Indexmiete: Amtsgericht Berlin-Kreuzberg erklärt Indexklausel für unwirksam – Rückzahlung überhöhter Mieten
In einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Kreuzberg wurde entschieden, dass eine zwischen Mieterin und Vermieterin vereinbarte Indexmietklausel unwirksam ist. Dies führt dazu, dass die Mieterin überbezahlte Mieten zurückfordern kann. Die Unwirksamkeit ergibt sich aus der fehlerhaften Wiedergabe gesetzlicher Vorschriften im Mietvertrag, welche unbeschränkte Mieterhöhungen ermöglichen würden, was gesetzlich nicht zulässig ist.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg hat die Unwirksamkeit einer Indexklausel in einem Wohnraummietvertrag festgestellt.
- Die Mieterin kann die überbezahlte Miete zurückfordern, da die Klausel gesetzliche Regelungen fehlerhaft wiedergibt.
- Die Entscheidung basiert darauf, dass die Klausel unbegrenzte Mieterhöhungen ermöglicht, was nicht mit den gesetzlichen Bestimmungen vereinbar ist.
- Die Klägerin hat zusätzlich einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten sowie auf Prozesszinsen.
- Die Beklagte muss die Prozesskosten tragen und kann die Vollstreckung nur durch Sicherheitsleistung abwenden.
- Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, die nicht die gesetzlich erforderlichen Einschränkungen für Mieterhöhungen nach § 559 BGB berücksichtigte.
- Ein Schreiben der Beklagten, in dem keine Mietanpassung nach § 559 BGB geltend gemacht wurde, ändert nichts an der rechtlichen Bewertung.
- Das Urteil hebt die Bedeutung einer genauen Prüfung und Formulierung von Mietvertragsklauseln hervor.
Indexklausel in Wohnraummietverträgen: Ist sie wirksam oder nichtig?
Bei der Suche nach einer Mietwohnung begegnet einem oft der Begriff „Indexmiete“. Diese Form der Mietanpassung kann für beide Parteien Vor- und Nachteile mit sich bringen. Doch was passiert, wenn die Indexklausel im Mietvertrag unwirksam ist? In Berlin wurde kürzlich ein Urteil dazu gefällt. In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, welche Anforderungen an die Wirksamkeit einer Indexmiete geknüpft sind und welche Folgen eine unwirksame Klausel hat.
Um als Mieter oder Vermieter rechtlich abgesichert zu sein, sollte man die Grundlagen und Besonderheiten von Indexmieten kennen. Denn nur so lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden. Diese Einleitung soll einen ersten Überblick über das Thema geben und dazu anregen, mehr über Indexmieten und ihre Wirksamkeit in Erfahrung zu bringen – insbesondere im Hinblick auf das aktuelle Urteil in Berlin.
Im Zentrum des Streits zwischen einer Mieterin und ihrer Vermieterin stand eine Indexklausel im Mietvertrag für eine Wohnung in Berlin. Die Mieterin forderte die Feststellung der Unwirksamkeit dieser Klausel und die Rückzahlung der ihrer Meinung nach zu Unrecht erhöhten Mieten.
Streitpunkt Indexmiete: Eine rechtliche Analyse
Die Auseinandersetzung drehte sich um die Vereinbarung einer Indexmiete für eine Wohnung, deren Miete an die Lebenshaltungskosten gekoppelt sein sollte. Im Vertrag war festgelegt, dass die Miete wertgesichert und von den gesetzlichen Erhöhungen abgesehen, mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Über die Jahre forderte die Vermieterin jedoch auf Grundlage dieser Klausel erhöhte Mieten, was zu Überzahlungen durch die Mieterin führte.
Der Kern des Problems: Unzulängliche Klauselformulierung
Die rechtliche Herausforderung in diesem Fall lag in der Formulierung der Indexklausel. Die Mieterin argumentierte, dass die Klausel, die unbegrenzte Mieterhöhungen zulassen könnte, nicht mit § 557b Abs. 2 BGB übereinstimme. Dieser besagt, dass Erhöhungen neben der Indexmiete nur gefordert werden können, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen aus Gründen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat – eine Einschränkung, die in der Klausel fehlte.
Gerichtliches Urteil: Unwirksamkeit der Indexklausel
Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg gab der Klägerin recht und stellte die Unwirksamkeit der Indexklausel fest. Es argumentierte, dass der Mietvertrag keine gesetzlich erforderlichen Einschränkungen für die Mieterhöhung nach § 559 BGB enthielt. Damit war die Indexmiete als Ganzes nicht wirksam vereinbart. Diese Entscheidung basierte auf der Interpretation, dass jede Formulierung in einem Mietvertrag, die gesetzliche Vorgaben missachtet oder unvollständig wiedergibt, zum Nachteil des Verbrauchers und somit als unwirksam anzusehen ist.
