AG Berlin-Mitte, Az.: 7 C 137/16, Urteil vom 15.02.2017
1. Die Beklagte wird verurteilt, in der Wohnung … in 10115 Berlin, Vorderhaus, 2. OG rechts die auf der beigefügten Skizze vermerkten Risse im Putz der Wohnung zu beseitigen.
2. Es wird festgestellt, dass ab April 2016 die Miete bis zur Beseitigung der Mängel um 6 % der Bruttomiete gemindert ist.
3. Die Beklagte wird verurteilt, die im Oktober 2015 angebrachten Leisten rund um die Wohnungseingangstür farblich den Türflügeln/ dem Türrahmen anzupassen.
4. Von den Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger 1/5 und die Beklagte 4/5 zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.500,00 €. Der Kläger kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des für die Beklagte aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Beseitigung von Mängeln und Feststellung einer Mietminderung.
Der Kläger ist gemäß Mietvertrag vom 16. Juli 2015 Mieter der Wohnung im 2. OG rechts, Vorderhaus, der … in 10115 Berlin, die Beklagte Vermieterin derselben. Die Bruttowarmmiete beträgt 1.816,24 €. Wegen der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarungen wird auf die Anlage K1 (Blatt 8 der Akte) Bezug genommen.
Bei Übernahme der Wohnung war diese frisch renoviert. Kurze Zeit nach Übernahme der Wohnung bildeten sich in der ganzen Wohnung Risse im Putz. Hinsichtlich Ausprägung, Größe, Lage und Ort der Risse wird auf die insoweit unstreitigen Ausführungen in der Klageschrift nebst Lichtbildern und den Wohnungsgrundriss nebst Skizze (Blatt 18 f., 39 der Akte) verwiesen. Mit E-Mail vom 8. Januar 2016 zeigte der Kläger die Mängel bei der Hausverwaltung der Beklagten an, mit E-Mail vom 9. April 2016 kündigte er an, die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu leisten. Eine Beseitigung der Mängel durch die Beklagte erfolgte bislang nicht. Mit der vorliegenden Klage verfolgt der Kläger sein Begehren auf Mängelbeseitigung und Feststellung, dass die Miete seit April 2016 gemindert sei, weiter.
Der Kläger meint, die vorhandenen Mängel seien derart ausgeprägt, dass die sich hieraus ergebende Wohnwertbeeinträchtigung eine Minderung der Bruttomiete in Höhe von 10 % rechtfertige.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, in der Wohnung … in 10115 Berlin, Vorderhaus, 2. OG rechts, die auf der anliegenden Skizze vermerkten Risse im Putz der Wohnung zu beseitigen,
2. festzustellen, dass ab April 2016 die Miete bis zur Beseitigung der Mängel und 10 % der Miete gemindert ist
3. die Beklagte zu verurteilen, die im Oktober 2015 angebrachten Leisten rund um die Wohnungseingangstür farblich dem Türflügeln/ dem Türrahmen anzupassen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Risse seien optisch kaum wahrnehmbar. Zudem entsprächen die Haarrisse im Grenzbereich zwischen Trockenbau und Massivbauteil der ATV-Trockenbau, DIN 18340, und würden daher keinen Mangel der Mietsache darstellen. Ein Anspruch auf Beseitigung stünde dem Kläger daher nicht zu. Auch handle es sich ohnehin nur um optische Beeinträchtigungen, die Miete könne daher auch nicht gemindert werden.
Wegen des weiteren Sachvortrags der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und weit überwiegend begründet. Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Beseitigung der streitgegenständlichen Mängel. Die Miete ist jedoch nur in tenorierter Höhe gemindert.
I.
1. Der Kläger hat zunächst einen Anspruch gegen die Beklagte auf Beseitigung der Haarrisse und farbliche Anpassung der Leisten am Türrahmen der Wohnungseingangstür gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Danach ist die Beklagte als Vermieterin zur Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung dem Kläger gegenüber verpflichtet. Der Instandsetzungsanspruch besteht, weil die Mietsache auch in Bezug auf die vorgetragen Haarrisse in ihrem Ist-Zustand vom Soll-Zustand abweicht. Im Unterschied zur Minderung der Miete besteht der Instandsetzungsanspruch auch bei bereits relativ geringfügigen Abweichungen des Ist-Zustandes vom Soll-Zustand (vgl. LG Berlin, Urteil vom 21.05.2010, Az.: 65 S 526/09, juris). Das Vorhandensein der Risse ist zwischen den Parteien unstreitig. Anhand der eingereichten Lichtbildaufnahme und des insoweit unbestrittenen Vortrags des Klägers geht das Gericht zudem davon aus, dass die Risse zum einen nicht nur geringfügig sondern deutlich sicht- bzw. wahrnehmbar sind, zum anderen in nahezu allen Bereichen der Wohnung vorhanden sind.
2. Der Feststellungsantrag ist zulässig und in tenoriertem Umfang begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Minderung der Bruttowarmmiete in Höhe von 6 %, § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Zwar ist die Tauglichkeit zum Gebrauch der Wohnung durch die streitgegenständlichen Mängel nicht aufgehoben. Aufgrund der vorhandenen Haarrisse, welche in nahezu allen Bereichen der klägerischen Wohnung vorhanden sind, ergibt sich aber insgesamt eine beträchtliche optische Beeinträchtigung durch eine erheblich erscheinende Renovierungsbedürftigkeit. Hierbei ist nach Ansicht des Gerichts auch zu berücksichtigen, dass der Kläger für die streitgegenständliche Wohnung eine Bruttowarmmiete von 1.816,24 € zahlt. Dieser Betrag liegt deutlich über den durchschnittlichen Werten, die in Berlin für Wohnungen gezahlt werden, und kann durchaus als hochpreisig bezeichnet werden. Angesichts dieser hohen Mietzahlung darf der Kläger einen (auch) optisch mangelfreien Zustand der Wohnung erwarten. Schließlich hat das Gericht ebenfalls berücksichtigt, dass die Beklagte die Beseitigung der unstreitig vorhandenen Mängel trotz mehrfacher Ankündigung und Besichtigung bislang nicht vorgenommen hat. Die Höhe der tenorierten Minderung erachtet das Gericht als angemessen aber auch ausreichend (vgl. LG Berlin a. a. O. – 10 % Minderung bei insgesamt erheblicher Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung).
II.
Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
