Mieterhöhungsbegründung – Schriftgröße 5 ist zu klein für Begründung

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Darmstadt vom 30.04.2021 wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten der Berufung hat die Beklagte zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Der Berufungsstreitwert wird auf 2.694,64 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin wehrt sich gegen eine von der Beklagten ausgesprochene Mieterhöhung und macht Mietrückzahlung infolge Minderung wegen Belästigung durch Bauarbeiten sowie Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen geltend.

Zwischen der Beklagten als Vermieterin und der Klägerin als Mieterin besteht ein Wohnraummietverhältnis über die Wohnung im 3. OG links des Anwesens … Str. … in […] . bis zum 30.11.2019 betrug die Grundmiete 501,14 Euro (511,14 Euro abzüglich 10 Euro im Hinblick auf die Teilkündigung der Vermietung des Dachbodens).

Die A Kundenservice GmbH (nachfolgend: A) agierte jeweils namens und in Vollmacht der Beklagten.

Mieterhöhung/Minderung:

Mit Schreiben vom 18.04.2018 kündigte die A umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie eine Aufstockung des Gebäudes an. Dabei unterschied sie zwischen „Modernisierung“ (Aufstockung um ein Vollgeschoss), „Maßnahmen zur Einsparung von Energie“, „Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache“ und „Instandhaltung“, machte Angaben zu Zeitplan, voraussichtlicher Mieterhöhung, Änderung der Nebenkosten, Energieeinsparung und Auswirkungen der Baumaßnahmen, benannte die voraussichtlichen Kosten des Modernisierungsanteils mit 247.600 Euro, erläuterte die voraussichtliche Mieterhöhung und fügte eine Bauteil-Dokumentation bei, welcher auch sog. U-Werte zu entnehmen sind. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anlagen K1 (Bl. 10) und B1 (Bl. 66) Bezug genommen.

Die Bauarbeiten dauerten vom 23.07.2018 bis zum 26.09.2019. Noch im Juli 2018 wurde in den Kellerverschlag der Klägerin eingebrochen, um ein Starkstromkabel durch den Raum zu verlegen, wobei ein Loch in das Drahtgitterfenster geschnitten und das Vorhängeschloss entfernt wurde. Vom 25.09.2018 bis zum 11.10.2018 erfolgte der lärmintensive Gerüstaufbau. Längspfeiler des Gerüsts wurden auf dem Balkon der Klägerin positioniert, so dass der Balkon bis zum 27.07.2019 (Abbau des Gerüsts auf Straßenseite) nicht nutzbar war. Gerüst und Netze behinderten den Lichteinfall. Die Wohnräume waren vom Gerüst aus einsehbar, was das Privatleben beeinträchtige. Die Bauarbeiten waren vom 25.09.2018 bis 15.12.2018 und vom 29.01.2019 bis 12.09.2019 – oft auch samstags – mit erheblichen Lärmbeeinträchtigungen (Gerüstbau, Bohren, Hämmern, Fräsen) verbunden. Die Arbeiten waren mit erheblichen Mengen an Baustaub verbunden, welcher durch Fenster/Türen in die Wohnung eindrang. Heizung und Wasser waren zeitweise abgestellt, z. T. schon nach kurzfristiger Ankündigung. Der Fahrradkeller war durch Baumüll blockiert, das Treppenhaus durch Schmutz und Kabel beeinträchtigt. Ihren Flur hatte die Klägerin wegen der angekündigten Verlegung des Sicherungskastens, welche erst mit erheblicher Verzögerung Ende August 2019 durchgeführt wurde, über Monate freigeräumt. Nach Verlegung kam es am 01.09.2019 zum Schmorbrand mit Feuerwehreinsatz, woraufhin die Bewohner das Haus verlassen mussten. Klingel und Gegensprechanlage funktionierten eine Woche lang nicht.

Die angekündigten Maßnahmen wurden im Wesentlichen abgeschlossen. Nicht durchgeführt wurde jedoch die Aufstockung des Gebäudes (DG-Ausbau und Ersetzung des Satteldaches durch ein Flachdach).

