Eigenbedarfskündigung – Auswechselung des Kündigungsrundes ist unzulässig

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 23.09.2022, Az. 2 C 329/20, wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Wegen des Vorbringens der Parteien in der ersten Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen:

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 23.09.2022 abgewiesen. Der Kläger hat gegen das ihm am 26.09.2022 zugestellte Urteil am 18.10.2022 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist innerhalb der verlängerten Frist am 21.12.2022 begründet.

Der Kläger beanstandet, das Amtsgericht habe an die erklärte Eigenbedarfskündigung zu hohe Anforderungen gestellt. Schon der der Kündigung vom 30.09.2020 zugrundeliegende Bedarf eines Arbeitszimmers könne die Kündigung der gesamten Wohnung rechtfertigen, jedenfalls seien die mit der Kündigung vom 2. März 2022 mitgeteilten Gründe gemäß § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB zu berücksichtigten.

Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 23.09.2022 zum Geschäftszeichen 2 C 329/20 abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen in Besitz gehaltene Wohnung im Gebäude (…) Berlin, 3. Obergeschoss links, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem Bad mit WC, einer Diele, einem Balkon mit einer Wohnfläche von ca. 92,50 m² nebst dem zur Wohnung mit Nummer 8 bezeichneten Kellerraum geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

II.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

2. Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513 Abs. 1, 529, 546 ZPO.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten innegehaltenen Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist nicht beendet.

a) Die vom Kläger mit Schreiben vom 30. September 2020 wegen Eigenbedarfs ausgesprochene Kündigung hat das seit dem 15. Juni 2011 zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht nach §§ 542 Abs. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 2, 573c Abs. 1 BGB zum 30.06.2021 beendet; die Kündigung ist unwirksam.

Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich benötigt.

Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (st. Rspr., vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87 Rn. 17ff., m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 – VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779).

Die vorstehend dargestellten Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Im Schreiben vom 30. September 2020 hat der Kläger als „Kerntatsache“ zur Begründung der Kündigung angegeben, dass er ein separates Arbeitszimmer zur Ausübung seiner freiberuflichen Tätigkeit und als Soloselbständiger benötige, um künftig vermehrt von zu Hause aus zu arbeiten. In der Klageschrift hat er ergänzend ausgeführt, ein Zimmer der aus insgesamt drei Zimmern, Küche und Bad bestehenden, von den Beklagten innegehaltenen Wohnung durch bauliche Maßnahmen abtrennen und in die von ihm selbst bewohnte Nachbarwohnung integrieren zu wollen.

Es kann dahinstehen, ob der Kläger damit überhaupt einen Wohnbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend macht. Denn jedenfalls benötigt er nicht „die Räume“, sondern lediglich einen Raum der an die Beklagten vermieteten Wohnung. Für einen Teilbedarf sieht das Gesetz eine Kündigungsmöglichkeit jedoch nicht vor. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts liegt in der einfachgesetzlichen Beschränkung der Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung auf Fälle, in denen die ganze Wohnung benötigt wird, auch kein Verstoß gegen Art. 14 Abs. 1 GG. Die Fachgerichte dürfen deshalb nicht nur die Teilkündigung einer Wohnung für ausgeschlossen halten, sondern auch die Kündigung der ganzen Wohnung für einen Teilbedarf (vgl. BVerfG, Beschluss vom 19.10.1993 – 1 BvR 25/93).

Soweit das Bundesverfassungsgericht zu erkennen gegeben hat, dass es atypische Einzelfälle für möglich hält, in denen ein Teilbedarf ausnahmsweise gewichtiger sein kann als das Interesse des Mieters an einem Erhalt der Wohnung (vgl. BVerfG, Beschluss vom 19.10.1993 – 1 BvR 25/93), liegt ein solcher atypischer Einzelfall hier nicht vor. Es mag zwar eine Besonderheit darstellen, dass die benachbarte Lage der von den Parteien bewohnten Wohnungen bautechnisch die Möglichkeit eröffnet, ein Zimmer der von den Beklagten bewohnten Wohnung in die Wohnung des Klägers zu integrieren. Das allein reicht aber ohne – hier nicht ersichtliche – zusätzliche Gründe, aus denen die Integration im konkreten Fall von besonderem Gewicht ist, für die Annahme eines solchen atypischen Einzelfalls nicht aus. Das gilt mit Blick auf das Interesse der Beklagten als Mieter am Erhalt der Wohnung auch unter Berücksichtigung des geltend gemachten Umstandes, dass der Kläger die Arbeit wegen des fehlenden separaten Arbeitszimmers immer „vor Augen“ habe.

