Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Gericht stärkt Rechte von Mietern bei Verwertungskündigung wegen Sanierung: Landgericht Lübeck bewilligt Prozesskostenhilfe
- Hintergrund des Falls: Dauernutzungsvertrag und Kündigung wegen umfassender Sanierung
- Urteil des Amtsgerichts Lübeck: Räumungsklage stattgegeben
- Beschluss des Landgerichts Lübeck: Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Verwertungskündigung
- Kritische Würdigung der Kündigungsgründe: Reicht Sanierung als Verwertungsgrund aus?
- Nachträgliche Kündigungsgründe unzulässig: Fokus auf die ursprüngliche Kündigung
- Bedeutung des Beschlusses für Betroffene: Stärkung der Mieterrechte und erhöhte Anforderungen an Verwertungskündigungen
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Hinweise und Tipps
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet eine Verwertungskündigung genau und wann darf ein Vermieter sie aussprechen?
- Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn mein Vermieter wegen Sanierungsmaßnahmen eine Verwertungskündigung ausspricht?
- Was bedeutet „unzumutbare Härte“ im Zusammenhang mit einer Verwertungskündigung und wie kann ich mich darauf berufen?
- Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine Sanierung als Grund für eine Verwertungskündigung anerkannt wird?
- Was ist Prozesskostenhilfe und wie kann ich sie beantragen, wenn ich mich gegen eine Verwertungskündigung wehren möchte?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Urteil Az.: 33 C 1094/23 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Zum vorliegendenDas Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Lübeck
- Datum: 26.06.2024
- Aktenzeichen: 33 C 1094/23
- Verfahrensart: Beschluss
- Rechtsbereiche: Zivilprozessrecht, Mietrecht, Sachenrecht (Dauernutzungsrecht)
- Beteiligte Parteien:
- Antragstellerin: Unbekannt (beantragt Prozesskostenhilfe für den zweiten Rechtszug).
- Rechtsanwalt: …… (wird als Prozessbevollmächtigter beigeordnet).
- Klägerin: Vermieterin, die das Dauernutzungsverhältnis gekündigt hat. Ihr Begehren ist die Räumung der Wohnung durch die Beklagte.
- Beklagte: Bewohnerin der Wohnung aufgrund eines Dauernutzungsvertrags, begehrt Prozesskostenhilfe zur Verteidigung gegen das Räumungsbegehren in der Berufungsinstanz.
- Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Klägerin hat das mit der Beklagten bestehende Dauernutzungsverhältnis wegen geplanter Modernisierung und Sanierung der Wohnanlage gekündigt. Die Klägerin argumentiert, dass die Sanierung im bewohnten Zustand nicht möglich sei, da u.a. Küchen und Bäder komplett erneuert und Wohnungsgrundrisse verändert werden sollen. Die Beklagte bewohnt die Wohnung aufgrund des Dauernutzungsvertrages vom 20.11.2017.
- Kern des Rechtsstreits: Die Beklagte begehrt Prozesskostenhilfe zur Verteidigung gegen das Räumungsbegehren der Klägerin in der Berufungsinstanz, nachdem sie in erster Instanz verurteilt wurde.
- Was wurde entschieden?
- Entscheidung:
- Der Antragstellerin wird Prozesskostenhilfe für den zweiten Rechtszug bewilligt.
- Der Beklagten wird die Wiedereinsetzung in die Fristen zur Einlegung und Begründung der Berufung gewährt.
Der Fall vor Gericht
Gericht stärkt Rechte von Mietern bei Verwertungskündigung wegen Sanierung: Landgericht Lübeck bewilligt Prozesskostenhilfe

In einem aktuellen Beschluss des Landgerichts Lübeck (Az.: 33 C 1094/23) vom 26. Juni 2024 wurde einer Mieterin Prozesskostenhilfe für die zweite Instanz bewilligt und gleichzeitig die Wiedereinsetzung in die Frist zur Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts gewährt. Dieser Beschluss könnteSignalwirkung für Mieter haben, die von einer Verwertungskündigung aufgrund von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen betroffen sind. Im Kern des Rechtsstreits steht die Frage, ob eine solche Kündigung in diesem Fall rechtens ist und ob die geplanten Maßnahmen die Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
Hintergrund des Falls: Dauernutzungsvertrag und Kündigung wegen umfassender Sanierung
Die Beklagte, um die es in diesem Fall geht, bewohnt eine Wohnung in Lübeck auf Grundlage eines Dauernutzungsvertrags aus dem Jahr 2017. Ein solcher Vertrag ähnelt einem klassischen Mietvertrag, kann aber in einigen Details abweichen. Die Klägerin, die Vermieterin, hatte das Dauernutzungsverhältnis im August 2022 zum 31. Mai 2023 gekündigt. Als Begründung führte sie umfassende Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen an, die voraussichtlich 18 Monate dauern sollten.
