WEG – Wann liegt eine grundlegende Umgestaltung vor?

Insoweit wird auf die G. E. Aufnahme Anlage K2 Bezug genommen.

Dem Kläger gehört die Wohnung WE 8 im 2. Obergeschoss im hinteren rechten Flügel der Anlage. Über dem größten Teil seiner Wohnung (vgl. Anlagenkonvolut 2 zur Teilungserklärung, Bl. 48,49 der Akte) befindet sich die Dachterrasse der Wohnung Nr. 11. Die Eigentümer der WE 11 haben im Juli 2021 auf ihrer Dachterrasse ein Saunahaus mit Panoramafenster errichtet.

Auf der Eigentümerversammlung vom 19. Januar 2023 fassten die Wohnungseigentümer ausweislich der Versammlungsniederschrift folgende Beschlüsse:

7. …

Beschlussantrag:

„Die Miteigentümer der WE 11 (ET…) stellen den Antrag an die Gemeinschaft, die bauliche Veränderung auf der Terrasse ihrer Wohneinheit zu genehmigen. Es handelt sich um eine Sauna (Holzaufbau), die nicht im Terrassenboden verankert ist. Der Ofen in der Sauna wird elektrisch betrieben. Die Grundfläche beträgt ca. 3 × 2,74 m (8,22 m²). Sie wurde aus Sicht des Terrassenzugangs rechts im hinteren Bereich der Terrasse aufgestellt.“

Abstimmung: 7575 JA 1072 Nein 629 Enthaltungen

Der Beschluss ist angenommen.

8. …

Beschlussantrag:

„Der Miteigentümer der WE 8 (ET …) beantragt, die Gemeinschaft beschließt den Rückbau der Sauna auf der Terrasse der WE 11 (ET … und …) und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Durch den Aufbau sieht sich der Eigentümer erheblich in seinem Wohnumfeld gestört. Zudem würde die Stellung der Sauna eine Wertminderung seines Miteigentums mit sich bringen. Des Weiteren seien (Folge-) Schäden am Gemeinschaftseigentum durch die Aufstellung der Sauna zu befürchten. Es wäre explizit die Tragfähigkeit der Terrassendecke zu prüfen.“

Abstimmung: 1072 JA 7612 Nein 592 Enthaltungen

Der Beschluss ist nicht angenommen.

9. …

Beschlussantrag:

„Die Gemeinschaft beschließt die Beauftragung eines Sachverständigen mit der Begutachtung sichtbarer Schäden am Gemeinschaftseigentum. Es soll die Ursache für die Feuchtigkeit an der Balkonbrüstung der WE 11, die Schimmelbildung in der WE 08 untersucht werden.

Schließlich ist zu prüfen, ob eventuell vorliegende Schäden an den beschriebenen Gebäudeteilen in einem kausalen Zusammenhang mit dem Aufbau der Sauna stehen.

Die Verwalterin wird bevollmächtigt, das Ingenieurbüro …, … Allee 292 in 1… B., …, Herrn … namens der Gemeinschaft zu beauftragen.

Die Kosten in Höhe von bis zu 2500 Euro für die Anfertigung der Begutachtung werden aus dem Bewirtschaftungskonto/Erhaltungskonto der Gemeinschaft finanziert.“

Abstimmung: einstimmig JA ./. Nein ./. Enthaltungen

Der Beschluss ist angenommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Beschlussfassungen wird auf Anlage K3 Bezug genommen wird.

In Umsetzung des Beschlusses zu TOP 9 wird auf das Kurzgutachten des Ingenieurbüros W…. vom 19. April 2023 Anlage B1 einschließlich der dazugehörigen Fotodokumentation Anlagenkonvolut B2 Bezug genommen.

Der Kläger ist der Auffassung, dass ihn die Errichtung des Saunahauses erheblich beeinträchtige.

Mit Anwaltsschriftsatz vom 18.02.2023 macht er geltend,

– es sei zu bestreiten, dass der Terrassenboden ausreichend tragfähig für das mindestens 2 t schwere Saunahaus (vgl. Anlagen K 4 und K5) sei und dass es gegen Verschieben und Abheben nicht hinreichend gesichert sei, was bei Sturm eine erhebliche Gefährdung für Menschen und Güter darstelle.

– Jedenfalls sei nicht von einer fachgerechten Verankerung auszugehen, die mit einer Durchbrechung der Abdichtungsebene zu seiner Wohnung einhergehe. Jedenfalls hätten sich nach dem Bau des Saunahauses massive Feuchtigkeitsschäden an der Balkonbrüstung wie auch in der Wohnung des Klägers manifestiert.

– Auch in optischer Hinsicht beeinträchtige das Saunahaus als ästhetisch nachteiliger Fremdkörper die auch im straßenabgewandten Hofbereich gediegen wirkende Wohnanlage. Zudem könnten nun aus Gleichbehandlungsgründen anderen Wohnungseigentümern ähnlich gelagerte Projekte nicht versagt werden, sodass die Gefahr einer Favela-Optik entstehe.

– Des Weiteren sei das Saunahaus bauordnungsrechtlich unzulässig. An einer Baugenehmigung fehle es.

