AG Nürtingen, Az.: 10 C 2353/15, Urteil vom 20.12.2016
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten abwehren durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 5.774,60 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von der Beklagten die Räumung der von ihm an diese seit 15.12.1980 vermietete Einliegerwohnung des im Übrigen auch von ihm selbst bewohnten Hauses in F. Gestützt wird das Räumungsbegehren einerseits auf die Behauptung eines Aufhebungsvertrags, andererseits auf Kündigungen vom 22.10.2010, vom 16.11.2013, vom 01.07.2014, vom 16.10.2014, vom 15.01.2016, vom 21.01.2016 und schließlich vom 04.02.2016. Auf den Inhalt der jeweiligen Kündigungserklärungen wird Bezug genommen, soweit diese vorgelegt wurden.
Die Kündigungserklärung vom 22.10.2010 legt die Klägerseite nicht vor und trägt auch nicht vor, ob bzw. welche Gründe darin genannt wurden.
In der Kündigungserklärung vom 16.11.2013 (Anlage K 2, Bl. 9 der Akte) findet sich keine Begründung. Diese Kündigungserklärung, welche unter anderem mit der Überschrift versehen ist „Kündigung zum 30.11.2014“ enthält unten den Vermerk „Schreiben gelesen, bestätigt und erhalten“. Dieser Vermerk ist von der Beklagten unterschrieben.
Die Klägerseite trägt vor, im Zusammenhang mit den beiden ersten Kündigungen habe die Beklagte mehrfach zugesichert, aus der Wohnung auszuziehen. So habe sie am 13.11.2013 dem Kläger erklärt, der Umzug stehe nun definitiv im ersten Halbjahr 2014 bevor. Aus diesem Grund habe der Kläger mit Schreiben vom 16.11.2013 vorsorglich erneut gekündigt und eine Räumungsfrist bis zum 01.12.2014 gewährt.
Das als Anlage K 3 vorgelegte Schreiben des Klägers vom 01.07.2014 (Bl. 10) ist überschrieben mit den Worten „Erinnerung zu Schreiben vom 16.11.2013 – Kündigung zum 30.11.2014 -„. Dort wird aufgeführt, die Wohnung sei fristgerecht zum 30.11.2014 gekündigt worden. Die Kündigung sei von der Beklagten per Unterschrift anerkannt worden. Ihrerseits habe die Beklagte versichert, dass sie im ersten Halbjahr 2014 umziehen werde und der Umzug bevorstehe. Unterhalb dieses Schreibens findet sich derselbe, von der Beklagten unterschriebene Vermerk wie unter der Kündigungserklärung vom 16.11.2013.
Mit Schreiben vom 16.10.2014 kündigte der Kläger das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 1 Nr. 3 BGB (gemeint ist wohl § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) sowie hilfsweise gemäß § 573a BGB (Anlage K 4, Bl. 11 ff). Begründet wird die Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 Nr. 3 BGB damit, dass der Kläger die streitgegenständliche Wohnung so umfangreich sanieren möchte, dass eine weitere Vermietung derselben nicht möglich ist. Die Kündigung gemäß § 573a BGB wird mit der Behauptung begründet, dass sich im streitgegenständlichen Haus neben der Wohnung der Beklagten und derjenigen des Klägers keine weitere Wohnung befinde.
Weiter stützt der Kläger seinen Räumungsanspruch auf eine fristlose Kündigung vom 15.01.2016 (Anlage K 5, Bl. 35). Anlass für diese Kündigung, welche ebenfalls vom Kläger selbst und nicht von seinem anwaltlichen Bevollmächtigten formuliert wurde, war offenbar die Kenntniserlangung der Klagerwiderung dieses gerichtlichen Verfahrens vom 16.12.2015. In der fristlosen Kündigung beruft sich der Kläger darauf, die Beklagte behaupte wahrheitswidrig, in der streitgegenständlichen Wohnung befänden sich 3 statt 2 Wohnungen. Weiter stützt der Kläger sein Kündigungsbegehren darauf, die Beklagte habe ihn bewusst wahrheitswidrig über Jahre hinweg vorgespiegelt, bereit zu sein, bald auszuziehen, obwohl sie in Wahrheit beabsichtigt habe, noch auf Jahre hinaus in der Wohnung zu bleiben.