Mit Schreiben vom 27.09.2019 forderte die A namens der Beklagten die Klägerin auf, wegen der Modernisierung ab dem 01.12.2019 eine um 137,69 Euro monatlich erhöhte Miete zu zahlen (K2, Bl. 31; B2, Bl. 107; Bl. 246 f.). Dem Schreiben beigefügt war insbesondere eine „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung, wobei es unter 1. „Darlegung der für die Modernisierung anfallenden Kosten und Instandhaltungsanteile“ einleitend heißt:

„Auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen in unserem Modernisierungsankündigungsschreiben wird vollumfänglich Bezug genommen.“

Durch Schreiben des Mieterbundes vom 14.10.2019 und 17.01.2020 forderte die Klägerin die Beklagte zur Vorlage von Belegen für Wärmedämmung an Außenwänden und Kellerdecken, den hydraulischen Abgleich, die Fenster in Treppenhäusern und Wohnungen, Baunebenkosten und Haustür auf.

Die A übersandte für die Beklagte mit Schreiben vom 19.11.2019 und 26.03.2020 Belege.

Rückforderung Betriebskostenvorauszahlung:

Die Beklagte erteilte der Klägerin unter dem 11.12.2019 eine Betriebskostenabrechnung für 2018. In dieser waren u. a. Kosten für den Winterdienst in Höhe von anteilig 42,36 Euro enthalten (K4, Bl. 137).

Mit Schreiben des Mieterbundes vom 19.12.2019 (K7, Bl. 163) und vom 26.02.2020 (K8, Bl. 165) verlangte die Klägerin Einsicht in Tätigkeitsnachweise bezüglich des abgerechneten Winterdienstes und in die zu Grunde liegenden Verträge sowie um Erläuterung, wann welche konkreten Leistungen erbracht wurden und welcher Vergütungsanteil auf welche Leistung entfällt.

Die Beklagte legte daraufhin mit Schreiben vom 30.03.2020 eine Aufstellung (K5, Bl. 145) vor. Mit E-Mail des Mieterbundes vom 24.06.2020 beanstandete die Klägerin diese als unzureichend. Die A kündigte mit E-Mail vom 24.06.2020 (K9, Bl. 167) sowie mit Schreiben vom 07.10.2020 (K10, Bl. 170) und 21.12.2020 (K11, Bl. 172) eine Stellungnahme an.

Die Klägerin behauptet, im Jahr 2018 sei kein Winterdienst erbracht worden. Insbesondere sei der diesbezüglich beklagtenseits vorgelegte Tätigkeitsnachweis (K5, Bl. 145) für Winterdienst in der … Straße unplausibel, da dieser vollumfänglich mit einem Tätigkeitsnachweis für den …weg (K6, Bl. 147) übereinstimmt.

In Bezug auf die Mieterhöhung behauptet die Klägerin, die abgerechneten Kosten seien teilweise nicht belegt. Vor allem aber seien die Abzüge für Instandsetzungsarbeiten deutlich zu niedrig angesetzt.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Mieterhöhung sei wegen fehlenden Abschlusses der Modernisierungsmaßnahmen (im Hinblick auf die Aufstockung) nicht wirksam. Es habe sich um eine einheitliche Gesamtmaßnahme gehandelt. Die Klägerin werde auch materiell benachteiligt, wie die Modernisierungskosten andernfalls auf eine höhere Gesamtwohnfläche aufgeteilt werden müsse.

Zudem fehle es an einer ordnungsgemäßen Berechnung und Erläuterung im Sinne von § 559b BGB. So seien die Kostenzusammenstellung und die Berechnung und Erläuterung bereits aufgrund der geringen Schriftgröße unzureichend (S. 3 und 4 des Mieterhöhungsschreibens, Bl. 32/32R).

Zudem fehle es an einer nach Gewerken differenzierten Berechnung und Erläuterung.

Hinsichtlich der Positionen 1, 10, 15, 17, 18 und 22 (S. 3 des Mieterhöhungsschreibens) sei die Mieterhöhung nicht im Sinne von § 559b BGB erläutert:

Hinsichtlich der Position 1 (T30-Türen) sei nicht verständlich, worum es sich handele, wo die Türen eingebaut worden seien und worin die Verbesserung liegen solle. Die Tür zum Dachboden sei bereits mangels Aufstockung nicht erneuert worden.

Hinsichtlich der Position 10 (Wärmedämmung an den Kellerdecken) sei nicht berücksichtigt, dass diese bereits vor der Modernisierung gedämmt gewesen seien. Es handele sich um eine bloße Ersetzung.