Die Vermieterin argumentierte, dass eine Sanierung im bewohnten Zustand nicht möglich sei. Dies wurde von der Mieterin nicht bestritten. Konkret geplant war eine komplette Erneuerung von Küchen und Bädern, verbunden mit Änderungen der Wohnungsgrundrisse, insbesondere zur Vergrößerung der Bäder und zur Schaffung einer nahezu barrierefreien Nutzung. Die Vermieterin bot der Mieterin Alternativwohnungen und ein Umzugspaket an, jedoch ohne Erfolg. Die Mieterin widersprach der Kündigung und berief sich auf eine unzumutbare Härte gemäß § 574 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Urteil des Amtsgerichts Lübeck: Räumungsklage stattgegeben
Das Amtsgericht Lübeck gab der Räumungsklage der Vermieterin statt und verurteilte die Mieterin zur Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht sah die formellen Voraussetzungen für die Kündigung als erfüllt an. Insbesondere sei aus dem Kündigungsschreiben hervorgegangen, warum die Vermieterin durch das bestehende Mietverhältnis an den Sanierungsarbeiten gehindert sei und welche Nachteile ihr entstünden, wenn sie die Verwertung unterließe.
Das Amtsgericht würdigte die geplanten Modernisierungsmaßnahmen als konkret dargelegt. Es kam zu dem Schluss, dass das Mietverhältnis die geplante Verwertung tatsächlich hindere, da die Wohnung nach der Sanierung in ihrer jetzigen Form nicht mehr existieren würde. Die umfangreichen Maßnahmen könnten bei Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses nicht durchgeführt werden. Ohne die Sanierung entstünde der Vermieterin ein erheblicher Nachteil. Den Härtefalleinwand der Mieterin wies das Amtsgericht zurück.
Beschluss des Landgerichts Lübeck: Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Verwertungskündigung
Das Landgericht Lübeck beurteilte die Situation im Rahmen des Antrags auf Prozesskostenhilfe anders. Es bewilligte der Mieterin Prozesskostenhilfe für die Berufungsinstanz, da es die beabsichtigte Rechtsverfolgung nicht als mutwillig ansah und ihr hinreichende Aussicht auf Erfolg bescheinigte. Zudem wurde die Mieterin in die Frist zur Einlegung der Berufung wieder eingesetzt, da sie diese möglicherweise unverschuldet versäumt hatte.
Das Landgericht äußerte Zweifel an der materiellen Wirksamkeit der Kündigung. Zwar hielt es die formelle Wirksamkeit der Kündigung vom August 2022 zunächst für gegeben. In der materiellen Prüfung der Kündigungsgründe sah das Gericht jedoch Anlass zur Kritik. Es stellte in Frage, ob die in der Kündigung angeführten Gründe den Anforderungen an eine Verwertungskündigung genügen, insbesondere in Bezug auf die Behinderung der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch das Mietverhältnis.
Kritische Würdigung der Kündigungsgründe: Reicht Sanierung als Verwertungsgrund aus?
Das Landgericht Lübeck deutete an, dass die Begründung der Kündigung, soweit sie sich auf die Durchführbarkeit der Sanierungsmaßnahmen stützt, möglicherweise nicht ausreichend für eine Verwertungskündigung sein könnte. Es wird im anstehenden Berufungsverfahren zu prüfen sein, ob die geplanten Maßnahmen tatsächlich eine Verwertung des Grundstücks im Sinne des Gesetzes darstellen, die eine Kündigung rechtfertigt.
Ein weiterer wichtiger Punkt des Beschlusses betrifft die Änderung des Wohnungsgrundrisses. Das Landgericht wies darauf hin, dass die Kündigung zwar eine Veränderung des Grundrisses und damit den Wegfall des bisherigen Mietobjekts erwähnte. Es sei jedoch im Hauptsacheverfahren zu erörtern, inwieweit dieser Aspekt tatsächlich als Kündigungsgrund in der Kündigungserklärung hinreichend zum Ausdruck kommt und welchen genauen Umfang die geplanten Veränderungen haben. Es bleibt also fraglich, ob dieser Grund ausreichend konkret und nachvollziehbar in der Kündigung dargestellt wurde.
