AG Berlin-Mitte – Az.: 13 C 70/18 – Urteil vom 07.03.2019

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zu gesamten Hand 2011,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29. Oktober 2016 zu zahlen.

2. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 1/5 und die Beklagte zu 4/5.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger begehren als Mieter von der Beklagten als Vermieterin einer Vierzimmerwohnung in der … Schadenersatz für die Kosten eines von den Klägern insbesondere zur Frage des Schimmelbefalls im Schlafzimmer eingeholten Sachverständigengutachtens des Sachverständigen … in Höhe von 2011,30 € sowie eine weitere Minderung in Höhe von 554,30 € wegen der vorgeblichen, schimmelbedingten, entfallenen Nutzbarkeit des Schlafzimmers ihrer Wohnung für einen gewissen Zeitraum.

Insbesondere der Kläger zu 1. hatte im Jahr 2015 den Eindruck, dass ein Mangel im Schlafzimmer der Wohnung bestehe, und er deswegen insgesamt gereizte Augen und Schleimhäute habe. Er wandte sich deswegen an die Beklagte als Vermieterin.

Sie beauftragte zunächst einen Handwerker, den von den Klägern angezeigten Mangel zu untersuchen. Dieser kam dann sehr kurzfristig und rief den Kläger zu 1. auf dessen Mobiltelefon an, um sogleich die Besichtigung durchführen zu können.

Der Kläger zu 1. kam dann von der Arbeit nach Hause, um dem Handwerker die Besichtigung zu ermöglichen. Allerdings sagte er dem Handwerker, dass er für das beabsichtigte Abnehmen der Fußleisten einen gesonderten Termin machen müsse, weil das bei diesem ersten, kurzfristigen Termin zu lange dauern und auch zu viel Dreck verursachen würde. Der Handwerker meldete sich dann nicht wieder.

Die Kläger beauftragten in der Folge dann die Diplomingenieurin … mithilfe eines Schimmelpilz-Spürhundes insbesondere das Schlafzimmer und auch das Badezimmer zu untersuchen. Die diesbezügliche Begehung der Wohnung am 18. August 2015 (Anlage K3 und K4) ergab dann ausweislich des entsprechenden Schreibens vom 18. August 2015 unter anderem einen Verdacht auf Schimmelbefall an einer Ecke des Schlafzimmers an der Außenwand.

An dieser Stelle der Außenwand verläuft außen in horizontaler Richtung ein größeres Lüftungsrohr des sich im Erdgeschoss des Hauses, also direkt unter der Wohnung der Kläger, befindlichen Restaurants. Wegen des äußeren Erscheinungsbildes dieses Lüftungsrohrs wird auf die als Anlage zu dem Privatgutachten des Privatgutachters … zur Akte gereichten Fotos verwiesen (Anlage K 10).

Aufgrund des der Beklagten übermittelten Berichtes der Diplomingenieurin … beauftragte die Klägerin den Privatsachverständigen … von der …, die Wohnung der Kläger auf Schimmel zu untersuchen (vgl. Schreiben der Beklagten vom 22 September 2015; Anlage K8). Der Privatsachverständige …stellte keinen Schimmel fest. Er empfahl jedoch, die Lüftungsanlage des Restaurants auf Dichtigkeit zu untersuchen.

Die Kläger fertigte unter dem 18. September 2015 (Anlage K7) eine Mängelanzeige und erklärten den Vorbehalt hinsichtlich ihrer Mietzahlungen wegen einer mängelbedingten Minderung. Mit Schreiben vom 13. Oktober 2015 (Anlage K9) forderte der Berliner Mieterverein die Beklagte im Namen der Kläger auf, bis zum 20. Oktober 2015 mitzuteilen, in welchem Umfang und zeitlichem Rahmen die Mängelbeseitigung durchgeführt werden solle, wobei in dem Schreiben auch folgende Ausführungen enthalten sind:

„Wir bitten

bis zum 20.10.2015

um Vorlage der gutachterlichen Feststellungen vom 1. Oktober 2015 sowie um verbindliche Angaben zu Umfang und zeitlichem Ablauf der Maßnahme zur Mängelbeseitigung. Nach Verstreichen der Frist werden wir unseren Mitgliedern umgehend zu weiteren rechtlichen Schritten raten. Sämtliche anfallenden Kosten zur Mängelfeststellung (zum Beispiel Gutachten mit Raumluftmessung) und Rechtsverfolgung gehen dann als Verzugsschaden zu Ihren Lasten

…“

Die Beklagte führte trotz der Mängelanzeigen der Kläger auch mithilfe des Mietervereins keine Mängelbeseitigungsmaßnahmen durch.