– Schließlich sei nun die Dachterrasse, die üblicherweise nur in der warmen Jahreszeit genutzt werde, in ihrer Nutzungsmöglichkeit auf einen Betrieb über das ganze Jahr mit entsprechendem Körper- und Luftschall ausgedehnt worden.

Mit nachfolgenden Schriftsätzen vom 1. Juni 2023 und später hat er weiter Folgendes ausgeführt:

– Die Errichtung des Saunahauses sei nicht genehmigungsfrei, da hierdurch quasi ein partiell zusätzliches Geschoss – und gerade nicht ein eingeschossiges Gebäude im Sinne von § 61 Abs. 1 Ziff. 1 lit. a BauOBln – mit einem Aufenthaltsraum für Menschen geschaffen worden sei.

Insoweit fehle es bereits an der „selbstständigen Benutzbarkeit“ und sei daher kein Gebäude im Sinne von § 2 Abs. 2 BauOBln. Mit diesem, das über die vorhandene Brüstungsmauer um ein Mehrfaches hinausrage (vgl. Anlage K 10) und daher zum Maßstab für die Abstandsflächenermittlung werde, werde der Mindestabstand zum rechtsseitigen Nachbargrundstück von 3 m nicht eingehalten. Zudem führe das Saunahaus zu einer gesteigerten Brandlast. Das Genehmigungsverfahren diene der Gefahrenabwehr und sei damit drittschützend. Ein Beschluss, der sich hierüber hinwegsetze, sei nach der Rechtsprechung des BGH (V ZR 106/21) sogar nichtig. Das vom Bezirksamt ausgestellte Negativattest sei nicht bindend.

– Da das Saunahaus angeblich nur auf 60 Stellfüßen stehe, sei von einer nicht fachgerechten Verankerung auszugehen. Auch sichtbare Schnüre ausgehend von einem zwischen Brüstung und Saunahaus geklemmt Stock deuteten lediglich auf eine notdürftige Fixierung des Bauwerkes hin.

Auf Dachterrassen höherer Geschosse bestehe aber eine nicht unerhebliche Windlast.

– Die Ausführung des Saunahauses in handwerklicher und technischer Hinsicht erwecke den Eindruck einer Do-it-yourself-Arbeit (laienhafte Außenverschalung, lose verlaufende Starkstromleitung, notdürftige Fixierung mittels Schnüren). Eine fachgerechte Ausführung sei in Abrede zu stellen. Die vorgelegte Gewährleistungserklärung der Firma CNC Prototypen sei angesichts der aus dem Web-Auftritt des Unternehmens (Anlage K 11) ersichtlichen mangelnden Fachkompetenz irreführend.

– Für Schäden nach Sturm oder Brand bzw. aus dem aktuell baurechtswidrigen Zustand drohe dem Kläger eine Inanspruchnahme nach § 9a Abs. 4 WEG.

– Sollte das Saunahaus hingegen zutreffend verankert sein, so müsse sich der Kläger den Eingriff in die Statik nicht gefallen lassen, da das Dach unmittelbar oberhalb seines Sondereigentums betroffen und vermutlich – wie die Wasserschäden zeigten – auch bereits geschädigt sei.

– Die Nutzungsintensität der Dachterrasse habe sich durch den Saunabau auf einen ganzjährigen Terrassenbetrieb (5mal wöchentlich) in vom Kläger bei Erwerb seiner Wohnung nicht erwarteten und nicht hinzunehmendem Ausmaß erhöht. Jede Nutzung der Terrasse, insbesondere neben dem Rücken von Möbeln auch das Laufen über die Terrasse im Zuge der Saunagänge, Bewegungen innerhalb der Sauna sowie das Auf- und Zuklappen der Saunatür, sei in der darunterliegenden Wohnung des Klägers infolge von Körperschallübertragung hörbar.

– Der Standort des Saunahauses verhindere jeden Zugang zur Reinigung von Verschmutzung hineingeratenen organischen Materials. Es bildeten sich feuchte Drecknester. Das Saunahaus verfüge über eine Dachrinne mit nicht erkennbarer Ableitung. Der kontrollierte Ab- und Überlauf anfallender Niederschläge sei daher nicht sichergestellt.

– Das Saunahaus sei bei der hier vorliegenden Dimensionierung schon ohne Zubehör und Nutzer mindestens 3 t schwer. Das Gutachten des Ingenieurbüros W. vom 19.4.2023 sei als Beleg für die Tragfähigkeit der Dachterrasse unbrauchbar, da nicht sämtliche Anhänge vorgelegt worden seien und der errechnete Wert von 1,36 kN/m² auf Angaben der Beklagten beruhe. Es sei also von einer erheblich höheren Belastung auszugehen. Zudem sei die nicht gleichmäßige Lastverteilung zu berücksichtigen.

– Von sämtlichen Defiziten (mangelnder Schallschutz, statische Probleme bis zum Durchbruch der Dachhaut, Wasseranstauungen) sei der Kläger zuallererst betroffen.

– Das architektonische Gesamtbild der Anlage werde durch das Saunahaus grundlegend umgestaltet. Die Wohnanlage müsse den gediegenen Eindruck traditioneller B. Blockrandbebauung mit repräsentativer Fassade und großzügigen Wohnungszuschnitten bewahren. Ein schäbiger Holzschuppen, am Geländer angebunden, obendrauf ein Wellblechdach habe dort nichts zu suchen.

