AG Charlottenburg, Az.: 221 C 250/11
Urteil vom 26.06.2013
1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichtes Charlottenburg vom 20.03.2013, 221 C 250/11, wird aufrechterhalten.
2. Die weiteren Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 4.000,00 Euro fortsetzen.
Tatbestand
Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Instandsetzung in Anspruch, der Beklagte macht im Wege der Widerklage Räumung und Schadensersatz geltend.
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten in … . Das Mietverhältnis begann 1961, im Jahr 1973 wurde der heute aktuelle Mietvertrag geschlossen. Die zuletzt vereinbarte Bruttowarmmiete beträgt monatlich 645,39 Euro.
Am 08.08.2011 teilte die Klägerin der Hausverwaltung des Beklagten schriftlich mit, dass das Wasser aus dem Kaltwasserhahn über der Badewanne – den sie vor ca. 10 Jahren selbst einbauen ließ – lediglich tröpfelt. Ferner verlangte die Klägerin in dem Schreiben den Austausch der mittlerweile über 50 Jahre alten Badewanne mit dem Hinweis auf mehrfache Ausbesserungen und Abplatzungen an der Emaille. Die Klägerin minderte ab August 2011 die Miete und zahlte, wie der Beklagte vorträgt, monatlich noch 525,16 Euro.
Mit Schreiben vom 04.09.2012 verlangte der Beklagte von der Klägerin den Betrag von 1.995,75 Euro als Mietrückstand bis zu diesem Zeitpunkt, den die Klägerin unter dem Vorbehalt der Rückforderung am 12.09.2012 an ihn zahlte.
Mit Schreiben vom 16.07.2012 erklärte der Beklagte die Kündigung des Mietvertrages unter Berufung auf Eigenbedarf.
Mit Schreiben vom 20.11.2012 und 04.12.2012 forderte der Beklagte die Klägerin auf, bis Ende November 104,46 Euro erneut entstandenen Mietrückstand zu zahlen sowie bis 14.12.2012 zu erklären, dass sie bereit sei, die Badewanne auf ihre Kosten zu erneuern.
Die Klägerin behauptet, dass Ursache für den mangelnden Durchfluss von Kaltwasser über der Badewanne eine über Jahre entstandene Verkalkung der Wasserleitung sei.
Die Badewanne, die bereits 1961 in der Wohnung vorhanden gewesen sei, sei im Laufe der Jahre aufgeraut, es seien Abplatzungen der Emaille und notdürftige Reparaturen vorhanden. Es entspreche allgemeiner Lebenserfahrung, dass eine Badewanne nach 51 Jahren ersetzt werden müsse. Die nun vorhandenen Gebrauchsspuren seien auf vertragsgemäße Abnutzung zurückzuführen, sie habe sie nicht zu vertreten. Im übrigen befinde sich das Bad in dem Bauzustand, wie sie es ursprünglich mal angemietet habe.
Die Klägerin bestreitet den vom Beklagten behaupteten Eigenbedarf.
Mit Versäumnisurteil vom 20.03.2013 ist der Beklagte verurteilt worden,
1. In der von der Klägerin innegehaltenen Wohnung im Haus …, Erdgeschoss links folgende Mängel zu beseitigen: a) die Wasserleitungsrohre der Kaltwasserversorgung zu den Armaturen über der Badewanne sind zugesetzt, so dass bei geöffnetem Wasserhahn das Wasser lediglich tröpfelt. Die vorhandene Badewanne hat mittlerweile ein Alter von 50 Jahren erreicht. Altersbedingt weist das Emaille Ausbesserungen und Abplatzungen auf, so dass auch die Badewanne ausgetauscht worden muss,
2. den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 1.995,75 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10. Oktober 2012 zu zahlen und
3. die Widerklage abgewiesen.
Gegen dieses, ihm am 25.03.2013 zugestellte Versäumnisurteil richtet sich der am 25.03.2013 bei Gericht eingegangene Einspruch des Beklagten.
Die Klägerin beantragt, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Der Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen und widerklagend,
1. die Klägerin zu verurteilen, die in der …, Erdgeschoss links gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem Bad und einem Duschbad mit WC, mit einer Größe von insgesamt 82, 85 m², nebst Einstellplatz und Keller zu räumen geräumt an ihn herauszugeben,
2. die Klägerin zu verurteilen, an ihn 104, 46 Euro wegen Mietrückständen zu zahlen,
3. die Klägerin zu verurteilen, an ihn einen weiteren Betrag in Höhe von 3.761,34 Euro wegen Schadensersatzansprüchen, insbesondere dem Ein- und Ausbau einer Badewanne nebst Nebenkosten zu zahlen.