Die Kläger beauftragten anschließend am 19.11.2015 den Privatsachverständigen … mit der Erstellung eines Gutachtens zu der Frage der Geruchsbelastung durch die Gaststätte sowie der Prüfung einer Schimmelpilzsporenkonzentration (insbesondere auch im Schlafzimmer). Im Rahmen seines Gutachtens vom 8. Dezember 2015 (Anlage K 10) führte er aus, dass er im Schlafzimmer lediglich unauffällige Proben entnommen habe, die lediglich vereinzelt Sedimentationssporen aufgewiesen hätten (, die jedoch unbedenklich seien). Im Schlafzimmer liege keine Schimmelpilzsporenbelastung in der Raumluft vor. Auf den beprobten Wandoberflächen sei kein Schimmelpilzmyzel festgestellt worden. Auch seien an den Außenwänden im Schlafzimmer sowie unter der Badewanne keine erhöhten Feuchtewerte festgestellt worden.

Allerdings sei im Schlafzimmer insbesondere in der rechten Raumecke, vor dem Fenster, ein fettiger und ranziger Geruch wahrgenommen worden, obwohl zur Zeit der Begutachtung die darunter befindliche Gaststätte zum Zeitpunkt der Begutachtung nicht in Betrieb gewesen sei. Aufgrund dessen sei die Abluftanlage des Restaurants auf Dichtigkeit zu überprüfen und festzustellen, ob (fettige) Abluft über eine undichte Stelle der Abluftanlage in den Fußboden des Schlafzimmers der Kläger eingeleitet werde.

Für dieses Gutachten bezahlten die Kläger an den Privatsachverständigen … 2011,30 €.

Wegen des Geruchs im Schlafzimmer und der Reizung der Augen und Schleimhäute des Klägers zu 1. schliefen die Kläger ab September 2015 nicht mehr im Schlafzimmer, sondern mit ihrem Kind im Kinderzimmer.

Der Zeuge Dr. med. … von der evangelischen Lungenklinik in Berlin erstellte für den Kläger am 9. September 2015 ein Attest mit folgendem Inhalt:

„Ärztliches Attest

Diagnose: Schimmelpilzbelastung (Z 58, G)

Bei Herrn … bestehen Atemwegsbeschwerden mit Belastung Einschränkung nur durch die dokumentierte Schimmelpilzsporen Belastungen seiner Wohnung. Zusätzlich kann eine Abgasbelastung durch das Abluftrohr unter seiner Wohnung bestehen.

Akute oder chronische Lungenerkrankungen wurden in umfangreichen Untersuchungen als Ursache der Beschwerden ausgeschlossen.

Daher ist die sachgerechte Schimmelpilzsanierung der Wohnung zur Vermeidung langfristiger Folgen unmittelbar erforderlich. Während der Maßnahme besteht eine erhöhte Belastung, daher sollte Herr … in dieser Zeit nicht in der Wohnung leben.“

Die Kläger übersandte das Gutachten des Privatsachverständigen … der Beklagten, die dies allerdings insbesondere nicht zum Anlass nahm, die Abluftanlage des Restaurants zu untersuchen.

Die Kläger wandten sich deswegen an das Bezirksamt (Wohnungsamt), das in der Folge Druck auf die Beklagte ausübten.

Im Januar 2016 sagte die Hausverwaltung der Beklagten den Klägern zu, dass die Abluftanlage des Restaurants nach den Vorgaben des Privatsachverständigen … saniert werden würde. Im Rahmen dieser Sanierung wurde dann festgestellt, dass die Abluftanlage tatsächlich undicht war und Abluft in den Fußboden des Schlafzimmers der klägerischen Wohnung geleitet hatte.

Aus diesem Grund wurde dann der Fußboden des Schlafzimmers geöffnet und ein erheblicher Schimmelbefall im Fußboden festgestellt, der in der Folge bis Mitte Mai 2016 saniert wurde. Der Schimmel befand sich in erster Linie an der Stelle, an der ihn schon die Diplomingenieurin … aufgrund der Begehung des Schlafzimmers mit ihrem Schimmelspürhund vermutet hatte.

