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Verhaltensbedingte Mietvertragskündigung bedarf keiner Abmahnung

Eine Familie muss ihre Fünfzimmerwohnung in Q. räumen, weil sie die Kaution von 2.000 Euro nicht rechtzeitig zahlte – das entschied das Landgericht Itzehoe. Trotz mehrfacher Mahnungen kamen die Mieter ihrer Zahlungspflicht nicht nach, was das Gericht als erhebliche Pflichtverletzung wertete und die Kündigung rechtfertigte. Obwohl die Familie die Kaution schließlich doch noch beglich, mussten sie wegen des vorangegangenen Verhaltens ihre Wohnung verlieren.

Das Wichtigste in Kürze

  • Gericht: Landgericht Itzehoe
  • Datum: 15.03.2024
  • Aktenzeichen: 9 S 28/23
  • Verfahrensart: Berufungsverfahren zu Räumungsklage
  • Rechtsbereiche: Mietrecht

Beteiligte Parteien:

  • Klägerin: Vermieterin, die Herausgabe der von den Beklagten bewohnten Wohnung fordert. Argumentierte, dass die Beklagten ihre vertraglichen Pflichten durch die Nichtzahlung einer Mietkaution und verspätete Mietzahlungen verletzt hätten.
  • Beklagte: Mieter, die weiterhin die Mietwohnung bewohnen. Sie argumentierten, dass die Kündigung unbegründet sei und beriefen sich auf ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund fehlender Bereitstellung eines insolvenzfesten Kontos durch die Klägerin.

Um was ging es?

  • Sachverhalt: Die Beklagten mieteten eine Wohnung, versäumten jedoch die Zahlung der vereinbarten Mietkaution. Die Klägerin sprach später eine Kündigung aufgrund dieser Pflichtverletzung sowie verspäteter Mietzahlungen aus. Die Beklagten wohnten weiterhin in der Wohnung und argumentierten, dass sie ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution hatten, da die Klägerin kein insolvenzfestes Konto bereitgestellt hatte.
  • Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob die Klägerin das Mietverhältnis rechtmäßig kündigen konnte, insbesondere im Hinblick auf die Nichtzahlung der Kaution und verspätete Mietzahlungen, und inwiefern die Bereitstellung eines insolvenzfesten Kontos durch die Klägerin eine Voraussetzung für die Zahlung der Kaution war.

Was wurde entschieden?

  • Entscheidung: Das Landgericht Itzehoe entschied zugunsten der Klägerin. Die Beklagten wurden verurteilt, die Wohnung zu räumen und die Kaution zu zahlen.
  • Begründung: Das Gericht urteilte, dass die Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt war aufgrund der nicht unerheblichen Pflichtverletzung der Beklagten, die Kaution nicht zeitgerecht zu zahlen, unabhängig von der Bereitstellung eines insolvenzfesten Kontos durch die Klägerin. Die verspätete Mietzahlung war ebenfalls als Pflichtverletzung zu bewerten.
  • Folgen: Die Beklagten müssen die Wohnung räumen und die Kosten des Verfahrens tragen. Ihnen wurde jedoch eine großzügige Räumungsfrist bis Ende Januar 2025 gewährt, um angesichts ihrer familiären Situation eine neue Wohnung zu finden. Eine Revision wurde nicht zugelassen.

Verhaltensbedingte Kündigung im Mietrecht: Rechte, Pflichten und Fallbeispiel

Ungeöffnete Mahnbriefe vom Vermieter liegen neben Laptop auf Küchentisch
Eine verhaltensbedingte Kündigung des Mietvertrags ist ohne Abmahnung möglich, wenn der Mieter wesentliche Vertragsbedingungen, wie die Kautionszahlung, verletzt. (Symbolfoto: Ideogram gen.)

Die Verhaltensbedingte Kündigung eines Mietverhältnisses ist ein komplexes Thema innerhalb des Wohnraummietrechts, das sowohl Mieterrechte als auch Vermieterpflichten betrifft. In vielen Fällen kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrags erfolgen, wenn der Mieter gegen essenzielle Vertragsbedingungen verstößt, etwa durch Mietschulden oder andere vertragswidriges Verhalten. Dabei ist zu beachten, dass eine Kündigung oftmals unterschiedliche rechtliche Grundlagen hat und die Nachweisbarkeit der Pflichtverletzung entscheidend sein kann.