Nachträgliche Kündigungsgründe unzulässig: Fokus auf die ursprüngliche Kündigung
Das Landgericht machte zudem deutlich, dass nachträglich vorgebrachte Kündigungsgründe gemäß § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB unzulässig sind. Für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Kündigung kommt es allein auf die in der ursprünglichen Kündigungserklärung genannten Gründe an. Spätere Argumentationen oder Präzisierungen sind in der Regel nicht relevant, um die Kündigung nachträglich zu rechtfertigen. Dies unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen und umfassenden Begründung bereits im Kündigungsschreiben.
Bedeutung des Beschlusses für Betroffene: Stärkung der Mieterrechte und erhöhte Anforderungen an Verwertungskündigungen
Der Beschluss des Landgerichts Lübeck hat erhebliche Bedeutung für Mieter, die mit einer Verwertungskündigung aufgrund von Sanierungsmaßnahmen konfrontiert sind. Er signalisiert eine kritischere Haltung der Gerichte gegenüber solchen Kündigungen und stärkt die Rechte der Mieter in solchen Fällen.
Prozesskostenhilfe ermöglicht Rechtsschutz: Die Bewilligung von Prozesskostenhilfe ist ein wesentlicher Aspekt des Beschlusses. Sie ermöglicht es der Mieterin, ihre Rechte auch in der zweiten Instanz wahrzunehmen, ohne durch die Kosten des Rechtsstreits abgeschreckt zu werden. Dies ist besonders wichtig für Mieter mit geringem Einkommen, die sich sonst möglicherweise nicht gegen eine vermeintlich unrechtmäßige Kündigung wehren könnten.
Wiedereinsetzung in die Frist sichert Berufungschance: Die Wiedereinsetzung in die Frist zur Berufung eröffnet der Mieterin die Chance auf eine erneute Prüfung des Falls durch das Landgericht. Dies ist ein wichtiger formaler Schritt, um den Fall in der nächsten Instanz weiterzuverfolgen und die Entscheidung des Amtsgerichts überprüfen zu lassen.
Strengere Anforderungen an Verwertungskündigungen: Der Beschluss des Landgerichts deutet an, dass die Anforderungen an eine Verwertungskündigung, insbesondere wenn sie auf Sanierungsmaßnahmen gestützt wird, höher sein könnten als bisher angenommen. Vermieter müssen genau darlegen und begründen, warum die Sanierungsmaßnahmen eine Kündigung des Mietverhältnisses erfordern und inwiefern das Mietverhältnis die Verwertung des Grundstücks tatsächlich hindert. Eine bloße Behauptung der Unmöglichkeit der Sanierung im bewohnten Zustand reicht möglicherweise nicht aus.
Prüfung der Kündigungsgründe im Detail: Mieter sollten Kündigungsschreiben wegen Verwertungskündigung genau prüfen. Es ist entscheidend, ob die Kündigungsgründe ausreichend konkret und nachvollziehbar dargelegt sind. Insbesondere bei Sanierungskündigungen sollten Mieter hinterfragen, ob die behaupteten Gründe tatsächlich eine Verwertung des Grundstücks im Sinne des Gesetzes darstellen und ob das Mietverhältnis diese Verwertung tatsächlich behindert. Im Zweifel sollten Mieter rechtlichen Rat einholen, um ihre Rechte zu prüfen und sich gegen eine möglicherweise unrechtmäßige Kündigung zur Wehr zu setzen. Der Beschluss des Landgerichts Lübeck macht deutlich, dass Gerichte genauer hinsehen und Mieterrechte in solchen Fällen stärken.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass eine Verwertungskündigung wegen Sanierung nur wirksam ist, wenn der Vermieter konkret darlegt, warum die Arbeiten nicht im bewohnten Zustand durchführbar sind und welche erheblichen wirtschaftlichen Nachteile entstünden. Eine bloße Behauptung, dass Modernisierungsarbeiten nicht während des laufenden Mietverhältnisses möglich sind, reicht nicht aus. Besonders wichtig ist, dass alle relevanten Kündigungsgründe bereits im Kündigungsschreiben genannt werden müssen, da nachträglich vorgebrachte Gründe nicht berücksichtigt werden. Bei finanziellen Schwierigkeiten können Mieter Prozesskostenhilfe beantragen, um ihre Rechte auch in höheren Instanzen durchzusetzen.
