AG Hamburg, Az.: 49 C 510/14, Urteil vom 06.05.2015

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin € 958,19 (in Worten: Euro neunhundertachtundfünfzig 19/100) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29. August 2014 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Mit der Klage begehrt die Klägerin Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten für eine Kündigung des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses sowie die Geltendmachung von Zahlungsrückständen.

Die Klägerin, eine Immobiliengesellschaft, vermietete an die Beklagten die Wohnung … in … H., dort im IV. Obergeschoss. Für die Hausverwaltung bedient sich die Klägerin entsprechender externer Dienstleister.

Durch Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 3. Mai 2013 wurden die Beklagten zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete mit Wirkung ab dem 1.7.2012 um € 99,54 auf € 732,18 verurteilt. In der Berufungsinstanz wurde diese im dortigen Termin am 25.10.2013 (vgl. Anlage K 3, Blatt 19 ff der Akte) zurückgenommen.

Die Klägerin buchte, ungeachtet der Berufungsrücknahme, weiterhin den zuvor geschuldeten Bruttobetrag vom Konto der Beklagten ab und mahnte die Beklagten erstmalig mit E-Mail vom 10. April 2014 zum Ausgleich der Rückstände für nunmehr 23 Monatsmieten an. Zudem wurde eine Anpassung der bestehenden Lastschrift an die erhöhte Miete angeboten. Von Seiten der Beklagten wurde daraufhin mitgeteilt, dass ein Ausgleich der Rückstände erst zum Ende Juli 2014 erfolgen könne, worauf sich die Parteien auf eine Zahlung von 3 Raten verständigten. Nachdem die erste Rate nicht bezahlt worden ist, teilte der Beklagte mit, er habe eine unzutreffende Kontoverbindung angegeben, woraufhin ihm, möglicherweise nochmals, die zutreffende Kontoverbindung mitgeteilt worden ist, eine Zahlung der ersten, wie auch der zum 15. Juni beziehungsweise Ende Juni 2014 fälligen zweiten Rate, blieb jedoch aus. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Schriftverkehrs zwischen der Hausverwaltung und den Beklagten wird ergänzend Bezug genommen auf Blatt 61 bis 67 der Akte.

Nachfolgend mandatierte die Klägerin ihre Prozessbevollmächtigten mit der außergerichtlichen Interessenwahrnehmung, welche mit Schreiben vom 17. Juli 2014 die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten erklärten und Ausgleich des Mietrückstandes in Gesamthöhe von € 2.348,57, der eine Nebenkostennachforderung in Höhe von € 59,05 beinhaltete, geltend machte. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 4 (Blatt. 22 ff der Akte).

Die Klägerin ist der Auffassung, eine anwaltliche Beratung sei sowohl im Hinblick auf die Erfolgsaussichten einer Zahlungsklage trotz Ratenzahlungsvereinbarung, als auch den Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgemäßen Kündigung erforderlich gewesen. Angemessen sei eine 1,3 Geschäftsgebühr nach einem Gegenstandswert in Höhe von € 11.134,63.

Die Klägerin stellt den Antrag die Beklagte als. Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin € 958,19 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29. August 2014 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass der Zahlungsrückstand durch die Klägerin verschuldet sei, da diese trotz der bestehenden Lastschrift nicht den erhöhten Betrag abgebucht habe. Zudem meinen sie, nicht zum Ersatz der Rechtsanwaltskosten verpflichtet zu sein, da die Klägerin eine derart einfach gelagerte, auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ohne anwaltliche Hilfe hätte erklären können. Die Beklagten behaupten, die Klägerin sei ein gewerblicher Großvermieter. Auch hätte die Kündigung von der Hausverwaltung erklärt werden können. Schließlich seien die angesetzten Anwaltsgebühren wegen der klaren Sachlage unangemessen überhöht.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist vollen Umfangs begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten Rechtsanwaltskosten aus den §§ 535, 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. BGB zu.

Bei Ausspruch der fristlosen, hilfsweise fristgemäßen Kündigung sowie der Geltendmachung der Zahlungsrückstände ist ein Zahlungsverzug der Beklagten in Gesamthöhe von € 2.348,47 gegeben gewesen, der bis auf einen Teilbetrag in Höhe von € 59,05 kündigungsrelevant gewesen ist. Die Beklagten sind jedenfalls mit der Berufungsrücknahme nach § 894 ZPO verpflichtet gewesen, aufgrund der damit gegebenen Zustimmung zur Mieterhöhung, die erhöhten Mietzinsbeträge nachzuzahlen Die hierfür vorgesehene gesetzliche Frist ist zum Zeitpunkt der Kündigung lange abgelaufen gewesen.

