Ablehnung von Beschluss: Unklare Firmenbeauftragung „analog“ zu anderem Angebot
Das Urteil des AG München vom 08.11.2022 erklärt den Beschluss zu Top 4 der Eigentümerversammlung (ETV) vom 28.06.2022 für ungültig. Hauptgrund ist die Unbestimmtheit des Beschlusses bezüglich der Beauftragung einer Firma für Fassadenarbeiten. Der Beschluss basierte auf einer „analogen“ Grundlage zu einem Angebot, ohne konkrete Details zu Preis und Leistung zu nennen. Die Klage gegen diesen Beschluss wurde daher zugelassen und die Beklagte muss die Kosten des Rechtsstreits tragen.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 1294 C 10278/22 WEG >>>
✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Ungültigkeitserklärung des Beschlusses zu Top 4 der ETV vom 28.06.2022 durch das AG München.
- Der Beschluss betrifft die Beauftragung für Fassadenarbeiten auf analoger Basis zu einem Angebot.
- Unbestimmtheit des Beschlusses: Fehlen von konkreten Details zu Angebot, Preis und Leistung.
- Klagezulässigkeit: Das Gericht erklärt die Klage für zulässig aufgrund der Unbestimmtheit des Beschlusses.
- Kosten des Rechtsstreits: Die Beklagte trägt die Kosten.
- Auslegung von Eigentümerbeschlüssen: Beschlüsse müssen objektiv und normativ auslegbar sein.
- Fehlende Konkretisierung: Der Bezug auf das Leistungsverzeichnis statt auf ein spezifisches Angebot.
- Streitwertfestsetzung auf 65.000 Euro, basierend auf dem Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung.
Übersicht
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen bei der Firmenbeauftragung gemäß Beschluss bestimmte rechtliche Rahmenbedingungen beachtet werden. Laut Rechtsprechung ist es erforderlich, mindestens drei alternative Angebote einzuholen, bevor eine Entscheidung über eine Firmenbeauftragung getroffen wird. Der Beschluss kann entweder „auf Grundlage“ oder „analog“ zu einem Angebot erfolgen.
Das Verwaltungsbeirat spielt eine wichtige Rolle bei diesem Prozess, indem es ein spezifisches Angebot für die Gemeinschaft empfiehlt. Die endgültige Entscheidung wird jedoch in einer WEG-Hauptversammlung getroffen, an der alle Mitglieder teilnehmen. Konkret wird im weiteren Verlauf des Artikels ein Urteil zum Thema „WEG-Beschluss einer Firmenbeauftragung analog eines anderes Angebots“ vorgestellt und erörtert.
Der Fall der unbestimmten Beschlussfassung im WEG-Recht
Im Zentrum des Urteils des Amtsgerichts München, Aktenzeichen 1294 C 10278/22 WEG, steht ein WEG-Beschluss, der im Rahmen einer Eigentümerversammlung am 28. Juni 2022 gefällt wurde. Die Entscheidung betraf die Firmenbeauftragung für Fassadenarbeiten an einem Wohnungseigentum. Der Kläger, selbst Eigentümer in der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft, erhob eine Beschlussanfechtungsklage, da er den Beschluss als ungültig ansah. Der zentrale Streitpunkt lag in der Formulierung des Beschlusses, speziell in der Verwendung des Wortes „analog“ in Bezug auf das Angebot der beauftragten Firma.
Rechtliche Hintergründe des Beschlusses
Der Kläger argumentierte, dass der Beschluss zu vage sei, da er sich nicht auf ein konkretes Angebot bezog, sondern lediglich „analog“ zu einem Angebot eine Beauftragung vorsah. Diese Unbestimmtheit wurde auch vom Gericht kritisch gesehen. Es wurde betont, dass ein Beschluss klar und eindeutig sein muss, um für die Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtswirkung zu entfalten. Der Mangel an spezifischen Details wie Datum des Angebots und genauer Preisführung trug zur Entscheidung bei, den Beschluss als ungültig zu erklären. Zudem wurde der Verweis auf ein Leistungsverzeichnis als unzureichend für eine eindeutige Bestimmung des Angebots angesehen.
Kostenentscheidung und Streitwertfestsetzung
Die Kostenentscheidung des Gerichts fiel zu Lasten der Beklagten aus. Dies ist üblich in Fällen, in denen die Klage erfolgreich ist. Der Streitwert wurde auf 65.000 Euro festgesetzt, basierend auf den voraussichtlich entstehenden Kosten der baulichen Maßnahme. Diese Festsetzung des Streitwerts ist entscheidend für die Berechnung der Gerichtskosten und spiegelt das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung wider.
