In einem Fall vor dem Amtsgericht Bergisch Gladbach ging es um die Rückforderung von Miete aufgrund einer vermeintlichen Wohnflächenabweichung. Die Klägerin, die mit ihrem mittlerweile verstorbenen Ehemann zwei verschiedene Mietverträge mit der Beklagten abgeschlossen hatte, vertrat die Ansicht, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht korrekt sei. Der Streitpunkt drehte sich insbesondere um die Berücksichtigung der Balkonfläche bei der Berechnung der Wohnfläche.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Amtsgericht Bergisch Gladbach hat entschieden, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Rückerstattung von Miete im begehrten Umfang hat, da keine Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % vorlag und die Regelung zur Berücksichtigung der Balkonfläche im Mietvertrag nicht gegen § 307 BGB verstoßen hat.
Wichtige Punkte des Urteils:
- Die Klägerin forderte eine Rückzahlung von Miete aufgrund einer vermeintlichen Wohnflächenabweichung.
- Es gab zwei Mietverträge: einen von 2010 über 88,3 qm und einen von 2012 über 72,1 qm.
- In beiden Verträgen wurde die Balkonfläche zu 50 % in die Wohnflächenberechnung einbezogen.
- Die Klägerin argumentierte, dass der Balkon nur mit 25 % berücksichtigt werden sollte und die Regelung im Mietvertrag intransparent sei.
- Die Klägerin forderte insgesamt eine Zahlung von 10.001,02 EUR.
- Das Gericht entschied, dass die Klage unbegründet sei.
- Es wurde betont, dass die Regelung im Mietvertrag den Anforderungen des Transparentgebots entspricht.
- Das Gericht wies darauf hin, dass der Balkon aufgrund seiner Größe und Aussicht einen besonderen Wert für die Wohnung hat und daher eine Berücksichtigung von 50 % gerechtfertigt sei.
Übersicht
- 0.1 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 0.2 Hintergrund: Mietverträge und Balkonflächenberechnung
- 0.3 Klägerin vs. Beklagte: Die Argumente
- 0.4 Gerichtsentscheidung: Keine Wohnflächenabweichung
- 0.5 Fazit: Klage abgewiesen und Bedeutung klarer Vertragsklauseln
- 0.6 ➨ Unklarheiten im Mietvertrag? Wir klären auf!
- 0.7 ✔ Wohnflächenberechnungsverordnung – kurz erklärt
- 0.8 § Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil sind u.a.:
- 1 Das vorliegende Urteil
Hintergrund: Mietverträge und Balkonflächenberechnung
Die Klägerin und ihr Ehemann hatten ursprünglich 2010 einen Mietvertrag über eine Wohnung mit einer Größe von 88,3 qm abgeschlossen. Nach dem Tod ihres Ehemannes schloss die Klägerin 2012 einen weiteren Mietvertrag über eine kleinere Wohnung mit einer Fläche von 72,1 qm. In beiden Mietverträgen wurde festgelegt, dass die Balkonfläche zu 50 % in die Wohnflächenberechnung einfließt. Die Klägerin argumentierte jedoch, dass der Balkon lediglich mit 25 % der Grundfläche zu berücksichtigen sei und die Regelung im Mietvertrag gegen § 307 BGB verstoße, da sie intransparent sei.
Klägerin vs. Beklagte: Die Argumente
Die Klägerin forderte aufgrund dieser vermeintlichen Wohnflächenabweichung eine Mietminderung und Rückzahlung in Höhe von insgesamt 10.001,02 EUR. Die Beklagte hingegen war der Ansicht, dass die vertragliche Regelung nicht gegen § 307 BGB verstoße und der Balkon auch ohne diese Regelung mit 50 % zu berücksichtigen sei.