Hinsichtlich der Positionen 15, 18 und 22 seien dreimal Baunebenkosten abgerechnet, ohne dass konkrete Leistungen erkennbar seien. Insoweit fehle es auch an einer wirksamen Ankündigung im Sinne von § 559b Abs. 2 BGB.

Hinsichtlich der Positionen 16 (Wärmegedämmte Kunststofffenster in den Wohnungen), 17 (hydraulischer Abgleich), 19 (Aluminiumhaustür) und 22 (Baunebenkosten) fehle zudem die Angabe eines Verteilerschlüssels.

In materieller Hinsicht seien die Kosten für einen hydraulischen Abgleich (Position 17) und die Erneuerung der Haustür (Position 19) keine Modernisierungsmaßnahmen. Zu einem hydraulischen Abgleich sei die Klägerin nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ohnehin verpflichtet, weil sie hinsichtlich der Betriebskosten wirtschaftlich handeln müsse. Die Haustür sei so stark verzogen gewesen, verschlissen und schon einmal herausgefallen, dass es sich bei ihrem Austausch um eine Instandsetzungsmaßnahme handele.

Von den Gerüstkosten in Höhe von über 30.000 Euro für rund 10,5 Monate sei ein wesentlich größerer Abzug als 7.990 Euro vorzunehmen, weil die Wärmedämmung innerhalb von 5 Tagen angebracht gewesen sei.

Bei der Kostenverteilung sei auf die fiktive Gesamtwohnfläche nach Aufstockung abzustellen. Zudem sei eine Gesamtwohnfläche von 1.349,18 qm (statt bislang 1.352,11 qm) zu Grunde gelegt, ohne die Reduzierung der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (um 0,2 qm kleinerer Balkon infolge der Wärmedämmung) zu berücksichtigen.

Die Mieterhöhung sei zudem wegen mangelnder Vorlage von Belegen für Wärmedämmung an Außenwänden und Kellerdecken, hydraulischen Abgleich, Fenster in Treppenhäusern und Wohnungen, Baunebenkosten und Haustür nicht fällig gewesen. Die Beklagte habe mit Schreiben vom 19.11.2019 und 26.03.2020 lediglich ungeordnete und unvollständige Belege vorgelegt. Rechnungen für Wärmedämmung an den Außenwänden und Kellerdecken fehlten völlig. Beträge für Fenster in Treppenhäusern und Wohnungen, Baunebenkosten und Haustür seien nicht auffindbar.

Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt,

1. festzustellen, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 27.09.2019 kein Anspruch auf Zahlung einer um 137,69 Euro erhöhten Miete für die Wohnung im 3. Obergeschoss links der … Straße … in […] seit dem 01.12.2019 gegen die Klägerin zusteht;

2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.000 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zu zahlen.

3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 42,36 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung der Klageerweiterung vom 04.01.2021 zu zahlen.

Die Beklagte hat erstinstanzlich beantragt, die Klage abzuweisen

Die Beklagte behauptet, die im Mieterhöhungsverlangen abgerechneten Kosten seien für die Modernisierungsmaßnahmen angefallen.

Sie hält eine über 250 Euro hinausgehende Mietminderung im Hinblick auf Beeinträchtigungen durch die Modernisierungsarbeiten für nicht gerechtfertigt und bestreitet das diesbezügliche Vorbringen der Klägerin „sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach“.

Mit Urteil vom 30.04.2021 hat das Amtsgericht die Beklagten antragsgemäß verurteilt (Bl. 175). Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, die Modernisierungserhöhung der Miete sei nicht geschuldet, da die geplanten Maßnahmen noch nicht abgeschlossen seien, weil es an der Dachaufstockung fehle. Die geltend gemachte Mietminderung sei dem Grunde nach wegen Lärm- und sonstiger Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten gerechtfertigt und der Höhe nach maßvoll. Ein Nachweis der Erbringung von Winterdienstleistungen sei nicht erfolgt.

Gegen dieses den Parteivertretern am 17.05.2021 zugestellte Urteil (Bl. 178, 182) hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 31.05.2021 (Bl. 196) Berufung eingelegt und diese innerhalb der bis zum 17.08.2021 verlängerten Berufungsbegründungsfrist (Bl. 211) am 16.08.2021 begründet (Bl. 214).

