Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Welches Gericht entscheidet über Streit am Sondereigentum?
- Redaktionelle Leitsätze
- WEG-Reform: Amtsgericht ist streitwertunabhängig immer zuständig
- Binden abgeschlossene Vorprozesse die Zuständigkeit im Eilverfahren?
- Wann darf das OLG die Zuständigkeit prüfen?
- Warum Sie zwingend einen Verweisungsantrag stellen müssen
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Muss ich zum Amtsgericht, wenn der Streitwert meiner Wohnung über 5.000 Euro liegt?
- Bleibt das Landgericht zuständig, wenn es in einem früheren Prozess bereits entschieden hat?
- Wie verhindert man eine Klageabweisung, wenn man versehentlich das falsche Gericht angerufen hat?
- Was kann ich tun, wenn das Landgericht trotz Unzuständigkeit einfach gegen mich entscheidet?
- Kann ich die Zuständigkeit des Amtsgerichts durch eine Gerichtsstandsvereinbarung im Kaufvertrag ausschließen?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 4 W 105/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht Celle
- Datum: 13.01.2026
- Aktenzeichen: 4 W 105/25
- Verfahren: Beschwerde gegen Beschluss im einstweiligen Rechtsschutz
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Streitwert: 10.000,- €
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwalter, Immobilienanwälte
Das Amtsgericht ist für alle Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern über ihr gemeinsames Eigentum zuständig.
- Das Gesetz weist alle Streitigkeiten unter Wohnungseigentümern ausschließlich den Amtsgerichten zu.
- Dies gilt auch für den Streit, welche Räume zum gemeinsamen Eigentum gehören.
- Landgerichte dürfen solche Fälle nicht entscheiden und müssen sie an das Amtsgericht abgeben.
- Frühere Urteile anderer Gerichte binden das aktuelle Gericht bei der Zuständigkeit nicht.
- Das Beschwerdegericht prüft die Zuständigkeit selbst, wenn das erste Gericht sie offenlässt.
Welches Gericht entscheidet über Streit am Sondereigentum?
Die sachliche Zuständigkeit eines Gerichts – also die Frage, ob die Ebene des Amtsgerichts oder des Landgerichts für einen Fall zuständig ist – ist gemäß § 567 der Zivilprozessordnung (ZPO) eine zwingende Voraussetzung für ein Sachurteil, die auch in einem einstweiligen Verfügungsverfahren vorliegen muss. Ein Sachurteil ist eine Entscheidung, die den Streitfall inhaltlich löst und nicht nur aus formalen Gründen abweist. Das einstweilige Verfügungsverfahren dient dabei als Eilverfahren dazu, Rechte schnell und vorläufig zu sichern, wenn ein langes Abwarten nicht zumutbar ist. Die gesetzliche Zuweisung für derartige Fälle ergibt sich aus § 23 Nr. 2 c) des Gerichtsverfassungsgesetzes (GVG) in Verbindung mit § 43 Abs. 1 und Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Diese Regelungen bestimmen eindeutig, welches Gericht für Klagen und Anträge im Wohnungseigentumsrecht primär zuständig ist.
Mit der Suche nach dem richtigen Gericht befasste sich das Oberlandesgericht Celle in einem aktuellen Beschluss (Az. 4 W 105/25) und gab dem betroffenen Wohnungseigentümer recht. Der Mann hatte sich gegen einen Beschluss des Landgerichts Hannover vom 19. Dezember 2025 gewehrt. In dem Streit ging es um die Zuordnung bestimmter Räume zum Sondereigentum. Das bedeutet konkret: Es wurde geklärt, welche Gebäudeteile dem Eigentümer allein gehören und nicht der Gemeinschaft. Während das Landgericht Hannover in einem vorangegangenen Verfahren (Az. 16 O 252/15) seine eigene Zuständigkeit noch bejaht hatte, ließ es diese im aktuellen Eilverfahren ausdrücklich offen. Das Oberlandesgericht hob die Entscheidung der Vorinstanz nun auf und verwies die Sache an das Amtsgericht Hannover.
Redaktionelle Leitsätze
- Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 sind Amtsgerichte für alle Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentumsverhältnis – einschließlich solcher aus dem sachenrechtlichen Grundverhältnis – streitwertunabhängig und ausschließlich zuständig; die frühere Rechtsprechung, wonach bei derartigen Streitigkeiten das Prozessgericht zuständig sei, ist damit überholt.