Schließlich stützt die Klägerseite ihr Räumungsbegehren auch auf die vom Klägervertreter stammende Kündigung vom 21.01.2016 (K 6, Bl. 42 ff). Vorgetragen wird in dieser Kündigung, die Beklagte habe die Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2015 nicht fristgemäß bis zum 18. Januar 2016, sondern erst bis zum 20.01.2016 bezahlt. Weiter wird die Kündigung darauf gestützt, die Beklagte habe trotz Aufforderungen des Klägers vom 18.12.2013, 18.12.2014 sowie 15.12.2015 die Nebenkostenvorauszahlung nicht erhöht und angepasst, und damit nicht verhindert, dass die hohen jährlichen Nachzahlungen entstanden sind. Wegen der Einzelheiten des Inhalts dieser Kündigung wird nochmals ausdrücklich auf die Anlage K 6, Bl. 42 ff, Bezug genommen.
Weiter stützt der Kläger sein Räumungsbegehren auf eine weitere, ebenfalls vom Klägervertreter verfasste Kündigung des Mietverhältnisses vom 04.02.2016 (Anlage K 9, Bl. 54 ff). In dieser Kündigung wird der Beklagten vorgeworfen, sie habe in der mündlichen Verhandlung vom 22.01.2016 gelogen, indem sie bei Gericht erklärt habe, sie hätte am 18.01.2016 an der Haustür des Klägers Bargeld abgeben wollen und der Kläger habe die Annahme des Bargelds am 18.01.2016 verweigert. Tatsächlich habe sie jedoch lediglich eine Ratenzahlung in bar angeboten, wobei sie noch heute eventuell etwas habe bringen wollen und den Rest an den Folgetagen bezahlen wollen. Wegen der Einzelheiten des Inhalts dieser Kündigung wird nochmals ausdrücklich auf die Anlage Anlage K 9, Bl. 54 ff, Bezug genommen.
Mit Schriftsatz vom 27.01.2016, dort Bl. 2 (Bl. 39 der Akte), hatte der Kläger vorgetragen, er habe am 18.01.2016 eine Ratenzahlungsvereinbarung abgelehnt und empfohlen, sich an die Regelung im Mietvertrag zu halten; er wolle zuerst mit dem Klägervertreter Rücksprache nehmen.
Mit Schriftsatz vom 19.09.2016 trägt der Kläger vor, zum Zeitpunkt der Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung an die Beklagte (15. Dezember 1980) seien die Räumlichkeiten im Untergeschoss, von welchen die Beklagte behaupte, es handle sich um eine dritte Wohnung des Gebäudes, noch im Rohbauzustand gewesen. Beabsichtigt sei gewesen, diese Räumlichkeiten als Büroräumlichkeiten für die nebenberufliche Tätigkeit der Ehefrau des Klägers zu nutzen. Erst mit den Jahren seien diese Räume in Eigenleistung durch den Kläger selber fertiggestellt worden. Dies sei nicht zügig vorangegangen, weil der Kläger noch viele andere Aufgaben wahrgenommen habe. Ab April 1996 seien die Räume als Pfarrbüro vermietet gewesen. Dieses Mietverhältnis habe bis September 2002 gedauert. Wer die Räume zwischen Oktober 2002 und März 2005 benutzt habe, könne der Kläger heute nicht mehr sicher darlegen. Bisweilen hätten Studenten und wohnungssuchende Personen vorübergehend dort gelebt. Vermutlich ab März oder April 2005 seien die Räume als Büro an den Kaminfeger Kircher aus Schwäbisch Hall vermietet gewesen. Ab 01.01.2008 sei das Büro an den derzeitigen Bezirksschornsteinfeger mit seinem Büro in diesen Räumen vermietet.
Der Kläger beantragt:
Die Beklagte wird verurteilt, die rechte Erdgeschoss-Wohnung im Haus „Im Felle 34“ in Filderstadt-Bonlanden mit zwei Zimmern, eine Kammer, eine Küche, ein Korridor, ein Bad/WC, Balkon und einen Kellerraum im Untergeschoß zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagte beantragt, Klagabweisung.
