Zum vorliegenden Urteilstext springen: 2 C-553/25
Das Wichtigste im Überblick
Am 03.07.2026 entschied das AG Altötting (2 C-553/25): Eine Eigentümergemeinschaft musste eine von Anfang an undichte Loggiatür auf Kosten der Gemeinschaft ersetzen, weil sie dem Wohnungseigentümer verboten hatte, selbst Ansprüche gegen die Baufirma durchzusetzen, und selbst nichts unternommen hatte. Die übliche Kostenregel für Türen galt hier wegen dieses Verhaltens nicht.
- Gutachten belegte Undichtigkeiten: Ein Fachgutachter fand Fehlstellen und sichtbare Undichtigkeiten an der Tür.
- Übliche Türkostenregel galt nicht: Die interne Regel wies die Kosten sonst dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu.
- Reparatur ist Gemeinschaftssache: Einzelne Eigentümer dürfen gemeinsam gehörende Gebäudeteile nicht selbst reparieren.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: AG Altötting
- Datum: 03.07.2026
- Aktenzeichen: 2 C-553/25
- Verfahren: Zivilverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentum, Baumängel
- Streitwert: 24.543,49 €
- Wichtig für: Wohnungseigentümer bei Mängeln an gemeinsam gehörenden Gebäudeteilen
WEG muss undichte Loggiatüre auf eigene Kosten austauschen
Das Amtsgericht Altötting hat am 03.07.2026 (Az. 2 C-553/25) einer Wohnungseigentümerin Recht gegeben. Die Gemeinschaft muss eine von Anfang an undichte Hebe-Schiebetür im Gemeinschaftseigentum austauschen lassen und die Kosten selbst tragen. Das Gericht erklärte den ablehnenden Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.10.2025 für ungültig und ersetzte ihn durch einen eigenen Beschluss. Zusätzlich sprach es der Eigentümerin 1.457,87 € vorgerichtliche Geschäftsgebühr nebst Zinsen zu.
Die Frau ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und Eigentümerin der betroffenen Wohneinheit, ihr Miteigentumsanteil beträgt 24,52/1000. Die Loggiatüre wurde beim Bau des 2015/2016 errichteten Gebäudes eingebaut, die Bauträgerleistungen wurden insoweit am 18.11.2016 abgenommen. Ein von der Gemeinschaft selbst beauftragter Sachverständiger stellte in seiner Stellungnahme vom 08.01.2025 Fehlstellen und sichtbare Undichtigkeiten in der raumseitigen Dichtebene der Tür fest. Die Eigentümerin machte geltend, die Undichtigkeit führe im Winter zu Kälte in der Wohnung, und es seien feuchtigkeitsbedingte Schäden an weiteren Bauteilen zu erwarten.
In der Versammlung vom 16.10.2025 lehnten die Eigentümer den Austausch ab. Sie wollten auch das Angebot der F. P. vom 09.06.2025 über 24.543,49 € nicht annehmen. Zur Abstimmung stand ein Antrag, der die Kosten dem Sondereigentümer auferlegen und von ihm per Sonderumlage einziehen sollte. Die Gemeinschaftsordnung weist die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung von Loggien- und Terrassentüren tatsächlich dem einzelnen Sondereigentümer zu, auch wenn die Tür im Gemeinschaftseigentum steht. Warum die Gemeinschaft trotzdem zahlen muss, hat mit ihrem eigenen Verhalten gegenüber dem Bauträger zu tun.
Redaktionelle Leitsätze
- Weist die Gemeinschaftsordnung die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums dem einzelnen Sondereigentümer zu, ist der Wohnungseigentümergemeinschaft die Berufung auf diese Kostenregelung nach Treu und Glauben verwehrt, wenn sie dem Sondereigentümer die eigene Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger verwehrt, diese Ansprüche im Anschluss aber selbst nicht geltend macht.
- Führen anfängliche bauliche Mängel an einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteil zu Undichtigkeiten und der konkreten Gefahr von Folgeschäden an der Gebäudesubstanz, ist das Ermessen der Wohnungseigentümer bezüglich des Austauschs auf Null reduziert.
Warum die Klage trotz des Negativbeschlusses zulässig war
Die Klage war zulässig, weil die Versammlung genau die Maßnahmen abgelehnt hatte, die die Eigentümerin beantragt hatte, und die Gemeinschaft mit dem Anliegen ausreichend vorbefasst war. Das Gericht prüfte die Anträge auf Ungültigerklärung und Beschlussersetzung nach § 44 Abs. 1 WEG.
Rechtsschutzbedürfnis trotz abgelehnten Antrags
Die Gemeinschaft hielt die Anträge für unzulässig. Der abgelehnte Antrag sei ein Negativbeschluss, der eine erneute Beschlussfassung nicht sperre. Außerdem sei über den nun begehrten Beschluss gar nicht abgestimmt worden, da sich der Antrag vor allem bei der Kostentragung unterschieden habe. Der Beschluss mit der Kostenübernahme durch die Gemeinschaft sei weder erörtert noch abgelehnt worden.
Das Gericht folgte dem nicht. Die Eigentümerin hatte den Austausch des Balkonelements und die Annahme des Angebots beantragt, und genau diese Maßnahmen hatte die Gemeinschaft abgelehnt. Damit bestand nach § 44 Abs. 1 Halbsatz 1 WEG ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung.
Vorbefassung durch Einladung und Rücklagenhinweis
Für die Beschlussersetzung rügte die Gemeinschaft eine fehlende Vorbefassung. Das Gericht sah die Eigentümer dagegen als ausreichend informiert an. Aufgrund der Einladung zur Versammlung vom 16.10.2025 kannten sie sowohl die Erforderlichkeit des Austauschs auf Grundlage des Gutachtens als auch das Angebot über 24.543 €.
Der Hinweis der Hausverwaltung, die Kosten könnten aus der Rücklage entnommen werden, machte zudem deutlich, dass auch eine Beauftragung auf Kosten der Gemeinschaft zur Entscheidung stand.
Ablehnung auch bei Eigenfinanzierung
Die Versammlung hatte den Austausch sogar dann abgelehnt, als die Eigentümerin die Kosten selbst tragen sollte. Nach Auffassung des Gerichts zeigte das zugleich, dass die Gemeinschaft auch eine Beauftragung auf eigene Kosten ablehnte. Ein weiterer Beschlussversuch mit anderer Kostenregelung wäre aus Sicht des Gerichts deshalb erkennbar ohne Aussicht auf Erfolg gewesen.
Beim undichten Bauteil blieb der Gemeinschaft kein Entscheidungsspielraum
Die Gemeinschaft war unabhängig von der Kostenfrage verpflichtet, die von Anfang an mangelhafte Tür auszutauschen. Für Mängel am Gemeinschaftseigentum ist sie zuständig, und hier entsprach nur der Austausch ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Eigentümerin hatte sich auf § 18 Abs. 2 WEG berufen: Die Beseitigung anfänglicher Mängel und die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands seien Gemeinschaftsaufgaben.
Zuständig ist die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer
Die Hebe-Schiebetür steht im Gemeinschaftseigentum. Das Gericht betonte, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht eigenmächtig in das Gemeinschaftseigentum eingreifen darf. Er ist darauf angewiesen, dass die Gemeinschaft den Mangel beseitigt. Die Eigentümerin hatte die Gemeinschaft am 24.08.2025 aufgefordert, die Überarbeitung von Konstruktion und Montage in Angriff zu nehmen.
Das Gutachten ließ nur eine Entscheidung zu
Der von der Gemeinschaft beauftragte Sachverständige hatte Fehlstellen und sichtbare Undichtigkeiten festgestellt. Das Gericht wertete diesen Befund als eindeutig. Er hätte es geboten, der Aufforderung der Eigentümerin nachzukommen, ein Spielraum bestand nicht mehr. Dass die Hausverwaltung selbst die sachverständige Stellungnahme eingeholt und den Austausch vorgeschlagen hatte, hatte die Eigentümerin zusätzlich angeführt.