- Eine Bindungswirkung der Zuständigkeitsannahme aus einem abgeschlossenen Hauptsacheverfahren für ein nachfolgendes einstweiliges Verfügungsverfahren besteht nicht; maßgeblich ist allein die tatsächliche Rechtslage zum Zeitpunkt der neuen Entscheidung.
- Lässt ein erstinstanzliches Gericht seine sachliche Zuständigkeit ausdrücklich offen und entscheidet gleichwohl in der Sache, greift die Überprüfungsbeschränkung des § 571 Abs. 2 Satz 1 ZPO im Beschwerdeverfahren nicht; das Beschwerdegericht kann und muss die Zuständigkeit dann selbst prüfen und die Sache an das zuständige Gericht verweisen.
WEG-Reform: Amtsgericht ist streitwertunabhängig immer zuständig
Seit der umfassenden Reform zum 1. Dezember 2020 sieht § 43 WEG eine konzentrierte Zuständigkeit bei den Amtsgerichten vor. Das bedeutet konkret: Alle Streitigkeiten rund um das Wohnungseigentum werden bei einer einzigen Gerichtsart gebündelt, um Fachwissen zu sichern und Verfahren zu vereinfachen. Laut der zugehörigen Gesetzesbegründung beabsichtigte der Gesetzgeber damit eine ganzheitliche Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte. Die Regelung des § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG zur örtlichen Zuständigkeit – also der Frage, in welcher Stadt das Gericht liegen muss – beeinflusst dabei über § 23 Nr. 2 c) GVG zwingend auch die sachliche Zuständigkeit.
Ausschließliche Zuständigkeit nach der WEG-Reform
Diese gesetzliche Neuausrichtung führte im Beschwerdeverfahren zu einer klaren Zuweisung durch den Senat des Oberlandesgerichts Celle. Die Richter stellten fest, dass das Amtsgericht Hannover für den Streit um das sogenannte sachenrechtliche Grundverhältnis – also die grundlegende Klärung, wem welche Eigentumsanteile rechtlich zustehen – streitwertunabhängig und ausschließlich zuständig ist. Streitwertunabhängig bedeutet hier: Das Amtsgericht ist auch dann zuständig, wenn es um sehr hohe Geldbeträge geht, für die normalerweise höhere Gerichte zuständig wären. Eine frühere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 30. Juni 1995 – Az. V ZR 118/94), die bei solchen Grundverhältnissen noch das Prozessgericht für zuständig hielt, ist seit der WEG-Reform überholt. Das Oberlandesgericht fand zudem deutliche Worte für das Vorgehen der Vorinstanz: Es wertete die Entscheidung der Einzelrichterin am Landgericht als willkürlich, da sie die Sache dem gesetzlichen Richter vorenthielt, indem sie trotz vermuteter Unzuständigkeit in der Sache entschied.
Nach dem Entwurf fallen aber auch Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern aus dem sogenannten sachenrechtlichen Grundverhältnis unter die Vorschrift […]. Diese Erweiterung der ausschließlichen örtlichen Zuständigkeit ist aus zwei Gründen geboten: Zum einen spricht auch bei diesen Streitigkeiten der Gesichtspunkt der Prozessökonomie für eine Entscheidung durch den Richter am Ort der Belegenheit des Grundstücks. – so das Oberlandesgericht Celle unter Verweis auf die Gesetzesbegründung
Rügen Sie die Unzuständigkeit sofort, wenn ein Landgericht in einer WEG-Sache entscheiden will. Verweisen Sie auf dieses Urteil des OLG Celle, um zu verhindern, dass Ihnen der gesetzliche Richter vorenthalten wird und das Verfahren in der nächsten Instanz wegen Unzuständigkeit aufgehoben wird.