Dies beeinträchtige gerade ihn unbillig, wie das Lichtbild Anlage K6 ebenso zeige wie diejenigen im Anlagenkonvolut B2. Zudem lege dies die Axt an den Charakter der Wohnanlage. Es verändere ihn in Richtung Favelisierung, da es eine Nachahmung provoziere.

Mit der am 18. Februar 2023 bei Gericht eingegangenen Klage, die der Beklagten – nach Einzahlung des unter dem 21.2.2023 erforderten Kostenvorschusses und deren Einzahlung am 2. März 2023 – am 24. März 2023 zugestellt worden ist, beantragt der Kläger,

1. den in der Eigentümerversammlung am 19. Januar 2023 zu TOP 7 gefassten Beschluss, demzufolge den Eigentümern der WE 11 (ET … und …) die bauliche Veränderung auf der Terrasse ihrer Wohneinheit, nämlich die Errichtung einer Sauna (Holzaufbau) mit elektrischem Ofen und einer Grundfläche von ca. 9 m² im aus Sicht des Terrassenzugangs rechten im hinteren Bereich der Terrasse genehmigt wird, aufzuheben und

2. den Beschluss durch die gerichtliche Entscheidung zu ersetzen, derzufolge der Rückbau der Sauna auf der Terrasse der WE 11 (ET …) und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu erfolgen habe, wobei dabei auch auf Kosten der WEG durch einen unabhängigen, vom Gericht zu bestimmenden Gutachter eine Überprüfung auf etwaige Schädigungen des Gemeinschaftseigentums wie auch des klägerischen Sondereigentums als Folge der Aufstellung der Sauna zu erfolgen habe.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet eine grundlegende Umgestaltung oder eine unbillige Benachteiligung des Klägers durch die Errichtung des Saunahauses.

Dieses könne er von seiner WE Nr. 8 aus nicht einmal einsehen, sodass alle Wohnungseigentümer gleichermaßen beeinträchtigt seien. Dies gelte auch für die anderen Einwendungen.

Im Übrigen sei Terrassenboden für das lediglich 1100 kg schwere und auf 60 Stellfüßen aufgebaute Saunahaus ausreichend tragfähig, wie sich auch aus dem Kurzgutachten vom 19.4.2023 ergebe. Es sei ausreichend verankert, in dem es am hinteren Geländer und seitlich an der Hauswand befestigt worden sei.

Dieses sei nach den Regeln der Handwerkskunst durch einen auf Saunabau spezialisierten Handwerksbetrieb aufgestellt worden. Insoweit werde auf die Gewährleistungserklärung der Firma … vom 29.9.2023 (Bl. 165 der Akte) Bezug genommen. Der Starkstromanschluss stelle auch kein Sicherheitsrisiko dar und sei entsprechend überprüft worden, wie sich aus dem Prüfprotokoll der Elektrofirma …E. GmbH vom 12.8.2021, Anlage B8 ergebe.

Die Feuchteschäden, zu denen der Kläger ohnehin nichts Substantiiertes vortrage, seien jedenfalls nicht auf das Saunahaus zurückzuführen, wie sich auch aus dem Kurzgutachten vom 19.4.2023 ergebe. Der Kläger ergehe sich insoweit nur in Vermutungen, die nicht erwiderungsfähig seien.

Eine Erhöhung der Nutzungsintensität durch die Nutzung des Saunahauses sei zu bestreiten. Die Eigentümer der WE 11 nutzten die Sauna üblicherweise ausschließlich in den kalten Monaten ab November und dann allenfalls an einem Abend alle 2 Wochen für die Dauer von 30-60 Minuten.

Dieser Einwand werde nun erstmalig im Prozess geltend gemacht. Die außergerichtlichen Beschwerden des Klägers per E-Mail vom 18.9.2022 und 14. Juni 2023 (Anlagen B5 und 6) enthielten keine entsprechenden Hinweise auf eine erhöhte Lärmentwicklung durch die Saunanutzung und seien erstmalig aus Anlass eines Sommerfestes auf der Terrasse der WE 11 erfolgt, nachdem das Saunahaus bereits seit einem Jahr errichtet worden war. Dass überhaupt Nutzungsgeräusche von der Dachterrasse im Wohnungseigentum des Klägers hörbar seien, beruhe auf der Sollbeschaffenheit seiner Wohnung, nach der die Lärmschutzdämmung innerhalb der Wohnanlage altbautypisch schlecht sei, wie sich bereits aus dem Kaufprospekt Anlage B9 ergebe.

Die Entwässerung der Terrasse erfolge über einen zentralen Terrassenabfluss und 2 Speier zur Notentwässerung, worauf es jedoch nicht ankomme, da die Sauna keinen Tropfen Wasser emittiere.

Die Errichtung sei auch nicht bauordnungswidrig. Ein solches könne gemäß § 61 Abs. 1 Ziff. 1 lit.a BauOBln genehmigungsfrei errichtet werden, wie sich aus der Antwort des zuständigen Dezernenten im Bezirksamt … vom 27.9.2023 (Anlage B4) ergebe. Eine Aufstockung liege schon begrifflich nicht vor. Abstandsflächen seien nicht tangiert und schützten vorliegend auch nicht den Kläger und warum das Saunahaus eine größere Brandlast darstellen sollte, erschließe sich nicht.

