AG Hanau – Az.: 37 C 244/10 – Urteil vom 11.04.2012
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.447,28 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 36,22 EUR seit 06.02.2008, 06.03.2008, 06.04.2008, 06.05.2008, 06.06.2008, 06.07.2008, 06.08.2008, 06.09.2008, 06.10.2008 und 06.11.2008, aus jeweils weiteren 28,38 EUR seit 06.12.2008, 06.01.2009, 06.02.2009, 06.03.2009, 06.04.2009, 06.05.2009, 06.06.2009, 06.07.2009, 06.08.2009, 06.09.2009 und 06.10.2009, aus weiteren 191,14 EUR seit 04.03.2011 und aus jeweils weiteren 64,64 EUR seit dem 06.11.2009, 06.12.2009, 06.01.2010, 06.02.2010, 06.03.2010, 06.04.2010, 06.05.2010, 06.06.2010 und 06.07.2010 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 22% und der Beklagte 78%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt als Vermieterin von dem Beklagten als Mieter Mietzahlungen sowie Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung.
Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 1969 ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung in H..
Die Nettomiete betrug zunächst monatlich 469,50 EUR zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 184,50 EUR.
Mit Datum vom 22.11.2007 hat die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2006 abgerechnet (Bl. XX d.A), die Abrechnung weist ein Guthaben in Höhe von 89,51 EUR zugunsten des Beklagten aus, welches sich aus einem Nachzahlungsbetrag für die Wärmeversorgung in Höhe von 441,21 EUR und einem Guthaben hinsichtlich der sonstigen Betriebskosten in Höhe von 530,72 EUR zusammen setzt. Aufgrund dessen hat die Klägerin die Vorauszahlungen für die Betriebskosten ab dem 01.01.2008 von 122,50 EUR monatlich auf 97,00 EUR monatlich herabgesetzt und für die Heizkosten von 62,00 EUR monatlich auf 102,50 EUR monatlich angehoben.
Mit Datum vom 12.11.2008 hat die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2007 abgerechnet (Bl. XX d.A), die Abrechnung weist eine Nachzahlung in Höhe von 83,57 EUR zu Lasten des Beklagten aus, welche sich aus einem Nachzahlungsbetrag für die Wärmeversorgung in Höhe von 425,17 EUR und einem Guthaben hinsichtlich der sonstigen Betriebskosten in Höhe von 341,60 EUR zusammen setzt. Aufgrund dessen hat die Klägerin die Vorauszahlungen für die Betriebskosten ab dem 01.12.2008 um 08,00 EUR herabgesetzt.
Mit Datum vom 16.09.2009 hat die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2008 abgerechnet (Bl. XX d.A), die Abrechnung weist eine Nachzahlung in Höhe von 358,31 EUR zu Lasten des Beklagten aus, welche sich aus einem Nachzahlungsbetrag für die Wärmeversorgung in Höhe von 234,64 EUR und einem Nachzahlungsbetrag hinsichtlich der sonstigen Betriebskosten in Höhe von 123,67 EUR zusammen setzt. Aufgrund dessen hat die Klägerin die Vorauszahlungen für die Betriebskosten ab dem 01.11.2009 auf 107,00 EUR und für die Heizkosten auf 121,50 EUR monatlich angehoben.
Auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 hat der Beklagte 160,00 EUR geleistet.
Auf die Miete zahlte der Beklagte seit Februar 2008 monatlich jeweils 619,40 EUR. Hinsichtlich der Differenzbeträge zu den klägerseits geforderten Zahlungen hat die Klägerin die Zahlungen zunächst auf die Betriebskosten verrechnet.
Die Klägerin macht nunmehr die ausstehenden Mieten von Februar 2008 bis Juli 2010 sowie den verbleibenden Betrag aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 geltend (vgl. hierzu Aufstellung Bl. XX d.A.).