Nachdem der Beklagte zunächst behauptete, die Funktionsuntüchtigkeit des Kaltwasserzuflusses beruhe nicht auf einer Verstopfung der Rohre in der Wand, sondern ausschließlich auf dem durch die Klägerin vorgenommenen Austausch der Armatur, hält er diesen Vortrag nun nicht mehr aufrecht.
Er ist der Auffassung, dass die in der Badewanne vorhandenen Emailleschäden auf unsachgemäßen Gebrauch zurückzuführen seien. Bei richtiger Behandlung würde Emaille hunderte von Jahren halten.
Die Klägerin habe das Bad selbst gestaltet und die ursprünglich auf Putz verlegten Rohre unter die Fliesen gelegt und auch die Badewanne eingefliest. Jetzt, bei der Erneuerung der Kaltwasserleitung müsste die Wand aufgestemmt werden, was auf die Umgestaltung der Klägerin zurückzuführen sei. Die Kosten hierfür müsse die Klägerin tragen, wenn sie nun bei dieser Gelegenheit eine neue Badewanne erhalte, müsse sie die Kosten hierfür auch tragen.
Seine derzeitig bewohnte Wohnung sei von einer Zwangsversteigerung und einem damit verbundenen Sonderkündigungsrecht des künftigen Erwerbers bedroht. Es sei ihm nicht zumutbar zu warten, bis er selbst eine Kündigung erhalte. Um Ruhe und Sicherheit zu haben, habe er sich nun entschlossen, die von der Klägerin bewohnte Wohnung selbst zu nutzen.
Zudem sei der in seinem Mietshaus befindliche Fahrstuhl störanfällig, so dass er des Öfteren den Weg zu seiner Wohnung in der 5. Etage zu Fuß bewältigen müsse, was ihm in seinem Alter von 75 Jahren gesundheitlich schwer falle.
Ferner sei seine derzeitige Wohnung mit einer Wohnfläche von 160 qm zu groß, um sie allein in Ordnung zu halten. Auch liege die von der Klägerin bewohnte Wohnung sehr nahe an seinem derzeitigen Wohnsitz, so dass er seine Lebensbeziehungen und Verbindungen ohne Beeinträchtigung aufrecht erhalten könne.
Im übrigen könne er die Wohnung der Klägerin für den Betrieb seines Gewerbes der ihm gehörenden … GmbH nutzen.
Ferner sei für November 2012 ein Mietrückstand von 104,46 Euro entstanden..
Das Gericht hat Beweis erhoben auf Grund des Beschlusses vom 04.07.2012.
Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Schwarz vom 10.11.2012 verwiesen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Der Einspruch des Beklagten gegen das Versäumnisurteil vom 20.03.2013 ist zulässig, insbesondere fristgerecht.
Es war auch festzustellen, dass das Versäumnisurteil nicht in gesetzlicher Weise ergangen ist, denn das Nichterscheinen des Beklagten zum Verhandlungstermin war auf einen Fehler in der Ladung zurückzuführen. Der Beklagte wurde versehentlich nicht zu 10.00 Uhr, sondern zu 10.30 Uhr geladen.
Der Einspruch hat jedoch keinen Erfolg, denn die Klage ist begründet und die Widerklage ist nicht begründet.
Die Klägerin kann von dem Beklagten die Instandsetzung der Kaltwasserzuleitung gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen.
Es ist das Ergebnis der Begutachtung, dass der mangelnde Durchfluss von Wasser nicht auf eine Fehlfunktion der von der Klägerin selbst eingebauten Armatur zurückzuführen ist. Vielmehr ist die Wasserzuleitung durch Inkrustierung zugewachsen und verstopft. Dies ist kein Mangel, der auf ein Fehlverhalten der Klägerin zurückgeführt werden kann. Der Beklagte ist deshalb zur Instandsetzung verpflichtet.