Insoweit erweist sich die Entscheidung aber zugleich als willkürlich, denn die Einzelrichterin hat damit – aufgrund der von ihr selbst vermuteten Unzuständigkeit – die Sache sehenden Auges dem gesetzlichen Richter vorenthalten. – so das Oberlandesgericht Celle
Praxis-Hinweis:
Der entscheidende Hebel in diesem Urteil ist die Erkenntnis, dass die WEG-Reform die Zuständigkeit für Streitigkeiten über das sogenannte sachenrechtliche Grundverhältnis (wie die Zuordnung von Räumen zum Sondereigentum) radikal konzentriert hat. Früher waren hier oft Landgerichte zuständig. Heute gilt: Sobald es um das Verhältnis der Eigentümer untereinander geht, ist das Amtsgericht die einzige richtige Adresse – völlig egal, wie hoch der finanzielle Wert des Streits ist oder welche ältere Rechtsprechung dazu existiert.
Binden abgeschlossene Vorprozesse die Zuständigkeit im Eilverfahren?
Eine Bindungswirkung der Zuständigkeit aus einem bereits abgeschlossenen Hauptsacheverfahren – also dem ausführlichen Prozess zur endgültigen Klärung des Falls – für ein späteres einstweiliges Verfügungsverfahren existiert grundsätzlich nicht. Gemäß § 943 Abs. 1 ZPO ist eine solche Bindung nur dann vorgesehen, wenn das Hauptsacheverfahren zum Zeitpunkt des Verfügungsantrags noch anhängig ist. Maßgeblich für die Beurteilung der Zuständigkeit bleibt stets die tatsächliche Rechtslage zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung.
Fehlender Zusammenhang zum Hauptsacheverfahren
Der beteiligte Eigentümer hatte sich in seiner Argumentation vergeblich auf die Vergangenheit gestützt und behauptet, das Landgericht sei wegen des früheren Verfahrens weiterhin zuständig. Das Oberlandesgericht Celle wies diese Sichtweise zurück, da das alte Verfahren nicht das korrespondierende Hauptsacheverfahren zum aktuellen Eilantrag darstellte. Eine rechtliche Bindung hätte nach Ansicht des Senats nur dann bestanden, wenn eine Klage auf Bewilligung einer Vormerkung für exakt denselben Anspruch noch rechtshängig gewesen wäre. Rechtshängig bedeutet, dass das Verfahren bereits offiziell bei Gericht eingeleitet und der Gegenseite zugestellt wurde.
Achtung Falle:
Verlassen Sie sich nicht darauf, dass ein Gericht, das bereits früher in einem ähnlichen Streit zwischen denselben Parteien entschieden hat, auch für neue Eilanträge zuständig bleibt. Das Urteil stellt klar, dass eine Bindung an Vorprozesse nur besteht, wenn das Hauptverfahren zum Zeitpunkt des neuen Antrags noch aktuell läuft. Ist ein alter Prozess abgeschlossen, muss die Zuständigkeit nach der aktuellen Rechtslage völlig neu bewertet werden.
Wann darf das OLG die Zuständigkeit prüfen?
Nach § 571 Abs. 2 Satz 1 ZPO ist die Prüfung der Zuständigkeit in einem Beschwerdeverfahren unter bestimmten Voraussetzungen gesetzlich eingeschränkt. Eine Überprüfung durch das Beschwerdegericht ist jedoch uneingeschränkt zulässig, wenn das erstinstanzliche Gericht seine Zuständigkeit nicht positiv festgestellt hat. Das bloße Offenlassen der Zuständigkeitsfrage bei einer gleichzeitigen materiell-rechtlichen Entscheidung – also einem Urteil, das bereits inhaltlich über den Streitfall entscheidet – eröffnet die volle Überprüfbarkeit in der nächsten Instanz.
Offengelassene Entscheidung ermöglicht Überprüfung
Diese prozessuale Feinheit war für das Beschwerdegericht der entscheidende Hebel zur Korrektur. Das Landgericht Hannover hatte in seinem Nichtabhilfebeschluss vom 30. Dezember 2025 die eigene Zuständigkeit zwar tendenziell verneint, diese Frage aber nicht abschließend entschieden. Da somit keine positive Zuständigkeitsannahme vorlag, sah sich das Oberlandesgericht Celle nicht durch § 571 ZPO an einer eigenen Prüfung gehindert. Der Senat konnte infolgedessen die Unzuständigkeit des Landgerichts feststellen und den fehlerhaften Beschluss aufheben.