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.859,31 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 49,60 EUR seit 06.02.2008, 06.03.2008, 06.04.2008, 06.05.2008, 06.06.2008, 06.07.2008, 06.08.2008, 06.09.2008, 06.10.2008 und 06.11.2008, aus jeweils weiteren 41,60 EUR seit 06.12.2008, 06.01.2009, 06.02.2009, 06.03.2009, 06.04.2009, 06.05.2009, 06.06.2009, 06.07.2009, 06.08.2009, 06.09.2009 und 06.10.2009, aus weiteren 198,31 EUR seit 01.11.2009 und aus jeweils weiteren 78,60 EUR seit dem 06.11.2009, 06.12.2009, 06.01.2010, 06.02.2010, 06.03.2010, 06.04.2010, 06.05.2010, 06.06.2010 und 06.07.2010 zu zahlen; die Beklagte weiterhin zu der Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 126,68 EUR an die Klägerin zu verurteilen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, eine Erhöhung und gleichzeitige Absenkung der Vorauszahlungen sei nicht möglich. Er ist weiterhin der Ansicht, die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung sei nicht zu zahlen, da sich verschiedene Positionen im Gegensatz zu den Vorjahren erhöht hätten und es dem Vermieter obliege, die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots zu belegen, auch seien keine Abrechnungsbelege übersendet worden (Bl. XX, XX d.A). Der Beklagte wendet schließlich die Mangelhaftigkeit der Wohnung ein und bezieht sich insoweit auch auf einen zuvor zwischen den Parteien vor dem Amtsgericht X geführten Rechtsstreit (Az. …), aus welchem sich die Pflicht zur Mängelbehebung seitens der Klägerin ergebe. Er macht insbesondere geltend, Schimmel müsse beseitigt werden, Fenster müssten repariert, Fugen ausgespritzt und Zargen lackiert werden, da diese beschädigt seien. Unter den Heizkörpernischen sei Schimmel vorhanden, die TV-Anlage sei zwischenzeitlich defekt gewesen, an den Heizkörpernischen befänden sich Wasserflecken, das WC müsse ausgetauscht werden, da die Spülstopfunktion defekt (gewesen) sei, auf dem Boden des Balkons befänden sich Flecken (Bl. XX d.A.), die Außenwand sei mit Chemikalien behandelt worden, es bestehe daher Gesundheitsgefahr und es sähe hässlich aus, die Badewannenarmaturen seien schwergängig und verrostet (Rotwasser), das Wasser habe ständig getropft, es bestehe aufgrund der Feuchtigkeits- und Schimmelbildung Gesundheitsgefahr (Bl. XX, XX, XX d.A).
Der Beklagte behauptet zudem, die Türklingel sei während des streitgegenständlichen Zeitraums defekt gewesen und erst im November 2010 repariert worden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen R., hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Bl. XX ff. d.A. verwiesen. Das Gericht hat weiterhin in Übereinstimmung mit den Parteien das Sachverständigengutachten des Verfahrens … zu Beweiszwecken herangezogen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen unbegründet.
I. Miet- und Betriebskostenforderung der Klägerin (vor Minderung)
Die (vor einer noch zu erörternden Minderung) in dem streitgegenständlichen Zeitraum vertraglich geschuldete Miete beträgt wie folgt:
Nettomiete:
Die Nettomiete betrug durchgehend 469,50 EUR, woraus sich für den Klagezeitraum (30 Monate) ein Gesamtbetrag in Höhe von 14.085 EUR ergibt.
Vorauszahlungen auf Betriebskosten:
Die Höhe der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten ist hier trotz der bereits für diese Zeiträume zum Teil schon erfolgten Abrechnungen zu prüfen, da die Klägerin die (geringer) geleisteten Zahlungen zunächst umfassend auf diese verrechnet und die gesamten Vorauszahlungen auch in die Abrechnungen eingestellt hat, so dass für die streitentscheidende Frage, in welcher Höhe noch Nettomieten ausstehen, die Zulässigkeit der damaligen Verrechnungen zu prüfen ist.
a) 02/008 bis 11/2008
Unstreitig war zunächst eine Vorauszahlung in Höhe von 97,00 EUR geschuldet (die Betriebs- und Heizkosten sind in dem Mietertrag getrennt aufgeführt und können daher auch getrennt behandelt werden; wie es zu dem Vorauszahlungswert vor Beginn des streitgegenständlichen Zeitraums kommt, ist ohne Relevanz, da nicht dieser, sondern allein der gem. § 460 Abs. 4 BGB angepasste Betrag entscheidend ist, der ab Februar 2008 geltend gemacht wird).
