AG Gera – Az.: 7 C 1632/11 – Urteil vom 28.02.2012

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Kläger begehren die Ungültigerklärung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer.

Die Parteien sind Wohnungseigentümer des Objektes Gera, …. Zur Verwalterin wurde die … bestellt, die in diesem Rechtsstreit aufseiten der Beklagten beigetreten ist. Diesem Verfahren ging der Rechtsstreit … beim Amtsgericht Gera voraus. Dort hatte eine Wohnungseigentümerin die übrigen Wohnungseigentümer verklagt und beantragt den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18 05.2011 zum Tagesordnungspunkt 5 – Beschlussfassung zur Hausgeldabrechnung 2010 – in der Position Heizkostenabrechnung für ungültig zu erklären. Der Antrag im Verfahren … wurde damit begründet, dass nur 8,38% der Gesamtwärmemenge über Verbrauchserfassungsgeräte gemessen wurden, sodass der erfasste Wärmeverbrauch nicht allein auf Grund der Ablesewerte an den Heizkostenzählern sondern nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen sei. Sodann lud die Verwalterin die Wohnungseigentümer mit Schreiben vom 08.09.2011 zur Wohnungseigentümerversammlung am 26.09.2011 ein. Als Tagesordnung wurde unter anderem mitgeteilt:

Beschlussfassung zur Klage vom 16.06.2011, Az.: 00067/11 Gen /cd … J. Wohnungseigentümergemeinschaft …

Zu beschließen sind die erforderlichen Maßnahmen in Bezug auf die Klage und wie diese finanziert werden sollen.

In der Eigentümerversammlung vom 26.09.2011 wurde zum Tagesordnungspunkt 2 folgender Beschluss gefasst:

Beschlussfassung zur Klage vom 16.06.2011, Az.: 00067/11 Gen /cd … J. Wohnungseigentümergemeinschaft…

Erläuterung durch die Verwaltung.

Beschluss Nr.: 056/2011

Die Klage vom 16.06.2011, Az.: 00067/11 Gen/cd wird anerkannt. Eine Überprüfung des Streitwertes wird veranlasst.

Die Verwaltung wird mit der Erstellung einer neuen Heizkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2010, unter der Beachtung der Kostenverteilung nach der Richtlinie VDI 2077 beauftragt.

Die sich daraus gegebenen Guthaben / Fehlbeträge sind im Monat Oktober 2011 über das Girokonto der Gemeinschaft einzuziehen bzw. auszuzahlen.

Die Eigentümer, die keine Einzugsermächtigung erteilt haben, teilen den Verwalter ihre Bankverbindung für die Auszahlung der Guthaben mit bzw. zahlen den Fehlbetrag aus der Abrechnung bis 31.10.2011 auf das Hausgeldkonto ein.

Alle anfallenden Kosten werden über die laufende Rechnung beglichen. Die Kostenverteilung erfolgt nach dem gültigen Verteilerschlüssel (Miteigentumsanteile) auf die beklagten Eigentümer.

Abstimmungsergebnis: 43 Ja; -Nein; 2 Enthaltung; Der Beschluss wurde einstimmig angenommen.

Im Verfahren … wurde nach Anerkenntnis der Beklagten durch Anerkenntnisurteil der Klage stattgegeben.

In § 11 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Kosten der Beheizung und Warmwasserzubereitung 70% nach dem erfassten Verbrauch und 30% nach der Fläche des Sondereigentums umgelegt werden. Nach § 11 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung kann eine Änderung des Verteilungsschlüssels mit mehr als dreiviertel aller Stimmen der Miteigentümer beschlossen werden.

Die Kläger meinen, dass bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung der Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung nicht hinreichend bezeichnet wurde. Außerdem hegen die Kläger Zweifel, ob die erforderliche Dreiviertelmehrheit für eine Abänderung des Umlageschlüssels vorgelegen habe. Sie meinen, dass durch den angefochtenen Beschluss eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels herbeigeführt wurde, die unzulässig sei.