b) Zu Recht hat das Amtsgericht die erstmals im Termin vor dem Amtsgericht vom 21. Januar 2022 und Schriftsatz vom 17. März 2022 geltend gemachten Gründe nicht berücksichtigt.

Danach behauptet der Kläger (von den Beklagten bestritten), nach dem Tod seiner nach Ausspruch der Kündigung vom 30. September 2020 verstorbenen Mutter nunmehr die gesamte Wohnung der Beklagten zu benötigen, nicht mehr nur für die Einrichtung eines separaten Arbeitszimmers, sondern auch zur Unterbringung von Familienmitgliedern bei Besuchen und Familientreffen, die nach dem Tod der Mutter nunmehr bei ihm stattfinden sollen.

aa) Auch wenn an dem Arbeitszimmerbedarf festgehalten wird, handelt es sich hier nicht mehr nur um die Ergänzung oder Konkretisierung des im Kündigungsschreiben vom 30. September 2020 angegebenen Kündigungsgrundes als „Kerntatsache“ (vgl. BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14; Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15; Beschluss vom 09.02.2021 – VIII ZR 346/19, nach), sondern um einen neuen Kündigungsgrund.

Eine Auswechselung des – nach §§ 573 Abs. 3 Satz 1, 568 Abs. 1, 126 Abs. 1 BGB zwingend – schriftlich zu fixierenden Kündigungsgrundes ist dem Vermieter jedoch versagt (BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14). Lediglich den Kündigungsgrund ausfüllende, ergänzende oder beweisende Tatsachen können als sogenannte Ergänzungstatsachen auch im Prozess auf Verlangen des Mieters noch nachgeschoben werden (vgl. BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06; Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Auflage 2023, § 573 BGB Rn. 92 m.w.N.).

Der Kündigungsgrund ist deshalb neu, weil der Kläger erstmals unter Behauptung anderer, neuer Tatsachen einen Bedarf an der gesamten Wohnung und nicht nur einen Teilbedarf geltend macht.

bb) Dahinstehen kann, ob die vom Kläger – nunmehr wohl – beabsichtigte vollständige Zusammenlegung der beiden in einem Milieuschutzgebiet nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des BauGB gelegenen Wohnungen mit einer Größe von 92,5 qm und 86,75 qm genehmigungsfähig ist oder der Realisierung des neuen Eigennutzungswunsches mangels Genehmigungsfähigkeit ein objektives Hindernis entgegensteht mit der Folge, dass dieser eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht rechtfertigen könnte (vgl. LG Berlin, Urteil vom 03.07.2019 – 65 S 227/18).

Denn im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Berücksichtigungsfähigkeit des neuen Kündigungsgrundes nach § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB verneint.

Nach dieser Vorschrift werden zwar nach Ausspruch der Kündigung entstandene Gründe berücksichtigt.

Die Regelung ist nach allgemeiner Auffassung mit Blick auf den Zweck der Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB jedoch nur auf ursprünglich wirksame Kündigungen anwendbar. Die Vorschrift soll demgegenüber nicht die Möglichkeit eröffnen, eine unwirksame Kündigung aufgrund nachträglich entstehender Kündigungsgründe zu heilen, um ihr damit nachträglich zur Wirksamkeit zu verhelfen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. September 1992 – 2 BvR 1035/92; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 573 Rn. 279; Staudinger/Rolfs, 2021, Updatestand 14.12.2022, § 573 Rn. 226; BeckOGK/Geib, Stand: 01.07.2023, § 573 BGB Rn. 177 m.w.N.). Der maßgebliche Zweck des § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB besteht vielmehr darin, die Wirksamkeit einer Kündigung durch das Nachschieben eines später entstandenen Grundes zu erhalten, wenn der im Kündigungsschreiben angegebene Grund nachträglich fortgefallen ist (Staudinger/Rolfs, 2021, Updatestand 14.12.2022, § 573 Rn. 226; BeckOGK/Geib, Stand: 01.07.2023, § 573 BGB Rn. 177).