Rückforderung überzahlter Mieten und Prozesskosten
Neben der Feststellung der Unwirksamkeit der Klausel wurde die Vermieterin zur Rückzahlung der überhöht gezahlten Mieten in Höhe von 1.169,73 Euro plus Zinsen verurteilt. Die Beklagte musste zudem die Kosten des Rechtsstreits tragen. Dies unterstreicht die Bedeutung einer präzisen und gesetzeskonformen Gestaltung von Mietverträgen.
Insgesamt lässt sich sagen, dass das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Kreuzberg eine klare Botschaft an Vermieter und Mieter sendet: Mietvertragsklauseln müssen sorgfältig formuliert und dürfen nicht zu Lasten des Mieters von gesetzlichen Vorgaben abweichen.
✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
Was ist eine Indexmiete und wie wird sie im Mietvertrag definiert?
Eine Indexmiete ist eine Form der Mietanpassung, bei der die Höhe der Miete an die Entwicklung eines bestimmten Indexes, in der Regel den Verbraucherpreisindex (VPI), gekoppelt wird. Der VPI wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und spiegelt die Preisentwicklung für einen Warenkorb wider, der die durchschnittlichen Konsumausgaben privater Haushalte repräsentiert. Steigt der Index, kann auch die Miete steigen, und umgekehrt.
Definition und rechtliche Grundlage
Die Indexmiete ist im § 557b BGB geregelt und ermöglicht es, die Miete variabel zu gestalten. Sie kann für Wohnraum sowie für Gewerberäume vereinbart werden. Die Mietanpassung erfolgt dabei in Abhängigkeit von der prozentualen Änderung des Verbraucherpreisindexes.
Vereinbarung im Mietvertrag
Für die wirksame Vereinbarung einer Indexmiete müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen.
- Es muss klar definiert sein, dass sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte richtet.
- Die Indexklausel muss transparent sein und darf keine unangemessene Benachteiligung des Mieters enthalten.
- Eine Anpassung der Miete kann frühestens ein Jahr nach Mietbeginn oder der letzten Anpassung erfolgen.
Berechnung der Indexmiete
Die Anpassung der Miete erfolgt durch den Vergleich des aktuellen Indexstandes mit dem Indexstand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten Anpassung. Die Formel zur Berechnung lautet:
$$\text{Neue Miete} = \text{Ausgangsmiete} \times \left(\frac{\text{neuer Indexstand}}{\text{alter Indexstand}}\right)$$
Neue Miete = Ausgangsmiete X (Neuer Indexstand : Alter Indexstand)
Diese Berechnungsmethode stellt sicher, dass die Miete im gleichen Verhältnis wie der Index steigt oder fällt.
Vor- und Nachteile
Vorteile für Mieter und Vermieter:
- Planungssicherheit durch vorhersehbare Mietanpassungen.
- Die Miete entwickelt sich im Einklang mit der allgemeinen Preisentwicklung.
Nachteile für Mieter:
- Potenziell jährliche Mieterhöhungen, abhängig von der Inflationsrate.
- In Zeiten hoher Inflation kann dies zu deutlichen Mietsteigerungen führen.
Nachteile für Vermieter:
- Wenn die ortsübliche Miete schneller steigt als der Verbraucherpreisindex, könnte die Indexmiete geringer ausfallen als eine Miete, die an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst wird.
Die Indexmiete bietet eine faire Möglichkeit, die Miete an die allgemeine Preisentwicklung anzupassen, ohne dass es zu unvorhersehbaren Sprüngen kommt. Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren von der Planungssicherheit. Allerdings sollten Mieter bedenken, dass in Zeiten hoher Inflation die Miete entsprechend steigen kann. Eine sorgfältige Prüfung und Verhandlung der Indexmietvereinbarung im Mietvertrag ist daher essentiell.
Warum kann eine Indexklausel im Mietvertrag als unwirksam erklärt werden?
Eine Indexklausel im Mietvertrag kann aus verschiedenen Gründen als unwirksam erklärt werden. Hier sind einige der Hauptgründe:
- Nichteinhaltung der Schriftform: Die Vereinbarung einer Indexmiete muss schriftlich erfolgen. Wird diese Form nicht eingehalten, kann die Klausel unwirksam sein.
- Unzulässige Mieterhöhung innerhalb der ersten 12 Monate: Eine Mieterhöhung auf Basis der Indexmiete ist innerhalb der ersten 12 Monate nach Mietbeginn oder der letzten Anpassung nicht zulässig. Wird dennoch eine Erhöhung innerhalb dieses Zeitraums vereinbart, ist die Klausel unwirksam.
- Intransparente Klauselgestaltung: Die Indexklausel muss für die Vertragsparteien klar und verständlich sein. Ist sie intransparent oder so komplex, dass der Mieter die Berechnung der Mietanpassung nicht nachvollziehen kann, kann dies zur Unwirksamkeit führen.