Frühere Beschlüsse zur Mängelverfolgung
Das Gericht sah die Pflicht zum Austausch auch im Zusammenhang mit früheren Beschlüssen. Am 19.08.2021 hatte die Gemeinschaft beschlossen, die Geltendmachung von Mängelansprüchen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich an sich zu ziehen und den Verwalter zu rechtlichen Schritten zu ermächtigen. Am 10.06.2022 lehnte sie den Antrag der Eigentümerin ab, sie vorsorglich zur Reparatur der Tür und zur Geltendmachung des Anspruchs im eigenen Namen zu ermächtigen. Damit hatte die Gemeinschaft der Eigentümerin die Möglichkeit genommen, selbst gegen den Bauträger vorzugehen.
Warum die Gemeinschaft die Kosten trotz der Gemeinschaftsordnung trägt
Die Gemeinschaft darf sich nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht auf die Kostenklausel berufen, weil sie der Eigentümerin die eigene Verfolgung der Mängelrechte gegen den Bauträger verwehrt und diese Ansprüche anschließend selbst nicht verfolgt hat. Nach der vom BGH im Urteil vom 23.05.2025 (V ZR 36/24) aufgestellten Aussage umfasst eine Vereinbarung über die Kostentragung für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums im räumlichen Bereich des Sondereigentums im Zweifel auch die Kosten der Beseitigung anfänglicher Mängel.
Die Klausel erfasst grundsätzlich auch anfängliche Mängel
Die Gemeinschaft verwies auf eben dieses BGH-Urteil. Das Amtsgericht folgte der Auslegung insoweit: § 6 Nr. 1 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung umfasst grundsätzlich auch die Kosten der Beseitigung anfänglicher Mängel. Die Eigentümerin hätte die Kosten danach selbst tragen müssen. Die Regelung wandte das Gericht im konkreten Fall aber nicht an.
Widersprüchliches Verhalten verwehrt die Berufung auf die Klausel
Die Eigentümerin hatte bereits Gewährleistungsansprüche gegen die Bauträgerfamilie vor dem Landgericht Traunstein (Az. 9 O 2714/17) verfolgt, den Mangel dort mit Klage vom 03.11.2017 geltend gemacht. Das Landgericht entschied am 13.03.2023. Nach einem Hinweis des Oberlandesgerichts München nahm sie den Teil ihrer Klage zur Loggiatüre zurück. Im Berufungsverfahren (OLG München, Az. 28 U 1822/23 Bau e) bestätigte eine Verfügung vom 18.01.2024 die Einschätzung zur fehlenden Prozessführungsbefugnis der Eigentümerin.
Die Gemeinschaft hatte ihr die eigene weitere Verfolgung der nach den vorliegenden Gutachten erfolgversprechenden Ansprüche verwehrt, verfolgte sie aber selbst nicht. Nach Ansicht des Gerichts durfte die Eigentümerin die Beschlüsse so verstehen, dass sich die Gemeinschaft nun um den Mangel und die Ansprüche gegen den Bauträger kümmern werde. Mit einem Verhalten, das ihr die Mangelbeseitigung auf Kosten des Bauträgers nahm, ohne die Ansprüche dann selbst geltend zu machen, musste sie nicht rechnen.
Die Gemeinschaft sah die Schuld bei der Eigentümerin. Diese habe den Beschluss vom 10.06.2022 nicht wirksam angefochten. Beim Amtsgericht Altötting (Az. 4 C-271/22) hatte sie ihn zwar angefochten, die Klage aber gegen die übrigen Wohnungseigentümer statt gegen die Gemeinschaft gerichtet und keine Beschlussersetzung beantragt. Nach dem gerichtlichen Hinweis nahm sie die Klage zurück, eine Sachentscheidung nennt das Urteil nicht. Die Gemeinschaft berief sich auf die BGH-Urteile vom 07.05.2021 (V ZR 299/19) und vom 11.06.2021 (V ZR 41/19). Eine „fortgesetzte“ Prozessführungsbefugnis ende demnach, sobald dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9 b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft bekannt werde.
Das Gericht ließ das nicht gelten. Die Eigentümerin musste den Beschluss vom 10.06.2022 nicht zwingend anfechten. Sie durfte davon ausgehen, dass die Gemeinschaft die Ansprüche nun selbst durchsetzt. Die Rücknahme der Klage gegen die falschen Beklagten bedeutete nicht, dass sie eine spätere Untätigkeit hinnahm. Dass die Gemeinschaft selbst eine sachverständige Stellungnahme beauftragt hatte, zeigte nach Ansicht des Gerichts ihr eigenes Interesse, tätig zu werden.
Weil die Gemeinschaft auch nach Vorliegen des Gutachtens keine Ansprüche gegen den Bauträger geltend machte, verletzte sie nach Auffassung des Gerichts schuldhaft ihre vertraglichen Pflichten aus ordnungsgemäßer Verwaltung gegenüber der Eigentümerin. Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach daher nur die Beauftragung der Mängelbeseitigung auf eigene Kosten der Gemeinschaft. Die Eigentümer tragen sie nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.
Die Verjährung stand nicht entgegen
Die Gemeinschaft machte außerdem geltend, sie sei an Ansprüchen gegen den Bauträger aus Verjährungsgründen gehindert gewesen, und erhob gegen einen Schadensersatzanspruch die Einrede der Verjährung. Das Gericht verwies auf § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB. Nach der Abnahme am 18.11.2016 wäre die Verjährung grundsätzlich am 17.11.2021 eingetreten.
Die Eigentümerin hatte den Mangel aber schon mit Klage vom 03.11.2017 gegen den Bauträger geltend gemacht. Dadurch war die Verjährung auch im Verhältnis zur Gemeinschaft bis zur Klagerücknahme gehemmt, die das Gericht nach dem Hinweis des Oberlandesgerichts München vom 13.02.2024 ansetzte. Zudem hatte der Bauträger B. Dr. J. W. in der Eigentümerversammlung vom 09.06.2023 unstreitig erklärt, bis zum 28.01.2025 auf die Einrede der Verjährung hinsichtlich der Mängel am Gemeinschaftseigentum zu verzichten. Die Gemeinschaft hatte daher ausreichend Zeit, die Ansprüche gegen den Bauträger geltend zu machen.
Auf die Eigenheiten des Falls kommt es dabei an. In einer ähnlichen Lage könnte es anders liegen, wenn die Gemeinschaft dem Eigentümer die Verfolgung der Ansprüche gegen den Bauträger nicht verwehrt oder sie selbst betrieben hätte. Die Kostenklausel der Gemeinschaftsordnung bliebe dann nach dem Maßstab dieses Urteils grundsätzlich anwendbar.
Pflichtverletzung der Gemeinschaft begründet Erstattung der Anwaltskosten
Die Gemeinschaft muss der Eigentümerin die vorgerichtliche Geschäftsgebühr von 1.457,87 € erstatten. Das Gericht stützte den Anspruch auf §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 und 249 BGB, also auf Schadensersatz wegen der Verletzung von Rücksichtnahmepflichten.
Prozessblockade bei gleichzeitiger Untätigkeit
Die Gemeinschaft habe die Interessen der Eigentümerin gravierend verletzt. Sie machte ihr die erfolgreiche Fortführung des begonnenen Prozesses gegen den Bauträger unmöglich, unternahm aber selbst nichts zur Behebung des Mangels. Die Eigentümerin musste deshalb vorgerichtlich anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, um den Austausch durchzusetzen.
Höhe der Gebühr und Zinsen
Das Gericht legte einen vorgerichtlichen Gegenstandswert von 24.543,49 € zugrunde, dem Betrag des Angebots. Die Berechnung auf Seite 7 der Klageschrift hielt es für zutreffend. Verzinst wird die Gebühr mit fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 27.11.2025.
Kosten, Vollstreckung und offener Hilfsantrag
Die Gemeinschaft trägt nach § 91 Abs. 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist für die Eigentümerin nach § 709 ZPO gegen eine Sicherheitsleistung von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wurde auf 24.543,49 € festgesetzt.