Der Verantwortlichkeit der Beklagten steht nicht entgegen, dass die Klägerin den Mietrückstand nicht aufgrund der ihr erteilten Einzugsermächtigung vom Konto der Beklagten abgebucht hat. Ein Verzug der Beklagten würde insoweit nur ausscheiden, wenn die Leistung aufgrund eines Umstandes unterbleibt, den der Schuldner nicht zu vertreten hat. Hier war es zu berücksichtigen, dass die Beklagten aufgrund der rechtskräftigen Verurteilung und der Rücknahme der Berufung erkennbar die Mietdifferenzen schuldeten. Zudem ist von den Beklagten ausdrücklich erklärt worden, dass sie den Rückstand in 3 monatlichen Raten zahlen werden und nicht sofort zahlen können. Anders jedenfalls ist die Mail des Beklagten vom 26. Mai 2014 (Blatt 63 der Akte) nicht zu verstehen, nach der er die Raten immer erst zum Monatsende zahlen könne.

Zuvor ist vom Beklagten mit Mail vom 29.4.2014 (Blatt 75 der Akte) mitgeteilt worden, dass er prüfe, ob ein kurzfristiger Ausgleich des Kontos möglich sei. Falls nicht, brauchte er Zeit bis zum 31.7. Insofern ist von der Klägerin nicht zu erwarten gewesen, dass diese den geschuldeten Rückstand abbucht, da mit einer entsprechenden Rücklast zu rechnen gewesen wäre.

Aufgrund dieser Pflichtverletzung ist die Klägerin berechtigt gewesen, ihre Prozessbevollmächtigten mit der außergerichtlichen Interessenvertretung, das heißt, der Kündigung und der Geltendmachung der Zahlungsrückstände zu mandatieren. Es handelt sich insoweit um einen ersatzfähigen Schaden nach § 249 Abs. 2 BGB. Zwar darf der Geschädigte nur solche Rechtsverfolgungskosten ersetzt verlangen, die aus der ex ante-Sicht nach den Umständen des Falles zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (vgl. BGH Urteile vom 8.11.1994 zum Akt. Z. VI ZR 3/94 und 6.10.2010 zum Akt. Z. VIII ZR 271/09). Die insoweit anzunehmenden Voraussetzungen sind vorliegend jedoch gegeben gewesen. Hierbei ist zu berücksichtigen dass die Hausverwaltung der Klägerin zunächst die Ansprüche selbst und auch wiederholt ohne Erfolg geltend gemacht hat. Auch eine von den Beklagten ausdrücklich angekündigte Zahlung ist bei der Klägerin nicht eingegangen. Zu prüfen sind gewesen in diesem Fall die Berechnung des Rückstandes, etwaige Zahlungsfristen aus dem Gesetz, aber auch aufgrund der gescheiterten Ratenzahlungsvereinbarung sowie die rechtliche Relevanz der von den Beklagten erteilten Einzugsermächtigung. Die Mandatierung ist insoweit der Sache nach nicht zu beanstanden.

Gleiches gilt für die angesetzte Gebühr in Höhe einer 1,3 Gebühr. Hierbei handelt es sich um die Regelgebühr für eine durchschnittliche Rechtssache, welche auch unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen hier anzunehmen ist. Der Fall ist nicht vergleichbar mit einem einfach gelagerten Fall, bei dem der Mieter 2 volle Monatsmieten in den letzten beiden Monaten nicht gezahlt hat.

Die Beklagten können dem Anspruch im Übrigen nicht entgegenhalten, dass gewerbliche Großvermieter gehalten sind, Kündigungen in einfach gelagerten Fällen selbst auszusprechen. Hier fehlt es bereits an einer Kündigung im Sinne dieser Rechtsprechung. Zudem handelt es sich bei der Klägerin nicht um einen gewerblichen Großvermieter, was insbesondere daran erkennbar ist, dass sie sich zur Hausverwaltung externer Dienstleister bedient.

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB.

Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 11 ‚ 711 ZPO.

Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf € 958,19.