Bedeutung des Urteils für das WEG-Recht
Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung klarer und eindeutiger Beschlussfassungen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Es hebt hervor, dass Unbestimmtheit in Beschlüssen zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen kann, die letztlich zu deren Ungültigkeitserklärung führen. Die Entscheidung des Amtsgerichts München zeigt auf, dass für eine ordnungsgemäße Verwaltung im Bereich des Wohneigentumsrechts präzise und unmissverständliche Beschlüsse unerlässlich sind. Die Auslegung solcher Beschlüsse muss objektiv und normativ erfolgen, wobei der Wortlaut und der Sinn entscheidend sind. Dies gilt insbesondere, wenn Beschlüsse für Sondernachfolger Wirkung entfalten sollen und somit eine gewisse Rechtssicherheit gewährleisten müssen.
Die Implikationen dieses Urteils sind weitreichend, da es die Anforderungen an die Beschlussfassung in Wohnungseigentümergemeinschaften klarstellt. Es dient als Mahnung an Verwalter und Wohnungseigentümer, Beschlüsse sorgfältig und unter Berücksichtigung aller rechtlichen Vorgaben zu formulieren. Dies ist insbesondere wichtig, um spätere juristische Auseinandersetzungen zu vermeiden und eine effiziente Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu gewährleisten.
Abschließend führt das Urteil des Amtsgerichts München vor Augen, dass im Wohneigentumsrecht nicht nur die Einhaltung formaler Prozeduren, sondern auch die Klarheit und Bestimmtheit der Inhalte von Beschlüssen eine zentrale Rolle spielen. Dieses Urteil bildet somit einen wichtigen Referenzpunkt für ähnliche Fälle und unterstreicht die Notwendigkeit einer präzisen und eindeutigen Kommunikation innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Wie wird eine Firmenbeauftragung in der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich gehandhabt?
Die Beauftragung einer Firma in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird in der Regel durch den Verwalter der WEG durchgeführt. Dies kann eine Einzelperson oder eine professionelle Hausverwaltungsfirma sein. Die Beauftragung von Dienstleistungen für das gemeinschaftliche Eigentum kann auch durch einzelne Eigentümer erfolgen, insbesondere in Notfällen, wie beispielsweise bei einem Rohrbruch oder Gasleck.
Die Aufgaben des Verwalters umfassen unter anderem die Beauftragung von Instandhaltungsmaßnahmen, die Organisation der Eigentümerversammlung und die Durchsetzung ihrer Beschlüsse. Der Verwalter ist auch dafür verantwortlich, einen Wirtschaftsplan aufzustellen, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden und eine Feuerversicherung des Wohneigentums zum Neuwert sowie eine Haftpflichtversicherung für das Haus abzuschließen.
Es ist wichtig, dass die WEG die Arbeit des beauftragten Dienstleisters kontrolliert. Versäumnisse sollten protokolliert und gegebenenfalls Maßnahmen ergriffen werden. Seit der WEG-Reform im Jahr 2020 können WEGs Schadenersatzansprüche nicht mehr auf ihre Verwalter abwälzen. Wenn der beauftragte Dienstleister seine Aufgaben nicht ordnungsgemäß erfüllt und dadurch ein Schaden entsteht, haftet die WEG.
In einigen Fällen kann ein Eigentümer einen Handwerker selbst beauftragen, wenn der Verwalter nicht rechtzeitig handelt. Die Kosten für den Handwerker sind zunächst selbst zu tragen, können aber als Schadensersatz geltend gemacht werden.
Die rechtliche Grundlage für die Beauftragung von Firmen durch die WEG findet sich im Wohneigentumsgesetz (WEG). Nach dem jetzt geltenden Recht ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung verpflichtet.
Was versteht man unter einer Beschlussanfechtungsklage im Kontext des Wohneigentumsrechts?
Unter einer Beschlussanfechtungsklage im Kontext des Wohneigentumsrechts versteht man ein gerichtliches Verfahren, das von einem Wohnungseigentümer eingeleitet wird, um einen Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig erklären zu lassen. Ziel ist es, die Rechte der Eigentümer und der Gemeinschaft zu schützen, indem rechtswidrige Beschlüsse angefochten und für unwirksam erklärt werden.
Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss anfechten, selbst wenn er ihm ursprünglich zugestimmt hat. Die Anfechtungsklage muss innerhalb einer Frist von einem Monat nach der Beschlussfassung erhoben werden. Die Klage ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, und das zuständige Gericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Ein Beschluss kann aus verschiedenen Gründen anfechtbar sein, beispielsweise wenn er gegen das Gesetz oder eine Vereinbarung verstößt oder wenn er der ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht. Bei einem materiellen Beschlussmangel, der gegen das Gesetz oder die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer verstößt, kann das Gericht die Unwirksamkeit des Beschlusses erklären.
Das Urteil in einer Beschlussanfechtungsklage wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei des Rechtsstreits waren. Dies bedeutet, dass die Rechtskraft des Urteils alle Eigentümer bindet und feststeht, dass der angefochtene Beschluss nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach.
Die Kosten der Anfechtungsklage hat zunächst der klagende Eigentümer zu tragen, es sei denn, es wird anders entschieden. Wird die Klage abgelehnt, kann später keine Nichtigkeitsklage hinsichtlich desselben Beschlusses mehr geltend gemacht werden.
Das vorliegende Urteil
AG München – Az.: 1294 C 10278/22 WEG – Urteil vom 08.11.2022
I. Der Beschluss zu Top 4 der ETV vom 28.06.2022 wird für ungültig erklärt.
II. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Tatbestand
Der Kläger macht mit einer Beschlussanfechtungsklage geltend, dass der Beschluss der ETV vom 28.06.2022 ungültig sei.
Der Kläger ist Eigentümer eines Wohnungseigentums im Anwesen der Beklagten mit den laufenden Nr. … und … aus dem Ordnungssystem der Verwaltung, lfd. Nummer Teilungserklärung 10 und 11, er verfügt über 41,70/1000 sowie über 150,2/1000 Miteigentumsanteile.
Die …, vertreten durch die Geschäftsführer …-, hat die Hausverwaltung inne.
Mit Ladung vom 17.05.2022 lud die Verwaltung die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft zur Versammlung zum 28.06.2022. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Ladung, Anlage K1 verwiesen.
In der ETV vom 28.06.2022 wurde unter TOP 4 folgender Beschluss gefasst:
Die Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen beschließen mehrheitlich bei 191,90 / 1000-stel Gegenstimmen und 163,80 /1000-stel Enthaltungen, die mit dem Fassadenanstrich analog deren auf Grundlage des Leistungsverzeichnisses abgegebenen Angebots zu beauftragen. Der Kostenrahmen für die Maßnahme inklusive Kosten der Bauleitung durch wird auf Euro 65.000 festgelegt.
Die Finanzierung der Arbeiten erfolgt über die Erhebung einer Sonderumlage – verteilt nach Miteigentumsanteilen und fällig zum 01.08.2022 – in Höhe von Euro 65.000.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen = Mehrheit
Nein-Stimmen 2: 191,90 MEA
Enthaltungen = 163,80 MEA
Der Kläger macht u.a. geltend, dass der Beschluss zu unbestimmt sei.
Der Kläger beantragt sinngemäß wie zuerkannt.
Die Beklagte beantragt Klageabweisung.
Die Beklagte meint, dass der Beschluss ausreichend bestimmt sei. Sie trägt vor, dass das Wort „analog“ nicht juristisch verstanden werden dürfe, sondern im Sinne von „gemäß“.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Parteienvortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der öffentlichen Sitzung verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Die Klage ist zulässig
1. Für eine Binnenstreitigkeit, also einen Rechtsstreit, der § 43 Abs. 1 WEG n.F. unterfällt, ist das Gericht örtlich ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück, hier Amtsgericht München. liegt.
2. Das WEG-Gericht ist sachlich ausschließlich zuständig gem. § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG n.F. i.V.m. § 23 Nr. 2 Buchstabe c) GVG für Streitigkeiten über Beschlussklagen.
3. Gemäß § 9b Abs. 1, S. 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Der Verwalter ist unbeschränkt und unbeschränkbar vertretungsberechtigtes Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auf die Existenz eines legitimierenden Beschlusses kommt es bis auf die Ausnahmen von Grundstückskauf und Darlehensverträgen nicht mehr an (vgl. Lehmann Richter W., WEG-Reform 2020, 1. Aufl., Rd.Nr. 229).
II.
Die Klage ist begründet.
1. Der Beschluss zu TOP 4 der ETV vom 28.06.2022 war aus den von der Klagepartei vorgetragenen Beschlussanfechtungsgründen für ungültig zu erklären und entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Der Beschluss ist zu unbestimmt.