Die Kündigung vom 30. September 2020 war – wie ausgeführt – jedoch unwirksam.

c) Ohne Erfolg beruft der Kläger sich nunmehr in zweiter Instanz auf die mit Schreiben vom 2. März 2022 ausgesprochene Kündigung.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht hatte der Kläger ausdrücklich erklärt, eine Klage auf künftige Räumung nicht erheben und die Klage nicht auf die Kündigung vom 2. März 2022 stützen zu wollen.

Soweit er den mit der Klage geltend gemachten Räumungsanspruch in der Berufungsinstanz erstmals auf diese Kündigung stützen möchte, handelt es sich um eine Klageänderung, die nur unter den Voraussetzungen des § 533 ZPO zulässig ist.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH wird der Streitgegenstand durch den Klageantrag, in dem sich die vom Kläger in Anspruch genommene Rechtsfolge konkretisiert, und durch den Lebenssachverhalt (Klagegrund) bestimmt, aus dem der Kläger die begehrte Rechtsfolge herleitet (BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14). Ein Kläger, der – wie hier – sein Räumungsbegehren zusätzlich auf eine weitere Kündigung stützt, führt einen neuen Streitgegenstand in den Prozess ein, nämlich ein Räumungsbegehren, das auf die weitere Kündigung und den darin geltend gemachten Kündigungsgrund gestützt wird. Die auf diese Weise herbeigeführte Klagehäufung (§ 260 ZPO) ist wie eine Klageänderung nach den Regeln der §§ 263, 533 ZPO zu behandeln (BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14).

Nach § 533 ZPO muss der Gegner in die Klageänderung einwilligen oder das Gericht diese für sachdienlich halten und diese (kumulativ) auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.

Letzteres ist hier nicht der Fall.

Nach § 529 Abs. 1 ZPO hat das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten, daneben neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.

Nach § 531 Abs. 1 ZPO sind (unter anderem) neue Angriffsmittel nur zuzulassen, wenn sie einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.

Keine dieser Voraussetzungen liegt hier vor. Der Kläger hat sich vielmehr auf der Grundlage einer eigenverantwortlich getroffenen Entscheidung dafür entschieden, die Klage erstinstanzlich nicht auf die im Rechtsstreit ausgesprochene Kündigung stützen zu wollen. Da dieser Kündigung ein anderer Kündigungsgrund im Sinne eines abweichenden Lebenssachverhaltes zugrunde gelegt wird, ist die vom Gericht der Entscheidung zugrunde zu legende Tatsachengrundlage eine andere.

Diese ist auch nicht etwa unstreitig und daher mangels Eröffnung des Anwendungsbereichs der §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 ZPO ohnehin zugrunde zu legen (vgl. BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14; Beschluss v. 27. Oktober 2015 – VIII ZR 288/14). Die Beklagten haben den der Kündigung vom 2. März 2022 zugrunde gelegten Sachverhalt vielmehr bereits erstinstanzlich von Anfang an bestritten, der Kläger seine Behauptungen folgerichtig unter Beweis gestellt. Da er ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung ausdrücklich davon Abstand genommen hat, die Klage auf den neuen Klagegrund stützen zu wollen, hat das Amtsgericht den Beweis verfahrensfehlerfrei nicht erhoben, was der Kläger im Übrigen auch nicht beanstandet.

d) Die vorstehenden Feststellungen gelten ebenso für die in der Berufungsbegründung ausgesprochene Kündigung, die ebenfalls auf den neuen Kündigungsgrund gestützt wird.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

4. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 Sätze 1 und 2, 711 Sätze 1 und 2 ZPO.

5. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.