Die Nebenkostenabrechnung vom 22.11.2007 ist formal ordnungsgemäß. Sie entspricht den Anforderungen des § 259 BGB, da sie die angesetzten Gesamtbeträge, die Umlageschlüssel und die hieraus folgenden Einzelbeträge, die auf den Mieter entfallen, benennt, sowie die abzuziehenden Vorauszahlungen und daher rechnerisch nachvollzogen werden kann (BGH, Urteil vom 15.02.2012, Aktenzeichen: VIII ZR 197/11 – Juris; LG Hanau, Urteil vom 11.02.2011, Az. 2 S 173/10; Langenberg, NZM 2006, 641). Sie ist daher taugliche Grundlage einer Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Ob und ggf. wann gegen diese binnen der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB Einwände erhoben wurden, ist nicht ersichtlich. So der Beklagte die ggf. unzulässige Erhöhung einzelner Positionen geltend macht, ist darauf hinzuweisen, dass eine Prüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung nicht von Amts Wegen, sondern gemäß dem hier geltenden Beibringungsgrundsatz nur insoweit erfolgt, als der Mieter Einwendungen tatsächlich erhebt. Zudem ist zu beachten, dass Einwendungen des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich nur insoweit substantiiert möglich sind, wie sie auf einer zuvor erfolgten Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen basierend und, so aus Substantiierungsgründen geboten, unter Vorlage dieser Unterlagen erhoben werden. Vor dem Bestreiten muss sich der Mieter durch Belegeinsicht sachkundig machen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.04.2006, Aktenzeichen: I-10 U 169/05, 10 U 169/05; LG Itzehoe, Urteil vom 17.02.2010, Aktenzeichen 9 S 23/10; LG Hannover, 04.10.1989, Aktenzeichen: 11 S 8/89 – Juris; Blank/Börstinghaus, Miete 3. Auflage 2008 § 556 Rdn. 207). Dieses ist hier nicht erfolgt, so dass inhaltliche Einwände gegen die Richtigkeit der geltend gemachten Beträge nicht berücksichtigt werden können. Der Vermieter schuldet auch grundsätzlich keine Belegübersendung.
So ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend gemacht wird, ist zu sehen, dass dessen Einhaltung im Gegensatz zu Mietverhältnissen des preisgebundenen Wohnraums keine Tatbestandsvoraussetzung der Umlage von Betriebskosten darstellt (vgl. § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV). Im Rahmen des preisfreien Wohnraumverhältnisses sind grundsätzlich alle angefallenen Betriebskosten umlagefähig, ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot stellt hierbei eine schadenersatzbegründende Pflichtverletzung des Vermieters dar, woraus sich die umfassende Darlegungs- und Beweislast des Mieters für die Pflichtverletzung ergibt. Das erfordert ebenfalls die Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege für die erforderliche Darlegung des Grundes, in der Regel unter Angabe von Alternativangeboten (BGH, Urteil vom 06.07.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 340/10 – Juris; Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 560 Rdn. 114; Sternel, Mietrecht aktuell 4. Aufl. 2009 V Rdn. 359, 359a). Dieses ist vorliegend nicht erfolgt, der bloße Verweis auf angestiegene Kosten ist nicht ausreichend.
Grundlage für die Anpassung sind daher die Ergebnisse der Abrechnung. Die Gesamtkosten der Wärmeversorgung in Höhe von 1.227,71 EUR berechtigten die Klägerin, eine Vorauszahlung in Höhe von 1/12 des Betrages monatlich zu verlangen (die Vornahme eines Sicherheitsaufschlages ist nicht mehr möglich, vgl. BGH, Urteil vom 28.09.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 294/10 – Juris), was 102,31 EUR entspricht, so dass die Erhöhung auf 102,50 EUR zulässig war (die Differenz von 0,19 Cent ist zu vernachlässigen). Die gleichzeitige Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlung ist grundsätzlich zulässig, ob diese hätte weiter herab gesetzt werden sollen, ist nicht zu erörtern, da dies ein entsprechendes Verlangen des Beklagten voraus gesetzt hätte (§ 560 Abs. 4 BGB).