Mit Schreiben vom 24. August 2016 (Anlage K9.1; Bl. 75 der Akte) forderten die Kläger von der Beklagten insbesondere für die Geruchsbelästigung und den Schimmelbefall im Schlafzimmerboden für die Zeit vom 1. August 2015 bis zur Sanierung der Abluftanlage des Restaurants und des Schimmelbefall im Boden am 15. Mai 2016 einen Betrag in Höhe von 1088,33 €, wobei sie bei der Berechnung eine Minderung in Höhe von 20 % der Nettokaltmiete geltend machten.

Die Beklagte gewährte den Klägern die begehrte Mietminderung und zahlte den Betrag in Höhe von 1088,33 € aus.

Die Kläger meinen, die Beklagten müsste Ihnen die Kosten des Privatgutachtens des Privatsachverständigen …in Höhe von 2011,30 € erstatten, auch wenn dieser Privatsachverständige nicht definitiv einen Schimmelbefall festgestellt habe. Denn nur aufgrund dieses Gutachtens (und weiterer Maßnahmen der Kläger) sei letztlich durch die Beklagte die Abluftanlage des Restaurants überprüft und instandgesetzt worden. Und nur aufgrund dieser Überprüfung und Instandsetzung sei dann auch der tatsächlich vorhandene Schimmelbefall im Fußboden des Schlafzimmers festgestellt worden.

Der weitere Minderungsbetrag in Höhe von weiteren 554,30 € errechne sich daraus, dass die begehrte und gewährte Minderung von 20 % bzw. 1088,33 € nicht – wie geschehen – auf die Nettokaltmiete, sondern auf die Bruttomiete zu berechnen sei.

Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen,

1. an die Kläger zu 1) und 2) 554,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29. Oktober 2016 zu zahlen,

2. an die Kläger zu 1) und 2) 2011,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29. Oktober 2016 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie vertreten die Auffassung, dass den Klägern weder die geltend gemachten Kosten des Privatgutachtens des Privatsachverständigen … in Höhe von 2011,30 € zustünden und sie auch keinen Anspruch auf eine weitere Minderung in Höhe von weiteren 554,30 € hätten.

Zum einen hätte der Kläger zu 1. den zunächst beauftragten Handwerker den damals behaupteten Schimmelbefall nicht in dem erforderlichen Umfang begutachten lassen und das Privatgutachten des Privatsachverständigen … habe auch keinen Schimmelbefall im Schlafzimmer festgestellt, weswegen es insoweit unbrauchbar sei.

Zum anderen hätten sich die Parteien auf einen Minderungsbetrag von 1088,33 € durch das entsprechende Forderungsschreiben der Kläger vom 24. August 2016 (Anlage K9.1; Blatt 75 der Akte) und die entsprechende Zahlung der Beklagten (vertraglich) mit der Folge geeinigt, dass die Kläger nun nicht einen weiteren Minderungsbetrag für denselben Zeitraum einfordern könnten.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage hat auch in der Sache teilweise Erfolg, nämlich hinsichtlich der geltend gemachten Erstattung der Kosten für das Privatgutachten des Privatsachverständigen … in Höhe von 2011,30 € (1.). Der geltend gemachte, weitere Minderungsbetrag in Höhe von 554,30 € steht den Klägern hingegen nicht zu (2.).

1.

Den Klägern steht die Erstattung der Kosten des Privatgutachtens … in Höhe von 2011,30 € gemäß § 536 a Abs. 1 BGB zu, weil sich die Beklagte insbesondere aufgrund des Schreibens des Berliner Mietervereins vom 13. Oktober 2015 (Anlage K9) mit Fristsetzung zum 20. Oktober 2015 zum Zeitpunkt der Beauftragung des Privatsachverständigen … durch die Kläger am 19. November 2015 im Verzug (im Sinne von § 286 Abs. 1 BGB) mit der Beseitigung des Mangels an der Abluftanlage des sich unter der Wohnung der Kläger befindlichen Restaurants und der Schimmelsanierung im Schlafzimmer der Kläger befunden hat.

Denn trotz der Feststellung des von der Beklagten beauftragten Privatsachverständigen … von der …, dass die Abluftanlage des sich unter der Wohnung der Kläger befindlichen Restaurants auf Dichtigkeit zu überprüfen ist, und des Anschlagens auf Schimmelpilzbefall des von der von den Klägern beauftragten Privatsachverständigen … geführten Schimmelpilz-Spürhundes, hat die Beklagte keine Maßnahmen vorgenommen, die Dichtigkeit der Abluftanlage oder den Schimmelpilzbefall im Schlafzimmer der Wohnung der Kläger näher zu untersuchen.