- Unangemessene Benachteiligung des Mieters: Wenn die Indexklausel den Mieter unangemessen benachteiligt, etwa durch eine unfaire Berechnungsmethode oder unklare Regelungen, kann sie unwirksam sein. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Klausel gegen das Preisklauselgesetz verstößt.
- Fehlende Berücksichtigung der einjährigen Sperrfrist: Die Indexmiete muss die gesetzliche Sperrfrist von einem Jahr zwischen den Mietanpassungen berücksichtigen. Eine Klausel, die dies nicht tut, kann unwirksam sein.
- Verwendung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB): Wenn die Indexklausel Teil eines AGB-Mietvertrags ist und als unwirksam eingestuft wird, kann dies weitreichende Folgen haben, da die Klausel dann nicht zur Grundlage einer Mieterhöhung gemacht werden kann.
- Fehlende Angabe eines Basisjahres: Obwohl der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat, dass die Angabe eines Basisjahres nicht zwingend erforderlich ist, kann die Art und Weise, wie das Basisjahr im Vertrag behandelt wird, die Wirksamkeit der Klausel beeinflussen.
Es ist wichtig, dass sowohl Mieter als auch Vermieter die Indexklausel sorgfältig prüfen und sicherstellen, dass sie den gesetzlichen Anforderungen entspricht und fair und transparent gestaltet ist. Im Zweifelsfall kann es ratsam sein, rechtlichen Rat einzuholen, um die Wirksamkeit der Klausel zu gewährleisten.
§ Wichtige Gesetze und Paragraphen in diesem Urteil
- § 557b BGB – Indexmiete
Regelt die Bedingungen, unter denen die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt werden darf. Im vorliegenden Fall zentral, weil die Wirksamkeit der Indexklausel im Mietvertrag thematisiert wird. - § 559 BGB – Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen
Erläutert, unter welchen Umständen der Vermieter die Miete nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhöhen darf. Relevant, da im Text diskutiert wird, ob und wie solche Erhöhungen neben der Indexmiete möglich sind. - § 305 ff. BGB – Allgemeine Geschäftsbedingungen
Betrifft die Inhaltskontrolle von Klauseln in standardisierten Verträgen. Wesentlich für die Beurteilung der Indexklausel, insbesondere ob diese den Mieter unangemessen benachteiligt. - § 256 ZPO – Feststellungsklage
Definiert die Voraussetzungen für eine zulässige Feststellungsklage. Im Kontext wichtig, weil die Klägerin die Feststellung der Unwirksamkeit der Indexklausel begehrt. - § 812 Abs. 1 S. 1 BGB – Herausgabeanspruch
Regelt den Anspruch auf Rückzahlung zu Unrecht erlangter Leistungen. Angewandt auf die Forderung der Klägerin nach Rückzahlung überbezahlter Mieten aufgrund der als unwirksam eingestuften Indexklausel. - §§ 291, 288 BGB – Verzugszinsen und Zinsen
Beschreiben die Bedingungen, unter denen Zinsansprüche bei Geldschulden entstehen. Relevant für den Anspruch der Klägerin auf Prozesszinsen aus dem überbezahlten Mietbetrag.
Das vorliegende Urteil
AG Berlin-Kreuzberg – Az.: 18 C 14/22 – Urteil vom 27.10.2022
1. Es wird festgestellt, dass die zwischen der Klägerin und der Beklagten vereinbarte Netto-Kalt-Miete für die Wohnung im Hause (…) Berlin, 2. OG links, mit einer Größe von ca. 60,30 qm, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Bad und WC, einer Diele, einem Balkon und einem Kellerraum monatlich 542,70 Euro beträgt.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.169,73 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.02.2022 zu zahlen.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist hinsichtlich der Leistungsklage vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Indexklausel. Die Klägerin begehrt die Feststellung der Unwirksamkeit dieser Klausel und Rückzahlung überzahlter Mieten.
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 28.01.2014 (Anlage K 1, Bl. 9 ff der Akte) mietete die Klägerin von der Beklagten zum 01.03.2014 eine Wohnung im Objekt (…) Berlin. Der unbefristete Vertrag sieht eine Anfangsmiete von 542,70 Euro nettokalt zuzüglich Vorauszahlungen auf Betriebskosten vor.
Der Mietvertrag enthält in § 3 Abs. 3 die Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB mit auszugsweise folgendem Inhalt:
„Die Miete ist ab dem Beginn des Mietverhältnisses wertgesichert.