Das Gericht hat einen Ortstermin durchgeführt. Wegen des Ergebnisses der des Augenscheins wird auf die Sitzungsniederschrift vom 7.12.2023 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Rechtsstreit ist nach dem neuen Recht gemäß § 44 Abs. 2 S. 1 WEG n.F. gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen, da die Klage nach dem Inkrafttreten der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 bei Gericht eingegangen ist (vgl. § 48 Abs. 5 WEG n.F.). Dies ist vorliegend geschehen.

1. Die Klage ist auch innerhalb der Fristen des § 45 Satz 1 WEG erhoben und begründet worden.

2. Die gemäß § 44 Abs. 1 S. 1 1.Alt. WEG mit dem Klageantrag zu 1 geltend gemachte Anfechtungsklage, gerichtet gegen den Beschluss über die Errichtung des Saunahauses, ist mit den innerhalb der am 19. März 2023 ablaufenden Klagebegründungsfrist erhobenen Einwendungen unbegründet.

a) Unzweifelhaft geht mit der Errichtung eines Saunahauses auf einer Terrasse eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG neue Fassung einher, sodass mit der angefochtenen Mehrheitsentscheidung, das bereits errichtete Saunahaus unter den im Einzelnen aufgeführten Bedingungen (keine Verankerung im Terrassenboden, Größe von 8,22 m², Standort hinten rechts auf der Terrasse, elektrisch betriebener Ofen) zu genehmigen, der Soll-Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums neu definiert worden ist. Zu unterscheiden ist dieser Rechtsakt einer baulichen Veränderung von seiner Durchführung.

b) Dieser Beschluss muss sich allein an § 20 Abs. 4 WEG messen lassen, der durch das Prinzip ordnungsmäßiger Verwaltung ergänzt wird. Für die gerichtliche Kontrolle spielt es also keine Rolle, ob die Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung aus eigenem Antrieb beschlossen haben oder nur in Erfüllung eines Anspruchs nach § 20 Abs. 2 oder 3 WEG. Entgegen der Auffassung des Klägervertreters, der dies erneut unter Heranziehung einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main zum Aktenzeichen 2-09S 41/21 in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 2. Januar 2024 meint, ist im Rahmen der Anfechtungsklage deshalb auch das Vorliegen ihrer Anspruchsvoraussetzungen nicht zu prüfen. § 20 Abs. 3 WEG ist eine Anspruchsgrundlage gerichtet auf das Ziel eines Gestattungsbeschlusses, der hier jedoch bereits vorliegt und nun Gegenstand des Anfechtungsverfahrens ist. Dies bedeutet, dass § 20 Abs. 3 WEG kein Prüfungsmaßstab ist, da eine bauliche Veränderung eben auch anlasslos ohne Vorliegen der Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG auf der Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG mehrheitlich gefasst werden kann.

aa) Die Veränderungssperre des § 20 Abs. 4 WEG wird vorliegend auch gewahrt. Die Wohnanlage wird weder grundlegend umgestaltet (1), noch wird der Kläger ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt (2).

(1) Hinter dem Verbot der grundlegenden Umgestaltung liegt der Gedanke, dass der Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums wegen der Beschlusskompetenz des § 20 Abs. 1 WEG zwar nicht mehrheitsfest ist, es aber einen Kernbereich gibt, den jeder Wohnungseigentümer auch gegen den Willen der Mehrheit verteidigen kann (vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 11 Rz. 1009).

(a) Wann eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage vorliegt, wird im Gesetz nicht definiert. Die Materialien ergeben entsprechend der gesetzlichen Absicht, Versteinerungen aufzubrechen, zahlreiche Beispiele, wann keine grundlegende Umgestaltung vorliegt. Im Ausgangspunkt kann es nur um einen (objektiven) „Vorher-Nachher-Abgleich“ gehen. Die von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. („Eigenart“) abweichende Formulierung „Umgestaltung“ mit dem Bezug auf die (gesamte) Wohnanlage bringt dabei zum Ausdruck, dass das frühere enge Verständnis, dass etwa den Ausbau, die Aufstockung oder untergeordnete Anbauten ausschloss, nicht mehr gelten, sondern überwunden werden soll (Hogenschurz, ZfIR 2021, 419, 420).