Die Kläger beantragten, den Beschluss Nr. 056/2011 der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … vom 26.09.2011 insoweit für ungültig zu erklären, als der Beschluss vorsieht, dass die „Verwaltung mit der Erstellung einer neuen Heizkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2010, unter Beachtung der Kostenverteilung nach der Richtlinie VDI 2077 beauftragt“ wird.

Die Beklagten beantragten, Klageabweisung.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass durch den angefochtenen Beschluss keine Änderung des Umlageschlüssels sondern nur die Bestimmung, woraus sich der erfasste Wärmeverbrauch ergibt, vorgenommen wurde. Diese Bestimmung würde nicht dem Rückwirkungsverbot unterliegen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien und des Inhalts der mündlichen Verhandlung wird auf die gewechselten Schriftsätze und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.02.2012 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klage ist zulässig. Ihr steht die Rechtskraft der Entscheidung im Verfahren … nicht entgegen, da es in den Verfahren um unterschiedliche Ansprüche geht. Streitgegenstand im Verfahren … war der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2010 hinsichtlich der Position Heizkostenabrechnung. Streitgegenstand im Verfahren … ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer zur Erstellung der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2010 auf der Grundlage der Bestimmung des Wärmeverbrauches nach den anerkannten Regeln der Technik (VDI 2077).

Die Kläger sind als Wohnungseigentümer befugt eine Anfechtungsklage nach § 46 WEG zu erheben. Selbst wenn sie in der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.09.2011 dem Beschlussvorschlag zugestimmt haben sollten, ist damit kein Verlust ihrer Anfechtungsbefugnis verbunden (Jennißen, WEG, § 46 RdNr. 23 mit Rechtsprechungsnachweis).

Die Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG wurde gewahrt. Die Anfechtungsklage gegen den Beschluss vom 26.09.2011 ging samt Begründung am 26.10.2011 beim Amtsgericht Gera ein.

Die Klage ist unbegründet.

Es liegt kein Einladungsmangel vor. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Durch die Bezeichnung eines Beschlussgegenstandes bereits mit der Ladung zur Eigentümerversammlung sollen die Wohnungseigentümer vor allem vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden. Die Wohnungseigentümer sollen durch die frühzeitige Bezeichnung die Möglichkeit haben, sich bereits anhand der Tagesordnung auf die Beratung und Beschlussfassung sämtlicher in der Eigentümerversammlung anstehender Punkte vorzubereiten und sich zu entscheiden, ob sie wegen eines bestimmten Punktes an der Eigentümerversammlung teilnehmen oder nicht (Jennißen, aaO., § 23 RdNr. 51 mit Rechtsprechungsnachweis), Das Gericht legt seiner Entscheidung zu Grunde, dass der Beschlussgegenstand in der Einladung hinreichend bezeichnet war. Die Kläger waren durch Verwalterin über den Inhalt der Klage im Verfahren 7 C 953/11 informiert. Damit war für sie ersichtlich, dass die Frage der Bestimmung des Wärmeverbrauches – entweder nach den abgelesenen Werten an den Heizkostenzählern oder nach den anerkannten Regeln der Technik – für die Jahresabrechnung 2010 zur Debatte stand. Das Verständnis der Kläger dahin, dass lediglich über das prozessuale Verhalten im Verfahren … zu beschließen war, ist zu eng. Vielmehr war auch für die Kläger erkennbar, dass im Verfahren … eine Entscheidung dahin, dass auf Grund des ermessensfehlerhaft bestimmten Wärmeverbrauchs der Beschluss über die Heizkostenabrechnung 2010 für unwirksam erklärt wird, möglich ist. Daraus ergibt sich logisch die Frage, welche Methode zur Bestimmung des Wärmeverbrauches in einem solchen Falle angewendet werden soll. Dieses Verständnis des in der Einladung genannten Tagesordnungspunktes ergibt sich auch aus dem weiteren Inhalt der Einladung. Dort ist unter Tagesordnung 3 dargestellt, dass auf Grund der eingereichten Klage gegen die Hausgeldabrechnung 2010 und des nicht zu Stande gekommenen Beschlusses zur Abrechnung nach der Richtlinie VDI 2077 beschlossen werden soll, welche Abrechnungsform ab dem Wirtschaftsjahr 2011 gewählt wird. Damit ist hinreichend bestimmt, dass in der Eigentümerversammlung die Bestimmung des Wärmeverbrauches für die Heizkostenabrechnung 2010 und auch für die Zukunft geklärt werden soll.