Der Beklagte schuldete daher für den Zeitraum 02/2008 bis einschließlich 11/2008 eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von für Heiz- und Betriebskosten in Höhe von 199,50 EUR, insg. also (bei 10 Monaten) 1.995,00 EUR.
b) 12/2008 bis 10/2009
Ob die Anpassung der Vorauszahlung aufgrund der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 zulässig war, ist nicht zu erörtern, da der Vermieter grundsätzlich nicht gehindert ist, seine Vorauszahlungsansprüche zu verringern und eine höhere Reduzierung nur auf ein – hier nicht vorliegendes – Verlangen des Mieters erfolgen muss und somit nur dann zu prüfen wäre.
Der Beklagte schuldete daher für den Zeitraum 12/2008 bis einschließlich 10/2009 eine monatliche Vorauszahlung für Heiz- und Betriebskosten in Höhe von 191,50 EUR, insg. also (bei 11 Monaten) 2.106,50 EUR.
c) 11/2009 bis 07/2010
Grundlage für die Anpassung mit Wirkung ab November 2008 sind die Ergebnisse der Abrechnung vom 16.09.2009. Auch diese ist formal ordnungsgemäß, hinsichtlich der inhaltlichen Einwendungen des Beklagten wird auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen. Ob die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gewahrt wurde, kann dahinstehen, da substantiierte Einwendungen unter Einsichtnahme und Heranziehung der Abrechnungsbelege nicht erhoben wurden, dieses gilt ebenso für einen möglichen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.
Die Gesamtkosten der Wärmeversorgung in Höhe von 1.459,64 EUR berechtigten die Klägerin, eine Vorauszahlung in Höhe von 1/12 des Betrages monatlich zu verlangen, was 121,63 EUR entspricht, so dass die Erhöhung auf 121,50 EUR zulässig war.
Die Gesamtkosten der Betriebskosten in Höhe von 1.284,67 EUR berechtigten die Klägerin, eine Vorauszahlung in Höhe von 1/12 des Betrages monatlich zu verlangen, was 107,06 EUR entspricht, so dass die Erhöhung auf 107,00 EUR zulässig war.
Der Beklagte schuldete daher für den Zeitraum 11/2009 bis einschließlich 07/2010 eine monatliche Vorauszahlung für Heiz- und Betriebskosten in Höhe von 228,50 EUR, insg. also (bei 9 Monaten) 2.056,50 EUR.
Ergebnis:
Für den streitgegenständlichen Zeitraum stand der Klägerin somit (vor Zahlung und ggf. zuzusprechender Minderung) ein Gesamtmietzahlungsanspruch in Höhe von 14.085,00 EUR + 1.995,00 EUR + 2.106,50 EUR + 2.056,50 EUR = 20.243,00 EUR zu.
Hierauf hat der Beklagte monatlich 619,40 EUR geleistet, insg. also (bei 30 Monaten) 18.582,00 EUR. Diese Zahlungen hat die Klägerin jeweils zunächst auf die Betriebskostenvorauszahlungen verrechnet, was gem. § 366 Abs. 2 BGB, da diese im Hinblick auf den Verlust des Rechts zur Nachforderung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums unsicherer ist, zulässig ist (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 03.03.2010, Aktenzeichen: 3 U 108/08 AG Frankfurt, v11.02.2010, Aktenzeichen: 33 C 3987/09 – 52, 33 C 3987/09 – Juris), so dass die nicht geleisteten Zahlungen sich auf die Nettomieten beziehen, die somit in Höhe von 1.661,00 EUR ausstehen.
Weiterhin steht der Klägerin aus der Nebenkostenabrechnung 2008 ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von 358,31 EUR zu (hinsichtlich der formalen und inhaltlichen Rechtmäßigkeit der Abrechnung wird auf oben stehenden Ausführungen verwiesen), auf die 160,00 EUR gezahlt wurden, so dass noch ein Betrag in Höhe von 198,31 EUR aussteht, insg. also 1.859,31 EUR (was die Klageforderung darstellt). Das Guthaben in Höhe von 89,51 aus der Betriebskostenabrechnung 2006 ist hiervon nicht abzuziehen, da dessen Schicksaal nicht bekannt ist und der Beklagte diese Forderung der Klage nicht entgegengestellt hat.