Von einer grundlegenden Umgestaltung wird man nur selten ausgehen können. Der Begriff ist eng zu verstehen. Da in jeder baulichen Veränderung eine „Umgestaltung“ liegt, lautet die zentrale Frage: Hat die bauliche Veränderung so starke Auswirkungen, dass sie die Wohnanlage „grundlegend“ umgestaltet? Im Einzelfall ist zwar nicht ausgeschlossen, dass auch eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks das Gewicht einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage haben kann. Dabei ist aber ein strenger Maßstab anzulegen. Bloße architektonische Disharmonien, wie sie häufig durch den Anbau von Balkonen oder Außenaufzügen entstehen, genügen dafür nicht (Lehmann-Richter, aaO Rz. 1010 ff). „Grundlegend“ ist die Umgestaltung, wenn sie der Wohnungseigentumsanlage als Ganzes unter Gesamtbetrachtung aller Umstände des Einzelfalls ein neues „Gepräge“ gibt. Das Kriterium „als Ganzes“ wird insbesondere bei Umbauten, die – wie hier – nur Teilbereiche der Anlage betreffen, im Regelfall nicht erfüllt sein. Deshalb soll auch eine Nachverdichtung durch zusätzliche Bebauung nicht stets grundlegend sein und auch nicht der Abriss von Gebäudeteilen oder Nebengebäuden von untergeordneter, nicht prägender Bedeutung, schon gar nicht jede Veränderung des optischen Gesamteindrucks. Als Beispiele für eine grundlegende Umgestaltung wird die Umwandlung eines Garagenhofs in einen Park genannt. Aufgrund der Wertung des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG soll eine grundlegende Umgestaltung in den dort genannten Fällen regelmäßig fehlen (vgl. Hogenschurz, ZfIR 2021, 419, 420). Unter den Begriff der grundlegenden Umgestaltung kann zwar u.U. auch der Anbau eines Außenaufzugs dann subsumiert werden, wenn dadurch die Fassade eines Stuckaltbaus zerstört oder erheblich umgestaltet wird (vgl. BeckOGK/Kempfle, 1.9.2022, WEG § 20 Rn. 217).

(b) Dies ist hier aber nicht der Fall.

Bezugspunkt für die Beurteilung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, ist nicht nur der rechte Seitenflügel mit der Dachterrasse im 3. OG, auf der das Saunahaus errichtet worden ist, sondern die Wohnanlage insgesamt, also mitsamt dem Vorderhaus (LG München I, Urteil vom 8. Dezember 2022 – 36 S 3944/22 WEG). Wie bei der Ortsbesichtigung am 7. Dezember 2023 festgestellt und sich insoweit auch aus der Anlage B7 ergibt, zeichnen sich vorliegend die Rückfassade des Vorderhauses und die Fassaden der Seitenflügel durch Einfachheit und Funktionalität aus, sodass sich das in seiner Erscheinung schlichte Saunahaus in diese Charakteristik ohne Weiteres einfügt. Zwar ist das Saunahaus im Außenbereich mit Holzplanken verblendet und weist damit ein Material auf, das sich so an der Fassade nicht wiederfindet.

Insoweit gehört es jedoch gestalterisch eben zum Bereich der Dachterrasse und fügt sich dort neben weiteren Pflanzenkübeln und Gartenmöbeln aus Holz geschmackvoll in das Erscheinungsbild der Dachterrassen ein. Von einem schäbigen Holzschuppen mit Wellblechdach, wie ihn die Klägerseite skizziert, war bei der Ortsbesichtigung nichts festzustellen. Insoweit ist es auch keineswegs so, dass das Saunahaus nunmehr die gesamte Fassade der Wohnanlage im rückwärtigen Bereich dominiert, wie dies die auf das Saunahaus fokussierten Fotoaufnahmen nahelegen mögen. Die repräsentative Fassade des Vorderhauses erfährt ohnehin keinerlei Beeinträchtigung. Zwar besteht die Gefahr von Nachahmung durch weitere Wohnungseigentümer, doch vermag das Gericht nicht zu erkennen, dass für den Fall, dass den beiden anderen Wohnungseigentümern mit Dachterrassen im 1. und 4. OG ähnlich gelagerte Projekte genehmigt würden, die von dem Kläger heraufbeschworene Gefahr einer Favela-Optik entsteht. Auf die Gestaltung derartiger Gartenhäuschen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft Einfluss. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage vermag das Gericht auch in so einem Fall nicht zu erkennen.

(2) Unzulässig sind gemäß § 20 Abs. 4 WEG solche baulichen Veränderungen, die Kläger unbillig benachteiligen. Eine bauliche Veränderung benachteiligt einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig, wenn sie ihn in stärkerem Maße als andere beeinträchtigt, ihm also ein Sonderopfer auferlegt (BT-Drs.168/20,72; LG Frankfurt am Main, 2-09S 34/18).

Dies ist vorliegend nicht der Fall.

(a) Es fehlt zunächst an einer unbilligen Benachteiligung des Klägers infolge der Veränderung des optischen Gesamteindrucks. Entgegen der Auffassung der Beklagtenseite kann sich die Beeinträchtigung insoweit – wie schon nach § 22 Abs. 1 S. 1 WEG alte Fassung – aus allen wohnungseigentumsrechtlich relevanten Rechtspositionen des Wohnungseigentümers ergeben (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 11 Rz. 1016), mithin auch aus einer Veränderung des optischen Gesamteindrucks. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn das hinzunehmende Maß grob bzw. erheblich überschritten ist (LG Frankfurt am Main, a.a.O. Rn. 27; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 20 Rn. 159) und der Kläger von dieser Veränderung mehr betroffen wäre als andere Wohnungseigentümer. Dies ist nicht der Fall, wie bei der Ortsbesichtigung festzustellen war.

Denn das streitgegenständliche Saunahaus kann von allen umliegenden Wohnungen aus, die im Stockwerk des Wohnungseigentums 11 und höher gelegen sind, deutlich mehr wahrgenommen werden als ein Blick vom Balkon der WE 8 aus. Zwar ist es nicht so, dass man wie die Beklagtenseite es formuliert hat, nur „in gefahrgeneigter Absicht mit dem Rücken an die Balkonbrüstung des Balkons“ lehnend durch einen Blick nach oben des Saunahauses ansichtig wird. Vielmehr ist es so, dass man durch Heben des Blicks an der Fassade bzw. Gebäudeaußenwand nach oben das Saunahaus in dem darüber gelegenen Stockwerk am Ende der Dachterrasse ohne Weiteres erblickt.