Einen zunächst angekündigten Hilfsantrag auf Freistellung von den Kosten stellte die Eigentümerin im Fortsetzungstermin nicht. Mit Schriftsatz vom 20.05.2026 änderte sie ihn in einen Antrag auf Feststellung einer grundsätzlichen Freistellungspflicht abzüglich ihres eigenen Beitrags nach dem Miteigentumsanteil. Die Gemeinschaft bestritt eine solche Pflicht und meinte, es habe keinen Vertrauenstatbestand gegeben. Der Tenor enthält zu diesem Hilfsantrag keine gesonderte Entscheidung.
Die Entscheidung wirkt für die Beteiligten dieses Verfahrens. Für andere Eigentümergemeinschaften kann sie als Orientierung dienen, wenn eine Gemeinschaft einem Eigentümer die Verfolgung von Mängelansprüchen verwehrt und diese dann selbst nicht verfolgt. Ob ein anderes Gericht das ebenso sieht, hängt von den Umständen des jeweiligen Falls ab.
Unsere Einschätzung
Für undichte Bauteile im Gemeinschaftseigentum setzt das Amtsgericht Altötting den Hebel nicht bei der Kostenklausel, sondern beim früheren Verhalten der Gemeinschaft an. Entscheidend wird in vergleichbaren Fällen sein, ob dem Eigentümer die eigene Verfolgung der Gewährleistung, also der Nachbesserungsansprüche gegen den Bauträger, genommen und danach liegen gelassen wurde – erst diese Blockade bei gleichzeitiger Untätigkeit nimmt der Gemeinschaft die Berufung auf die Sondereigentümer-Kostenregel.
Wir halten diese Verknüpfung für konsequent, weil sie Kosten und Klagerecht zusammenbindet: Wer allein gegen den Bauträger vorgehen darf, trägt auch das Risiko des Liegenlassens. Ob die Klausel auch dann gesperrt wäre, wenn die Gemeinschaft die Ansprüche ernsthaft verfolgt, aber an Verjährung oder Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers scheitert, musste das Gericht nicht entscheiden.
Wenn die Gemeinschaft die Mängelklage blockiert und selbst nichts tut
Die Kostenklausel der Gemeinschaftsordnung hätte die Eigentümerin nach der zugrunde gelegten BGH-Linie eigentlich selbst zur Kasse gebeten – entscheidend wurde stattdessen, dass die Gemeinschaft ihr zunächst die eigene Rechtsverfolgung gegen den Bauträger verwehrt und die Ansprüche anschließend selbst liegen gelassen hatte. Hätte die Gemeinschaft die Ansprüche gegen den Bauträger selbst ernsthaft weiterverfolgt oder der Eigentümerin die eigene Klage nicht genommen, wäre die Klausel nach diesem Maßstab wohl anwendbar geblieben, und sie hätte den Austausch vermutlich selbst zahlen müssen.
Ob ein solcher Fall ähnlich liegt, hängt stark davon ab, wie eindeutig der Mangel belegt ist: Falls kein klares Sachverständigengutachten vorliegt und die Mangelhaftigkeit streitig bleibt, könnte das Ermessen der Gemeinschaft eben nicht auf null reduziert sein. Ebenso kann es einen Unterschied machen, ob die Gemeinschaft die Mängelverfolgung förmlich an sich gezogen und dem Eigentümer die eigene Klage ausdrücklich untersagt hat, oder ob sie lediglich untätig blieb, ohne aktiv einzugreifen – nur im ersten Fall entsteht das Vertrauen, auf das sich dieses Urteil stützt. Auch die Verjährung kann anders liegen: Fehlt eine frühere gerichtliche Geltendmachung gegen den Bauträger oder ein Verzicht auf die Verjährungseinrede, könnte ein Anspruch bereits verjährt sein.
In den eigenen Unterlagen kann sichtbar sein:
- Einladung zur Eigentümerversammlung mit beigefügtem Gutachten und Kostenangebot
- Eigene schriftliche Aufforderung zur Mängelbeseitigung vor der Versammlung
- Protokollierter Hinweis zur Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage
- Frühere Beschlüsse der Gemeinschaft zur Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Bauträger
Viele schauen bei solchen Streitigkeiten zuerst auf die Kostenklausel der Gemeinschaftsordnung, der eigentliche Hebel lag hier aber im Verhalten der Gemeinschaft gegenüber den Bauträger-Ansprüchen. Ob dieses Zusammenspiel in einem konkreten Fall ähnlich trägt, lässt sich anhand der eigenen Schreiben allein oft nicht zuverlässig einschätzen.
Bei der Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses läuft ab der Beschlussfassung eine Monatsfrist; danach ist der Beschluss bestandskräftig, selbst wenn er fehlerhaft war. Melden Sie sich deshalb möglichst zeitnah bei uns, damit die Frist nicht ungenutzt verstreicht.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Reicht die Ablehnung eines Reparaturantrags auch dann für eine Klage, wenn die Kostenfrage abwich?
Die Ablehnung des Austauschs genügte im entschiedenen Fall für Anfechtung und Beschlussersetzung, obwohl über eine Kostenübernahme durch die Gemeinschaft nicht ausdrücklich abgestimmt worden war. Das Amtsgericht stützte dies auf den konkreten Ablauf der Versammlung und deren Vorbereitung.
Die Eigentümerin hatte den Austausch des Balkonelements und die Annahme des vorliegenden Angebots beantragt; die Gemeinschaft lehnte genau diese Maßnahmen ab. Deshalb bestand nach § 44 Abs. 1 Halbsatz 1 WEG ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des ablehnenden Beschlusses vor Gericht. Für die Beschlussersetzung sah das Gericht die erforderliche Vorbefassung als gegeben an, weil die Einladung den Austausch und das Angebot zum Gegenstand gemacht hatte. Auch das Gutachten zu Fehlstellen und Undichtigkeiten sowie der Hinweis auf die Rücklage zeigten, dass eine Beauftragung auf Gemeinschaftskosten zur Entscheidung stand.
Die Versammlung hatte den Austausch sogar abgelehnt, obwohl die Eigentümerin die Kosten selbst tragen sollte; das ließ einen weiteren Beschlussversuch aussichtslos erscheinen. Das Gericht begründete diese Einschätzung mit den konkreten Umständen und erklärte die Vorbefassung nicht allgemein für entbehrlich.
Erstattet die WEG Anwaltskosten, wenn ihre Pflichtverletzung die außergerichtliche Beauftragung erforderlich machte?
Die WEG muss erforderliche vorgerichtliche Anwaltskosten erstatten, wenn sie dem Eigentümer die Durchsetzung von Mängelansprüchen gegen den Bauträger unmöglich macht und selbst untätig bleibt. Im entschiedenen Fall sprach das Gericht eine Geschäftsgebühr von 1.457,87 Euro nebst Zinsen zu.
Der Anspruch beruhte auf §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 und 249 BGB, weil die Gemeinschaft ihre Rücksichtnahmepflichten schuldhaft verletzt hatte. Sie hatte der Eigentümerin die erfolgreiche Fortführung des Bauträgerprozesses unmöglich gemacht, ohne anschließend selbst etwas zur Beseitigung der undichten Hebe-Schiebetür zu unternehmen. Deshalb war anwaltliche Hilfe erforderlich, um den Austausch des von Anfang an mangelhaften Bauteils gegenüber der Gemeinschaft durchzusetzen. Als Berechnungsgrundlage diente das Angebot über 24.543,49 Euro; die Gebühr wurde seit dem 27. November 2025 mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verzinst.
Warum scheiterte der Verjährungseinwand trotz Abnahme der Tür im Jahr 2016?
Der Verjährungseinwand scheiterte, weil die Klage von 2017 die Verjährung auch zugunsten der Gemeinschaft bis zur Rücknahme 2024 hemmte. Hinzu kam der Verzicht des Bauträgers auf die Verjährungseinrede bis zum 28.01.2025.
Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BGB wäre die Verjährung nach der Abnahme am 18.11.2016 grundsätzlich am 17.11.2021 eingetreten. Die Eigentümerin hatte den Türmangel jedoch bereits mit Klage vom 03.11.2017 gegen die Bauträgerfamilie geltend gemacht. Dadurch war die Verjährung auch im Verhältnis zur Gemeinschaft bis zur Klagerücknahme nach dem Hinweis des OLG München vom 13.02.2024 gehemmt. Zusätzlich verzichtete der Bauträger B. Dr. J. W. in der Versammlung vom 09.06.2023 unstreitig bis zum 28.01.2025 auf die Verjährungseinrede für Mängel am Gemeinschaftseigentum. Deshalb sah das Gericht ausreichend Zeit für die Gemeinschaft, Ansprüche gegen den Bauträger geltend zu machen; seine Bewertung beruhte auf dieser Hemmung und diesem Verzicht.
Was gilt für die Kostenklausel, wenn die Gemeinschaft Bauträgeransprüche verfolgt, aber erfolglos bleibt?
Das Urteil lässt offen, ob die Kostenklausel gilt, wenn die Gemeinschaft Bauträgeransprüche selbst verfolgt, aber erfolglos bleibt. Entschieden wurde nur der Fall, in dem sie der Eigentümerin die eigene Verfolgung verwehrte und anschließend untätig blieb.
§ 6 Nr. 1 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung erfasst nach der vom Amtsgericht übernommenen Auslegung grundsätzlich auch die Kosten anfänglicher Mängel. Die Eigentümerin hätte danach grundsätzlich auch die Kosten der Beseitigung des anfänglichen Türmangels tragen müssen; im konkreten Fall durfte sich die Gemeinschaft dennoch nicht darauf berufen. Sie hatte der Eigentümerin die eigene Anspruchsverfolgung verwehrt und machte die Bauträgeransprüche trotz des Gutachtens anschließend selbst nicht geltend. Das Gericht wertete dieses widersprüchliche Verhalten als Verstoß gegen Treu und Glauben und ließ deshalb die Kostenklausel im entschiedenen Fall nicht greifen.
Ob eine eigene, aber erfolglose Verfolgung der Bauträgeransprüche zu einem anderen Ergebnis führt, hat das Gericht nicht entschieden. Der Artikel hält lediglich fest, dass die Kostenklausel in einer solchen Konstellation grundsätzlich anwendbar bleiben könnte.
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Endurteil vom 03.07.2026
1. Der in der Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten vom 16.O.2025 zu Tagesordnungspunkt 11 gefasste Beschluss, mit dem der Austausch des Balkonelements der Wohneinheit Nr. …, , und die Annahme des Angebots der F. P. vom 09.06.2025 in Höhe von 24.543,49 € abgelehnt wurde, wird für ungültig erklärt.
2. Es ist beschlossen, dass der Austausch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Loggiatüre in der Wohnung der Klägerin in der Wohneinheit Nr. …,, R. . 32 92237 S.-R., gemäß dem Angebot der F. P. vom 09. J. 2025 vorgenommen wird und dass die Kosten hierfür die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile trägt.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin die Geschäftsgebühr in Höhe von 1.457,87 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 27.11.2025 zu bezahlen.
4. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
5. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
6. Der Streitwert wird auf 24.543,49 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin als Wohnungseigentümerin wendet sich gegen eine ablehnende Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten vom 16.10.2025 und erhebt zugleich eine Beschlussersetzungsklage.
Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die grundsätzlichen Beziehungen der Gemeinschaft sind in der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung vom 17.S.2014 geregelt (Anlage K1). Die Klägerin bewohnt die Wohneinheit Nr. … unter der im Rubrum angegebenen Anschrift. Der Miteigentumsanteil der Klägerin beträgt 24,52/1000.
Das Gebäude wurde 2015/2016 erbaut.
Die Gemeinschaftsordnung (Anlage II der Teilungserklärung) enthält in § 6 Nr. 1 Abs. 2 eine Vereinbarung zur Kostentragung:
Jeder Sondereigentümer trägt außerdem die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungseingangs-, Balkon-, bzw. Loggien- und Terrassentüren einschließlich Rahmen und der gesamten zu den im Sondereigentum stehenden Räumen gehörenden Fenster einschließlich der Kosten der Behebung von Glasschäden (ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens), sowie des Beschattungssystems, Markisen, Jalousetten, Estrichen und Innenseiten einschließlich Fußbodenbelag von Baikonen, Loggien und Dachterrassen, gleichgültig, ob es sich dabei um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt.
Teil der Wohneinheit Nr. … der Klägerin ist eine Loggiatüre zum Balkon, die im Gemeinschaftseigentum steht. Diese 1-flüglige Hebe-Schiebetür aus wärmgedämmten Aluminiumprofilen als Einsatzelement in einer Pfosten-Riegel-Konstruktion (Vorhangfassade) wurde im Zuge der Errichtung des Gebäudes als Erstausstattung von der F. M. G. im Auftrag des Bauträgers eingebaut. Die Abnahme der Leistungen des Bauträgers erfolgte insoweit am 18.11.2016.
Im Auftrag der Beklagten erstattete der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Fenster, Türen und Außentüren aus Holz, Kunststoff und Glas T. W. unter dem 08.01.2025 ein Gutachten zur Dichtheit der Hebe-Schiebetür der Wohnung S.. Der Sachverständige gelangte in dem Gutachten zu dem Ergebnis, dass an der Hebe-Schiebetür Fehlstellen und sichtbare Undichtigkeiten in der raumseitige Dichtebene vorhanden sind. Bezüglich der Einzelheiten wird verwiesen auf die gutachterliche Stellungnahme vom 08.01.2025 (Anlage K2).
Die Undichtigkeit der Loggiatüre war bereits vorher Gegenstand eines Zivilprozesses vor dem Landgericht Traunstein zwischen der Klägerin und den Bauträgern, der Familie Dr. W., gewesen. Dieser Rechtsstreit wurde unter dem Aktenzeichen 9 O 2714/17 geführt. Auf das in dem Verfahren erholte Gutachten des vom Gericht beauftragten Sachverständigen J. E. vom 07.06.2019 (Anlage K7) und das Ergänzungsgutachten vom 18.06.2021 (Anlage K8) wird verwiesen.
Mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft der streitgegenständlichen Immobilie vom 19.08.2021 wurde unter anderem beschlossen:
„Die Ausführung der Mängelansprüche der Wohnungseigentümer als Besteller/Käufer gegen den Bauträgerwohnpark an der F. Dr. S., F. und P. D., F. 7, 92237 S.-R., am gemeinschaftlichen Eigentum werden mit Ausnahme der Ansprüche auf den großen Schadensersatz und des Rücktritts des einzelnen Käufers der Wohnungseigentümergemeinschaft … M. Z. übertragen.“
Weiter wurde dort der WEG-Verwalter ermächtigt, entsprechende rechtliche Schritte geltend zu machen.
Mit weiterem Beschluss der gleichen Wohnungseigentümergemeinschaft vom 10.06.2022 (Anlage K14) wurde folgender Antrag der Klägerin mit Mehrheit abgelehnt:
„Beschlussantrag H. S.:
Die Balkontüre in der Wohnung von H. S. muss repariert bzw. ausgetauscht werden. Dieser Vorgang ist Gegenstand einer (rechts-) Streitigkeit zwischen H. S. und L. Dr. W.. Zur Erledigung der Sache ermächtigt die Eigentümergemeinschaft H. S. vorsorglich und hilfsweise die Türe im eigenen Namen reparieren zu lassen und den dahingehenden Anspruch im eigenen Namen geltend zu machen.“
Gegen diesen Beschluss vom 10. 06. 2022 erhob die Klägerin mit Schriftsatz vom 11.07.2022 Anfechtungsklage zum Amtsgericht Altötting. Das Verfahren wurde geführt unter Aktenzeichen 4 C-271/22. Die Klage wurde seitens der Klägervertreter gerichtet gegen die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft … W. Das Gericht führte ein schriftliches Vorverfahren durch und erteilte in der Verfügung vom 28.07.2022 folgenden Hinweis:
Das Gericht ist der Auffassung, dass die vorliegend verklagten übrigen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die richtigen Beklagten sind, sondern sich die Klage nach dem neuen Wohnungseigentümerrecht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentümergemeinschaft richten muss gem. § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG.