Gerichtsentscheidung: Keine Wohnflächenabweichung
Das Gericht entschied, dass die Klage unbegründet sei. Es wurde festgestellt, dass keine Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % vorlag und die im Mietvertrag getroffene Regelung zur Berücksichtigung der Balkonfläche nicht gegen § 307 BGB verstoße. Das Gericht betonte, dass das Transparentgebot lediglich verlangt, dass die Rechte und Pflichten des Vertrages klar und verständlich formuliert werden. Die Regelung im Mietvertrag erfüllte diese Anforderungen. Zudem wies das Gericht darauf hin, dass der Balkon aufgrund seiner Größe und der schönen Aussicht einen besonderen Wert für die Wohnung darstellt und daher eine Berücksichtigung von 50 % gerechtfertigt sei.
Fazit: Klage abgewiesen und Bedeutung klarer Vertragsklauseln
Ein weiterer Punkt, den das Gericht hervorhob, war, dass die Klägerin nicht geltend machen könne, dass die Wohnfläche und damit auch die Balkonfläche bei der Verteilung von Betriebskosten zu ihren Lasten Berücksichtigung gefunden habe. Da die Balkonfläche bei allen Mietverträgen mit 50 % berücksichtigt wurde, führte dies zu einer verhältnismäßigen Erhöhung der Wohnfläche, die anteilig auf alle Mieter umgelegt wurde.
Das Fazit des Urteils lautet, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Rückerstattung von Miete im begehrten Umfang hat. Die Regelung im Mietvertrag zur Berücksichtigung der Balkonfläche ist rechtens und die Klage wurde daher abgewiesen. Das Urteil unterstreicht die Bedeutung klarer und transparenter Vertragsklauseln und die Notwendigkeit, solche Klauseln im Kontext des gesamten Vertrages und der tatsächlichen Gegebenheiten zu betrachten.
➨ Unklarheiten im Mietvertrag? Wir klären auf!
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✔ Wohnflächenberechnungsverordnung – kurz erklärt
Die Wohnflächenberechnungsverordnung (WoFlV) ist ein rechtlicher Rahmen in Deutschland, der festlegt, wie die Wohnfläche einer Immobilie berechnet wird. Sie ist insbesondere relevant für Mietverträge, da die Wohnfläche oft die Basis für die Berechnung der Miete ist.
Die WoFlV legt fest, welche Räume und Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen werden und in welchem Umfang. Beispielsweise werden Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern zu 100% angerechnet Flächen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern werden hingegen nur zu 50% berücksichtigt. Flächen unter einer Höhe von einem Meter sowie bestimmte andere Bereiche, wie z.B. Schornsteine oder Treppen mit mehr als drei Stufen, werden überhaupt nicht berücksichtigt.
Die Verordnung legt auch fest, dass die Grundfläche nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln ist. Einzubeziehen sind u.a. Sockelleisten, fest eingebaute Öfen, Heiz- und Klimageräte sowie Einbaumöbel. Nicht berücksichtigt werden beispielsweise Schornsteine, Treppen mit mehr als drei Steigungen einschließlich der Treppenabsätze sowie Türausschnitte.
Die genaue Berechnung kann je nach Art und Gestaltung der Räume komplex sein und erfordert oft die Unterstützung eines Fachmanns. Die Einhaltung der WoFlV ist wichtig, da Abweichungen rechtliche Konsequenzen haben können, etwa in Form von Mietminderungsansprüchen oder Rückzahlungsforderungen.
§ Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil sind u.a.:
- Mietrecht: In diesem Fall geht es um die Rückzahlung von Miete, die Berechnung der Wohnfläche und die Berücksichtigung von Balkonflächen im Mietvertrag.
- BGB § 307 (Inhaltskontrolle): Die Klägerin argumentiert, dass die Regelung im Mietvertrag, insbesondere bezüglich der Balkonflächenberechnung, gegen diesen Paragraphen verstoße, da sie intransparent sei.
- Wohnflächenberechnungsverordnung: Diese Verordnung wird herangezogen, um zu klären, wie Balkonflächen in die Wohnflächenberechnung einfließen. Die Klägerin argumentiert, dass die Balkonfläche nur mit ¼ und nicht mit ½ in Ansatz gebracht werden sollte.
