LG Frankfurt, Az.: 2-09 S 6/14, Beschluss vom 09.06.2016

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Königstein im Taunus vom 03.12.2013, Aktenzeichen: 21 C 687/13 (16) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil des Amtsgerichts Königstein im Taunus vom 03.12.2013, Aktenzeichen: 21 C 687/13 (16) ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird festgesetzt auf € 3.413,–.

Gründe

Die Berufung der Klägerin bietet offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg, die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht und eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten (§ 522 Abs. 2 S. 1 ZPO).

Zur Begründung wird gemäß § 522 Abs. 2 S. 3 ZPO auf die Erwägungen im Hinweisbeschluss vom 21.04.2016 verwiesen. Die Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 18.05.2016 geben keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung.

Die Kammer bleibt bei ihrer Auffassung, dass die Auslegung des Beschlusses 1 zu TOP 5 aus der Eigentümerversammlung vom 06.03.2013 ergibt, dass die Eigentümer die frühere Hausverwaltung schon zum 31.05.2013 abberufen haben. Warum diese Auffassung „weder im Gesetz, noch in der Literatur noch in der Rechtsprechung eine wie auch immer geartete Stütze“ finden und warum „eine solche Auffassung bisher in der bundesrepublikanischen Rechtsprechung bzw. Literaturkommentierung nicht vertreten worden“ sein soll, ist für die Kammer nicht nachvollziehbar, insbesondere auch weil es sich hier um die Auslegung eines konkreten Eigentümerbeschlusses in einem Einzelfall handelt.

Für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen gelten §§ 133, 157 BGB. Die Beschlüsse sind wegen der Wirkung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern wie im Grundbuch eingetragene Erklärungen aus sich heraus — objektiv und normativ — auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme. Abzustellen ist auf den zur Abstimmung gestellten Beschlusswortlaut. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem übrigen Versammlungsprotokoll ergeben (BGH, Urteil vom 10.09.1998 (V ZB 11/98), NJW 1998, 3713, juris-Rdn. 16; BGH, Urteil vom 15.01.2010 (V ZR 72/09), NZM 2010, 130, juris-Rdn. 9).

Nach diesen Grundsätzen haben die Eigentümer im Beschluss 1 zu TOP 5 aus der Eigentümerversammlung vom 06.03.2013 die frühere Hausverwaltung zum 31.05.2013 abberufen. Dies ergibt sich ohne weiteres schon aus dem Entzug der Verwaltervollmacht aus wichtigem Grund zu diesem Termin. Damit haben die Eigentümer nämlich deutlich gemacht, dass sie ab diesem Zeitpunkt keinerlei Tätigkeit der früheren Hausverwaltung mehr wünschen. Dies ist inhaltlich eine Abberufung. Gestützt wird dies auch durch die Begründung des Beschlusses im Protokoll, wonach „das Vertrauensverhältnis zwischen altem sowie dem amtierenden Verwaltungsbeirat gegenüber der Hausverwaltung unwiederbringlich zerstört“ sein soll, und durch die Beschlüsse 2 und 3 zu TOP 5, nach denen die frühere Hausverwaltung bis spätestens zum 31.05.2013 Rechnungslegung vorzunehmen, die Jahresabrechnung 2012 erstellen und ein letzte ordentlich Eigentümerversammlung durchführen sollte. All dies macht deutlich, dass die Eigentümer über den 31.05.2013 hinaus keine weitere Zusammenarbeit mit der früheren Hausverwaltung mehr wünschten, sondern sie zu diesem Termin abberiefen.

Soweit die Klägerin im Schriftsatz vom 18.05.2016 zutreffend darauf verweist, dass gemäß § 27 Abs. 4 WEG die dem Verwalter nach § 27 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG zustehenden Aufgaben und Befugnisse durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden können, ist dies für den vorliegenden Fall ohne Belang. Denn im vorliegenden Fall wollten die Eigentümer offensichtlich nicht die Befugnisse der Hausverwaltung ab dem 01.06.2013 beschränken, sondern deren Tätigkeit komplett beenden. Nur so ist auch die Formulierung im Hinweisbeschluss vom 21.04.2016 zu verstehen.

Der neue Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 18.05.2016, nach dem der früheren Verwalterin der Beschluss 1 zu TOP 5 aus der Eigentümerversammlung vom 06.03.2013 nicht zugegangen sein soll, ist gemäß §§ 529, 531 ZPO nicht zu berücksichtigen. Nur ergänzend sei anzumerken, dass dieser neue Vortrag auch nicht nachvollziehbar ist. Selbst wenn der Geschäftsführer Karrer der früheren Hausverwaltung bei Diskussion und Beschlussfassung zu TOP 5 den Raum verlassen hat, hat er das Versammlungsprotokoll am 19.03.2013 unterschrieben.

Schließlich überzeugt auch der Einwand der Klägerin, der Verwalter würde rechtsschutzlos gestellt, weil er einen Entzug der Verwaltervollmacht nach § 27 Abs. 6 WEG nicht erfolgversprechend anfechten könne, da eine solche Vollmacht jederzeit frei widerruflich sei, nicht. Denn wenn ein Eigentümerbeschluss wie im vorliegenden Fall dahingehend auszulegen ist, dass er die Abberufung der Hausverwaltung enthält, handelt es sich eben um einen Abberufungsbeschluss, gegen den sich die abberufene Hausverwaltung mit der Anfechtungsklage wehren kann.

Auch die Voraussetzungen von § 522 Abs. 2 S. 1 Nmn 2-4 ZPO sind erfüllt. Im vorliegenden Fall geht es um die Auslegungen eines konkreten Eigentümerbeschlusses auf Grundlage der hierzu bereits ergangenen höchstrichterlichen Rechtsprechung. Grundsätzliche Rechtsfragen stehen nicht zur Entscheidung an.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 ZPO.

Die Festsetzung des Gebührenstreitwerts für die Berufungsinstanz ergibt sich aus §§ 47 Abs. 1 S. 1, 49a GKG. Zur Begründung wird auf den Beschluss der Kammer vom 25.03.2014 zum Aktenzeichen 2-09 T 83/14, der auch in dieser Sache ergangen ist, verwiesen.