Die Beklagte macht im Wesentlichen geltend, bei der Aufstockung der Immobilie handele es sich nicht um einen Teil der Modernisierungsmaßnahmen. Wärmedämmung und Dachaufstockung seien trennbare Maßnahmen. Die Ausführungen der Klägerin zur Minderung seien unsubstantiiert. Die Beklagte habe die Arbeiten zum Winterdienst tatsächlich durchführen lassen.

Mit Schriftsatz vom 28.10.2021 (Bl. 244) hat die Beklagte insbesondere neben dem Schreiben vom 26.03.2020 (Bl. 246 f.) weitere Belege zu den Baukosten (Bl. 249 – 333) vorgelegt. Mit Schriftsatz vom 14.01.2022 (Bl. 340) hat die Beklagte weitere „vollständige“ Belege vorgelegt (Bl. 341 – 435).

Die Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Darmstadt vom 30.04.2021, Az. 312 C 135/20, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.04.2024 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden und auch im Übrigen zulässig (§§ 511 Abs. 1, 513, 517, 519, 520, 522 ZPO).

II.

Die Berufung ist aber nicht begründet. Das Amtsgericht hat die Beklagte im Ergebnis zu Recht antragsgemäß verurteilt.

A.

Im Ergebnis zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagten auf Grundlage der Mieterhöhungserklärung vom 27.09.2019 kein Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete zusteht.

1. Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung infolge von Modernisierungsmaßnahmen ergeben sich aus §§ 555a ff., 559 ff. BGB. Dabei sind nach Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB auf bis einschließlich 31.12.2018 entstandene Mietverhältnisse die §§ 555c, 559 BGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung anzuwenden, wenn dem Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen die Ankündigung gemäß § 555c I 1 BGB vor dem 01.01.2019 zugegangen ist. Dies ist vorliegend aufgrund des Ankündigungsschreibens vom 18.04.2018 der Fall.

a) In formeller Hinsicht ist nach § 559b Abs. 1 BGB eine empfangsbedürftige Mieterhöhungserklärung in Textform erforderlich, in welcher die Erhöhung der Miete auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend der materiellen Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB erläutert wird.

Dabei ist bei der Beurteilung der formellen Anforderungen zu beachten, dass das Formerfordernis kein Selbstzweck ist, sondern es entscheidend darauf ankommt, ob für den Mieter mit der geforderten Information ein „maßgeblicher Erkenntniswert“ verbunden ist. Es genügt, wenn der Mieter – ggf. unter Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen – den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (BGH, U. v. 23.11.2022, Az. VIII ZR 59/21, BeckRS 2022, 38167 Rn. 12, 23, 30).

Im Rahmen der Berechnung erforderlich sind die Angabe der Gesamtkosten, eine etwaige Kürzung durch Drittmittel (§ 559a BGB), bei mehreren Wohnungen der Verteilungsschlüssel (s. § 559 Abs. 3 BGB), der auf die Wohnung des Mieters entfallende Betrag und der konkrete monatliche Erhöhungsbetrag. Dabei müssen die Modernisierungskosten nachvollziehbar von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werde. Dienen Maßnahmen sowohl der Modernisierung als auch der Instandhaltung, dann muss der ersparte Instandsetzungsaufwand, wie er sich nach Meinung des Vermieters darstellt, konkret oder zumindest in Form einer nachvollziehbaren Quote von den Gesamtkosten in Abzug gebracht werden (§ 559 Abs. 2 BGB; s. BGH, U. v. 23.11.2022, Az. VIII ZR 59/21, BeckRS 2022, 38167; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 81. Aufl., § 559b Rn. 2). Einer umfassenden Vergleichsberechnung bedarf es nicht. Ebenso bedarf es keiner Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten, etwa nach einzelnen Gewerken, oder einer ggf. anteiligen Zuordnung von Baunebenkosten (BGH, U. v. 23.11.2022, Az. VIII ZR 59/21, BeckRS 2022, 38167 Rn. 13, 24 ff., 34 ff.). Im Rahmen der Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels reicht es aus, die für den gewählten Verteilerschlüssel maßgeblichen Parameter (z. B. zu Grunde gelegte Flächen in Quadratmetern) anzugeben (BGH, U. v. 23.11.2022, Az. VIII ZR 59/21, BeckRS 2022, 38167 Rn. 38)

Im Rahmen der Erläuterung ist eine plausible beschreibende Begründung dafür erforderlich, dass die Voraussetzungen des § 559 Abs. 1 bis 3 BGB vorliegen. Bei Maßnahmen zur Heizkosteneinsparung ist neben der schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Berechnungspositionen die Darlegung der Tatsachen erforderlich, anhand deren überschlägig beurteilt werden kann, ob die Maßnahme eine nachhaltige Einsparung bewirkt. Dabei kann der Energiespareffekt durch gegenständliche vergleichende Beschreibung des alten und des neuen Zustandes oder durch Mitteilung des alten und des neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) dargelegt werden. Kosten sind entstanden, wenn die Rechnungen der Unternehmen ausgestellt sind. Belege müssen nicht beigefügt werden; der Mieter kann lediglich Einsicht analog § 259 BGB verlangen.