Damit ist dieser Blick des Klägers auf das Saunahaus jedoch keineswegs beeinträchtigender als die Blicke von den zuvor genannten Wohnungen aus. Zudem ist zu bedenken, dass man üblicherweise von einem Balkon aus vom Gebäude weg in die Umgebung blickt und gerade in diesem Fall der Blick durch das Saunahaus in keiner Weise beeinträchtigt wird. Dies wird bestätigt durch den Umstand, dass der Kläger das Saunahaus offensichtlich erst ein Jahr nach seiner Errichtung entdeckt hat.

(b) Es fehlt auch an einer unbilligen Beeinträchtigung des Klägers infolge der Schaffung einer intensiveren Nutzungsmöglichkeit. Wie bei dem Ortstermin festgestellt, waren tatsächlich in altbautypischer Lautstärke Bewegungen auf der Terrasse – sei es durch Laufen oder das Rücken von Möbeln, das Auf- und Zuklappen der Saunatür – in der darunterliegenden Wohnung des Klägers deutlich hörbar, wenn auch nicht bestimmten Handlungen konkret zuordenbar. Es ist jedoch offensichtlich, dass diese Übertragung des Körperschalles keine Folge der Nutzung oder der Aufstellung des Saunahaus auf der Dachterrasse ist, sondern dass dies der baulichen Situation geschuldet ist, wie der von der Beklagtenseite vorgelegte Kaufprospekt (Anlage B9) bereits angekündigt hatte. Durch ein Betreten und Verlassen des Saunagebäudes, das Öffnen und Schließen der Saunatür (was schon auf der Terrasse selbst mit keinem lauten Geräusch verbunden war) ebenso wie gegebenenfalls auch durch Bewegungen innerhalb der Sauna werden jedoch keine lauteren oder erheblicheren Geräusche verursacht, als dies bei einer Nutzung der Terrasse ohne Saunahaus gleichfalls der Fall wäre. Der Kläger hat keinen Anspruch darauf, dass die Terrasse etwa nur an lauen Sommerabenden genutzt wird, sondern gestattet das ganze Jahr hindurch ein Betreten und ein sich Bewegen auf der Dachterrasse. Eine Familie mit Kleinkindern kann ganzjährig diese dort spielen lassen, rauchende Wohnungseigentümer könnten sich das ganze Jahr hinaus zum Rauchen dort aufhalten, ein Wohnungseigentümer kann sich durch Yogaübungen im Freien gesundheitlich ertüchtigen, um nur ein paar naheliegende Beispiele zu nennen. All dies wäre von der Zweckbestimmung einer Dachterrasse ohne Weiteres umfasst. Selbst wenn die Wohnungseigentümer der WEG 11 eine solche Nutzung jahrelang für sich nicht beansprucht haben, können sie ihr Nutzungsverhalten jederzeit ändern wie dies auch möglich wäre, wenn ein Eigentümerwechsel stattfände.

(c) Es fehlt weiter an einer unbilligen Beeinträchtigung des Klägers durch die von ihm behauptete, nicht fachgerechte Verankerung des Saunahauses. Insoweit ist zunächst festzustellen, dass der Kläger aus dem Umstand, dass das Saunahaus nur auf 60 Stellfüßen stehe und ansonsten nur durch Schnüre fixiert sei, schließt, dass dieses nicht fachgerecht verankert sei. Dabei übersieht er, dass das von ihm behauptete ganz erhebliche Eigengewicht der Sauna bereits ein Garant dafür ist, dass dieses schon dadurch gegen ein Verschieben oder Abheben bei entsprechender Windlast hinreichend gesichert sein dürfte. Letztlich kann dies aber dahinstehen, denn dies beträfe nur die praktische Durchführung des Beschlusses, nicht hingegen den Rechtsakt der baulichen Veränderung, mit dem der Soll-Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums neu definiert wurde. Gegebenenfalls wären Nachbesserungen zu verlangen, die hier jedoch nicht streitgegenständlich sind.

(d) Es fehlt weiter an einer unbilligen Beeinträchtigung des Klägers durch die von ihm behauptete nicht ausreichende Tragfähigkeit der Dachterrasse für das errichtete Saunahaus.

Aufgrund des auch mit den Stimmen des Klägers gefassten Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 19. Januar 2023 zum Tagesordnungspunkt 9 hat die Beklagte ein Sachverständigengutachten zu dieser Frage eingeholt. Danach kommt der Dipl.-Ing. W. in seinem Kurzgutachten vom 19. April 2023 anhand der für die Sauna vorliegenden Kennwerte, die von der Beklagten mit ca. 1100 kg behauptet werden, im Ergebnis dazu, dass sich eine Flächenlast von 1,36 kN/m² bei einer zulässigen Flächenlast von 4,44 kN/m² ergibt. Dabei kann der Kläger die Berechnungen des Dipl.-Ing. W. nicht unter Verweis darauf, dass das Gutachten unbrauchbar sei, da es lediglich auf Angaben des Klägers beruhe, in Zweifel ziehen, ohne jemals in das Gutachten, das Teil der Verwaltungsunterlagen und ihm daher ohne Weiteres zugänglich ist, eingesehen zu haben. Der Sachverständige gibt an, die Angaben zu Gewicht und Auflagerung den Kennwerten zu der Sauna, wie sie als Anhang 3 zum Gutachten vorhanden sind, entnommen zu haben.