Hinweise und Tipps
Praxistipps für Mieter/Dauernutzer bei Modernisierungsankündigung und Kündigung
Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters können für Mieter einschneidende Veränderungen bedeuten und sogar zur Kündigung des Mietverhältnisses führen. Es ist wichtig, die eigenen Rechte zu kennen und frühzeitig aktiv zu werden, um sich gegen unberechtigte Kündigungen zu wehren und die Zumutbarkeit der Modernisierung zu prüfen.
⚖️ DISCLAIMER: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar und ersetzen nicht die individuelle Beratung durch einen Rechtsanwalt. Jeder Fall ist anders und kann besondere Umstände aufweisen, die einer speziellen Einschätzung bedürfen.
Tipp 1: Modernisierungsankündigung genau prüfen
Überprüfen Sie die Modernisierungsankündigung des Vermieters sorgfältig auf formale Fehler und inhaltliche Richtigkeit. Die Ankündigung muss die Art und den Umfang der geplanten Maßnahmen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten sowie die zu erwartende Mieterhöhung detailliert beschreiben. Fehlen wesentliche Angaben, ist die Ankündigung möglicherweise unwirksam.
⚠️ ACHTUNG: Eine fehlerhafte Modernisierungsankündigung berechtigt Sie möglicherweise, die Modernisierungsmaßnahmen zu verzögern oder sogar zu verhindern.
Tipp 2: Härtefall einwenden
Wenn die Modernisierungsmaßnahmen für Sie oder Ihre Familie eine unzumutbare Härte darstellen würden, können Sie innerhalb der in der Modernisierungsankündigung genannten Frist einen Härtefall einwenden. Gründe für einen Härtefall können beispielsweise eine schwere Erkrankung, hohes Alter oder eine Schwangerschaft sein.
Beispiel: Sie sind 80 Jahre alt und leiden unter starker Arthrose. Die angekündigten Umbaumaßnahmen, die mit Lärm und Staub verbunden sind, würden Ihren Gesundheitszustand erheblich verschlechtern.
⚠️ ACHTUNG: Versäumen Sie die Frist für den Härtefalleinwand, können Sie sich später möglicherweise nicht mehr darauf berufen.
Tipp 3: Rechtmäßigkeit der Kündigung prüfen
Wenn Ihnen aufgrund von geplanten Modernisierungsmaßnahmen gekündigt wurde, lassen Sie die Rechtmäßigkeit der Kündigung umgehend von einem Rechtsanwalt prüfen. Eine Kündigung wegen Modernisierung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, beispielsweise wenn die Maßnahmen im bewohnten Zustand nicht durchgeführt werden können und die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter eine unzumutbare Härte darstellen würde.
⚠️ ACHTUNG: Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen und eine Begründung enthalten. Fehlt die Begründung oder ist sie unzureichend, ist die Kündigung möglicherweise unwirksam.
Tipp 4: Mieterhöhung überprüfen
Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter die Miete erhöhen. Überprüfen Sie die Berechnung der Mieterhöhung sorgfältig und lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt beraten. Die Mieterhöhung muss den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen und darf nur die tatsächlich entstandenen Modernisierungskosten berücksichtigen.
⚠️ ACHTUNG: Die Mieterhöhung darf nicht höher sein als die tatsächlich entstandenen Kosten für die Modernisierung.
✅ Checkliste: Modernisierung und Kündigung
- Habe ich die Modernisierungsankündigung sorgfältig geprüft?
- Habe ich geprüft, ob ein Härtefall vorliegt und ggf. fristgerecht widersprochen?
- Ist die Kündigung rechtmäßig? (Form, Begründung, Voraussetzungen)
- Entspricht die Mieterhöhung den gesetzlichen Bestimmungen und den tatsächlichen Modernisierungskosten?
Benötigen Sie Hilfe?
Rechtliche Perspektiven bei Sanierung und Verwertungskündigung
Insbesondere in Fällen, bei denen Sanierungsmaßnahmen zu Mietrechtskonflikten führen, können Unsicherheiten über die Zulässigkeit von Kündigungen und die damit verbundenen Folgen entstehen. Die Komplexität solcher Sachverhalte erfordert eine detaillierte Betrachtung, um festzustellen, ob die geplanten Maßnahmen den geltenden rechtlichen Anforderungen entsprechen.