Die Erklärung darf nicht vor Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen abgegeben werden. Allerdings können bei tatsächlich trennbaren Maßnahmen für die jeweils abgeschlossene(n) Maßnahme(n) Mieterhöhungserklärungen abgegeben werden. Dem steht insbesondere auch nicht entgegen, wenn mehrere Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben angekündigt wurden, zumal diese Ankündigung für die Mieterhöhung nicht konstitutiv ist (BGH NJW-RR 2021, 735; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, aaO., § 559b Rn. 2)

b) In materieller Hinsicht müssen die Voraussetzungen des § 559 BGB i. V. m. § 555b BGB tatsächlich vorliegen. Die Modernisierungskosten sowie die in Abzug zu bringenden Beträge müssen zutreffend ermittelt und der Wohnung des Mieters richtig zugeordnet sein.

Insbesondere muss (mindestens) eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB vorliegen. Reine Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) sind nicht erfasst. Dabei kommt es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB lediglich darauf an, ob überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist; auf die Größenordnung kommt es hingegen nicht an (BGH, U. v. 23.11.2022, Az. VIII ZR 59/21, BeckRS 2022, 38167 Rn. 20 m. w. N.).

Die Maßnahme muss bereits durchgeführt sein.

c) Die Mieterhöhung darf grundsätzlich maximal 11 % (§ 559 Abs. 1 BGB a. F.) der umlegbaren Modernisierungskosten pro Jahr betragen. Bei den für den Umfang der Mieterhöhung maßgeblichen aufgewendeten Kosten handelt es sich um die in Bezug auf die Maßnahme notwendigen Kosten (insbesondere Baukosten, Baunebenkosten, Kosten zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes), nicht hingegen unnötige, unzweckmäßige, überhöhte oder durch den Vermieter nicht selbst veranlasste Kosten sowie Kapitalbeschaffungskosten. Abzuziehen sind nach § 559 Abs. 2 BGB Erhaltungskosten, d. h. regelmäßig die fiktiven Kosten einer Instandsetzung oder Erneuerung von (auch mangelfreien) Bauteilen und Einrichtungen. Die (fiktiven) Instandsetzungskosten sind ggf. zu schätzen. Ebenso sind ggf. Drittmittel nach § 559a BGB abzuziehen. Die Aufteilung der Kosten auf mehrere betroffene Wohnungen erfolgt „angemessen“ (§ 559 Abs. 3 BGB) durch den Vermieter, wobei die Maßstäbe der §§ 315, 316 BGB (billiges Ermessen) anzuwenden sind.

2. Diese Anforderungen sind im vorliegenden Fall teilweise nicht erfüllt.

a) Die Mieterhöhungserklärung vom 27.09.2019 ist formell unzureichend.

(1) Allerdings teilt die Kammer nicht die Auffassung des Amtsgerichts, wonach die formellen Voraussetzungen nicht erfüllt seien, weil die geplanten Maßnahmen noch nicht abgeschlossen seien und es sich bei der noch nicht durchgeführten Aufstockung um eine nicht von den übrigen Arbeiten zu trennende Maßnahme handele.