Warum Sie zwingend einen Verweisungsantrag stellen müssen
Erweist sich ein angerufenes Gericht als unzuständig, kann die Sache gemäß § 281 ZPO an das zuständige Gericht verwiesen werden. Zwingende Voraussetzung für eine solche Verweisung ist ein entsprechender Antrag oder Hilfsantrag der betroffenen Partei. Ein Hilfsantrag ist eine vorsorgliche Forderung, die nur für den Fall gestellt wird, dass das Gericht dem eigentlichen Hauptanliegen nicht folgt. Das Gericht, an das verwiesen wird, entscheidet im Falle einer Aufhebung der Vorentscheidung auch über die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Hilfsantrag sichert den rechtlichen Weg
Um das Verfahren nach der Aufhebung in die richtigen Bahnen zu lenken, hatte der Wohnungseigentümer am 5. Januar 2026 im Beschwerdeverfahren einen Hilfsantrag auf Verweisung gestellt. Stellen Sie in Ihren Schriftsätzen zwingend einen solchen Hilfsantrag auf Verweisung an das zuständige Amtsgericht. Ohne diesen Antrag riskieren Sie, dass das Gericht Ihren Antrag bei Unzuständigkeit einfach als unzulässig abweist, statt ihn an das richtige Gericht weiterzuleiten.
Fazit: Amtsgericht ist bei WEG-Sachen Pflicht
Dieses Urteil des Oberlandesgerichts Celle verdeutlicht die strikte Bindung an die Amtsgerichte seit der WEG-Reform 2020 und bricht endgültig mit der alten BGH-Rechtsprechung. Da es sich um eine grundlegende Klärung der Zuständigkeit handelt, ist die Entscheidung auf alle vergleichbaren WEG-Streitigkeiten bundesweit übertragbar. Für Sie bedeutet das: Vertrauen Sie nicht auf die Zuständigkeit aus abgeschlossenen Vorprozessen, sondern wählen Sie für jeden neuen Antrag stets den Weg zum Amtsgericht und sichern Sie sich durch einen vorsorglichen Verweisungsantrag ab.
Checkliste: So sichern Sie die richtige Zuständigkeit
Prüfen Sie vor jeder Klageeinreichung oder jedem Eilantrag, ob Ihr Fall das Gemeinschaftseigentum oder das Verhältnis der Eigentümer untereinander betrifft. Wenn ja, adressieren Sie Ihre Klage zwingend an das Amtsgericht, unabhängig vom Streitwert. Sollten Sie bereits fälschlicherweise vor einem Landgericht klagen, stellen Sie umgehend einen Verweisungsantrag, um Zeitverlust und zusätzliche Kosten durch eine spätere Aufhebung zu vermeiden.
Streit im Wohnungseigentum? Den richtigen Klageweg sichern
Die Wahl des falschen Gerichts kann in WEG-Streitigkeiten zu kostspieligen Verzögerungen und zur Aufhebung von Urteilen führen. Unsere Rechtsanwälte prüfen für Sie die aktuelle Zuständigkeit nach der WEG-Reform und stellen die notwendigen Verweisungsanträge. So stellen wir sicher, dass Ihr Anliegen ohne prozessuale Umwege vor dem gesetzlich zuständigen Richter verhandelt wird.
Experten Kommentar
Der Reflex sitzt bei vielen Kollegen noch tief: Geht es um teure Immobilienwerte, sehe ich regelmäßig Klagen, die fälschlicherweise beim Landgericht landen. Gerade bei eiligen Verfügungsverfahren führt dieser Irrtum über die WEG-Zuständigkeit oft zur Katastrophe. Bis die Akte endlich beim richtigen Amtsgericht ankommt, sind die dringend zu sichernden Rechte meist schon verloren.
Wer in einen solchen Streit gerät, sollte seinen Rechtsbeistand daher gezielt auf die strikte Amtsgerichtszuständigkeit ansprechen. Ein kurzer Vorab-Check erspart monatelange Verzögerungen und unnötige Gerichtskosten durch formale Fehltritte. Letztlich nützt uns das beste inhaltliche Recht wenig, wenn der Eilantrag wegen eines simplen Zuständigkeitsfehlers in der falschen Instanz strandet.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich zum Amtsgericht, wenn der Streitwert meiner Wohnung über 5.000 Euro liegt?