Der Beschluss ist zunächst auszulegen. Hinsichtlich der Auslegung von Eintragungen im Grundbuch und der dort in Bezug genommenen Eintragsungsbewilligung, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ist bereits entschieden, dass maßgebend dabei der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn ist, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 121, S. 239; BGHZ 113, S. 374). Entsprechendes muss für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen gelten, die auch für Sondernachfolger gelten sollen. Denn sie wirken auch ohne Eintragung in das Grundbuch wie Grundbucherklärungen für und gegen sie. Es besteht daher wie bei der Gemeinschaftsordnung ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Die Beschlüsse sind deshalb “ „aus sich heraus“ “ – objektiv und normativ – auszulegen (BayObLG,WE 1987, 14; KG, OLGZ 1981, OLGZ 1981, S. 307). Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem – übrigen – Versammlungsprotokoll ergeben (BGH, Beschluss vom 10. 9. 1998 – V ZB 11- -98 in NJW 1998, 3713). In dem Beschluss kann aber zur Konkretisierung auf Dokumente außerhalb des Protokolls, wie z.B. die Jahresabrechnung verwiesen werden (BGH NZM 2016, 553)
Der Beschluss ist deshalb zu unbestimmt, da augenscheinlich nicht auf Grundlage eines Angebotes, sondern „analog“ zu einem Angebot eine Beauftragung erfolgen soll. Hinzukommt, dass weder ein Datum des Angebotes, noch der Preis beschlossen und mitgeteilt wurde. Die Bezeichnungen „vorliegendes Angebot“ und „Angebot der Firma“ ermöglichen keine zweifelsfreie Bestimmung der Angebote; sie sind zu unbestimmt. (LG Frankfurt, Urteil vom 25.02.2021, 2-13 S 146/19, ZMR 2021, 515).
Es wurde auch nicht auf das eigentliche Angebot der Firma mit einem bestimmten Datum in dem angefochtenen Beschluss verwiesen, sondern auf ein Leistungsverzeichnis, in dem das Angebot der Firma aufgespalten wurde in einzelne Sanierungsmaßnahmen, um es mit den anderen Angeboten vergleichbar zu machen. Um so mehr ist das Angebot der Firma für einen etwaigen Rechtsnachfolger nicht identifizierbar.
Es ist auch nicht ersichtlich, was eine analoge Beauftragung soll. Heißt dies, dass der Betrag gleichbleiben muss, der Inhalt der Beauftragung jedoch variieren kann? Ist genau die gegengleiche Variante gemeint? Die Auslegung der Klagepartei, dass dies synonym mit „gemäß“ gelesen werden kann, ist nur eine mögliche Interpretation, aber nicht die einzig Mögliche. Vielmehr ist es naheliegend, dass nicht das eigentliche Angebot der Firma beauftragt wurde, sondern das was in dem Leistungsverzeichnis niedergelegt wurde. Möglicherweise wurde aber auch die gegenteilige Variante beauftragt. Jedenfalls ist nicht genau bestimmbar, was konkret beauftragt wurde.
Der Klage war daher stattzugeben. Auf die weiteren Beschlussanfechtungsgründe kam es daher nicht mehr an.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO und die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 I ZPO.
IV.
Der Streitwert war auf 65000,00 Euro festzusetzen.
Gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 GKG soll die Klage erst nach Zahlung des Gerichtskostenvorschusses zugestellt werden. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Streitwert. Die Berechnung des Streitwerts erfolgt in Beschlussklagen nach § 44 Abs. 1 WEG n.F. nach der in § 49 GKG n.F. getroffenen Regelung.
Danach wird der Streitwert auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festgesetzt. Er darf den siebeneinhalbfachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht überschreiten. Die alte Regelung des § 49a GKG wurde zum 01.12.2020 aufgehoben.
Das Interesse aller Wohnungseigentümer orientiert sich bei der Beschlussanfechtung im Zusammenhang mit baulichen Maßnahmen an den voraussichtlich entstehenden Kosten, hier 65000,00 Euro.
Dieser Streitwert ist begrenzt durch das 7,5fache klägerische Interesse. Das einfache klägerische Interesse beträgt 191,90/1000stel MEA., also 12473,50 Euro. Das 7,5 fache klägerische Interesse beträgt 93551,25 Euro . Dieses wäre aber höher als das Interesse aller Wohnungseigentümer und ist daher nicht heranzuziehen.