Ein entscheidender Aspekt ist die Frage, ob und inwieweit eine Abmahnung erforderlich ist, bevor eine verhaltensbedingte Kündigung ausgesprochen werden kann. Der Kündigungsprozess kann für beide Seiten große Auswirkungen haben, insbesondere im Hinblick auf die Kaution und mögliche mietrechtliche Ansprüche. Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der diese Themen vertieft und die aktuelle Rechtsprechung beleuchtet.

Der Fall vor Gericht


Vermieterin setzt Räumungsklage wegen nicht gezahlter Kaution durch

Das Landgericht Itzehoe hat einer Vermieterin Recht gegeben, die von ihren Mietern die Räumung einer Fünfzimmerwohnung in Q. verlangt hatte. Die Mieter müssen die Wohnung nun bis Ende Januar 2025 verlassen, weil sie die vertraglich vereinbarte Kaution in Höhe von 2.000 Euro über einen längeren Zeitraum nicht gezahlt hatten.

Fehlende Kaution trotz mehrfacher Mahnungen

Die Mieter hatten die Wohnung im Oktober 2020 von der neuen Eigentümerin gemietet, die das Haus zuvor von einem der Mieter erworben hatte. Laut Mietvertrag war eine Kaution von 2.000 Euro zu leisten, die in drei gleichen Raten ab Mietbeginn zu zahlen war. Die Mieter kamen dieser Verpflichtung jedoch nicht nach, obwohl die Vermieterin sie zwischen Februar 2021 und Juni 2022 mehrfach schriftlich zur Zahlung aufforderte.

Gericht sieht nicht unerhebliche Pflichtverletzung

Das Landgericht bewertete das Verhalten der Mieter als nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung rechtfertige. Die Richter betonten, dass die Mieter auf keine der Zahlungsaufforderungen reagiert und auch nicht eingewandt hatten, dass die Vermieterin kein insolvenzfestes Sonderkonto für die Kaution eingerichtet hatte. Ein solches Konto hätten sie ausdrücklich verlangen können.

Späte Kautionszahlung rettet Mietverhältnis nicht

Dass die Mieter die Kaution im Dezember 2022 – zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage – doch noch zahlten, machte die Kündigung nach Auffassung des Gerichts nicht unwirksam. Die Richter berücksichtigten dabei auch, dass die Mieter in der Vergangenheit die Miete für Mai 2022 erst am 17. des Monats statt zum dritten Werktag überwiesen hatten.

Großzügige Räumungsfrist für Familie

Das Gericht gewährte den Mietern eine Räumungsfrist bis Ende Januar 2025. Dabei berücksichtigten die Richter die angespannte Wohnungssituation im nördlichen Umkreis der Großstadt H. sowie den Umstand, dass die Mieter mit minderjährigen Kindern in der Wohnung leben.


Die Schlüsselerkenntnisse


„Das Urteil zeigt, dass Mieter ein vorhandenes Zurückbehaltungsrecht bei der Kaution aktiv geltend machen müssen – ein bloßes Schweigen genügt nicht. Selbst wenn der Vermieter kein Kautionskonto eingerichtet hat, muss der Mieter dies ausdrücklich als Grund für die Nichtzahlung der Kaution benennen. Andernfalls riskiert er eine ordentliche Kündigung, die auch durch eine spätere Zahlung der Kaution nicht unwirksam wird.“

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter sollten Sie die Kaution fristgerecht zahlen oder bei fehlender Benennung eines Kautionskontos dies schriftlich als Grund für die Zurückhaltung der Zahlung mitteilen. Eine passive Verweigerung der Kautionszahlung ohne aktive Kommunikation kann zur Kündigung führen. Reagieren Sie unbedingt auf Mahnungen zur Kautionszahlung, auch wenn der Vermieter noch kein Kautionskonto eingerichtet hat. Die nachträgliche Zahlung der Kaution schützt Sie nicht vor der Wirksamkeit einer bereits ausgesprochenen ordentlichen Kündigung.


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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Ab welchem Zeitpunkt kann der Vermieter wegen nicht gezahlter Kaution kündigen?

Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Nettokaltmiete entspricht.