II. Minderung
Die Miete ist für den streitgegenständlichen Zeitraum jedoch um 2% gemindert, da die Türklingel nicht, bzw. nicht ordnungsgemäß funktioniert hat. Dass diese gänzlich, bzw. immer wieder defekt war, ist unstreitig, die Klägerin konnte die Behauptung, diese sei bereits im November 2007 repariert worden, im Rahmen der Beweisaufnahme nicht beweisen. Der Zeuge R. hatte nur allgemeine, jedoch keine konkreten Erinnerungen an Mängel in der Wohnung des Beklagten und konnte über eine Reparatur der Klingel letztlich keine inhaltliche Aussage machen.
Der Beklagte hat die Beeinträchtigung durch den Defekt auch nachvollziehbar geschildert, das Gericht geht daher davon aus, dass der Beklagte von der Mietzahlung in Höhe von 2% befreit ist. Diese Befreiung bezieht sich, da die Minderung von der Bruttomiete errechnet wird und sich über den gesamten Zeitraum erstreckt, auf die Gesamtforderung von 20.243,00 EUR, sowie, da auch die Nebenkosten als Teil der Miete (jedoch nicht die Gesamtkosten, sondern nur die „abgerechneten Betriebskosten“ und damit der Nachforderungsbetrag, Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, § 536 Rdn. 352) gemindert sind, auf die Nachzahlung für das Jahr 2008 in Höhe von 358,31 EUR, somit also insgesamt auf einen Betrag in Höhe von 20.601,31 EUR, so dass hiervon 2%, also 412,03 EUR abzuziehen sind. Der streitgegenständliche Gesamtanspruch der Klägerin auf Miete und Betriebskostennachzahlung beträgt damit 20.189,28 EUR. Auf diesen hat der Beklagte 18.582,00 EUR und 160,00 EUR geleistet, so dass noch 1.447,28 EUR zustehen, welche auch zuzusprechen waren.
Denn eine weitere Befreiung des Beklagten von der Miete aufgrund einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache kommt nicht in Betracht. Insoweit fehlt es an einem substantiierten Vortrag, der trotz gerichtlichen Hinweises vom 01.07.2011 (Bl. XX d.A.) nicht erfolgt ist.
Nach § 536 Abs. 1 BGB setzt eine Mietminderung wegen eines Sachmangels voraus, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in erheblichem Umfang aufhebt oder mindert. Es ist nach allgemeinen Regeln der Beweislast Sache des Mieters, zum Vorliegen eines Mangels vorzutragen und Beweis hierfür anzutreten (KG, Urteil vom 25.09.2006, Aktenzeichen: 12 U 118/05 – Juris). Er muss zwar nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung, jedenfalls aber den Mangel so konkret beschreiben, dass sich hieraus eine Tauglichkeitsbeeinträchtigung erkennen lässt (BGH, NJW 2012, 382; NJW-RR 1991, 779 und WuM 1997, 488). Im Zivilprozess erforscht das Gericht den Sachverhalt nicht von Amts wegen, sondern es ist Sache der Parteien, dem Gericht den Sachverhalt im Einzelnen so zu erläutern, dass es nachvollziehen kann, dass die begehrte Rechtsfolge begründet sei. Soll das Gericht den Grad einer Mietzinsminderung bewerten, so bedarf es einer ins Einzelne gehenden Beschreibung des Mangels, so dass der Sachverhalt dem Gericht in greifbarer Weise vor Augen geführt und eine Bewertung der Minderung und eine Feststellung der Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze ermöglicht wird (BGH, NJW 2012, 382; LG Berlin, Urteil vom 14.09.2006, Aktenzeichen: 62 S 90/06 und Urteil vom 07.02.2011, Aktenzeichen: 67 S 61/10 – Juris; LG Hanau, Beschluss vom 16.01.2012, Az. 2 S 264/11). Hiervon strikt zu trennen, sind allein mögliche Mängel der Mietsache, hinsichtlich derer der Mieter zwar eine Anspruch gegen den Vermieter auf Behebung iSe. Aufrechterhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 BGB hat, die jedoch mangels tatsächlicher, bzw. nachvollziehbarer Beeinträchtigung der Nutzung keinen Einfluss auf die geschuldete Miete hat.