Anhaltspunkte dafür, dass er sich allein auf Angaben der Beklagten stützt, erfolgen also ins Blaue hinein.

Vielmehr liegt der Verdacht nahe, dass sich der Kläger hier ins Blaue hinein Gewichte der Sauna, die von einem Schriftsatz zum anderen um 1000 Kilogramm schwerer geworden ist, behauptet. Aber selbst wenn man einmal unterstellte, die Sauna sei tatsächlich 3 t schwer, ergibt sich noch immer eine Traglast von 3,58 KN/m², die unter der zulässigen Flächenlast läge (9,81g (erde) x 3 Tonnen ./. 8,22 m²), wobei nichts für die Annahme des Klägers spricht, dass die Lastverteilung des flächigen Körpers nicht gleichmäßig erfolgt. Anhaltspunkte dafür, dass die Dachterrasse nicht über eine ausreichende Tragfähigkeit für das Saunahaus verfüge, bestehen daher nicht. Im Übrigen wäre jedoch auch eine überhöhte Traglast nicht ein Problem des Rechtsaktes der baulichen Veränderung, sondern ebenfalls eine Frage der Durchführung der baulichen Veränderung. Sollte mit dem Saunahaus tatsächlich eine Überschreitung der Flächenlast einhergehen, könnte man mithilfe gewichtsentlastender Hilfsmittel die Traglast pro Quadratmeter verringern.

(e) Auch für den Einwand des Klägers, dass die Ausführung des Saunahauses in handwerklicher und technischer Hinsicht den Eindruck einer Do-it-yourself-Arbeit erwecke, dass das Saunahaus derart dicht an der Brüstung stehe, dass dort nicht fachgerecht gereinigt werden könne und schließlich dass es über eine Dachrinne mit nicht bekannter Ableitung verfüge, gilt, dass dies nicht ein Problem des Rechtsaktes der baulichen Veränderung, sondern eine Frage der Durchführung der baulichen Veränderung ist, die hier nicht streitgegenständlich ist.

(f) Schließlich entbehrt die Einwendung des Klägers jeglicher Substanz, wenn er behauptet, dass von einer nicht sachgerechten Verankerung des Saunahauses, die mit einer Durchbrechung der Abdichtungsebene zu seiner Wohnung einhergegangen sei, auszugehen sei und dass sich nach dem Bau des Saunahauses bereits massive Feuchtigkeitsschäden an der Balkonbrüstung wie auch in der Wohnung des Klägers manifestiert hätten. Abgesehen davon, dass ausweislich des Beschlusses gerade keine Verankerung des Saunahauses im Terrassenboden genehmigt wurde und Anhaltspunkte für eine derartige Verankerung fehlen, hat der Kläger auch trotz entsprechenden Hinweises zu keinem Zeitpunkt zu den in seiner Wohnung angeblich vorliegenden Feuchtigkeitsschäden vorgetragen. Die an der Fassade sich ablösenden Farbbereiche hat der Dipl.-Ing. … in seinem oben zitierten Kurzgutachten der Verwendung einer nicht diffusionsoffenen Farbe zugeordnet.

Aus dem entsprechenden Dampfdruck resultierten Spannungen in der Farbschicht, die dann entsprechend aufrissen. Ein Zusammenhang mit der Errichtung des Saunahauses wurde nicht hergestellt.

(g) Soweit der Kläger seine unbillige Benachteiligung darauf stützt, dass ihm eine Inanspruchnahme für Schäden nach Sturm oder Brand bzw. aus dem aktuell baurechtswidrigen Zustand nach § 9a Abs. 4 WEG drohe, steht dem bereits entgegen, dass von einer derartigen Inanspruchnahme alle Wohnungseigentümer gleichmäßig betroffen wären.

bb) Schließlich entspricht der streitgegenständliche Beschluss auch im Übrigen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. § 20 Abs. 4 WEG ist insoweit zwar als bereichsspezifische Konkretisierung des Grundsatzes ordnungsmäßiger Verwaltung anzusehen. Weil sich diese Konkretisierung sich aber auf zwei Teilaspekte beschränkt und nach dem Willen des Gesetzgebers nicht abschließend ist, lässt § 20 Abs. 4 WEG Raum für die Prüfung der Ordnungsmäßigkeit im Übrigen. Dabei müssen aber die besonderen gesetzlichen Wertungen des § 20 Abs. 4 WEG berücksichtigt werden, indem die beiden dort definierten Veränderungssperren nicht unter Rückgriff auf allgemeine Billigkeitserwägungen umgangen werden. Dies betrifft also zum einen den Umfang einer baulichen Veränderung und zum anderen die Beeinträchtigung eines Wohnungseigentümers durch die bauliche Veränderung, die oben unter aa) bereits umfassend geprüft worden sind. Denkbar ist jedoch ein Verstoß gegen drittschützende öffentlich-rechtliche Vorgaben (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 11 Rz. 1034ff., 1039).