Die Beklagte bestreitet, eine definitive Zusicherung eines Auszugs bezüglich irgendeines Zeitpunkts gemacht zu haben. Ein Aufhebungsvertrag sei nicht zustande gekommen. Soweit sie auf den Kündigungsschreiben vom 16.11.2013 und vom 01.07.2014 den entsprechenden Bestätigungsvermerk unterzeichnet habe, habe es sich hier lediglich um die Bestätigung des Erhalts der Kündigung gehandelt, nicht jedoch um ihr Einverständnis damit, die Kündigung als wirksam anzusehen.
Wegen der Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. H. eingeholt. Auf den Beweisbeschluss vom 01.03.2016 (Bl. 76 f. der Akte) wird Bezug genommen sowie auf das Gutachten des Sachverständigen vom 12.08.2016, Bl. 112 ff. Der Sachverständige kommt in seinem Gutachten zu dem Ergebnis, bei den Räumlichkeiten im Untergeschoß des streitgegenständlichen Gebäudes, von welchem die Beklagte behauptet, es handle sich um eine dritte Wohnung, handle es sich um einen selbstständigen, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzten Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermögliche. Jedoch gehöre zu den Räumlichkeiten kein Aufenthaltsraum im Sinne der Landesbauordnung, d.h., kein Raum, der für einen dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sei. Wegen der Einzelheiten des Gutachtens wird auf dieses Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet, da das Mietverhältnis weder durch Aufhebungsvertrag noch durch eine der sieben Kündigungen wirksam beendet wurde.
Ein Mietaufhebungsvertrag kommt wie jeder andere Vertrag durch Angebot und Annahme zustande. Festzuhalten ist zunächst, dass die Erklärungen vom 16.11.2013 und vom 01.07.2014 (Anlage K 2 und K 3) von ihrem Inhalt her nicht als Angebot auf Abschluss eines Vertrages zu verstehen sind, sondern als einseitige Kündigung. Eine Kündigung kann jedoch nicht ohne weiteres in ein Angebot auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags umgedeutet werden. Aus dem klaren Wortlaut der Schreiben ergibt sich, dass der Kläger hier von einer einseitigen Gestaltungserklärung und nicht vom Abschluss eines Vertrages ausgegangen ist. Hinzu kommt, dass auch hinsichtlich des Vertragspartners eines Mietaufhebungsvertrags hinsichtlich des Bildungswillens nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden dürfen. Allein aus dem Unterschreiben eines Vermerks „Schreiben gelesen, bestätigt und erhalten“ ergibt sich kein Rechtsbindungswille dahingehend, einen Mietaufhebungsvertrag angenommen zu haben, insbesondere dann, wenn das betreffende Schreiben ausschließlich Ausführungen zu einer einseitigen Kündigung enthält.
Die Klägerseite hat auch nicht dargelegt und bewiesen, dass ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag zustande gekommen ist. Die Beklagte hat die klägerische Behauptung, den definitiven Auszug zu einem bestimmten Zeitpunkt zugesagt zu haben, bestritten. Allerdings ergibt sich bereits aus dem klägerischen Vortrag nicht, wann die Beklagte diesbezüglich eine definitive Zusage gemacht haben soll. So kann beispielsweise eine Zusage, man habe fest vor, im ersten Halbjahr des Jahres 2014 auszuziehen, nicht als verbindliches Angebot auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages verstanden werden. Dass der Kläger diese Aussage, welche die Beklagte am 13.11.2016 gemacht haben soll, wohl auch nicht als Angebot auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags verstanden hat, ergibt sich nicht zuletzt daraus, dass er es für notwendig hielt, am 16.11.2013 eine Kündigung auszusprechen. Sofern der Kläger davon ausgegangen wäre, am 13.11.2013 einen mündlichen Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen zu haben, wäre es näher gelegen, diesen Vertrag schriftlich zu fixieren und und nicht stattdessen drei Tage später erneut eine (einseitige) Kündigung auszusprechen. Auch die Nennung einer Räumungsfrist bis 01.12.2014 lässt nicht vermuten, dass eine verbindliche Einigung über einen Auszug im ersten Halbjahr 2014 erfolgt ist.
Die Kündigungen der Klägerseite sind im unwirksam, da keiner dieser Kündigungen ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung zugrunde liegt (§ 543 BGB), noch ein Grund für eine ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) noch ein Grund für eine erleichterte Kündigung des Vermieters gemäß § 573a BGB.