Die Ankündigung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben machen diese nicht zu einer einheitlichen Maßnahme (s. BGH NJW-RR 2021, 735). Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass jede Einzelmaßnahme auch losgelöst von den übrigen Maßnahmen durchgeführt und zur Grundlage einer Mieterhöhung gemacht werden könnte. Zudem wird in dem Ankündigungsschreiben zwischen den vier Kategorien (1) der Modernisierung in Form der Aufstockung um ein Vollgeschoss, (2) Maßnahmen zur Einsparung von Energie, (3) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und (4) Instandhaltung unterschieden. Die Aufstockung stellt zwar eine Modernisierung i. S. d. § 555b Nr. 7 BGB dar, ist aber im Rahmen der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen. Dagegen sind die energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) und die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) auch für die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB relevant. Reine Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) sind wiederum für die Mieterhöhung bedeutungslos; bei gemischten Maßnahmen sind die Kosten einer fiktiven Erhaltungsmaßnahme in Abzug zu bringen (§ 559 Abs. 2 BGB). Zudem sind weder dem Ankündigungsschreiben vom 18.04.2018 noch dem Mieterhöhungsverlangen vom 27.09.2019 Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die Aufstockung überhaupt der energetischen Modernisierung dienen sollte und die Beklagte diesbezügliche Kosten zur Grundlage einer Mieterhöhung machen wollte. So finden sich unter „Arbeiten und Maßnahmen im Detail“ hinsichtlich der „Maßnahmen zur Einsparung von Energie“ diesbezügliche Ausführungen, welche im Hinblick auf die Aufstockung gerade fehlen. Der als Anlage beigefügten Bauteil-Dokumentation vor (Bl. 81 ff.) und nach (Bl. 93 ff.) der Modernisierung ist gerade im Hinblick auf das „Flachdach“ auch keine energetische Verbesserung zu entnehmen, da der diesbezügliche „U-Wert“ – im Gegensatz zu zahlreichen verbesserten Komponenten – unverändert mit 0,44 angegeben ist (vgl. Tabellen Bl. 92, 104).

(2) Jedoch fehlt es im Hinblick auf die Anlage „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“, welche für die Berechnung und Erläuterung als formellen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens vom 27.09.2019 von zentraler Bedeutung ist, an einer ausreichenden Lesbarkeit.

(a) Zwar sieht das BGB für Erklärungen in Textform – anders als beispielsweise § 38 der Fertigverpackungsordnung (Mindestschriftgröße 2 bis 6 mm bei leichter Erkennbarkeit und deutlicher Lesbarkeit), Art. 13 Abs. 2 der Lebensmittelinformationsverordnung („x-Höhe“ von mindestens 1,2 mm bei guter Lesbarkeit) – eine normierte Mindestgröße von Text oder Zahlen nicht vor. Allerdings liegt in der Natur der Sache, dass der Zweck von Textform, nämlich dem Adressaten eine verkörperte Möglichkeit zu verschaffen, den Inhalt bei Bedarf zur Kenntnis zu nehmen, nur erreicht werden kann, wenn der Text für einen Durchschnittskunden mühelos lesbar ist. Diesbezüglich kann nichts anderes gelten als für allgemeine Geschäftsbedingungen, wo in Rechtsprechung und Literatur anerkannt ist, dass AGB kein Vertragsbestandteil werden, wenn sie wegen der Art oder Größe des Schriftbilds nur mit Mühe zu entziffern sind; maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalles (BGH, U. v. 03.02.1986, NJW-RR 1986, 1311; MüKo/Fornasier, BGB, 9. Aufl., § 305 Rn. 80; Lehmann-Richter in: BeckOGK BGB, Stand 01.03.2024, § 305 Rn. 223 ff.); vgl. OGH Wien [Beschluss v. 28.02.2018, Az. 6 Ob 203/17x, NZM 2019, 596] zu einer gerade noch lesbaren Maklerprovisionsklausel in einer Druckgröße von 8-Punkt oder 9-Punkt; vgl. auch die UWG-Rechtsprechung, die bei Werbung mit Testergebnissen regelmäßig eine Schriftgröße von 6-Punkt verlangt, sofern nicht eine durch geringere Schriftgröße begründete Lesbarkeitserschwernis durch ausgleichende optische Effekte wettgemacht wird, z. B. OLG Celle U. v. 24.02.2011, Az. 13 U 172/10, GRUR-RR 2011, 278; KG, B. v. 11.02.2011, Az. 5 W 17/11, BeckRS 2011, 3761; Rehart/Ruhl/Isele, BeckOK UWG, Stand 01.01.2024 § 5 Rn. 498 m. w. N.).

(b) Dieses Erfordernis einer mühelosen Lesbarkeit für einen Durchschnittkunden ist vorliegend jedenfalls auf die Anlage „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ (Bl. 32/32R = Bl. 247 f.) – möglicherweise, weil ein größeres Format auf DIN A4 „herunterkopiert“ wurde – nicht erfüllt. Diese Anlage ist auch besonders wichtig, weil in ihr insbesondere große Teile der Berechnung und darüber hinaus auch erläuternde Elemente enthalten sind, so dass eine unzureichende Schriftgröße zur Folge hat, dass eine formell korrekte Berechnung und Erläuterung nicht vorliegt.