Nach § 16 Abs. 3, Abs. 5 WEG genügt für einen Beschluss zur Bestimmung des Verteilungsmaßstabes der Betriebskosten die einfache Stimmenmehrheit, Das in der Gemeinschaftsordnung geregelte Erfordernis einer Dreiviertelmehrheit tritt hinter die gesetzliche Regelung zurück, da die Befugnis des § 16 Abs. 3 WEG nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann (§ 16 Abs. 5 WEG). Davon unabhängig lag die Mehrheit von dreiviertel aller Stimmen der Miteigentümer tatsächlich vor, da von insgesamt 55 Stimmen 43 Stimmen für die Beschlussfassung abgegeben wurden.

Der Beschluss ist auch nicht wegen Verstoßes gegen ein Rückwirkungsverbot für ungültig zu erklären. Die Bestimmung des Wärmeverbrauches nach den anerkannten Regeln der Technik (VDI 2077) für die Heizkostenabrechnung 2010 verstößt nicht gegen § 6 Abs. 4 Satz 3 Heizkostenverordnung. Nach dieser Vorschrift sind die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe nur mir Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig. Aus § 6 Abs. 4 Satz 1 Heizkostenverordnung ergibt sich, dass es sich dabei um die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach § 6 Abs. 2, § 7 Abs. 1 Satz 1, §§ 8 und 9 Heizkostenverordnung handelt. Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer vor dem Beginn eines Abrechnungszeitraumes festlegen müssen, in welcher Höhe – von 50% bis 70% – der erfasste Wärmeverbrauch auf die Nutzer verteilt wird. Dies haben die Wohnungseigentümer in § 11 Abs. 2 ihrer Gemeinschaftsordnung geregelt. Danach sollen die Kosten der Beheizung und Warmwasserzubereitung 70% nach dem erfassten Verbrauch und 30% nach der Fläche des Sondereigentums umgelegt werden.

Die Frage wie der erfasste Wärmeverbrauch bestimmt wird, unterliegt nicht dem Rückwirkungsverbot des § 6 Abs. 4 Heizkostenverordnung. Der Gebäudeeigentümer ist grundsätzlich verpflichtet die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung – also der Ablesewerte an den Verbrauchserfassungsgeräten – zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik (VDI 2077) bestimmt werden (§ 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung). Nachdem in § 6 Abs. 4 Heizkostenverordnung ein Verbot der rückwirkenden Änderung des Abrechnungsmaßstabes des § 7 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung ausgesprochen wird, aber die Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung dort nicht genannt wird, geht das Gericht davon aus, dass der Gebäudeeigentümer die Bestimmung des erfassten Wärmeverbrauches entweder auf der Grundlage der Erfassungseinrichtungen oder auf der Grundlage der anerkannten Regeln der Technik auch nach dem Abrechnungszeitraum vornehmen kann. Dass die Bestimmung des Wärmeverbrauches nach den anerkannten Regeln der Technik nach Ablauf der Abrechnungsperiode zulässig ist ergibt sich auch daraus, weil die VDl-Richtlinie 2077, Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung des Rohwärmeanteils“ für ihre Anwendbarkeit im jeweils konkreten Fall drei rechnerisch zu ermittelnde Voraussetzungen aufstellt, die ihrerseits erst nach Ablauf einer Abrechnungsperiode festgestellt werden können (Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage § 7 Heizkostenverordnung RdNr. 13). Es kann dahinstehen, ob bei dem von den Beklagten behaupteten erfassten Verbrauchswärmeanteil von 8,38% die Heizkostenverordnung wegen § 11 Abs. 1 Nr. 1 c Heizkostenverordnung überhaupt Anwendung findet (vgl. Prof. Dr. Siegbert Lammel, WuM 2009, 726 ff), da sich am Ergebnis der rechtlichen Würdigung auch ohne Anwendung der vorrangigen Heizkostenverordnung (§ 3 Heizkostenverordnung) nichts ändert. Dabei kommt es nicht darauf an, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 2010, 2654 ff) eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, da es sich vorliegend nicht um eine Änderung des Umlageschlüssels handelt. Die Wohnungseigentümer haben in der Gemeinschaftsordnung geregelt, dass die Kosten der Beheizung und Warmwasserzubereitung 70% nach dem erfassten Verbrauch und 30% nach der Fläche des Sondereigentums umgelegt werden sollen. An diesem Verteilungsmaßstab haben die Wohnungseigentümer durch den angefochtenen Beschluss vom 26.09.2011 nichts geändert. Allerdings hatten die Wohnungseigentümer es bisher unterlassen festzulegen, wie der erfasste Verbrauch bestimmt wird. Für die Verbrauchserfassung stehen den Wohnungseigentümern mehrere Wege offen. Sie können allein auf die Ablesewerte der an den Heizkörpern angebrachten Erfassungseinrichtungen abstellen oder auch den Verbrauch an den ungedämmten Rohrleitungen – durch Erfassungseinrichtungen oder auf rechnerischem Wege – erfassen. Auf welchem Wege der erfasste Verbrauch bestimmt werden soll haben die Wohnungseigentümer weder durch Vereinbarung noch durch Beschluss geregelt. Die Beschlüsse über frühere Jahresabrechnungen enthalten jeweils nur eine Einzelfallregelung und binden die Wohnungseigentümer nicht für die Zukunft. Sie enthalten keine generelle Regelung des Umlagemaßstabes.