JA. **Sie müssen Ihre Klage zwingend beim zuständigen Amtsgericht einreichen, da dieses für wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeiten unabhängig von der Höhe des Streitwerts ausschließlich zuständig ist.** Die allgemeine Wertgrenze von 5.000 Euro für Landgerichte findet in diesen speziellen Fällen aufgrund der gesetzlichen Sonderregelung keine Anwendung.
Der Grund für diese Regelung liegt in der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020, durch die der Gesetzgeber alle Verfahren rund um das Wohnungseigentum in § 43 WEG bei den Amtsgerichten gebündelt hat. Diese spezialgesetzliche Zuweisung verdrängt die allgemeinen Vorschriften der Zivilprozessordnung, wonach normalerweise ab einem Streitwert von über 5.000 Euro die Landgerichte in erster Instanz entscheiden müssten. Durch diese Konzentration soll sichergestellt werden, dass die Verfahren bei spezialisierten Richtern verbleiben, die über die notwendige Sachkenntnis im komplexen Wohnungseigentumsrecht verfügen. Eine Klageeinreichung beim Landgericht wäre aufgrund der fehlenden sachlichen Zuständigkeit unzulässig und würde im schlimmsten Fall zu einer kostenpflichtigen Abweisung oder zeitlichen Verzögerung führen.
Eine prozessuale Ausnahme besteht lediglich dann, wenn bereits ein Hauptsacheverfahren bei einem Landgericht rechtshängig ist und nun ein darauf bezogener Eilantrag gestellt wird. In solchen Fällen bleibt das Landgericht gemäß § 943 ZPO für den begleitenden einstweiligen Rechtsschutz ausnahmsweise zuständig.
Bleibt das Landgericht zuständig, wenn es in einem früheren Prozess bereits entschieden hat?
NEIN. Ein abgeschlossener Vorprozess begründet keine dauerhafte Zuständigkeit des Landgerichts für neue Anträge, da die sachliche Zuständigkeit für jedes Verfahren isoliert nach der aktuellen Rechtslage geprüft werden muss. Die historische Befassung eines Gerichts mit einem Sachverhalt führt nicht zu einer ewigen Bindung für künftige Rechtsstreitigkeiten zwischen denselben Parteien.
Eine Bindungswirkung an das Gericht des Hauptsacheverfahrens sieht das Gesetz gemäß § 943 Abs. 1 ZPO nur dann vor, wenn dieses Verfahren zum Zeitpunkt des neuen Antrags noch rechtshängig ist. Sobald ein früherer Prozess rechtskräftig abgeschlossen wurde, entfällt diese Verknüpfung vollständig und die Zuständigkeit richtet sich ausschließlich nach den zum Zeitpunkt der neuen Antragstellung geltenden gesetzlichen Vorschriften. Durch die WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 wurde die ausschließliche Zuständigkeit für wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeiten gemäß § 43 Abs. 1 WEG unabhängig vom Streitwert auf die Ebene der Amtsgerichte konzentriert. Das bedeutet für die Praxis, dass das Landgericht seine frühere Zuständigkeit verliert, sofern die neue Klage oder der Eilantrag in den sachlichen Anwendungsbereich des reformierten Wohnungseigentumsgesetzes fällt. Ein Festhalten an der Zuständigkeit des Landgerichts aufgrund alter Aktenzeichen oder früherer Urteile wäre rechtlich fehlerhaft und würde den Anspruch der Parteien auf den gesetzlichen Richter verletzen.
Wie verhindert man eine Klageabweisung, wenn man versehentlich das falsche Gericht angerufen hat?
Um eine Klageabweisung wegen Unzuständigkeit zu verhindern, müssen Sie unverzüglich einen Antrag auf Verweisung des Rechtsstreits an das zuständige Gericht gemäß § 281 ZPO stellen. Dieser Antrag sollte vorsorglich als Hilfsantrag für den Fall formuliert werden, dass das Gericht seine eigene Zuständigkeit im laufenden Verfahren verneint.