Unsere Kanzlei unterstützt Sie dabei, Ihren individuellen Fall sorgfältig zu analysieren und zu bewerten. Mit einem präzisen Blick auf die relevanten Aspekte kann Ihnen geholfen werden, Klarheit über Ihre Rechte im Zusammenhang mit Mietverhältnissen und Sanierungsvorhaben zu gewinnen und die gesetzlichen Handlungsspielräume fundiert einzuschätzen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet eine Verwertungskündigung genau und wann darf ein Vermieter sie aussprechen?
Eine Verwertungskündigung ist eine spezielle Form der ordentlichen Kündigung im deutschen Mietrecht. Sie ermöglicht es Vermietern, ein Mietverhältnis zu beenden, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert und dem Vermieter dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet § 573 Abs. 2 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung
Damit eine Verwertungskündigung zulässig ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Absicht zur anderweitigen Verwertung: Der Vermieter muss die Absicht haben, die Immobilie anderweitig zu verwerten, z.B. durch Verkauf, grundlegende Sanierung oder Abriss mit anschließendem Neubau.
- Angemessene Verwertung: Die geplante Verwertung muss von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen sein.
- Hinderung durch das Mietverhältnis: Das bestehende Mietverhältnis muss der Verwertung entgegenstehen.
- Erhebliche wirtschaftliche Nachteile: Durch die Hinderung müssen dem Vermieter erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen.
Beispiele für zulässige Verwertungskündigungen
- Verkauf der Immobilie: Wenn potenzielle Käufer nur Interesse an einer unvermieteten Immobilie haben, kann dies eine Verwertungskündigung rechtfertigen.
- Abriss mit anschließendem Neubau: Ein Abriss ohne Neubau gilt nicht als wirtschaftliche Verwertung, jedoch kann ein Abriss mit anschließendem Neubau eine Verwertungskündigung begründen.
Kündigungsfristen
Eine Verwertungskündigung muss schriftlich erfolgen und die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten: 3 Monate bei Mietverhältnissen unter 5 Jahren, 6 Monate bei 5 bis 8 Jahren und 9 Monate bei mehr als 8 Jahren.
Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn mein Vermieter wegen Sanierungsmaßnahmen eine Verwertungskündigung ausspricht?
Wenn Ihr Vermieter eine Verwertungskündigung wegen Sanierungsmaßnahmen ausspricht, haben Sie als Mieter bestimmte Rechte und Möglichkeiten, sich gegen diese Kündigung zu wehren.
Rechtliche Grundlagen
Eine Verwertungskündigung basiert auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Sie ist zulässig, wenn der Vermieter durch das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet.
Schutzmaßnahmen für Mieter
- Widerspruchsrecht: Sie können der Kündigung widersprechen, indem Sie argumentieren, dass das Mietverhältnis den Vermieter nicht an der wirtschaftlichen Verwertung hindert und ihm keine wesentlichen Nachteile entstehen.
- Prüfung der Rechtmäßigkeit: Überprüfen Sie, ob die Kündigung die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Eine Kündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter keine erheblichen wirtschaftlichen Nachteile nachweisen kann oder wenn die Sanierung lediglich der Luxusverbesserung dient.
- Ersatzwohnung: In einigen Fällen kann der Vermieter verpflichtet sein, alternative Wohnmöglichkeiten anzubieten, besonders wenn die Sanierung langfristig ist und der Mieter nicht in der Wohnung bleiben kann.
- Unzumutbare Härte: Sie können auch geltend machen, dass die Kündigung für Sie eine unzumutbare Härte darstellt. Dies kann bei besonderen persönlichen Umständen, wie z.B. einer schweren Erkrankung oder anderen sozialen Gründen, der Fall sein.
Entschädigungsansprüche
Obwohl gesetzlich keine Entschädigung vorgesehen ist, können im Rahmen von Verhandlungen über eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags Entschädigungen vereinbart werden.
Allgemeine Hinweise
- Sorgfältige Prüfung: Überprüfen Sie die Begründung der Kündigung sorgfältig und prüfen Sie, ob alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
- Rechtliche Unterstützung: Bei Unsicherheiten oder Zweifeln an der Wirksamkeit der Kündigung können Sie sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden, um Ihre Rechte zu klären.
Für Sie bedeutet das, dass Sie Ihre Rechte als Mieter kennen und gegebenenfalls durchsetzen können, um Ihre Interessen zu schützen.