Hinsichtlich der Kündigung vom 22.10.2010 wird ein Grund bereits gar nicht vorgetragen. Auch der Kündigung vom 16.11.2013 lässt sich ein entsprechender Grund nicht entnehmen. Ebenfalls lässt sich dem Erinnerungsschreiben vom 01.07.2014 nicht entnehmen, auf welchen Grund eine entsprechende Kündigung gegründet werden sollte.
Auch in der Kündigung vom 16.10.2014 wird ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB nicht dargelegt. Offenbar sollte dieses Kündigung auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (nicht Abs. 1 Nr. 3) gestützt werden. Allerdings stellt der geplante Umbau einer Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses keine von diesem Kündigungstatbestand geforderte „Verwertung des Grundstücks“ dar, weshalb dieses Kündigung nicht als wirksam angesehen werden konnte.
Die Kündigung vom 16.10.2014 konnte auch nicht wirksam auf den Kündigungsgrund des § 573a Abs. 1 BGB gestützt werden. Zwar handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis um ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude. Allerdings weist dieses Gebäude mehr als zwei Wohnungen auf. Bei den Räumlichkeiten im Untergeschoß, welche derzeit an einen Schornsteinfeger vermietet sind, handelt es sich um eine Wohnung im Sinne des § 573 a Abs. 1 BGB. Nach der hierzu ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt folgendes: Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend; auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung kommt es danach schon deshalb nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen kann. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (BGH, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 90/10, Rand-Nr. 8, Urteil vom 18.02.2015, VIII ZR 127/14, Rand-Nr. 15).
Unter Berücksichtigung dieser Definition ist die Wohnungseigenschaft hinsichtlich der Räume im Untergeschoss zu bejahen. Diese Räumlichkeiten verfügen nach wie vor über eine Einbauküche, über Dusche und WC sowie über einen weiteren Raum mit einer Grundfläche von 22,80 qm. Weiter ist ein eigenständiger Abstellraum vorhanden. Die Räumlichkeiten sind mit Heizung ausgestattet, mit Warmwasserbereitung, welche hauszentral erfolgt. In der Küche befinden sich neben der Einbauküche Medienanschlüsse. Ausweislich der vom Sachverständigen gefertigten Lichtbilder verfügen sämtliche Räumlichkeiten einschließlich Küche und Bad über Fenster. Dass der Hauptraum der Räumlichkeiten aufgrund des Umstands, dass die Fenster keine hinreichende Belichtung und Belüftung ermöglichen, im Sinne der Landesbauordnung für Baden-Württemberg nicht als Wohnraum galt und gilt, ist nach den ausdrücklichen Ausführungen des Bundesgerichtshofs nicht maßgeblich.
Die Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 BGB sind vorliegend nicht auch etwa aus dem Grund zu bejahen, weil die Räumlichkeiten des Untergeschosses zwischen April 1996 und September 2002 als Pfarrbüro und ab April 2005 als Büro für einen Schornsteinfeger vermietet wurden. Der Kläger hat unstreitig gestellt, dass jedenfalls im Zeitraum zwischen 2002 und 2005 bisweilen Studenten und wohnungssuchende Personen vorübergehend dort gelebt haben. Zwar ist er der Ansicht, diese Nutzungen seien nicht als Wohnnutzung zu betrachten gewesen, da es sich lediglich um vorübergehende Hilfeleistungen zur Bewältigung der Folgen von bestimmten Zwängen gehandelt habe. Über die Nutzung vor 1996 macht der Kläger keine konkreten Angaben.
Nach Auffassung des Gerichts sind jedoch die Räumlichkeiten im Untergeschoß nach wie vor als Wohnung im Sinne der Rechtsprechung des BGH zu § 573 a Abs. 1 BGB einzuordnen. Offensichtlich wurde an den maßgeblichen Eigenschaften, welche nach Ansicht des Bundesgerichtshofs dieses Räumlichkeiten als Wohnraum ausweisen, nichts verändert. Die Räume weisen nach wie vor eine Küche auf sowie eine Dusche mit WC. Nach wie vor ermöglichen sie somit eine eigenständige Haushaltsführung. Aus dem klägerischen Vortrag ergibt sich, dass diese Räumlichkeiten zumindest im Zeitraum zwischen 2002 und 2005 als Wohnung für Personen verwendet wurden. Dass es sich hierbei nur um eine vorübergehende Nutzung gehandelt hat, ändert nichts an der Eigenschaft der Räumlichkeiten.