Fälligkeit der Kaution

Die Kaution wird in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen fällig. Die erste Rate ist frühestens zu Beginn des Mietverhältnisses bei Übergabe der Wohnung zu zahlen. Die weiteren Raten werden zusammen mit den folgenden Mietzahlungen fällig.

Kündigungszeitpunkt

Der frühestmögliche Kündigungszeitpunkt tritt ein, wenn der Mieter mit der zweiten Kautionsrate in Verzug gerät. Dies ist der Fall, wenn nach Ablauf des dritten Werktages des zweiten Mietmonats die entsprechende Teilzahlung nicht geleistet wurde.

Besonderheiten der Kautionskündigung

Eine vorherige Abmahnung ist für die Wirksamkeit der Kündigung nicht erforderlich. Der Mieter kann die Kündigung jedoch unwirksam machen, indem er die ausstehende Kaution nachzahlt.

Die Kündigungsmöglichkeit besteht nur bei Mietverträgen, die nach dem 1. Mai 2013 geschlossen wurden. Bei älteren Mietverträgen gelten andere rechtliche Grundlagen.


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Welche Folgen hat eine verspätete Kautionszahlung nach erfolgter Kündigung?

Eine verspätete Kautionszahlung nach erfolgter Kündigung kann das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen noch retten. Hierbei muss zwischen der fristlosen und der ordentlichen Kündigung unterschieden werden.

Heilung der fristlosen Kündigung

Bei einer fristlosen Kündigung wegen Kautionsrückständen besteht die Möglichkeit der nachträglichen Heilung. Wenn Sie als Mieter die vollständige Kaution innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nachzahlen, wird die fristlose Kündigung automatisch unwirksam. Diese Regelung basiert auf § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Grenzen der Heilungsmöglichkeit

Die Heilungsmöglichkeit unterliegt wichtigen Einschränkungen:

  • Die Nachzahlung muss vollständig erfolgen – Teilzahlungen reichen nicht aus.
  • Die Heilung ist ausgeschlossen, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine Kündigung auf diese Weise geheilt wurde.
  • Die Heilungsmöglichkeit gilt nur für die fristlose Kündigung, nicht jedoch für eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche (fristgerechte) Kündigung.

Kosten und weitere Konsequenzen

Auch wenn die Kündigung durch Nachzahlung geheilt wird, müssen Sie als Mieter die durch den Zahlungsverzug entstandenen Kosten tragen. Dies umfasst:

  • Anwaltskosten des Vermieters
  • Gerichtskosten für bereits eingeleitete Verfahren
  • Sonstige Kosten im Zusammenhang mit der Kündigung

Die nachträgliche Kautionszahlung kann zwar die fristlose Kündigung unwirksam machen, eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt jedoch bestehen. In diesem Fall müssen Sie die Wohnung zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist räumen.


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Welche Räumungsfristen gelten bei einer Kündigung wegen nicht gezahlter Kaution?

Bei einer Kündigung wegen nicht gezahlter Kaution gelten unterschiedliche Räumungsfristen, die sich nach der Art der Kündigung und den individuellen Umständen richten.

Grundlegende Räumungsfristen

Nach einer fristlosen Kündigung wegen Kautionsrückständen müssen Sie als Mieter eine Mindestfrist von ein bis zwei Wochen für die Räumung der Wohnung erhalten. Diese Frist beginnt mit dem Zugang des Kündigungsschreibens und soll Ihnen die Möglichkeit geben, die notwendigen Vorbereitungen für den Auszug zu treffen.

Gerichtliche Räumungsfristen

Kommt es zu einem Räumungsprozess, kann das Gericht eine längere Räumungsfrist gewähren. In der Praxis werden bei Zahlungsverzug meist Räumungsfristen von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils gewährt. Diese Frist kann auf Antrag verlängert werden, darf aber insgesamt nicht länger als ein Jahr betragen.

Besondere Umstände

Das Gericht kann längere Räumungsfristen gewähren, wenn besondere Umstände vorliegen:

  • Bei schwerer Krankheit des Mieters
  • Wenn schulpflichtige Kinder im Haushalt leben
  • Bei angespannter Wohnungsmarktlage

Heilungsmöglichkeit

Eine Besonderheit bei der Kautionskündigung ist die gesetzliche Schonfrist. Sie haben als Mieter die Möglichkeit, die Kündigung unwirksam zu machen, indem Sie die ausstehende Kaution innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nachzahlen. Diese Heilungsmöglichkeit steht Ihnen allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren zur Verfügung.