Die Notwendigkeit dieses Antrags ergibt sich daraus, dass ein unzuständiges Gericht ein Verfahren nicht automatisch von Amts wegen an die richtige Instanz weiterleitet. Ohne eine entsprechende Willenserklärung der klagenden Partei muss das Gericht die Klage als unzulässig abweisen, was zum Verlust des Prozesses und zur Tragung der gesamten Verfahrenskosten führt. Durch den Verweisungsantrag wird das Verfahren stattdessen in dem Zustand, in dem es sich befindet, an das gesetzlich vorgesehene Gericht übertragen. Dies ist besonders in Wohnungseigentumssachen relevant, da hier seit der WEG-Reform fast ausschließlich die Amtsgerichte unabhängig vom Streitwert zuständig sind. Ein rechtzeitig gestellter Hilfsantrag sichert somit den Fortgang des Rechtsstreits und verhindert den endgültigen formalen Ausschluss Ihrer Ansprüche.
Ein Verweisungsbeschluss ist für das empfangende Gericht grundsätzlich bindend, sofern er nicht auf einer willkürlichen Entscheidung beruht oder jeder gesetzlichen Grundlage entbehrt. Sollte das Gericht jedoch bereits ein Sachurteil gefällt haben, ohne seine Unzuständigkeit zu prüfen, kann dieser Fehler meist nur noch über ein Rechtsmittel in der nächsthöheren Instanz korrigiert werden.
Was kann ich tun, wenn das Landgericht trotz Unzuständigkeit einfach gegen mich entscheidet?
Legen Sie gegen die Entscheidung sofort Beschwerde beim zuständigen Oberlandesgericht ein und rügen Sie die Unzuständigkeit der Vorinstanz. Sie sollten die Verletzung des Rechts auf den gesetzlichen Richter geltend machen, da eine Entscheidung trotz fehlender Zuständigkeit als willkürlich gilt.
Gemäß § 571 Abs. 2 Satz 1 ZPO ist die Prüfung der Zuständigkeit im Beschwerdeverfahren zwar oft eingeschränkt, doch gilt dies nicht, wenn das Landgericht seine Zuständigkeit gar nicht positiv festgestellt hat. Wenn ein Gericht die Zuständigkeitsfrage ausdrücklich offenlässt und dennoch in der Sache entscheidet, entzieht es den Fall dem gesetzlich vorgesehenen Richter. Das Oberlandesgericht Celle hat klargestellt (Az. 4 W 105/25), dass ein solches Vorgehen sehenden Auges rechtswidrig ist und zur Aufhebung der Entscheidung führt. Sie müssen im Beschwerdeverfahren zudem unbedingt einen Hilfsantrag auf Verweisung an das eigentlich zuständige Amtsgericht gemäß § 281 ZPO stellen. Nur so stellen Sie sicher, dass die Sache nach der Aufhebung direkt an das richtige Gericht weitergeleitet wird.
Eine Bindung an die Zuständigkeit aus früheren, bereits abgeschlossenen Hauptsacheverfahren besteht im Eilverfahren grundsätzlich nicht. Das Beschwerdegericht prüft die sachliche Zuständigkeit daher nach der aktuellen Rechtslage, die seit der WEG-Reform 2020 eine ausschließliche Zuständigkeit der Amtsgerichte vorsieht.
Kann ich die Zuständigkeit des Amtsgerichts durch eine Gerichtsstandsvereinbarung im Kaufvertrag ausschließen?
NEIN. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts für Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentumsverhältnis ist gesetzlich zwingend vorgeschrieben und kann nicht durch vertragliche Vereinbarungen im Kaufvertrag oder der Teilungserklärung wirksam ausgeschlossen werden. Solche Klauseln zur freien Gerichtsstandswahl sind in WEG-Verfahren rechtlich wirkungslos.
Gemäß § 43 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 23 Nr. 2 c) GVG besteht eine ausschließliche Zuständigkeit der Amtsgerichte, die der Parteidisposition vollständig entzogen ist. Der Gesetzgeber verfolgt mit dieser strikten Zuweisung das Ziel, wohnungseigentumsrechtliche Verfahren an spezialisierten Gerichten zu bündeln und eine einheitliche Rechtsprechung sicherzustellen. Eine dennoch am vertraglich vereinbarten Ort eingereichte Klage würde als unzulässig abgewiesen oder müsste auf Antrag an das gesetzlich zuständige Gericht verwiesen werden. Wohnungseigentümer sollten daher entsprechende Klauseln in ihren Verträgen ignorieren, da die gesetzliche Regelung zwingend Vorrang vor privaten Absprachen genießt.
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Das vorliegende Urteil
OLG Celle – Az.: 4 W 105/25 – Urteil vom 13.01.2026
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