Dabei hat die Kammer berücksichtigt, dass auch insoweit keine überzogenen formellen Anforderungen zu stellen sind, insbesondere die Einhaltung von Formalia keinem Selbstzweck dient und gelegentlich auch sehr kleine Schriften gut lesbar sein können. Im vorliegenden Fall kommen jedoch verschiedene ungünstige Faktoren zusammen:

Die Schriftgröße liegt nach Einschätzung der Kammer in einer Größenordnung von 4-5 und damit unterhalb der Schriftgröße 6, die typischerweise gerade noch als ausreichend anzusehen ist. Selbst die größten Buchstaben sind maximal 2 mm hoch, die meisten kleineren Buchstaben und Ziffern eher im Bereich von 1 mm.

Diese geringe Schriftgröße wird auch nicht durch sonstige Faktoren wie etwa eine besondere Schärfe des Druckbildes ausgeglichen. Im Gegenteil sind die Eintragungen in den dem Gericht vorgelegten Fassungen mindestens teilweise leicht verschwommen. Teilweise kann man bei verschwimmenden Buchstaben nur noch logisch rückschließen, welches Wort gemeint ist (z. B. „Gesamtkostenanteil“).

Einzelne Ziffern bzw. Zahlen sind selbst mit – nicht geschuldeter – besonderer Anstrengung nicht mehr lesbar, insbesondere die Ziffern 0, 6 und 8 nur schwer zu unterscheiden. So ergibt sich z. B. aus dem Sachzusammenhang, dass unter Nr. 1 ein Betrag von 6.884,15 Euro gemeint sein muss, aber die erste Ziffer könnte eine 0, 6 oder 8 sein, die zweite Ziffer eine 6 oder 8. Auch die Unterbevollmächtigte der Beklagten vermochte – ohne dass es auf ihre individuelle Wahrnehmung entscheidend ankäme – hier eine „0“ zu erkennen. Die Wohnfläche beträgt wohl 68,98 qm [vgl. Bl. 139], aber die zweite Ziffer könnte auch eine 5, die letzte auch eine 0 sein.

b) Darüber hinaus hat die Beklagte auch im Hinblick auf den Umfang der Mieterhöhung weder auch nur ansatzweise konkret vorgetragen noch Beweis angetreten.

(1) Es kann dahingestellt bleiben, ob die Berechnungen und Erläuterungen im Mieterhöhungsschreiben unter Berücksichtigung der Bezugnahme auf die Ausführungen in der Modernisierungsankündigung im Übrigen in formeller Hinsicht ausreichend waren, wobei insoweit zu berücksichtigen ist, dass keine zu hohen formellen Anforderungen an die formelle Wirksamkeit zu stellen sind.

Denn jedenfalls wäre es spätestens im Prozess Sache der für das Vorliegen der materiellen Voraussetzungen der Mieterhöhung wegen Modernisierungsaufwendungen darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten gewesen, konkret und substantiiert zu darzulegen, wer mit der Durchführung der jeweiligen Maßnahme beauftragt wurde, welche konkreten Arbeiten durchgeführt wurden, welche Kosten der Beklagten für welche Maßnahme in Rechnung gestellt wurden und auf Grundlage welcher konkreter Tatsachen welche (fiktiven) Instandsetzungskosten errechnet bzw. geschätzt und in Abzug gebracht wurden.

(2) Diesbezüglicher Vortrag der Beklagten fehlte erstinstanzlich völlig. Erst in zweiter Instanz wurden überhaupt in nennenswertem Umfang Unterlagen vorgelegt, allerdings ohne jegliche schriftsätzliche Erläuterung. Unabhängig davon, dass keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass derartiger neuer Vortrag berufungsrechtlich noch zu berücksichtigen wäre (§ 529 ZPO), muss der schriftsätzliche Vortrag aus sich heraus verständlich bleiben. Die (konkrete und substantiierte) Bezugnahme auf Anlagen ist zulässig, dient aber lediglich der Ergänzung und Erläuterung. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Gerichts oder des prozessualen Gegners, sich den potentiell maßgeblichen Sachverhalt aus umfangreichen Anlagen selbst herauszusuchen. Lediglich pauschal in Bezug Genommenes gilt als nicht vorgetragen (Zöller/Greger, ZPO, 34. Aufl., § 129 Rn. 6).

