AG Charlottenburg, Az.: 73 C 9/18, Urteil vom 01.06.2018
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Zwangsvollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.
Tatbestand:
Die Kläger sind Eigentümer in der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihnen gehört gemeinsam die Wohnung Nr. 9, die sie im Jahre 2006 erworben haben. In ihrem notariellen Kaufvertrag wurde festgelegt, dass Wohngeldabrechnungen ab Besitzübergang gegenüber den Klägern als Käufer erfolgen solle und dass die Abrechnungen für die Jahre 2000 bis 2005 bislang nicht bestandskräftig beschlossen wurden. Erstattungsansprüche aus diesen Abrechnungszeiträumen sollten auf die Kläger übergehen.
In der Folgezeit beschloss die Eigentümergemeinschaft für die Jahre 2003 bis 2006 bestandskräftig gewordene Jahresabrechnungen. Die Einzelabrechnungen für die Wohnung der Kläger ergab dabei ein Guthaben von insgesamt 1.259,20 Euro, nämlich für das Jahr 2003 149,63 Euro, für das Jahr 2004 399,61 Euro, für das Jahr 2005 620,29 Euro und für das Jahr 2006 89,67 Euro.
In der Eigentümerversammlung vom 16. November 2012 wurden ferner die Jahresabrechnungen für die Jahre 2009, 2010 und 2011 beschlossen. Für die Wohnung der Kläger wurden dabei in den Jahreseinzelabrechnungen Nachzahlungsforderungen in Höhe von 420,77 Euro für das Jahr 2009, 121,30 Euro für das Jahr 2010 und 3.894,15 Euro für das Jahr 2011 begründet.
Ferner wurde auf der Eigentümerversammlung vom 16. November 2012 zu TOP 5 mehrheitlich der folgende Beschluss gefällt:
„Die Guthaben und Nachzahlungen werden sofort fällig gestellt und sind bis zum 15. Dezember 2012 durch die Verwalterin auszuzahlen oder einzufordern. Weiterhin sind bei der Verrechnung die bereits bestandskräftig verabschiedeten Jahresabrechnungen 2003, 2004 und 2005 mit den jeweiligen Abrechnungsspitzen zu berücksichtigen. Hierbei soll ein kumulierter Gesamtbetrag gezogen/ausgezahlt werden. Der Saldo ist von/gegenüber den derzeitigen Eigentümern auszugleichen.“
Der genannte Beschluss zu TOP 5 wurde gerichtlich nicht angefochten.
Von mehreren Eigentümern wurden allerdings die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen 2009 bis 2011 angefochten. Der Beschluss über die Jahresabrechnung 2009 wurde vom Amtsgericht Charlottenburg mit Urteil vom 21. Februar 2014 (73 C 170/12) für ungültig erklärt, der Beschluss für das Jahr 2010 mit Urteil vom 21. März 2013 (72 C 140/12) und für das Jahr 2011 ebenfalls mit einem Urteil vom 21. März 2013 (72 C 139/12) für ungültig erklärt. Die vorgenannten Urteile wurde sämtlich rechtskräftig, nachdem keine Partei hiergegen Berufung eingelegt hatte.
Aus der Saldierung der genannten Abrechnungen errechnete die damalige Verwalterin eine Nachzahlungsforderung zu Lasten der Kläger in Höhe von 3.177,02 Euro. Am 26. Februar 2013 haben die Kläger hierauf unter dem Vorbehalt der Rückforderung 2.967,57 Euro gezahlt.
Auf einer späteren Versammlung vom 13. Dezember 2016 wurde folgender bestandskräftig gewordener Beschluss gefasst:
„Die WEG … beschließt, auf die Einrede der Verjährung aus Rückforderungsansprüchen von Zahlungen der Eigentümer aufgrund der vorgelegten, aber nicht ordnungsgemäß beschlossenen bzw. angefochtenen und aufgehobenen Abrechnungen deren Zahlungen im Jahr 2013 geleistet wurden für ein Jahr bis zum 31.12.2017 zu verzichten.“
Wegen des weiteren Inhalts des Protokolls der genannten Versammlung zu TOP 26 wird auf die Ablichtung Bl. 38 und 39 d. A. verwiesen.
Die Kläger machen einen Rückforderungsanspruch in Höhe von 4.226,77 Euro gegen die Beklagte geltend. Sie sind der Auffassung, die Beklagte sei verpflichtet, ihnen die Guthaben aus den Jahren 2003 bis 2006 in Höhe von 1.259,20 Euro auszubezahlen. Nach Ungültigerklärung der genannten weiteren Jahresabrechnungen sei sie im Übrigen verpflichtet, ihnen die Teilzahlung 2.967,57 Euro zurückzuerstatten.
Sie haben den behaupteten Rückforderungsanspruch zunächst mit einem Mahnbescheid geltend gemacht, den sie am 29. Dezember 2017 beantragt haben. Nach Widerspruchseinlegung beantragen sie, die Beklagte zu verurteilen, an sie 4.226,77 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (13. Januar 2018) zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie erhebt die Einrede der Verjährung. Wegen des oben genannten bestandskräftigen Beschlusses vom 16. November 2012 zu TOP 5 seien die Ansprüche der Kläger im Übrigen ausgeschlossen, solange das dort bestimmte Saldo wegen des Fehlens bestandskräftiger Abrechnungen nicht gebildet werden könne.
Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Die Kläger können insbesondere nicht den von ihnen geleisteten Betrag von 2.967,57 Euro (das Saldierungsergebnis der diversen Jahresabrechnungen) gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB zurückfordern, weil der Rechtsgrund für diese Zahlung durch die rechtskräftige Ungültigerklärung von drei Beschlüssen über diverse Jahresabrechnungen weggefallen sei.
Bei Unwirksamkeit von Abrechnungsbeschlüssen kann ein Wohnungseigentümer die von ihm (auch unter Vorbehalt) geleisteten Hausgelder nicht nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen herausverlangen. Vielmehr ist er auf einen Innenausgleich durch Erstellung einer neuen Abrechnung zu verweisen, weil erst diese endgültig feststellt, in welcher Höhe Nachzahlungen oder Guthaben für das entsprechende Jahrentstehen. Notfalls muss er insoweit, falls sich die Wohnungseigentümer sperren, Jahresabrechnungen neu erstellen lassen, seinen darauf gerichteten Individualanspruch gegebenenfalls auch gerichtlich verfolgen. Erst auf der Grundlage eines entsprechend wirksamen Beschlusses oder einer diesen ersetzenden gerichtlichen Entscheidung kommen Bereicherungsansprüche bzw. neue Ansprüche auf Zahlung von Guthaben in Betracht. Das Gericht schließt sich insoweit vollumfänglich den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Düsseldorf (Urteil vom 07. November 2013, Aktenzeichen 19 S 77/12, abgedruckt in NJW-RR 2014, 841) an. Die Kläger haben ihre Zahlung auf vermeintliche Rückstände aus Jahresabrechnungen gezahlt. Da die für ungültig erklärten Abrechnungsbeschlüsse bisher nicht durch andere Abrechnungsbeschlüsse über die betreffenden Jahre ersetzt wurde, besteht für diese Jahre nach den vorstehenden Ausführungen jedenfalls zurzeit keinen Anspruch der Kläger auf Rückzahlung dieses Betrages. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass einige andere Eigentümer, wie die Kläger im letzten Schriftsatz behaupten, den Zahlungsausgleich im Jahr 2013, den sie zumindest weitgehend erbracht haben, einbehalten haben. Sie sind dadurch nicht rechtlos gestellt, da sie, wie bereits dargelegt, nach wie vor einen Anspruch haben dürften , dass die entsprechenden Abrechnungen erstellt werden und einen solchen Anspruch gemäß § 21 Abs. 4 WEG auch gegenüber allen übrigen Eigentümern durchsetzen können, soweit ordnungsgemäße Abrechnungen vorgelegt werden können.
Andere Anspruchsgrundlagen für den klägerischen Anspruch sind nicht ersichtlich.
Die Kläger haben auch keinen Anspruch auf Auszahlung der Guthaben aus den Jahresabrechnungen 2003 bis 2006. Dem steht entgegen, dass die Gemeinschaft bestandskräftig beschlossen hat, dass nur ein kumulierter Gesamtbetrag aus allen Abrechnungen ausgezahlt werden soll, die auf der Versammlung vom 16. November 2012 beschlossen wurden. Für eine solche Beschlussfassung hatte die Gemeinschaft eine Beschlusskompetenz nach § 21 Abs. 7 WEG. Danach können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeiten der Folgen des Verzugs mit Stimmenmehrheit beschließen. Ob ein solcher Beschluss, wie hier gefasst, einer gerichtlichen Überprüfung auf Anfechtungsklage hin standgehalten hätte, braucht nicht entschieden zu werden, da eine solche Anfechtung nicht ausgebracht wurde und der Beschluss bestandskräftig ist und damit gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG für alle Eigentümer, die Gemeinschaft und auch das Gericht bindend ist. Die Guthaben aus den Abrechnungen 2003 bis 2006 sind daher zumindest derzeit nicht fällig, solange der kumulierte Gesamtbetrag entsprechend dieser Beschlussfassung für die übrigen Jahre nicht gebildet werden kann.
Auf die Einrede der Verjährung kommt es nach alledem nicht an. Das Gericht weist lediglich darauf hin, dass zumindest bezüglich der Abrechnungsguthaben 2003 bis 2006 Verjährung bereits mit Ablauf des Jahres 2015 eingetreten sein dürfte. Der Verzicht auf die Einrede der Verjährung bezieht sich nach dem Wortlaut des Beschlusses vom 13. Dezember 2016 nur auf die Zahlungen, die Eigentümer im Jahr 2013 auf vermeintliche Abrechnungsfehlbeträge geleistet haben. Ein Verzicht auf die Einrede der Verjährung bezüglich der Auszahlung von Guthabenbeträgen ist nicht ersichtlich.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Symbolfoto: Symbolfoto: Torianime/Bigstock