Insoweit heißt es in der auch von der Klägerseite zitierten Entscheidung des BGH, (BGH, Urteil vom 28. Januar 2022 – V ZR 106/21) wie folgt:

Aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht kommt es bei Verstößen gegen zwingende Rechtsvorschriften maßgeblich auf den Schutzzweck der verletzten Rechtsvorschrift an (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2018 – V ZR 193/17, NJW 2018, 3717 Rn. 18; Bärmann/Merle, WEG, 14. Aufl., § 23 Rn. 141; BeckOGK/Hermann [1.12.2021], WEG, § 23 Rn. 153; Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 20. Aufl., § 23 Rn. 104). Ein Beschluss, der an das gemeinschaftliche Eigentum anknüpfende öffentlich-rechtliche Pflichten nach der Landesbauordnung missachtet, kann anfechtbar oder nichtig sein (vgl. Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 23 Rn. 125); die Nichtigkeit kommt jedenfalls dann in Betracht, wenn die verletzte Norm gerade dem Schutz der Wohnungseigentümer dient (vgl. Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 23 Rn. 160; aA [nur baupolizeiliches Einschreiten] OLG Hamm, NZM 2001, 1084, 1085; Vandenhouten in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 84).

Vorliegend hat der Kläger jedoch keinen solchen Verstoß zu seinen Lasten gegen eine solche konkrete Norm des materiellen Baurechtes dargetan. Dafür ist auch nicht entscheidend, ob die Errichtung des Saunahauses baugenehmigungspflichtig ist, denn eine formelle Bauordnungswidrigkeit allein reicht nicht aus, dass die streitgegenständliche Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Dies muss vorliegend schon deshalb gelten, da das zuständige Bezirksamt … von B. entsprechend der in der EMail vom 27. September 2023 niedergelegten Rechtsauffassung davon ausgeht, dass die sogenannte Kleinsauna auf der Dachterrasse der Eigentümer … gemäß § 61 BauOBln baugenehmigungsfrei errichtet werden kann.

Ein Verstoß gegen eine konkrete Norm des materiellen Baurechtes, die seinen Drittschutz verletzt, zeigt der Kläger aber nicht auf. Insbesondere ist nicht einmal ersichtlich, dass durch die Errichtung der Sauna überhaupt Abstandsflächen zum Nachbargrundstück in abstandsflächenrelevanter überschritten worden sind, da ohnehin an der seitlichen Grundstücksgrenze eine massive Brüstungsmauer die Dachterrasse im Bestand ab- und umschließt und wie bei der Ortsbesichtigung festgestellt, das Saunahaus diese Brüstungsmauer ohnehin nicht überragt, sodass es nicht darauf ankommt, ob die von dem Mitarbeiter des Bezirksamtes M. zitierte Vorschrift des § 6 Abs. 6 Nr. 3 BauOBln, wonach Seitenwände von Vor- und Dachaufbauten an der Grundstücksgrenze außer Betracht bleiben, vorliegend überhaupt einschlägig ist.

Auch ist nicht ersichtlich, gegen welche Brandschutzvorschriften zu seinen Lasten bei der Errichtung des Saunahauses verstoßen worden sein soll. Ein Verstoß gegen § 14 BauOBln wird nicht aufgezeigt. Dass das Saunahaus zu einer gesteigerten Brandlast führt, besagt für sich allein nichts, denn jeder Gegenstand, der zusätzlich in eine Wohnung oder eben auf eine Dachterrasse verbracht wird, steigert, sofern sie brennbar ist, die Brandlast. Ein Verstoß gegen Brandschutzvorschriften, wie sie Gegenstand der oben zitierten Entscheidung des BGH war (Parkerlaubnis auf einer Feuerwehrzufahrt), oder auch eine Versperrung von Flucht- und Rettungswegen sind weder ersichtlich noch dargelegt.

3. Da die Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 19. Januar 2023 zu TOP 7 ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wie sich aus den Gründen zu oben Ziffer 2 ergibt, ist auch der Antrag zu 2. des Klägers gerichtet auf Beschlussersetzung gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG unbegründet.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den § § 91 Abs. 1 S. 1, 709 S.1, 2 ZPO.

III.

Die Streitwertentscheidung beruht auf §§ 49, 63 GKG. Der Rechtsstreit ist auf die Beseitigung des durch die Eigentümer … errichteten Saunahauses gerichtet, sodass der Streitgegenstand, der gemäß § 49 S. 1 GKG das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung zu berücksichtigen hat, zutreffend in Höhe der Kosten für die Errichtung der Sauna anzusetzen ist. Dabei ist hier – wie von der Beklagtenseite angegeben – ein Betrag von 20.000 Euro in Ansatz zu bringen. Auch der Klägervertreter hat unter Bezugnahme auf die Anlage K7 bestätigt, dass es sich offensichtlich um eine Einzelanfertigung mit Panoramafenster handelt, die zu Preisen von 15.000 Euro aufwärts angeboten wird. Dabei darf das klägerische Interesse an der Anfechtung gemäß § 49 S.2 WEG nicht um das 7,5-fache überschritten werden. Der Kläger hat sein Interesse an der Anfechtung in der Klageschrift mit einem Betrag von 5.000 Euro beziffert. Eine Überschreitung liegt daher nicht vor.