Selbst auf konkrete Einwände der Klägerin ist die Beklagte nicht näher eingegangen. So hat sie beispielsweise im Hinblick auf die T30-Türen nicht vorgetragen, wie viele dieser Türen wo eingebaut worden sein sollen, obwohl die Klägerin den konkreten und völlig plausiblen Einwand erhoben hat, dass in Ermangelung einer Aufstockung keine Türen zum Dachgeschoss eingebaut worden seien.

B.

In Bezug auf den Rückzahlungsanspruch der Klägerin infolge Mietminderung teilt die Kammer die Ausführungen des Amtsgerichts.

Eine Mietminderung in Höhe von insgesamt 1.250 Euro für die über einen Zeitraum von rund 14 Monaten andauernde Baumaßnahmen mit Baulärm, Beeinträchtigung der Privatsphäre etc. ist selbst dann noch moderat, wenn man nach § 536 Abs. 1a BGB die ersten drei Monate nicht berücksichtigt. Allein die Grundmiete für diesen Zeitraum lag bei (501,14 Euro x 14 =) 7.015,96 Euro.

Soweit die Beklagten mit der Berufung mangelnde Substantiierung der Beeinträchtigungen rügen, kann dem nicht gefolgt werden. Die Klägerin hat bereits mit der Klageschrift eine Vielzahl konkreter Beeinträchtigungen geschildert (Bl. 7 ff.). Das diesbezügliche pauschale Bestreiten der Beklagten („Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen wurde der klagenden Partei aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht für die Unannehmlichkeiten durch die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen eine Entschädigung i.H.v. 250,00 Euro auf dem Konto gutgeschrieben. Dieser Betrag ist für die sämtlichen Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub und Schmutz unter der Berücksichtigung der Geringfügigkeit der Nutzungsbeeinträchtigungen gerechtfertigt. Eine darüberhinausgehende Entschädigung bzw. mit Minderungsquote [sic!] Ist nicht gerechtfertigt. Diese wird sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach bestritten.“) ist unbeachtlich (Zöller/Greger, ZPO, 34. Aufl., § 138 Rn. 10a), so dass das klägerische Vorbringen als zugestanden gilt. Insbesondere ist nicht ersichtlich, welches konkrete klägerische Vorbringen bestritten sein soll.

C. Die Rückforderung im Hinblick auf die Betriebskostenvorauszahlung ist ebenfalls gerechtfertigt. Die Klägerin hat konkrete Einwände gegen deren Richtigkeit in Bezug auf den Winterdienst erhoben. Sie hat in Abrede gestellt, dass Winterdienst durchgeführt worden sei. Sie hat insbesondere plausibel darauf abgestellt, dass die diesbezüglichen Arbeitsaufstellungen für die Gebäude in der … Straße und im …weg identisch sind (K5, Bl. 145 und K6, Bl. 147).

Die für Grund und Höhe der umzulegenden Kosten darlegungs- und beweispflichtige Beklagte hat erstinstanzlich diesbezüglich keinen auch nur ansatzweise substantiierten Vortrag geleistet, jedenfalls aber keinen Beweis für die Durchführung der Arbeiten angetreten.

Soweit die Beklagte zweitinstanzlich einen „Beleg“ (BB1, Bl. 218) vorgelegt hat, ist bereits nicht dargelegt, warum dieser nach § 529 ZPO berufungsrechtlich noch zu berücksichtigen wäre. Unabhängig davon ist er aber auch nahezu inhaltsleer. Zeugenbeweis wurde auch weiterhin nicht angetreten.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Es besteht keine Veranlassung zur Zulassung der Revision, da der Rechtsstreit weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Die Entscheidung beruht vielmehr auf den individuellen Umständen des konkreten Falles.

Das Berufungsurteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar (§ 708 Nr. 10 ZPO). Die Bestimmung einer Abwendungsbefugnis für das Berufungsurteil (§ 711 ZPO) ist entbehrlich, weil gegen die Entscheidung ein Rechtsmittel unzweifelhaft nicht gegeben ist (§§ 713 ZPO i. V. m. §§ 543, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

Der Berufungsstreitwert entspricht dem erstinstanzlichen Streitwert.