Der Zustand der Badewanne begründet ebenfalls einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Der Sachverständige hat mehrere, teils bereits reparierte, Abplatzungen festgestellt. Zwar handelt es sich hierbei hauptsächlich um einen ästhetischen Mangel, denn die Badewanne ist zu ihrem Zweck durchaus noch nutzbar. Der alte und abgenutzte Gesamteindruck der Badewanne ist aber letztlich auch als ein Mangel der Mietsache anzusehen, so dass der Beklagte zur Instandsetzung verpflichtet ist. Zwar können die Abplatzungen nur aus dem Bereich der Klägerin stammen. Es ist aber festzustellen, dass die Badewanne inzwischen das von der Herstellerfirma angegebene Lebensalter um 20 Jahre überschritten hat. Wenn sie nun nach einer über 50jährigen Nutzung erhebliche Spuren des Gebrauchs zeigt, ist dies nicht mehr als Verschulden der Klägerin anzusehen. Nach Ansicht des Gerichts ist nicht zwingend zu folgern, dass jede Schlageinwirkung per se außerhalb der Grenzen eines vertragsgemäßen Gebrauchs liegen muss. Es erscheint sogar umgekehrt nicht ungewöhnlich, dass Emaille in einer Badewanne, die in einem durchschnittlichen Haushalt täglich oder zumindest mehrmals pro Woche über eine Dauer von 50 Jahren genutzt wird, abnutzungsbedingte Schäden – auch durch Schlageinwirkung – aufweist. Dass einem durchschnittlichen Mieter über einem Zeitraum von 50 Jahren bei Gebrauch der Badewanne Gegenstände in die Badewanne fallen können entspricht durchaus allgemeiner Lebenserfahrung. Beschädigungen dieser Art sind für den Vermieter vorhersehbar und können regelmäßig als durch die Entrichtung der Miete im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs ZP 450 gem. § 538 BGB abgegolten betrachtet werden. Die Klägerin hat zudem geschildert, dass die Oberfläche der Badewanne inzwischen nicht mehr glatt sondern aufgeraut erscheint. Angesichts der vor Jahren noch verwendeten Putzmittel wie Scheuersand, ist dies auch durchaus nachvollziehbar.
Hier ist auch ein Austausch der Badewanne und nicht nur eine Reparatur geboten, weil ein mangelfreies Gesamtbild durch eine Reparatur nicht mehr hergestellt werden kann. Der vertragsgemäße Zustand kann nur durch den Einbau einer vergleichbaren neuen Badewanne erreicht werden.
Die Klägerin kann von dem Beklagten Zahlung von 1.995,75 Euro verlangen. Der Anspruch ergibt sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB.
Die Klägerin hat an den Beklagten nach dessen Aufforderung 1.995,75 Euro ohne Rechtsgrund geleistet, da sie zur Zahlung nicht verpflichtet war, denn ihre Miete war wegen der beschriebenen Mängel ab dem 08.08.2011 gemindert. Dabei steht eine Minderungshöhe von annähernd 20 % der Miete in einem angemessenen Verhältnis zur Tauglichkeitsminderung.
Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die Mietsache oder ein Teil von ihr von dem vertraglich vereinbarten Zustand in negativer Weise abweicht.
Die Temperatur an dem Wasserhahn über der Badewanne kann nicht ordnungsgemäß geregelt werden, da das Wasser aus dem Kaltwasserhahn lediglich tröpfelt. Die tägliche Körperpflege ist dadurch sehr beeinträchtigt, denn eine separate Dusche steht der Klägerin in der Wohnung nicht zur Verfügung. Sie ist wegen des Mangels weitgehend auf die Nutzung des Waschbeckens angewiesen, was heutigen Standards nicht mehr entspricht und auch nicht weiter ausgeführt werden muss.
§ 814 BGB steht der Rückforderung des Geleisteten nicht entgegen, da die Klägerin die Leistung ausdrücklich unter Vorbehalt vornahm (BGH, Urteil vom 30. Oktober 1972 – VIII ZR 175/71 = WM 1973, 146, 148; BGH, Urteil vom 17. Februar 1982 – IVb ZR 657/80 = BGHZ 83, 278, 282). Ungeachtet dessen hat der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Beklagte hierzu auch nichts vorgetragen.
Der Zinsanspruch der Klägerin gegen den Beklagten folgt aus §§ 291 Satz 1, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Der Beklagte hat keinen Anspruch gegen die Klägerin auf Räumung und Herausgabe der von ihr gemieteten Wohnung.
Die Kündigung des Beklagten vom 16.07.2012 hat nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt, die Voraussetzungen des § 546 Abs. 1 BGB liegen deshalb nicht vor.