Die Wohnungseigentümer sind nicht gehindert die Frage der Bestimmung des erfassten Verbrauches nach Ablauf der Abrechnungsperiode vorzunehmen. Die Grundentscheidung, dass eine überwiegend verbrauchsabhängige Umlage erfolgen soll, haben die Wohnungseigentümer bereits in der Gemeinschaftsordnung getroffen. Damit konnten sich die Wohnungseigentümer in ihrem Heizverhalten auch darauf einstellen, dass sie für den mit Erfassungsgeräten erfassten Wärmeverbrauch an den Heizkörpern zu Zahlungen verpflichtet sind. Die offene Frage ist dann nur, wer für den Rohrwärmeanteil aufkommt – wie in der Vergangenheit nur diejenigen Eigentümer, bei denen über die Erfassungsgeräte an den Heizkörpern auch eine Wärmeabnahme erfolgte oder alle Eigentümer in deren Wohnungen Rohrwärme abgegeben wurde. Diese bisher offene Bestimmung – wie der Verbrauch erfasst werden soll – haben die Wohnungseigentümer nun nachgeholt. Es ist nicht zu beanstanden, dass dies erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode erfolgte, da wie oben dargelegt, erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode festgestellt werden kann, ob auch die rechnerisch zu ermittelnden Voraussetzungen für die Bestimmung des Rohwärmeanteils nach den anerkannten Regeln der Technik vorliegen. Schutzwürdige Interessen der Kläger stehen nicht entgegen. An den Erfassungsgeräten der Heizkörper in der Wohnung der Kläger wurde im Jahr 2010 kein Verbrauch abgelesen. Die Kläger haben ihre selbstgenutzte Wohnung also allein über die Rohrwärme erwärmt. Eine Senkung des Wärmeverbrauchs an den Heizkörpern wäre bei einem Verbrauch von Null also nicht möglich gewesen. Der Verbrauch der Rohrwärme ist für alle Eigentümer mangels Regulierungsvorrichtung nicht beeinflussbar. Die Kläger konnten auch nicht darauf vertrauen, dass die Abrechnungspraxis aus den Vorjahren beibehalten wird. Wie bereits ausgeführt, handelt es sich dabei lediglich um die Einzelfallregelung zu dem speziellen Jahr, aber nicht um eine verbindliche Regelung für die Zukunft. Dazu hätte es eines Beschlusses oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedurft.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Der Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit liegen die § 708 Nr. 11, 711 ZPO zu Grunde.