassen der Wohnung aufgefordert wurde. Grds. hat der Vermieter bzw. sein Vertreter ein Recht, eine Wohnung zur Durchführung von Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsarbeiten zu betreten. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass sich die Beklagte nicht gleich nach dem Vorfall entschloss, eine außerordentliche und fristlose Kündigung auszusprechen, sondern mehrere Wochen mit einer solchen zuwartete. Sollte dies ein derart einschneidender Vorfall gewesen sein, wäre damit zu rechnen, dass unmittelbar eine außerordentliche und fristlose Kündigung ausgesprochen wird und ein Umzug ins Hotel – wie auch letztendlich im Oktober 2018 geschehen – stattfindet.
Bei dem Vorfall am 22.09.2018 ist das Gericht aufgrund der Zeugenaussagen davon überzeugt, dass die Zeugin E stark mit der Faust gegen die Türe der streitgegenständlichen Wohnung klopfte. Dies ist den Aussagen der Zeugen übereinstimmend zu entnehmen. Das Gericht ist aufgrund der Aussage der Zeugin L auch davon überzeugt, dass sie dieses Ereignis bewegte, was an den Antworten und der emotionalen Reaktion der 16-jährigen Zeugin festgemacht wird. Zu den Gründen für den Besuch der Zeugin E konnte sie keine Angaben machen. Allerdings stellt dies hier noch keinen wichtigen Grund i.S.d. § 543 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dar. Dabei ist zu beachten, dass unstreitig Hundekot im Garten des Anwesens der Anlass hierfür war, auch wenn sich die Zeugin L an den Grund aufgrund ihrer panischen Reaktion nicht mehr erinnert. Selbst wenn man unterstellt, dass keine laute Musik aus der Wohnung drang und daher die Reaktion der Zeugin E überzogen wäre, ist die Reaktion – auch wenn das Gericht annimmt, dass die Zeugin L panisch wurde – für die Zeugin E nicht vorhersehbar. Es ist nicht erkennbar, dass die Zeugin E bei diesem unstreitig einmaligen Vorfall die Zeugin L bewusst einer solchen Situation aussetzen wollte. Eine Wiederholungsgefahr ist auch nicht ersichtlich und eine Abmahnung i.S.d. § 543 Abs. 3 BGB ist diesbzgl. nicht erfolgt, obwohl hier eine solche nicht offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Zwar kann das Gericht durchaus nachvollziehen, dass vor allem dieser Vorfall zur Kündigung motiviert, jedoch ist das Abwarten der Kündigungsfrist weiterhin zumutbar. Zumal es sich hierbei um einen einmaligen Vorfall i.R.d. 10-jährigen Mietverhältnis handelt.
Es ist auch insgesamt nicht relevant, ob das Verhältnis zwischen den Parteien des Dauerschuldverhältnisses von Sympathien geprägt ist, oder ob man sich eher aus dem Weg geht, um unangenehme Situation zu vermeiden.
Auch in einer Gesamtschau aller Vorfälle, auch die nicht weiter aufgeklärten, ist kein wichtiger Grund i.S.d. § 543 BGB zu erkennen. Mit Einschränkung des Vorfalls am 22.09.2018 handelt es sich um Vorfälle von geringer Bedeutung. Alle Vorfälle waren nach Überzeugung des Gerichts ggf. unangenehm und nervig, jedoch nicht in einem Ausmaß, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auch unter Beachtung der Vermieterinteressen nicht mehr möglich war. Zu einer tatsächlichen Auseinandersetzung kam es lediglich am 22.09.2019, wobei dies – wie dargelegt – ein für die Verwalterin nicht vorhersehbare Reaktion der Zeugin L hervorrief. Die Vorfälle mögen Motivation zur Kündigung geben haben, jedoch ist es weiterhin zumutbar, dass der Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist abgewartet werden kann.
Daher kann auch dahingestellt bleiben, ob eine vorherige Abmahnung des Vermieters gemäß § 543 Abs. 3 BGB – was nicht erfolgte – erforderlich gewesen wäre.
Das Schreiben vom 02.10.2018 hat somit das Mietverhältnis nicht fristlos beendet. Es gilt hinsichtlich der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung die dreimonatige Kündigungsfrist aus § 573c Abs. 1 S. 1 BGB. Die Beklagte war daher verpflichtet, die Mieten für die Monate Oktober 2018 bis einschließlich November 2018 zu bezahlen.
2. Die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten können i.R.d. Schadensersatzes neben der Leistung gemäß § 280 Abs. 1 BGB gefordert werden.
Der Zinsanspruch hinsichtlich der Hauptforderung ergibt sich als Verzugsschaden aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Der Zinsanspruch im Bezug auf die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten ergibt sich aus § 291 BGB.
III.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 709 ZPO.
Der Streitwert ergibt sich gemäß §§ 39, 43 GKG aus der Summe der geltend gemachten Streitgegenstände, ohne Berücksichtigung der Nebenforderungen, hier also mit dem Wert der Forderung i.H.v. 3.021,00 €.