Die Klagefrist des § 45 WEG wird nicht durch eine gegen einen Dritten gerichtete Klage gewahrt. Nach Ansicht des BGH zum alten Recht galt etwas Anderes, wenn versehentlich statt der Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verklagt wurde. Da diese Ausnahme mit § 44 WEG aF begründet wurde, ist sie obsolet und nicht auf den Fall übertragbar, wenn die Wohnungseigentümer verklagt werden. Gegebenenfalls ist dann im seltenen Einzelfall § 45 Satz 2 WEG anzuwenden (Hügel/Elzer in Wohnungseigentumsgesetz, 3. Aufl., 2021, § 45, Rdnr. 19-24).
Es wird zur Vermeidung von weiteren Kosten anheimgestellt, die Klage zurückzunehmen.
Diese Klage wurde daraufhin mit Schriftsatz vom 06.07.2022 zurückgenommen.
Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 13.05.2022 wurde von den dortigen Beklagten auch in das Verfahren O 2714/17 eingeführt.
Das Landgericht Traunstein hat im Urteil Im Verfahren 9 O 2714/17 vom 13.03.2023 (Anlage K11) daraufhin unter anderem folgendes ausgeführt:
Ausweislich beider schriftlicher Sachverständigengutachten ist die Schiebetür zur Loggia mangelhaft und nicht ausreichend dicht. Der genaue Grund hierfür ist nicht abschließend geklärt.
Die Schiebetür stellt Gemeinschaftseigentum dar. Die WEG des streitgegenständlichen Objekts hat mit unangefochtenem Beschluss vom 19.08.2021 (Anlage B7) die Geltendmachung jenes hier gegenständlichen Schadensersatzanspruches an die WEG gezogen. Mit weiterem Beschluss vom 11.07.2022 (Anlage B 8) hat die WEG einen Antrag der Klägerin, sie zu ermächtigen, jenen Anspruch selbst geltend zu machen, abgelehnt. Die Klägerin kann jenen Anspruch infolgedessen nicht selbst geltend machen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.05.2021 – V ZR 299/19. Denn im Rahmen des dortigen Sachverhalts lag ein Beschluss der WEG zur Vergemeinschaftung des dort streitgegenständlichen Anspruchs nicht vor. Vorliegend ist dies anders (Anlage B 7). Zwar sind Gründe dafür, warum die WEG diesbezüglich bisher nicht tätig geworden ist, nicht ersichtlich. Dennoch verbleibt es dabei, dass die Klägerin jenen Schadensersatzanspruch betreffend der Tür nicht in eigenem Namen geltend machen kann.
Die WEG hat mit dem als Anlage B 8 vorgelegten Beschluss eine Ermächtigung der Klägerin zur Geltendmachung von Schadensersatz im eigenen Namen abgelehnt. In Zusammenschau beider Beschlüsse (Anlagen B 7 und B 8) ist hinreichend deutlich, dass die WEG die Geltendmachung jenes Belangs an sich gezogen hat. Sie muss sich ggf. an die WEG wenden, soweit ihr durch einen etwaigen Verstoß gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung (vorliegend sachverständig festgestelltem Mangel) ein Schaden entstanden sein sollte, Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 5. Auflage, Teil Rn. 512).
Diese Auffassung des Erstgerichts wurde im Berufungsverfahren (Az.: 28 U 1822/23 Bau e) durch das Oberlandesgericht München in der Verfügung vom 18. 01. 2024 (Anlage K12) bestätigt:
„Der Klägerin fehlt für die Geltendmachung des Anspruchs auf Kostenvorschuss (§§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB) für die von ihr behaupteten Mängel der Loggiatüre die Prozessführungsbefugnis (§ 9a Abs. 2 WEG).
…
Falls der Anwendungsbereich der Primärrechte betroffen sein sollte (sogenannter Herstellungsanspruch), würde auch insoweit die Vorschrift des § 9a WEG greifen.“
Das Oberlandesgericht legte der Klägerin daher nahe, die Klage in Hinblick auf die Loggiatüre zurückzunehmen. Auf die Verfügung des Oberlandesgerichts München vom 16.J.2024, Anlage K12, wird verwiesen.
Die Klagerücknahme zu diesem Punkt durch die Klägerin erfolgte dann auch tatsächlich.
Mit Schreiben ihrer anwaltlichen Vertreter vom 24.08.2025 ließ die Klägerin die Hausverwaltung der Beklagten auffordern, hier eine Überarbeitung der Konstruktion der Loggiatüre als auch der Montage bis zum 28.09.2025 in Angriff zu nehmen (Anlage K3).
Am 16.O.2025 fand eine ordentliche Versammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer statt. Ausweislich der am 10.S.2025 übersandten Tagesordnung sollte unter Tagesordnungspunkt 11 folgendes Thema behandelt werden:
„11. Balkonelement Whg. … / W. – Austausch
In der letzten Versammlung wurde die Prüfung des Elements beschlossen. Die Prüfung wurde vom Ingenieur W. (öffentlich bestellter und vereidigter SV) vom B. L. durchgeführt. Das Element ist an mehreren Stellen schadhaft/beschädigt/mangelhafter Einbau. Der Aufwand für Demontage und Neumontage, teilweise Ersatzteile, ist sehr aufwändig und ohne Gewährleistung; es wird daher der Austausch gegen ein neues Element empfohlen, für dieses muss der Handwerker dann auch Gewährleistung übernehmen. Weitere Informationen oder das Gutachten stellen wir Ihnen gerne zur Verfügung, haben hier aufgrund des Umfanges darauf verzichtet. Für den Austausch wurden bei sechs Firmen Angebote angefragt. Es liegen vier Absagen, ein Angebot und eines „kommt vielleicht noch“ vor. Das Angebot der F. P. in Höhe von 24.543 € liegt bei. Die Kosten können aus der Rücklage entnommen werden.“
Auf das Schreiben der Hausverwaltung B. GmbH vom 10. 09. 2025, Anlage K4, wird verwiesen, ebenso auf das Angebot der F. P., E. GmbH & C., 97723 O., vom 09. 06. 2025 (Anlage K15).
In der Versammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am 16.10.2025 wurde folgender Beschlusstext zur Abstimmung gebracht:
„Das Balkonelement wird ausgetauscht. Das Angebot der F. P. vom 09.06.2025 in Höhe von 24.543,49 € wird angenommen. Die Kostentragung erfolgt gemäß § 6, Ziff. 1. Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung auch für die erstmalige Herstellung bzw. bei anfänglichen Mängeln. Zur Finanzierung wird eine Sonderumlage in Höhe des Angebotspreises eingehoben. Die Sonderumlage ist vom Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. einzuzahlen. Die Sonderumlage ist zum 19.N.2025 fällig. Die Verwaltung wird angewiesen, den Auftrag an den Handwerker erst nach Zahlungseingang der vollständigen Sonderumlage zu erteilen. Die Verwaltung wird angewiesen, den Beschluss erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist auszuführen und die Ausführung auszusetzen, solange Gerichtsverfahren (Anfechtungsklagen) zu diesem Tagesordnungspunkt laufen.“
Der Beschluss wurde abgelehnt. Auf die E-Mail der Hausverwaltung B. GmbH vom 17.10.2025, Anlage K5, wird verwiesen.
Am 13.11.2025 erhob die Klägerin eine Beschlussanfechtungs- und Ersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG zum Amtsgericht Altötting.