Was bedeutet „unzumutbare Härte“ im Zusammenhang mit einer Verwertungskündigung und wie kann ich mich darauf berufen?
Im Zusammenhang mit einer Verwertungskündigung kann der Begriff der „unzumutbaren Härte“ für Mieter eine wichtige Rolle spielen, um sich gegen eine Kündigung zu wehren. Dieser Begriff ist jedoch nicht spezifisch auf Verwertungskündigungen beschränkt, sondern wird häufiger bei Eigenbedarfskündigungen diskutiert. Dennoch können Mieter bei einer Verwertungskündigung ähnliche Gründe geltend machen, um die Kündigung zu bekämpfen.
Was ist eine unzumutbare Härte?
Eine unzumutbare Härte liegt vor, wenn die Kündigung und der damit verbundene Umzug für den Mieter oder seine Familie unzumutbar sind. Dies kann der Fall sein, wenn der Umzug zu erheblichen persönlichen oder sozialen Belastungen führen würde. Beispiele hierfür sind:
- Hohes Alter oder Krankheit des Mieters oder eines Familienmitglieds.
- Schwangerschaft oder Pflegebedürftigkeit.
- Erhebliche Aufwendungen in der Wohnung, die nicht abgeschrieben sind.
- Schulische oder berufliche Beeinträchtigungen durch den Umzug.
- Fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen.
Wie kann ich mich darauf berufen?
Um sich auf eine unzumutbare Härte zu berufen, sollten Mieter ihre persönliche Situation detailliert darlegen und begründen. Dies kann in einem Widerspruchsschreiben gegen die Kündigung erfolgen. Es ist wichtig, dass die Gründe klar und nachvollziehbar sind und dass der Mieter nachweist, dass er sich intensiv um eine Ersatzwohnung bemüht hat. Die Entscheidung, ob eine Härte als unzumutbar gilt, hängt jedoch immer vom Einzelfall ab und wird von den Gerichten individuell bewertet.
In der Praxis ist es oft schwierig, eine Verwertungskündigung allein mit Härtegründen zu bekämpfen, da die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters häufig Vorrang haben. Dennoch kann die Geltendmachung von Härtegründen in Kombination mit anderen Argumenten helfen, die Kündigung zu verhindern oder zumindest zu verzögern.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine Sanierung als Grund für eine Verwertungskündigung anerkannt wird?
Damit eine Sanierung als Grund für eine Verwertungskündigung anerkannt wird, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Absicht zur anderweitigen Verwertung: Der Vermieter muss die Absicht haben, die Immobilie anderweitig zu verwerten, z.B. durch eine umfassende Sanierung oder Modernisierung. Diese Maßnahmen müssen so umfangreich sein, dass sie ohne die Räumung der Wohnung nicht durchgeführt werden können.
- Angemessenheit der Verwertung: Die geplante Verwertung muss angemessen sein, d.h., sie muss von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen sein. Beispielsweise könnte eine Sanierung gerechtfertigt sein, wenn sie die Wohnbedingungen auf den heutigen Standard anhebt.
- Hinderung der Verwertung durch das Mietverhältnis: Das bestehende Mietverhältnis muss die geplante Verwertung behindern. Dies ist der Fall, wenn die Mieter die Wohnung nicht verlassen, was die Durchführung der Sanierung unmöglich macht.
- Erhebliche wirtschaftliche Nachteile: Der Vermieter muss nachweisen, dass er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleidet. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn die Sanierung notwendig ist, um die Immobilie wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen oder zu verkaufen.
Beispiel: Eine umfassende Kernsanierung, bei der die gesamte Struktur der Immobilie verändert wird, kann eine Verwertungskündigung rechtfertigen, wenn die Mieter die Wohnung verlassen müssen, um die Arbeiten durchzuführen.
Für Mieter ist es wichtig, die Begründung der Kündigung sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls rechtliche Schritte zu erwägen, um ihre Rechte zu schützen.
Was ist Prozesskostenhilfe und wie kann ich sie beantragen, wenn ich mich gegen eine Verwertungskündigung wehren möchte?
Prozesskostenhilfe ist eine staatliche Unterstützung, die es Personen ermöglicht, die sich einen Gerichtsprozess finanziell nicht leisten können, ihre Rechte vor Gericht durchzusetzen. Sie deckt die Kosten für Anwälte und Gerichtsgebühren ab, jedoch nicht die Kosten der Gegenseite, falls der Prozess verloren wird.