- ZPO (Zivilprozessordnung) §§ 91, 708 Nr. 11, 709: Diese Paragraphen betreffen die prozessualen Nebenentscheidungen, insbesondere die Kostenentscheidung und die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils.
Das vorliegende Urteil
Amtsgericht Bergisch Gladbach – Az.: 60 C 126/14 – Urteil vom 29.08.2014
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand:
Die Klägerin begehrt Rückzahlung von Miete. Die Klägerin und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann schlossen mit der Beklagten einen Mietvertrag unter dem 02.05./04.05.2010 über eine Wohnung, B in B. Gemäß § 1 des Mietvertrages hat die Wohnung eine Größe von 88,3 qm. Weiter heißt es im Mietvertrag unter § 1: “Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind der Balkon/die Terrasse/die Loggia/zu 50 % berücksichtigt.“ Weiter wird nach § 17 des Mietvertrages auf Anlagen Bezug genommen, insbesondere auf einen Grundrissplan. Dieser wurde von der Beklagtenseite als Anlage B 1 zur Klageerwiderung vom 30. Mai 2014 (Blatt 43 der Akte) zur Akte gereicht. Nachdem der Ehemann der Klägerin verstorben war, schlossen die Parteien des Rechtstreits zum 01.11.2012 einen Mietvertrag über eine kleinere Wohnung. Auf die Anlage zur Klageschrift wird Bezug genommen. Danach hatte die Wohnung eine Wohnfläche von 72,1 qm. Dies ergibt sich aus § 1 des Mietvertrages. Weiter heißt es unter § 1 des Mietvertrages: “Bei der Ermittlung der Wohnfläche ist der Balkon/die Terrasse/die Loggia/ zu 50 % berücksichtigt.“ Auch diesem Mietvertrag war ein Grundrissplan als Anlage beigefügt. In der ersten Wohnung war der Balkon 46,6 qm groß. Die Grundfläche der Wohnung betrug 64,5 qm. In der zweiten Wohnung war der Balkon 28,5 qm groß und die Grundfläche der Wohnung betrug 57,5 qm.
Für den Zeitraum vom 01.08.2010 bis zum 31.07.2012 begehrt die Klägerin eine Mietminderung in Höhe von 13,76 %, d. h. in Höhe von 267,35 EUR je Monat. Vor dem Hintergrund der Mietlaufzeit von 24 Monaten begehrt sie insoweit Rückzahlungen in Höhe von 6.416,40 EUR. Nach Erhöhung der Grundmiete auf 2.018,19 EUR begehrt die Klägerin mit einer Minderungsquote von 13,76 % eine monatliche Rückzahlung in Höhe von 277,70 EUR. Für den Zeitraum von August bis Oktober 2012 begehrt sie somit eine Rückerstattung in Höhe von 833,10 EUR. Wegen des zweiten Mietvertrages begehrt die Klägerin eine Minderung in Höhe von 10,4 % und damit eine Rückzahlung von monatlich 171,97 EUR. Berechnet auf die Mietvertragsdauer vom 01.11.2012 bis zum 28.02.2014 begehrt sie Rückzahlung in Höhe von 2.751,52 EUR. Insgesamt begehrt die Klägerin damit eine Zahlung in Höhe von 10.001,02 EUR.