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Wie muss die Kaution vom Vermieter verwahrt werden?

Der Vermieter muss die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem speziellen Mietkautionskonto anlegen. Diese Trennung vom Vermögen des Vermieters dient dem Schutz der Kaution vor dem Zugriff seiner Gläubiger.

Anforderungen an das Kautionskonto

Das Konto muss ausdrücklich als Mietkautionskonto gekennzeichnet sein. Ein gewöhnliches Sparkonto reicht nicht aus, da es den gesetzlichen Anforderungen nicht genügt. Die Anlage muss dabei den Treuhandstatus gegenüber allen Gläubigern transparent machen.

Zeitpunkt der Kontoeinrichtung

Der Mieter kann die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen. Der Vermieter wird dadurch nicht unangemessen belastet, da er dieses Konto ohnehin einrichten und dem Mieter nachweisen muss.

Rechtsfolgen bei Pflichtverletzung

Wenn der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß anlegt, haben Sie als Mieter das Recht, die laufende Miete bis zur Höhe der Kaution zurückzuhalten. Diese Pflicht des Vermieters zur getrennten Anlage besteht dabei nicht nur während des Mietverhältnisses, sondern bis zur vollständigen Rückzahlung der Kaution.

Besonderheiten bei Verwahrentgelten

Bei der Anlage auf einem Sparkonto trägt der Vermieter die anfallenden Bankgebühren. Diese Kosten dürfen nicht von der Kaution abgezogen werden, da die Anlagepflicht in den Bereich der Vermieterverwaltung fällt.


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Welche Verteidigungsmöglichkeiten hat der Mieter bei einer Räumungsklage wegen nicht gezahlter Kaution?

Bei einer Räumungsklage wegen nicht gezahlter Kaution stehen Ihnen als Mieter mehrere wirksame Verteidigungsmöglichkeiten zur Verfügung.

Gesetzliche Schonfrist nutzen

Nach Zustellung der Räumungsklage haben Sie eine gesetzliche Schonfrist von zwei Monaten, um die ausstehende Kaution nachzuzahlen. Durch die vollständige Zahlung innerhalb dieser Frist wird die fristlose Kündigung automatisch unwirksam.

Ratenzahlungsrecht geltend machen

Sie können sich auf Ihr gesetzliches Recht zur Ratenzahlung berufen. Die Kaution darf in drei gleichen monatlichen Raten gezahlt werden, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Eine Kündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter dieses Recht nicht beachtet hat.

Einwendungen gegen die Kautionshöhe

Die Kaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen. Wurde eine höhere Kaution vereinbart, ist diese Vereinbarung unwirksam. In diesem Fall können Sie die Überzahlung zurückfordern und sich gegen die Räumungsklage verteidigen.

Verteidigungsanzeige und Fristen

Nach Erhalt der Räumungsklage müssen Sie Ihre Verteidigungsbereitschaft innerhalb von 14 Tagen beim zuständigen Gericht anzeigen. Die Begründung Ihrer Verteidigung sollte dann in den darauffolgenden zwei Wochen erfolgen.

Räumungsschutz beantragen

Sie können beim Gericht einen Antrag auf Räumungsschutz stellen. Dies verschafft Ihnen zusätzliche Zeit, um eine neue Wohnung zu finden oder die Kaution aufzubringen. Das Gericht kann eine angemessene Räumungsfrist gewähren, wenn dies nach Abwägung der Interessen beider Parteien gerechtfertigt ist.


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Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.


Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Verhaltensbedingte Kündigung

Eine spezielle Form der Kündigung durch den Vermieter aufgrund von schuldhaftem Verhalten des Mieters. Sie ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt. Anders als bei der fristlosen Kündigung muss die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten werden. Typische Gründe sind wiederholte unpünktliche Mietzahlungen oder Nichtzahlung der Kaution. Meist ist eine vorherige Abmahnung erforderlich.


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Kaution

Eine Geldsumme, die der Mieter als Sicherheit für mögliche Ansprüche des Vermieters hinterlegt. Nach § 551 BGB darf sie maximal drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) betragen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem Sonderkonto anlegen. Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Nach Mietende und Klärung aller Ansprüche muss der Vermieter die Kaution plus Zinsen zurückzahlen.