In diesem Zusammengang ist zudem insbesondere zu berücksichtigen, dass Parteivortrag ausschließlich derjenige Vortrag ist, der in den Schriftsätzen erbracht wird. Anlagen gehören zwar zum Parteivortrag, ersetzen diesen jedoch nicht hinsichtlich der Anforderungen an die Parteien zur Substantiierung und zum Umfang der erforderlichen Darlegung, sondern dienen nur, so notwendig, der Erläuterung und Belegung. Es ist nicht die Aufgabe des Gerichts, sich den konkreten, bzw. zu konkretisierenden Sachvortrag aus den Anlagen heraus zu suchen, so die Partei im Schriftsatz unsubstantiierten Vortrag erbringt und im Übrigen auf Anlagen, insb. außerprozessualen Schriftverkehr verweist. Das ist zwar ausnahmsweise möglich, wenn lediglich leichte Substantiierungen zur Vermeidung von Wiederholungen erfolgen müssen oder außergerichtlicher Schriftverkehr als anspruchsbegründende Tatsache selbst vorgelegt werden muss (so etwa bei der Vorlage der Nebenkostenabrechnung), der zwingende Inhalt kann jedoch durch eine Bezugnahme auf Anlagen grundsätzlich nicht ersetzt werden (BVerfG, Kammerbeschluss vom 30.06.1994, Aktenzeichen: 1 BvR 2112/93; BGH, Urteil vom 02.07.2007, Aktenzeichen: II ZR 111/05 – Juris; Zöller-Stöber ZPO 28. Aufl. 2010, § 130 Rdn. 2).
Auch die Herbeiziehung des Sachverständigengutachtens aus dem Verfahren … ersetzt keinen Parteivortrag, es ist ausdrücklich allein zur Berücksichtigung als Beweis herangezogen worden, der geltend gemachte Mangel und das Maß der Beeinträchtigungen müssen dennoch in diesem Verfahren vorgetragen werden. Der allgemeine Bezug auf das vorhergehende Verfahren ist somit gerade nicht ausreichend. Das hätte zumindest die konkrete Bezugnahme auf Feststellungen des damaligen Gutachtens unter Angabe der Fundstelle (Seite) bedurft, das Gericht filtert den Mangelvortrag aus diesem nicht selbst heraus.
So daher vorgetragen wird, Schimmel müsse beseitigt werden, Fenster müssten repariert, Fugen ausgespritzt und Zargen lackiert werden, da diese beschädigt seien, und unter den Heizkörpernischen seien Wasserflecken und Schimmel vorhanden, es bestehe aufgrund der Feuchtigkeits- und Schimmelbildung Gesundheitsgefahr, kann das Gericht hieraus weder Art, Maß, noch Umfang des geltend gemachten Mangels erkennen, es ist auch nicht in der Lage festzustellen, ob hier überhaupt eine Abweichung von dem bei Übergabe der Mietsache vorhandenen und somit geschuldeten Zustand vorliegt. Ob die außergerichtlichen Schreiben, auf die zum Teil verwiesen wird, das weiter substantiieren, ist wie dargelegt hierbei nicht relevant. Das Bestehen von Gesundheitsgefahr ist zudem nicht aus dem Vorhandensein von Schimmel per se zu schließen, hierfür bedarf es einer Laboruntersuchung der aufgefundenen Schimmelspuren, wobei eine solche Beweisaufnahme wiederum konkreten Vortrag zu gesundheitlichen Auswirkungen, idR. durch ärztliches Attest belegt voraus setzt (KG Berlin, Beschluss vom 03.06.2010, Aktenzeichen: 12 U 164/09; LG Berlin, Urteil vom 20.01.2009, Aktenzeichen: 65 S 345/07 – Juris).
So vorgetragen wurde, die TV-Anlage sei zwischenzeitlich defekt gewesen, ist zu sehen, dass dieser Mangel unstreitig nicht mehr besteht. Eine nachträgliche Beweisaufnahme war hier bereits aus dem Grunde nicht möglich, da der Beklagte einzig die Einholung eines Sachverständigengutachtens als Beweis angeboten hatte (dessen Erstellung wurde zunächst auch angeordnet, vgl. Beschluss vom 01.07.2011, Bl. XX d.A.), dieses kann aber nur den Ist-Zustand feststellen und war daher nach Wegfall des Mangels nicht mehr einzuholen.