Vor diesem Hintergrund durften die Kläger nach Ablauf der Fristsetzung zum 20. Oktober 2015 durch den Mieterverein mit Schreiben vom 13. Oktober 2015 selbst Maßnahmen zur weiteren Mangeluntersuchung als Vorbereitung zur Mangelbeseitigung auf Kosten der Beklagten als Vermieterin treffen. Sie durften deshalb am 19. November 2015 den Privatsachverständigen …mit der Begutachtung des – zu diesem Zeitpunkt fraglichen – Schimmelbefalls im Schlafzimmer der Wohnung der Kläger auf Kosten der Beklagten beauftragen.

Eine andere Beurteilung ist auch nicht deswegen geboten, weil der Privatsachverständige … keinen Schimmelbefall im Schlafzimmer festgestellt hat (, obwohl dieser vorlag). Denn er hat zumindest auch eine Sanierung der Abluftanlage des Restaurants unter der Wohnung der Kläger im Rahmen seines Gutachtens angeraten. Diese ist dann schließlich durch die Beklagte als Vermieterin auch nach den Vorgaben des von den Klägern beauftragten Privatsachverständigen … durchgeführt worden. Außerdem hat der Privatsachverständige … auch fettige bzw. ranzige Gerüche im Schlafzimmer der Kläger festgestellt, die auf eine Einleitung von Abluft des Restaurants in den Fußboden des Schlafzimmers hindeuteten. Darüber hinaus ist schließlich im Rahmen der Überprüfung und Sanierung der Abluftanlage eben auch festgestellt worden, dass das Schlafzimmer der Wohnung der Kläger im Fußbodenbereich tatsächlich mit Schimmel befallen war und als Ursache hierfür das Ableiten von Abluft durch eine undichte Stelle der Abluftanlage angesehen werden kann.

2.

Ein weitergehender Minderungsanspruch in Höhe der geltend gemachten weiteren 554,30 € steht den Klägern in des nicht gemäß § 536 BGB zu.

Zwar ist durch den Schimmel im Fußboden des Schlafzimmers und den damit zusammenhängenden, im Tatbestand näher dargestellten Folgen ein erheblicher Mangel im Sinne des §§ 536 BGB gegeben, der grundsätzlich zu einer Mietminderung führt.

Allerdings haben die Parteien sich durch das Forderungsschreiben der Kläger vom 24. August 2016 über einen Minderungsbetrag für die gesamte Zeit in Höhe von 1088,33 € (Anlage K9; Blatt 75 der Akte) und die Zahlung des geforderten Betrages durch die Beklagte (konkludent) im Vergleichswege im Sinne von § 779 BGB, also im Rahmen eines gegenseitigen Vertrages auf einen Minderungsbetrag von 1088,33 € geeinigt.

Von dieser vertraglichen Vereinbarung können sich die Kläger nicht ohne weiteres einseitig lösen, weil geschlossene Verträge einzuhalten sind (pacta sunt servanda), und Anhaltspunkte im Sinne des § 779 Abs. 1 BGB dafür weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich sind, dass der diesem Vergleich „als feststehend zugrunde gelegte Sachverhalt der Wirklichkeit nicht entspricht“.

Die Kläger möchten nunmehr lediglich die von Ihnen als berechtigt angesehene Minderungsquote von 20 % für den betreffenden Zeitraum nicht mehr aus der Nettokaltmiete berechnen, wie sie dies im Rahmen ihres Forderungsschreibens vom 24. August 2015 getan haben, sondern aus der Bruttomiete.

Es kann dahinstehen, ob es sich insoweit lediglich um einen unbeachtlichen Motivirrtum bei der Berechnung der geforderten Mietminderung von 1088,33 € durch die Kläger gehandelt hat. Denn jedenfalls hätten die Kläger auch im Falle eines beachtenswerten Irrtums im Sinne von § 119 BGB ihre Willenserklärung auf Abschluss des oben genannten Vergleichs über die Minderungshöhe gemäß § 121 BGB ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) anfechten müssen. Das haben sie jedenfalls nicht – fristgerecht – getan, zumal sie auch im vorliegenden Verfahren nicht vorgetragen haben, dass sie ihre diesbezügliche Willenserklärung überhaupt angefochten hätten.

Die Zinsentscheidung beruht auf den §§ 286 Abs. 1, 288 BGB.

Die prozessualen neben Entscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 1, 709 ZPO.