(…)
c) Die Miete bleibt, von Erhöhungen nach den § 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert
(…)“
Aufgrund Mietanpassungsschreiben der Beklagten vom 23.04.2015, 19.04.2016, 21.04.2017, 17.04.2018, 24.04.2019 und Überzahlungen aufgrund der Anwendung der Vorschriften des Mietendeckels von März 2020 bis November 2020, weiteren Anpassungen ab Mai 2021 zahlte die Klägerin insgesamt 1.169,73 Euro über der ursprünglich vereinbarten Miete. Wegen der genauen Zusammensetzung der Indexmieterhöhungen im besagten Zeitraum wird auf Seite 6 ff. der Klageschrift (Blatt 6 ff. der Akten) Bezug genommen.
Die Klägerin meint, die Klausel des § 3 Abs. 3 c) führe dazu, dass insgesamt keine wirksame Indexmiete vereinbart worden sei. Die gesetzliche Regelung des § 557b Abs. 2 BGB sei wegen des fehlenden einschränkenden Zusatzes in Satz 2: „soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat“ unrichtig wiedergegeben worden. Damit seien bei Auslegung der Klausel unbeschränkt Mieterhöhungen nach § 559 BGB möglich, welches zur Unzulässigkeit der gesamten Klausel geführt habe.
Die Klägerin beantragt, wie erkannt.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte meint, dass die Klausel § 3 Abs. 3 c) des Mietvertrages wirksam sei, weil diese lediglich eine Wiedergabe der gesetzlichen Regelung des § 557c Abs. 2 S. 1 BGB und keine zum Nachteil des Mieters abweichende Regelung darstelle. Ferner sei mit Schreiben vom 23.06.2021 bestätigt worden, dass keine Mietanpassung nach § 559 BGB geltend gemacht worden sei, sodass die Mietanpassung nur auf Grundlage des gestiegenen Preisindexes erfolge.
Die Klage ist der Beklagten am 18.02.2022 zugestellt worden.
Wegen des sonstigen Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, insbesondere hat die Klägerin gemäß § 256 ZPO ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Wirksamkeit der Vereinbarung über eine Indexmiete im Sinne des § 557b BGB. Das Feststellungsinteresse der Klägerin richtet sich darauf, dass zwischen den Parteien die Höhe der Miete rechtsverbindlich festgestellt werde, weil dies im Hinblick auf zurückliegende und künftige Mietzahlungen von Bedeutung ist. Damit geht die Feststellungsklage jedenfalls hinsichtlich der zukünftigen Mietzahlungen über den Streitgegenstandes bezüglich der Leistungsklage hinaus, § 261 ZPO.
Die Klage ist auch begründet.
Der Feststellungsanspruch ist gegeben, da die vereinbarte Klausel unwirksam ist. Der Beklagten steht ein Recht zur Erhöhung der Miete lediglich in den Grenzen der §§ 557 ff. BGB zu. Gemäß § 557b Abs. 2 S. 2 BGB kann eine Erhöhung nach § 559 BGB neben einer vereinbarten Indexmiete nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Dieser Regelung – von der gemäß § 557b Abs. 5 BGB nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen darf – widerspricht die mietvertragliche Regelung in § 3 Abs. 3 c) des Mietvertrags, da diese Regelung keine Einschränkung dahingehend erhält, aufgrund welcher baulichen Maßnahmen der Vermieter die Miete neben einer vereinbarten Indexmiete erhöhen darf. Diese vertragliche Regelung unterliegt als sogenannte Preis – Nebenabrede der Inhaltskontrolle gemäß §§ 305 ff. BGB, wonach bei Zweifeln am Inhalt der Klausel die verbraucherfreundlichste Fassung gilt (§ 305 c Abs.2 BGB). Die Indexmiete ist aufgrund des Widerspruchs zu § 557b Abs. 2 S. 2 BGB nicht wirksam zustande gekommen (ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2022, § 557b BGB Rn. 57-59). Denn auch ein Weglassen gesetzlicher Einschränkungen stellt ein Abweichen im Sinne des § 557b Abs. 5 BGB dar.
Dass die Beklagte mit Schreiben vom 23.06.2021 bestätigte, dass keine Mietanpassung nach § 559 BGB geltend gemacht werde, führt zu keiner anderen rechtlichen Bewertung. Denn dieses Schreiben ist nicht durch entsprechende Einigung der Parteien zum Vertragsinhalt geworden.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte des weiteren einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten für den Zeitraum Juni 2015 bis November 2021 in Höhe von 1.169,73 Euro aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Beklagte hat die über der ursprünglich vereinbarten Miete gezahlten Mieten durch Leistung der Klägerin erlangt, ohne dass hierfür ein Rechtsgrund bestand. Maßgeblich ist die im Mietvertrag vereinbarte monatliche Netto-Kalt-Miete von 542,70 Euro, da die Indexklausel aus den oben genannten Gründen unwirksam ist.
Schließlich hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Prozesszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.169,73 Euro seit dem 18.02.2022 aus §§ 291, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1, S.1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.