Die Klägerin trägt vor, die Loggiatüre sei von Beginn an undicht gewesen, wodurch es gerade im Winter in der Wohnung der Klägerin sehr kalt werde und wodurch zudem feuchtigkeitsbedingte Schäden an weiteren Bauteilen zu erwarten seien. Insbesondere lägen an der Hebe-Schiebetür und an der Pfosten-Riegel-Konstruktion Undichtigkeiten vor. Bedingt durch diese Undichtigkeiten sei ein unplanmäßiger Luftaustausch zwischen der Raum- und Außenseite und infolgedessen ein unkontrollierter Eintritt von feuchter warmer Raumluft in die Konstruktion und die Baukörperanschlussfuge möglich. Die Ausführung und Montage der Pfosten-Riegel-Konstruktion mit dem Einsatzelement (Hebe-Schiebetür) sei nicht fachgerecht erfolgt und technisch mangelhaft.
Der in der Versammlung vom 16.O.2025 gefasste Beschluss zu Tagesordnungspunkt sei aufzuheben, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 18 II WEG entspreche, sondern die Klägerin einen Anspruch auf Austausch der Loggiatüre habe. Der Austausch der Loggiatüre sei zur Erhaltung der Gebäudesubstanz und zur Abwehr von drohenden Schäden an weiteren Gebäudeteilen dringend geboten. Die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands und die Beseitigung anfänglicher Baumängel seien eine Gemeinschaftsaufgabe, deren Kosten nach § 16 II 1 WEG von allen Mitgliedern der Wohneigentümergemeinschaft im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen seien. Die Beschlussersetzungsklage in Ziffer II diene der gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 18 II WEG. Die Klage sei begründet, weil die Klägerin als Wohnungseigentümerin einen Anspruch auf einen ihrem Rechtsschutzziel entsprechenden Beschluss habe. Nur eine solche Beschlussfassung entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, habe jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 II 1 WEG). Der Austausch der Loggiatüre entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Klägerin hat weiter vorgetragen, unter Berücksichtigung der Vorgeschichte für das hiesige Verfahren verhalte sich die Beklagte treuwidrig, wenn sie es der Klägerin einerseits verwehre, den von Anfang an bestehenden Mangel selbst gegen die Bauträger geltend zu machen, andererseits selbst seit Jahren untätig bleibe. Die Klägerin habe im Prozess gegen die Bauträger ursprünglich nur einen Vorschuss auf die Mangelbeseitigung begehrt. Da die Zustände an der Türe nunmehr seit Jahren andauern würden, habe die Beklagte selbst über ihre Hausverwaltung vorgeschlagen, die Tür nunmehr ganz und zu einem erheblich teureren Preis (im Vergleich zum Verfahren gegen die Bauträger) auszutauschen (vgl. Anlage K4). Diese Kosten habe die Beklagte durch ihre Untätigkeit selbst zu verantworten. Es sei sogar die Mängelbehebung auf Kosten der Klägerin abgelehnt worden (vgl. Anlage K5). Die Beklagte sei jedenfalls dem Grunde nach verpflichtet ist, die Klägerin von den Kosten für die Reparatur der Loggiatüre abzüglich des Zahlungsbeitrags der Klägerin aufgrund ihres Miteigentumsanteils in Höhe von 24,52/1000 freizustellen. Diese Verpflichtung ergebe sich gerade aus dem treuwidrigen Verhalten der WEG, die der Klägerin einerseits verwehrt habe, den von Anfang an bestehenden Mangel selbst gegen die Bauträger geltend zu machen, andererseits den bestehenden Anspruch auf Mangelbeseitigung gegen den Bauträger selbst nicht geltend gemacht habe. Die Beklagte habe dadurch, dass sie durch den Beschluss vom 10.06.2022 der Klägerin die Prozessführungsbefugnis im Verfahren gegen den Bauträger entzogen habe, zu verstehen gegeben, dass sie sich selbst um den Mangel kümmern werde. Die Klägerin habe in Ansehung der Loggiatüre auch mehrmals bei der Hausverwaltung nachgefragt, insbesondere habe die Hausverwaltung sich auch selbst zum Tätigwerden berufen gesehen, andernfalls sie nicht die Stellungnahme des I. P. W. (Anlage K2) in Auftrag gegeben hätte.
Die Klägerin hat folgende Anträge gestellt:
I. Der in der Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten vom 16.O.2025 zu Tagesordnungspunkt 11 gefasste Beschluss, das Balkonelement der Wohneinheit Nr. …,, R. . 32 92237 S.-R., nicht auszutauschen und das Angebot der F. P. vom 09.J. 2025 in Höhe von 24.543,49 € nicht anzunehmen, wird für ungültig erklärt.
II. Es ist beschlossen, dass der Austausch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Loggiatüre in der Wohnung der Klägerin in der Wohneinheit Nr. …, F. 32, 92237 S.-R., gemäß dem Angebot der F. P. vom 09.J.2025 vorgenommen wird und dass die Kosten hierfür die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile trägt.
III. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin die Geschäftsgebühr in Höhe von 1.457,87 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 30. 03. 2026 noch folgenden Hilfsantrag angekündigt: (für den Fall, dass die Beklagte die Mängelbeseitigung wegen der Regelung in § 6 Nr. 1 Abs. 2 der Teilungserklärung nicht selbst auf eigene Kosten beauftragen muss, sich aber schadensersatzpflichtig gegenüber der Klägerin macht):
Die Beklagte wird verurteilt, die Klägerin von den Kosten für die Reparatur der Loggiatüre gemäß dem Angebot der F. P. vom 09. 06. 2025 in Höhe des Angebotspreises von 24.543,49 € freizustellen.
Diesen Hilfsantrag hat die Klägerin im Fortsetzungstermin vom 23.04.2026 aber nicht gestellt und hat diesen mit Schriftsatz vom 20.05.2026 wie folgt geändert:
Es wird festgestellt, dass die Beklagte dem Grunde nach verpflichtet ist, die Klägerin von den Kosten für die Reparatur der Loggiatüre abzüglich des Zahlungsbeitrags der Klägerin aufgrund ihres Miteigentumsanteils in Höhe von 24,52/1000 freizustellen.
Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt.
Die Beklagte hat vorgetragen, die Klage sei im Hinblick auf die Klageanträge zu I. und II. unzulässig, weil es der Klägerin sowohl hinsichtlich der Beschlussanfechtung (Antrag nach Ziffer I) als auch hinsichtlich der Beschlussersetzung (Antrag nach Ziffer II) am Rechtschutzbedürfnis fehle. Beim angegriffenen Beschluss handele es sich um einen sog. Negativbeschluss, weil die Eigentümerversammlung den Beschlussantrag abgelehnt hätten. Dieser entfalte für eine erneute Beschlussfassung keine Sperrwirkung. Ein Klagerecht setze jedoch voraus, dass der von der Klägerin begehrte Beschluss abgelehnt worden sei. Das sei nicht der Fall gewesen. Tatsächlich sei gar nicht über den von der Klägerin begehrten Beschluss abgestimmt worden, sondern über einen im wesentlichen Punkt (Kostentragung) anderen Beschluss. Der von der Klägerin begehrte Beschluss sei weder erörtert noch abgestimmt worden. Gegenständlich fehle es der Klägerin auch hinsichtlich der Beschlussersetzungsklage am Rechtschutzbedürfnis, weil dem Vorbefassungsgebot nicht Genüge getan worden sei.
Die Klage sei auch unbegründet, da die gewollte Kostenregelung der Gemeinschaftsordnung und damit ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. In diesem Zusammenhang hat die Beklagte verwiesen auf die Entscheidung des BGH vom 23.05.2025, Az. V ZR 36/24.
Letztlich habe es die Klägerin selbst zu verantworten, dass sie auf den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 10.06.2022 (Anlage K14) nicht reagiert habe. Dieser Beschluss sei ein Negativbeschluss gewesen, mit dem die Ermächtigung der Klägerin zur Geltendmachung der Ansprüche von Mängelansprüchen am Gemeinschaftseigentum (beschränkt auf ihre Balkontüre) abgelehnt worden sei. Dieser Beschluss habe schwerwiegende Folgen für die Klägerin gehabt. Zunächst habe sie dadurch wohl die Prozessführungsbefugnis verloren, denn die „fortgesetzte“ Prozessführungsbefugnis ende nach den Urteilen des BGH (BGH, Urt. v. 7.5.2021 – V ZR 299/19 und BGH, Urt. v. 11.6.2021 – V ZR 41/19), sobald dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9 b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht werde. Da der damalige Prozessgegner der Klägerin diesen Beschluss in das dortige Verfahren eingeführt habe, könne dies als solche Kenntniserbringung angesehen werden.