So vorgetragen wird, das WC müsse ausgetauscht werden, da die Spülstopfunktion defekt (gewesen) sei, ist auch hieraus eine tatsächliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung nicht ersichtlich und somit die Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze des § 536 BGB nicht erkennbar. Dass Gäste dieses Problem nicht kennen und daher zu viel Wasser verbrauchen würden, ist einerseits wenig relevant, da hier ein einfacher Hinweis genügt (zudem auch das Ausmaß nicht vorgetragen ist). Im Übrigen wäre ein zu hoher Wasserverbrauch ein (substantiiert zu erhebender) Einwand gegen die Wirtschaftlichkeit der umgelegten Betriebskosten, er begründet keinen Mangel iSd. § 536 BGB.
Der Vortrag, auf dem Boden des Balkons befänden sich Flecken, lässt weder Art, Zeit, noch Ausmaß erkennen. Dass die Außenwand mit Chemikalien behandelt worden sei, ist ebenfalls unsubstantiiert, so dass auch die bloße Behauptung, es bestehe daher Gesundheitsgefahr, nicht substantiiert ist. So der Beklagte schließlich vorträgt, die Badewannenarmaturen seien schwergängig und verrostet (Rotwasser), das Wasser habe ständig getropft, ist auch das nach Art, Zeit und Umfang nicht konkret und nachvollziehbar vorgetragen und kann eine Minderung nicht begründen. Ob, wie der Beklagte auch anspricht, hier nach über 40 Jahren ein Instandsetzungsanspruch aus § 535 BGB besteht, ist zwar nachvollziehbar, vorliegend aber unerheblich, da dieser Anspruch als Leistungsanspruch geltend gemacht werden muss, aber mangels nachvollziehbarem Vortrag zu der konkreten Tauglichkeitsminderung keine Befreiung gem. § 536 BGB begründen kann.
Einzig die drei vorgelegten Bilder einer Schimmelstelle in der Wohnung stellen konkreteren Vortrag dar (Bl. XX d.A.), allerdings ist hier wiederum nicht substantiiert vorgetragen, wann dieser aufgetreten ist und angezeigt wurde (vgl. LG Hanau, Beschluss vom 16.01.2012, Az. 2 S 264/11). Aber auch, wenn man das anders bewerten würde, ergibt sich aus dem Gutachten des Sachverständigen S. vom 24.02.2006 des Verfahrens …, dass die Schimmelbildung durch fehlerhaftes Nutzerverhalten verursacht ist. Der Sachverständige hat eine bausubstanzliche Ursächlichkeit allein für Schimmelbildungen in dem Bereich der Fensterfugen festgestellt und führt die Ursache im Übrigen auf das Mietverhalten zurück (Bl. XX d.A. …). Auch aus der Zeugenvernehmung vom 12.04.2007 (Bl. XX ff. d.A. …) ergeben sich keine Erkenntnisse, die das Ergebnis des Gutachtens anders werten ließen.
Der Klägerin war daher unter Klageabweisung im Übrigen ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 1.447,28 EUR zuzusprechen.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 535, 280, 286, 288, 291 EUR und war jeweils ab dem Tag nach Fälligkeit des Mietzahlungsanspruchs zu gewähren, allerdings unter Berücksichtigung der jeweils 2%-igen Mietminderung sowohl hinsichtlich der Miete, als auch des verbleibenden Anspruchs aus der Nebenkostenabrechnung, wobei Zinsen für letzteren Posten erst ab Rechtshängigkeit zu zahlen sind, da eine vorherige Inverzugsetzung des Beklagten mit dem Nachzahlungsanspruch nicht ersichtlich ist.
Der Antrag war hinsichtlich der Zahlung vorgerichtlicher Kosten abzuweisen, was bereits darauf beruht, dass deren Grund und Höhe nicht dargelegt sind. Da vorliegend auch allein Mahnungen auf Zahlung im Raum stehen, ist zudem zu sehen, dass es sich bei der Klägerin um eine gewerbliche Großvermieterin handelt, so dass die Notwendigkeit der Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes für Mahnschreiben nicht ersichtlich ist (BGH, Beschluss vom 31.01.2012, Aktenzeichen: VIII ZR 277/11 – Juris). Eines gerichtlichen Hinweises gem. § 139 ZPO bedurfte es, da es sich allein um eine Nebenforderung handelt, nicht.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO und richtet sich nach dem jeweiligen Grad von Obsiegen und Unterliegen der Parteien in der Hauptsache.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt für die Klägerin aus § 709 ZPO, für den Beklagten aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