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Räumungsklage

Ein gerichtliches Verfahren nach §§ 253 ff. ZPO, mit dem der Vermieter die Herausgabe der Mietwohnung durch den Mieter erzwingen kann. Voraussetzung ist ein wirksamer Kündigungsgrund. Das Gericht prüft die Rechtmäßigkeit und kann bei besonderen sozialen Härten eine Räumungsfrist gewähren. Bei erfolgreicher Klage muss der Mieter ausziehen – notfalls kann die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher zwangsweise durchgesetzt werden.


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Abmahnung

Eine förmliche Aufforderung an den Mieter, ein vertragswidriges Verhalten zu unterlassen. Sie ist nach § 543 Abs. 3 BGB vor einer verhaltensbedingten Kündigung meist erforderlich. Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten konkret beschreiben und mit der Kündigung drohen. Sie gibt dem Mieter die Chance zur Verhaltensänderung. Beispiel: Mahnung bei verspäteten Mietzahlungen mit Kündigungsandrohung bei weiteren Verspätungen.


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Räumungsfrist

Ein vom Gericht gewährter Zeitraum nach § 721 ZPO, in dem der Mieter trotz rechtskräftigen Räumungsurteils noch in der Wohnung bleiben darf. Sie wird bei besonderen Härten gewährt, etwa wenn Kinder betroffen sind oder der Wohnungsmarkt angespannt ist. Die Frist soll dem Mieter ermöglichen, eine neue Wohnung zu finden. Sie kann maximal ein Jahr betragen und wird im Einzelfall nach Interessenabwägung festgelegt.

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Wichtige Rechtsgrundlagen


  • § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages): Dieser Paragraph regelt die grundlegenden Pflichten von Vermietern und Mietern im Rahmen eines Mietverhältnisses. Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem gebrauchsfähigen Zustand zu überlassen, während der Mieter die vereinbarte Miete zu zahlen hat. Im vorliegenden Fall besteht eine Streitigkeit über die Mietkaution und die pünktliche Mietzahlung, was zentrale Elemente dieser Regelung betrifft.
  • § 543 BGB (Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund): Hier wird die Möglichkeit der fristlosen Kündigung durch den Vermieter geregelt, wenn dem Mieter eine erhebliche Pflichtverletzung unterläuft, wie beispielsweise die Nichtzahlung der Miete. Die Klägerin hat die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen, was auf dieser rechtlichen Grundlage beruht und damit die Kündigung rechtfertigt.
  • § 569 BGB (Kündigung aus wichtigem Grund, besonders bei Zahlungsverzug): Dieser Paragraph stellt klar, dass eine fristlose Kündigung möglich ist, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in einem bestimmten Umfang in Verzug gerät. Im vorliegenden Fall wurde die Klägerin durch die verspätete Zahlung der Miete für Mai 2023 und die nicht rechtzeitige Zahlung der Kaution dazu veranlasst, die Kündigung auszusprechen.
  • § 551 BGB (Mietsicherheit): Dieser Paragraph regelt die Vorschriften zur Mietkaution und deren Verwahrung durch den Vermieter. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Im Fall war die Kaution von 2.000 EUR zunächst nicht gezahlt worden, was den Vermieter berechtigt, die Kündigung auszusprechen.
  • § 93 ZPO (Klageerhebung): Dieser Paragraph beschreibt die allgemeinen Bestimmungen zur Klageerhebung und das Verfahren, das einzuhalten ist. Die Klage der Klägerin wurde korrekt eingereicht, nachdem die Beklagten die Kautionszahlung nicht fristgerecht geleistet und Mietrückstände erzeugt hatten. Dies zeigt die rechtlichen Schritte, die zur Durchsetzung der Räumung eingeleitet werden konnten.

Das vorliegende Urteil

Ungeöffnete Mahnbriefe vom Vermieter liegen neben Laptop auf Küchentisch
Eine verhaltensbedingte Kündigung des Mietvertrags ist ohne Abmahnung möglich, wenn der Mieter wesentliche Vertragsbedingungen, wie die Kautionszahlung, verletzt. (Symbolfoto: Ideogram gen.)

LG Itzehoe – Az.-: 9 S 28/23 – Urteil vom 15.03.2024


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