Voraussetzungen für die Bewilligung von Prozesskostenhilfe:
- Finanzielle Bedürftigkeit: Sie müssen nachweisen, dass Sie den Prozess nicht selbst finanzieren können. Es gibt keine festen Einkommensgrenzen; das Gericht prüft Ihre persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse.
- Erfolgsaussichten: Das Gericht muss der Klage oder Verteidigung hinreichende Erfolgsaussichten einräumen.
- Keine Mutwilligkeit: Der Prozess darf nicht mutwillig sein.
- Keine Rechtsschutzversicherung: Sie dürfen keine Rechtsschutzversicherung für das Anliegen haben.
Antragsstellung:
- Formular ausfüllen: Sie müssen das Formular „Erklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse“ ausfüllen, das online oder bei Gerichten erhältlich ist.
- Unterlagen beifügen: Einkommensnachweise, Mietverträge, Kontoauszüge und Vermögensnachweise sind erforderlich.
- Antrag einreichen: Den Antrag können Sie beim zuständigen Gericht oder über einen Anwalt stellen.
Wichtige Hinweise:
- Ratenzahlung: Wenn Ihr Einkommen über bestimmten Grenzen liegt, müssen Sie möglicherweise Raten zahlen.
- Anwalt: Ein Anwalt kann Ihnen bei der Antragstellung helfen und wird bei Bewilligung der Prozesskostenhilfe von der Staatskasse bezahlt.
⚖️ DISCLAIMER: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Prozesskostenhilfe
Prozesskostenhilfe ist eine finanzielle Unterstützung des Staates für Personen, die sich einen Rechtsstreit nicht leisten können. Sie deckt die Gerichtskosten und die eigenen Anwaltskosten ganz oder teilweise ab, abhängig vom Einkommen und Vermögen des Antragstellers. Die gesetzliche Grundlage findet sich in §§ 114 ff. Zivilprozessordnung (ZPO). Voraussetzung ist, dass die beabsichtigte Rechtsverfolgung hinreichende Erfolgsaussichten hat und nicht mutwillig erscheint.
Beispiel: Eine Mieterin mit geringem Einkommen kann sich gegen eine Räumungsklage wehren, indem sie Prozesskostenhilfe beantragt und so ihre Rechte auch ohne ausreichende finanzielle Mittel durchsetzen kann.
Wiedereinsetzung in die Frist
Die Wiedereinsetzung in die Frist ermöglicht es einer Partei, eine versäumte Rechtsmittelfrist nachträglich einzuhalten, wenn sie ohne eigenes Verschulden an der Einhaltung gehindert war. Geregelt in § 233 ZPO, muss der Antrag innerhalb von zwei Wochen nach Wegfall des Hindernisses gestellt werden. Die versäumte Prozesshandlung muss gleichzeitig nachgeholt werden. Dies sichert den Rechtsschutz, wenn Fristen unverschuldet nicht eingehalten werden konnten.
Beispiel: Eine Mieterin verpasst die Berufungsfrist, weil sie im Krankenhaus lag. Nach ihrer Entlassung kann sie Wiedereinsetzung beantragen und die Berufung nachholen.
Verwertungskündigung
Eine Verwertungskündigung ist ein spezieller Fall der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Der Vermieter kann kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Dies kann bei umfassenden Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten der Fall sein, die im bewohnten Zustand nicht durchführbar sind.
Beispiel: Ein Vermieter plant einen Komplettumbau des Gebäudes mit Grundrissänderungen und neuen Versorgungsleitungen, was eine Bewohnbarkeit während der Bauphase ausschließt und ohne Kündigung zu erheblichen finanziellen Verlusten führen würde.
Dauernutzungsverhältnis
Ein Dauernutzungsverhältnis ist eine spezielle Form eines langfristigen Mietverhältnisses, das Elementen des Wohnungseigentums ähnelt, aber rechtlich dem Mietrecht unterliegt. Es handelt sich oft um Verträge mit Genossenschaften oder ähnlichen Organisationen, die dem Nutzer ein dauerhaftes Wohnrecht gegen Zahlung eines Nutzungsentgelts einräumen. Das Dauernutzungsverhältnis unterliegt den Regelungen des Mietrechts, insbesondere §§ 535 ff. BGB, kann aber besondere Kündigungsschutzregelungen enthalten.
Beispiel: Eine Person erwirbt ein Dauernutzungsrecht an einer Genossenschaftswohnung und zahlt einen Genossenschaftsanteil sowie monatliche Nutzungsgebühren, erhält dafür aber ein lebenslanges Wohnrecht, das nur aus wichtigem Grund gekündigt werden kann.