Der Beklagte hat ein berechtigtes Interesse im Sinne von Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB schon nicht ausreichend vorgetragen. Das Merkmal „benötigt“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht darlegt, in der eigenen Wohnung zu wohnen (BVerfG NJW 1990, 3259). Der Bedarf muss hinreichend konkret sein; die bloße Möglichkeit, dass später ein solcher Bedarf entstehen könnte, genügt nicht (BVerfG ZMR 1993, 363). Die in dem Kündigungsschreiben des Beklagten dargelegten Gründe genügen diesen Erfordernissen nicht.
Soweit der Beklagte die Kündigung darauf stützt, er sei seinerseits von einer Kündigung bedroht, da die Wohnung, in der er derzeit wohne, Gegenstand einer Zwangsversteigerung sei, so kann die Kündigung vor diesem Hintergrund nur als sog. unzulässige Vorratskündigung gewertet werden (vgl. BVerfG NJW 1990, 3259). Denn der Beklagte hat nicht vorgetragen, dass eine Kündigung unmittelbar bevorsteht oder dass seine derzeitige Mietwohnung überhaupt schon zwangsversteigert wurde. Zu berücksichtigen ist weiter, dass auch ein zukünftiger Ersteher den Regelungen des § 573 BGB unterliegt und dessen Kündigung nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses Erfolg haben kann. Zwar könnte nachvollzogen werden, dass der Kläger schon mal kündigt, um in der Zukunft Ruhe zu haben, dies ist aber als berechtigtes Interesse nicht ausreichend. Ein Umzug mit allen Unannehmlichkeiten stünde dem Kläger auch bei Erfolg seiner jetzigen Kündigung bevor. Etwas anderes käme gegebenenfalls auch später nicht auf ihn zu.
Soweit altersbedingte, körperliche Eigenbedarfsgründe angeführt werden, sind diese zu pauschal, z. B. zu den Ausfällen des Aufzuges, vorgetragen und können daher die zu verlangende Ernsthaftigkeit der Absicht nicht begründen.
Nachgeschobene Gründe, wie die eventuell in Aussicht genommene gewerbliche Nutzung der Wohnung, können schon gem. § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht berücksichtigt werden. Dass es sich um erst nachträglich entstandene Gründe handelt, hat der Beklagte schon nicht vorgetragen.
Der Beklagte hat keinen Anspruch gegen die Klägerin auf Zahlung von 104,46 Euro.
Als Anspruchsgrundlage kann für die behauptete rückständige Miete nur § 535 Abs. 2 BGB in Betracht kommen.
Der Vortrag des Beklagten genügt jedoch den Anforderungen an ein substantiiertes Parteivorbringen nicht. Es trifft zwar zu, dass der Beklagte die Rückständigkeit der Miete nicht beweisen muss. Vielmehr obliegt nach den allgemeinen Regeln hier der Klägerin die Beweislast für die Erfüllung der Mietzinsschuld (§ 362 Abs. 1 BGB). Der Beklagte hat aber schon nicht vorgetragen, auf welchen Zeitraum sich der behauptete Rückstand bezieht. Macht ein Gläubiger aus einem Dauerschuldverhältnis einen Anspruch auf eine monatsweise wiederkehrende Leistung geltend, muss er zumindest darlegen, für welchen Abrechnungszeitraum er Zahlung begehrt. Nur dann ist dem Schuldner der Beweis der Erfüllung im Sinne von § 362 Abs. 1 BGB überhaupt möglich.
Soweit dieser Rückstand in den Monaten Oktober und November 2012 entstanden ist, ist die Miete wie bereits ausgeführt, gemindert.
Der Beklagte hat keinen Anspruch gegen die Klägerin auf Zahlung von 3.761,34 Euro aus § 280 BGB oder § 823 BGB. Der Beklagte ist zur Instandsetzung verpflichtet, was allein mit einem Duldungsanspruch gegen die Klägerin korrespondiert. Soweit der Beklagte behauptet, die Klägerin habe ohne Erlaubnis des Vermieters Rohre unter Putz verlegt und die Badewanne eingefliest, was nun den Instandsetzungsaufwand erhöhen würde, hat er als Vermieter den Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn zu beweisen. Nach dem Bestreiten der Klägerin hat er einen Beweis nicht angetreten. Eine schuldhafte Beschädigung der Badewanne kann, wie bereits oben ausgeführt, der Klägerin nicht vorgeworfen werden.
Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, § 709 ZPO.