Dass die Räumlichkeiten seit 2005 an Schornsteinfeger vermietet wurde, hat ihren Charakter als Wohnung nicht beseitigt. Die Nutzung der Wohnung durch einen Schornsteinfeger stellt gerade keine typische Nutzung der Räumlichkeiten als Gewerberäumlichkeit dar, wie es z.B. der Betrieb eines Ladengeschäfts oder einer Wäscherei erfüllen würde. Vielmehr liegt es nahe, dass die Nutzung solcher Räumlichkeiten durch Schornsteinfeger regelmäßig nicht geringe Schnittmengen mit einer Wohnnutzung aufweisen dürfte. Häufig befindet sich der Hauptwohnsitz von Schornsteinfegern außerhalb des Bezirks, in welchem diese tätig sind, so dass es durchaus Anlass geben kann, vor Ort eine Aufenthalts- oder Übernachtungsmöglichkeit zur Verfügung zu haben. Aus diesem Grund dürfte es gerade auch für Schornsteinfeger wünschenswert sein, Räumlichkeiten anzumieten, welche nach der Definition des BGH den Wohnungsbegriff erfüllen. So ist trägt die Klägerseite selbst vor, dass der Schornsteinfeger Kircher, welcher die Räumlichkeiten zwischen 2005 und 2007 nutzte, seinen eigentlichen Wohnsitz in Schwäbisch Hall hatte.
Der Räumungsanspruch ist auch nicht begründet, soweit er auf die Kündigungen vom 15.01.2016, vom 21.01.2016 sowie vom 04.02.2016 gestützt wird. Aus dem oben Gesagten ergibt sich, dass die Beklagte keineswegs wahrheitswidrig vorgetragen hat, wenn sie behauptet hat, in dem Haus befinde sich eine dritte Wohnung. Bei der Interessenabwägung, welche bei Kündigungen von Mietverhältnissen vorzunehmen ist, wäre im Übrigen auch zu berücksichtigen gewesen, dass es offenbar der Kläger mit der Wahrheit nicht genau nahm, wenn er in der Kündigung vom 15.01.2016 behauptet hat, dass die Räumlichkeiten im Untergeschoß zunächst im Rohbau gestanden und anschließend an die jeweiligen Bezirksschornsteinfeger vermietet worden seien, dabei aber die weiteren dazwischen liegenden Nutzungen verschwieg. Auch die fristlose Kündigung vom 21.01.2016 ist unwirksam, nachdem die Verspätung einer Nebenkostennachzahlung um 2 Tage keine solch erhebliche Vertragsverletzung darstellt, welche zu einer fristgemäßen, geschweige denn einer fristlosen Kündigung berechtigen würde. Soweit vorgetragen wurde, die Beklagte habe die Nebenkostenvorauszahlung nicht erhöht, ist nicht erkennbar, mit welcher eindeutigen Erklärung und Begründung entsprechende Erhöhungen erfolgt und von der Beklagten nicht befolgt worden sein sollen.
Auch die Kündigung vom 04.02.2016 ist nicht wirksam, nachdem nicht erkennbar ist, gegen welche vertraglichen Pflichten die Beklagte verstoßen haben soll durch ihre Behauptung in der mündlichen Verhandlung vom 22.01.2016, sie sei bereit gewesen, die Nebenkostennachzahlung am 18.01.2016 in bar zu zahlen, zumal der Kläger selbst vorträgt, die Beklagte habe an diesem Nachmittag zumindest eine teilweise Barzahlung angeboten. Auch kann das Gericht keine ausreichend erhebliche Pflichtverletzung darin erblicken, dass die Beklagte einer etwaigen Erhöhung der Nebenkostennachzahlung zum 01.01.2016 nicht zugestimmt hat bzw. im Januar und Februar 2016 zunächst nicht die um 50 Euro erhöhte Nebenkostenvorauszahlung geleistet hat. Um diesbezüglich eine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung zu bejahen, hätte es zumindest einer Mahnung hinsichtlich Nebenkostenvorauszahlungen für Januar und Februar 2016 bedurft sowie einer weiteren Abmahnung, bevor eine Kündigung hätte ausgesprochen werden können.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.