Berufung
Die Berufung ist ein Rechtsmittel gegen Urteile der ersten Instanz. Sie ermöglicht eine erneute Überprüfung des Falls durch ein höheres Gericht (hier: Landgericht). Geregelt in §§ 511 ff. ZPO, muss die Berufung innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils eingelegt und innerhalb von zwei weiteren Monaten begründet werden. Die Berufungsinstanz kann den Fall neu verhandeln und bewerten, weshalb sie für Rechtsuchende eine wichtige zweite Chance darstellt.
Beispiel: Eine Mieterin verliert in erster Instanz vor dem Amtsgericht ihren Räumungsprozess, legt Berufung ein und erreicht beim Landgericht eine Neubewertung der Verwertungskündigung unter Berücksichtigung strengerer Maßstäbe.
Räumungsbegehren
Ein Räumungsbegehren ist der Antrag eines Vermieters auf gerichtliche Anordnung, dass der Mieter die Wohnung verlassen und an den Vermieter herausgeben muss. Es ist Teil einer Räumungsklage nach § 546 BGB in Verbindung mit dem Zwangsvollstreckungsrecht. Voraussetzung ist ein wirksamer Beendigungsgrund des Mietverhältnisses, wie etwa eine wirksame Kündigung. Bei erfolgreicher Klage kann der Vermieter die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher durchsetzen lassen.
Beispiel: Nach einer Verwertungskündigung weigert sich die Mieterin auszuziehen. Der Vermieter reicht eine Räumungsklage ein, um gerichtlich die Herausgabe der Wohnung zu erzwingen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Diese Vorschrift regelt die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter wegen Modernisierung. Eine Kündigung ist zulässig, wenn die Maßnahmen so umfangreich sind, dass die Wohnung im bewohnten Zustand nicht saniert werden kann und die Fortsetzung des Mietverhältnisses die Modernisierung wesentlich erschwert oder unmöglich macht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vermieterin hat das Mietverhältnis der Beklagten именно auf Basis dieser Vorschrift gekündigt, da sie umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen plant, die im bewohnten Zustand unmöglich sind.
- § 574 BGB: Dieser Paragraph ermöglicht Mietern, der Kündigung des Vermieters zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Kündigung für sie oder ihre Familie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Beklagte hat der Kündigung widersprochen und eine persönliche Härte geltend gemacht, was das Amtsgericht jedoch nicht als ausreichend angesehen hat, um die Kündigung abzuwenden.
- §§ 114, 119 Abs. 1 ZPO: Diese Paragraphen der Zivilprozessordnung regeln die Prozesskostenhilfe (PKH). PKH wird gewährt, wenn eine Partei die Kosten eines Rechtsstreits nicht aufbringen kann und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet und nicht mutwillig erscheint. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht bewilligt der Beklagten Prozesskostenhilfe für die Berufungsinstanz, da sie nachweislich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten zu tragen und die Berufung Aussicht auf Erfolg hat.
- §§ 121 Abs. 1, 121 Abs. 3 ZPO: Diese Vorschriften bestimmen, dass bei Bewilligung von Prozesskostenhilfe auf Antrag der Partei ein Rechtsanwalt beigeordnet wird. Dies soll sicherstellen, dass auch finanziell schwächere Personen gleichen Zugang zum Recht haben und anwaltlich vertreten werden können. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Aufgrund der bewilligten Prozesskostenhilfe wird der Beklagten ein Rechtsanwalt beigeordnet, der sie im Berufungsverfahren vertreten und ihre Rechte wahrnehmen soll.
- Wiedereinsetzung in den vorigen Stand: Die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ist ein Rechtsinstitut, das es ermöglicht, Fristen im Prozess nachträglich zu verlängern oder zu heilen, wenn eine Partei unverschuldet daran gehindert war, eine Frist einzuhalten. Dies dient der Gewährleistung des Rechts auf ein faires Verfahren. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht gewährt der Beklagten die Wiedereinsetzung in die Fristen zur Einlegung und Begründung der Berufung, was bedeutet, dass sie trotz Fristversäumnis die Möglichkeit erhält, ihr Rechtsmittel einzulegen und zu begründen.
Das vorliegende Urteil
LG Lübeck – Az.: 33 C 1094/23 – Beschluss vom 26.06.2024
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