Die Klägerin ist der Ansicht, es liege eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % vor. Der Balkon sei lediglich mit 25 % der Grundfläche zu berücksichtigen. Die Regelung im Mietvertrag verstoße gegen § 307 BGB, da die Regelung intransparent sei. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass nicht darauf hingewiesen worden sei, dass entgegen des gesetzlich normierten Regelfalls die Balkonfläche mit ½ und nicht nur mit ¼ in Ansatz gebracht werde.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 10.001,02 EUR zuzüglich Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.05.2014 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass im vorliegenden Fall die vertragliche Regelung in den Mietverträgen nicht gegen § 307 BGB verstoße. Außerdem sei der Balkon auch ohne diese vertragliche Regelung mit ½ in Ansatz zu bringen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien und die sonstigen zur Akte gereichten Unterlagen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückerstattung von Miete im begehrten Umfang aus dem Mietvertrag wegen Minderung der Miete. Eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % ist nicht gegeben. Die Parteien haben im Mietvertrag vereinbart, dass der Balkon mit ½ der Fläche berücksichtigt wird. Diese Regelung ist nicht unwirksam wegen Verstoßes gegen § 307 BGB. Ein Verstoß gegen das Transparentgebot liegt nicht vor. Entgegen der Einschätzung der Klägerseite ist hier nicht deshalb ein Verstoß gegen das Transparentgebot anzunehmen, weil nicht darauf hingewiesen worden ist, dass nach der Wohnflächenberechnungsverordnung grundsätzlich die Balkonfläche nur mit ¼ in Ansatz zu bringen ist. Das Transparentgebot gebietet lediglich, dass sich der Verwender verpflichtet, die Rechte und Pflichten des Vertrages so klar wie möglich und nötig zu formulieren und durchschaubar darzustellen. Ziel ist es die Regelung für den durchschnittlichen Vertragspartner verständlich zu gestalten und darüber hinaus die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen des Vertragspartners, die sich aus der Klausel ergeben, so deutlich werden zu lassen, wie es nach den Umständen gefordert werden kann. Die Regelung in den Formularmietverträgen zur Berücksichtigung der Balkonfläche genügt diesen Anforderungen. Entscheidend ist, dass die Verpflichtung der Klägerin aus der Regelung klar zum Tragen kommt. Das ist hier der Fall, indem erklärt wird, dass die Balkonfläche mit 50 % in Ansatz gebracht wird. Unter Berücksichtigung der den Mietverträgen beiliegenden Skizzen ist ersichtlich, dass die Balkonfläche damit zu einer wesentlichen Erhöhung der Wohnfläche führt. Die sich daraus ergebenden Pflichten sind im Vertrag klar erkennbar. Anders als vom Rechtsanwalt der Klägerseite im Schriftsatz vom 25.08.2014 ausgeführt, kann ein Verstoß gegen das Transparenzgebot nicht darauf gestützt werden, dass keine Vereinbarung über die Wohnflächenberechnung getroffen worden sei. Die Parteien haben insoweit eine Vereinbarung über die Wohnflächenberechnung getroffen, als von den üblichen Berechnungsmethoden abgewichen wird, indem sie klarstellend die Regelung getroffen haben, dass die Grundfläche des Balkons mit ½ in Ansatz gebracht werden soll. Da im Übrigen keine Regelung getroffen worden ist, bleibt es bei der üblichen Berechnungsmethode. Die zitierte Fundstelle von Langenberg in Schmidt-Futterer ist nicht einschlägig.
Darüber hinaus weist das Gericht darauf hin, dass auch unter Berücksichtigung einer Wohnwertbetrachtung ein Ansatz von 50 % angemessen sein dürfte. Dies ergibt sich daraus, dass der Balkon eine beachtliche Größe von 46 qm hat. Er ist damit besonders gut zur Bepflanzung und Gestaltung geeignet. Außerdem gehört zum Balkon eine besonders schöne Aussicht, wie die Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung übereinstimmend vorgetragen haben. Weiter ist der Balkon fast von allen Zimmern der Wohnung zugänglich, dass bei wertender Betrachtung den Nutzwert im Vergleich zu anderen Balkonen im Bezirk erhöht.
Die Klägerseite kann auch nicht zur Begründung der Mietminderung anführen, dass die Wohnfläche und damit auch die Balkonfläche bei der Verteilung von Betriebskosten zu ihren Lasten Berücksichtigung gefunden habe. Ausgehend davon, dass die Balkonfläche bei allen Mietverträgen mit 50 % in Ansatz gebracht worden sind, führt dies zu einer verhältnismäßigen Erhöhung der Wohnfläche, die anteilig auf alle Betroffenen umgelegt wird.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 709 Satz 1 und 2 ZPO.
Streitwert: 10.001,02 EUR.