Die Klägerin habe diesen kritischen Beschluss zwar in dem Verfahren 4 C-271/22 angefochten, aber in unzulässiger Weise, da sie die Klage nicht gegen die WEG, sondern die übrigen Wohnungseigentümer erhoben habe. Auch habe sie keine Beschlussersetzungsklage erhoben. Entgegen der Auffassung der Klägerin habe diese gerade nicht darauf vertrauen können, dass die Beklagte nunmehr die Durchsetzung der Mängelansprüche bezüglich der Balkontüre selbst durchführe. Das System der Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklagen mit einmonatiger Klagefrist würde völlig ad absurdum geführt, wenn jeder noch so alte Beschluss jederzeit wieder aufgerollt und unvorhersehbare Spätfolgen auslösen könne. Die Klage gegen den Beschluss vom 10.06.2022 sei ja auch tatsächlich erhoben worden, allerdings nicht gegen die WEG als richtiger Beklagter, sodass eine zulässige Klage nicht innerhalb der einmonatigen Klagefrist erfolgt sei, was letztlich zur Rücknahme der Klage geführt habe. Die Klägerin habe somit selbstverschuldet ihre Prozessführungsbefugnis gegen den Bauträger im Hinblick auf die Loggiatüre verloren und sie habe zu diesem Zeitpunkt gewusst, dass die WEG die Ansprüche nicht selbst geltend mache. Indem die Klägerin die Klage vom 11.07.2022 aber gegen den falschen Beklagten erhoben habe, habe sie die nunmehrige Rechtslage jedenfalls in einem solchen Maße selbst verschuldet, dass sie der Beklagten nunmehr keinen Verstoß gegen Treu und Glauben vorwerfen könne.
Die Beklagte führt weiter aus, auch im Hinblick auf den gestellten Hilfsantrag sei die Klage unbegründet. Die Klägerin habe nach dem ablehnenden Beschluss vom 10.06.2022 (Anlage K14) gerade nicht darauf vertraut, dass die WEG nunmehr von sich aus tätig werde, sondern habe gerade im Wissen der Untätigkeit der WEG versucht, den Beschluss abzuändern. Es habe somit zu keinem Zeitpunkt ein vermeintlicher Vertrauenstatbestand bestanden. Der Misserfolg der Anfechtung sei allein der Klägerin zuzuschreiben. Sie habe nicht nur die falsche Partei verklagt, sondern auch nur eine Anfechtungsklage anstatt einer zusätzlichen Beschlussersetzungsklage erhoben. Damit breche das wesentliche Argument der Klägerin, die sich auf einen vermeintlichen Vertrauenstatbestand stütze, in sich zusammen.
Die Beklagte hat überdies gegen die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs die Einrede der Verjährung erhoben.
Hinsichtlich des weiteren Parteivortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst den überreichten Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat erstmals mündlich verhandelt am 12.02.2026. Auf das Sitzungsprotokoll wird verwiesen (Blatt 50/52). Ein weiterer Termin zur mündlichen Verhandlung hat stattgefunden am 23.04.2026. In dem Termin wurden die beigezogenen Akten 4 C-271/22 (Amtsgericht Altötting) zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht. Am Ende der Sitzung haebn sich beide Parteien im Fortgang mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt. Auf das Sitzungsprotokoll (Blatt 107/109) wird verwiesen.
Das Gericht hat am 21.05.2026 beschlossen, mit Zustimmung der Parteien ohne weitere mündliche Verhandlung zu entscheiden (Blatt 117/118).
Gründe
Die zulässige Klage erwies sich als voll begründet.
I. Zulässigkeit und Begründetheit des Hauptantrags zu Ziffer I auf Aufhebung des Negativbeschlusses zu Tagesordnungspunkt 11
Dieser Klageantrag ist zulässig, weil die Klägerin nach § 44 Abs. 1, 1. Halbsatz WEG sehr wohl ein Rechtsschutzbedürfnis im Hinblick auf die Aufhebung dieses Negativbeschlusses hat. Die WEG hat eben mit der Beschlussfassung den Austausch des Balkonelements und die Annahme des Angebots der F. P. abgelehnt. Die Klägerin hatte aber gerade beantragt, diesen Austausch und die Annahme des Angebots zu beschließen.
Der Klageantrag ist auch begründet. Die Beklagte war völlig unabhängig von der Frage der Kostenübernahmepflicht für die Maßnahme verpflichtet, den Austausch des unstreitig zum Gemeinschaftseigentum gehörenden, von Anfang an mangelhaften Balkonelements durchzuführen, nachdem es sich um einen Mangel am Gemeinschaftseigentum handelt. Für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist aber die WEG zuständig, da der einzelne Wohnungseigentümer nicht berechtigt ist, auf eigene Faust Eingriffe am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen.
Der von der Beklagten beauftragte Sachverständige W. gelangte in seinem Gutachten zu dem eindeutigen Ergebnis, dass an der streitgegenständlichen Hebe-Schiebetür Fehlstellen und sichtbare Undichtigkeiten in der raumseitige Dichtebene vorhanden sind. Bezüglich der Einzelheiten wird nochmals verwiesen auf die gutachterliche Stellungnahme vom 08.01.2025 (Anlage K2). Auf die Aufforderung der Klägerin vom 24.08.2025, hier eine Überarbeitung der Konstruktion der Loggiatüre als auch der Montage bis zum 28.09.2025 in Angriff zu nehmen (Anlage K3), hätte es einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen, dieser Aufforderung auch nachzukommen. Das Ermessen der WEG war insoweit gerade deshalb auf Null reduziert, weil die WEG mit dem Beschluss vom 10.06.2022 (Anlage K14) der Klägerin die Ermächtigung versagt hatte, die Türe im eigenen Namen reparieren zu lassen und den dahingehenden Anspruch im eigenen Namen gegen den Bauträger geltend zu machen.
II. Zulässigkeit und Begründetheit des Hauptantrags zu Ziffer II (Beschlussersetzungsklage)
Die Zulässigkeit dieses Beschlussersetzungsantrages nach § 44 Abs. 1 2. Halbsatz WEG scheiterte keineswegs an einer fehlenden Vorbefassung der WEG mit dem Begehren der Klägerin. Ausweislich der mit der Einladung vom 10.09.2025 übersandten Tagesordnung zu TOP 11 (siehe Anlage K4) war den Wohnungseigentümern die Erforderlichkeit des Austausches des streitgegenständlichen Elements auf der Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen W. genauso bekannt wie das vorliegende Angebot der F. P. zum Austausch mit der Angebotssumme von 24.543 €. Durch den Zusatz der Hausverwaltung in der Einladung „Die Kosten können aus der Rücklage entnommen werden“ war den Eigentümern auch bekannt und klar, dass über eine Beauftragung der F. P. auf Kosten der WEG beschlossen werden sollte. Mit der Ablehnung des Beschlussantrags zu TOP 11 sogar bei einer Beauftragung der Maßnahme auf Kosten der Klägerin hat die WEG zugleich zum Ausdruck gebracht, erst recht eine Beauftragung der Maßnahme auf Kosten der WEG abzulehnen. Die Vorbefassung war mithin jedenfalls gegeben.
Die Beschlussersetzungsklage ist auch begründet, da die Klägerin Anspruch auf Fassung des beantragten Beschlusses hat.
Im Hinblick auf die Beschlussfassung über die Durchführung der Maßnahme, nämlich des Austausches des Elements, war das Ermessen der Eigentümer aufgrund der eindeutig festgestellten Mangelhaftigkeit – wie oben ausgeführt – auf Null reduziert.
Die Klägerin hat gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft auch einen Anspruch darauf, dass diese die Kosten der Maßnahme nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile trägt.
Zwar sieht die Gemeinschaftsordnung in § 6 Nummer 1 Abs. 2 vor, dass jeder Sondereigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung unter anderem von Loggien- und Terrassentüren einschließlich Rahmen trägt, auch wenn es sich dabei um Gemeinschaftseigentum handelt. Die bislang strittige Frage, ob die von der Klägerin begehrte „erstmalige mangelfreie Herstellung der Loggiatüre“ unter die Begriffe „Instandhaltung“ oder „Instandsetzung“ zu subsumieren ist, hat der BGH in seinem Urteil vom 23.05.2025, Az. V ZR 36/24, wie folgt entschieden: Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach einzelne Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums (hier: Fenster) zu tragen haben, umfasst im Zweifel die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel.
Die Klägerin hätte deshalb die Kosten der Instandsetzung der von Anfang an mangelhaften Loggia nach der Regelung in der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich selbst zu tragen gehabt.
Im vorliegenden Fall ist der Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings eine Berufung auf diese Regelung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt.
Die Klägerin hatte ihre Gewährleistungsansprüche im Hinblick auf die mangelhaft errichtete Loggia in dem Verfahren vor dem Landgericht Traunstein unter dem Aktenzeichen 9 O 2714/17 selbst gegen die Bauträgerfamilie verfolgt. Nachdem die Beklagte mit dem Beschluss vom 10.06.2022 (Anlage K14) der Klägerin die Ermächtigung versagt hat, die Türe im eigenen Namen reparieren zu lassen und den dahingehenden Anspruch im eigenen Namen gegen den Bauträger geltend zu machen, konnte die Klägerin diese aufgrund der bereits vorliegenden Gutachten des Sachverständigen E. (Anlagen K7 und K8) erfolgversprechenden Ansprüche nicht selbst weiterverfolgen. Die Beklagte hat der Klägerin im laufenden Prozess die weitere Geltendmachung berechtigter Ansprüche versagt, weshalb ihr ihrerseits nach den Grundsätzen von Treu und Glauben die Berufung auf die Kostentragungsregelung in § 6 Nummer 1 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung versagt sein muss.
Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin die gegen den Beschluss vom 10.06.2022 erhobene Klage zurücknehmen musste, weil die Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer erhoben worden war und nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, wie dies nach der WEG-Reform 2020 erforderlich gewesen wäre. Die Klägerin musste den Beschluss vom 10.06.2022 nämlich keineswegs zwingend anfechten. Die Klägerin konnte die Entscheidung der Beklagten, ihr die Prozessführungsbefugnis im Verfahren gegen den Bauträger zu entziehen, nur so verstehen, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr selbst um den Mangel kümmern werde. Wenn die Beklagte durch die Beschlussfassung vom 10.06.2022 ihr Mitglied, die Klägerin, schon daran gehindert hat, die Mangelbeseitigung selbst vorzunehmen und den dahingehenden Anspruch im eigenen Namen gegen den Bauträger geltend zu machen, so konnte die Klägerin beim besten Willen nicht davon ausgehen, dass die Beklagte sie um die realistisch erzielbare Möglichkeit der Mangelbeseitigung auf Kosten des Bauträgers bringen wollte. Mit einem dergestalt treuwidrigen Verhalten der Eigentümergemeinschaft gegenüber einem einzelnen Mitglied brauchte die Klägerin nicht zu rechnen, sodass auch die Anfechtung des Beschlusses keineswegs zwingend war, weil eben die Klägerin darauf vertrauen konnte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Hinblick auf die Loggia als Gemeinschaftseigentum die berechtigten Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger durchsetzen würde. Aufgrund der eindeutigen Beschlüsse der WEG durfte die Klägerin in der Folge davon auszugehen, dass diese sich nunmehr der Sache annimmt. Durch die verfahrensbedingt angezeigte Rücknahme der Anfechtungsklage gegen den Beschluss vom 10.06.2022 hat die Klägerin keineswegs zum Ausdruck gebracht, dass sie eine darauffolgende Untätigkeit der Beklagten akzeptiert. Die Beklagte hat sich im Nachhinein ja auch ganz offensichtlich selbst zum Tätigwerden berufen gesehen, was sie dadurch zum Ausdruck gebracht hat, dass sie am 19. 09. 2024 die Stellungnahme des I. P. W. vom 08. 01. 2025 (Anlage K2) in Auftrag gegeben hat.
Was die Beklagte letztlich dazu veranlasst hat, der Klägerin mit ihren Beschlüssen die Prozessführungsbefugnis gegenüber dem Bauträger zu entziehen und andererseits die berechtigten Ansprüche im Hinblick auf die mangelhafte Loggia dann nicht selbst zu verfolgen, erschließt sich dem Gericht nicht. Es ist unerklärlich und widersprüchlich, dass die Beklagte einerseits der Klägerin die Prozessführungsbefugnis gegen den Bauträger entzieht und dadurch zum Ausdruck bringt, sie werde sich nunmehr selbst um den Mangel kümmern, andererseits aber ein selbständiges Beweisverfahren gegen den Bauträger führt, in welches sie genau diesen Mangel nicht einführt.
Die Beklagte kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, dass sie an der Geltendmachung von Mängelansprüchen wegen der mangelhaften Loggia aus Verjährungsgründen gehindert gewesen wäre. Zwar war die Abnahme am 18.11.2016, womit grundsätzlich gemäß § 634a I Nr. 2, II BGB Verjährung am 17.11.2021 eingetreten wäre. Allerdings hat die Klägerin diesen Mangel bereits mit Klage vom 03.11.2017 gegen den Bauträger geltend gemacht, sodass – auch im Verhältnis zur Beklagten – die Verjährung durch Rechtsverfolgung gehemmt war bis zu der insoweit erfolgten Klagerücknahme auf den Hinweis des Oberlandesgerichts München vom 13.02.2024. Überdies hat der Bauträger B. Dr. J. W. unstreitig in der Eigentümerversammlung vom 09.06.2023 erklärt, bis zum 28.01.2025 auf die Einrede der Verjährung in Ansehung der Mängel am Gemeinschaftseigentum zu verzichten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte also ausreichend Zeit gehabt, die Ansprüche im Hinblick auf die mangelhafte Loggia gegen den Bauträger geltend zu machen.
Nachdem die Beklagte ihre Ansprüche im Hinblick auf die Loggia gegen den Bauträger selbst nach Vorliegen des Gutachters W. weiterhin nicht geltend gemacht hat, hat sie ihre insoweit aus dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung gegenüber der Klägerin erwachsende vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt und wäre in Konsequenz dessen zum Schadenersatz verpflichtet. Vor diesem Hintergrund entspricht nach alledem nur die Beauftragung der erforderlichen Mängelbeseitigung durch die Beklagte auf eigene Kosten den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Beklagte hat mithin auch die Kosten der Maßnahme zu tragen und kann sich nicht auf eine Kostentragungspflicht der Klägerin gemäß den Regelungen der Gemeinschaftsordnung berufen.
III. Anspruch auf Ersatz der geltend gemachten vorgerichtlichen Anwaltskosten
Dieser Anspruch folgt aus den §§ 280 I, 241 II, 249 BGB. Die Beklagte hat durch ihr Verhalten in gravierendem Maße die Interessen der Klägerin verletzt, indem sie es ihr einerseits unmöglich machte, den begonnenen Prozess gegen den Bauträger erfolgreich zu Ende zu führen, andererseits selbst jedoch nichts unternahm, um den Mangel an der Loggiatüre zu beheben. Hinsichtlich der berechtigten Höhe des Schadensersatzanspruchs wird verwiesen auf die ausgehend von einem vorgerichtlichen Gegenstandswert von 24.543,49 € zutreffende Berechnung auf Seite 7 der Klageschrift.
IV. Nebenentscheidungen
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
V. Streitwert
Der Streitwert des Verfahrens war an dem Angebotspreis für die Mängelbeseitigung zu orientieren.
