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Betriebskostenpauschale – Nichtigkeit wegen Wuchers

LG Berlin, Az.: 67 S 369/15, Beschluss vom 10.11.2015

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen.

Gründe

I.

Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich unbegründet ist und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO vorliegen.

Die Berufung ist offensichtlich unbegründet. Zutreffend hat das Amtsgericht die auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens gerichtete Klage abgewiesen, da die Parteien im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Insoweit nimmt die Kammer auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug, denen im Wesentlichen nichts hinzuzufügen ist. § 305c Abs. 2 BGB findet keine Anwendung zu Gunsten des Klägers. Insoweit genügt es nicht, dass Streit über die Auslegung besteht; erforderlich sind nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmethoden zumindest zwei rechtlich vertretbare Auslegungen (st. Rspr., vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 305c Rz. 15 m.w.N.). Daran indes fehlt es aufgrund der vom Amtsgericht zutreffend für eindeutig erachteten Vertragsgestaltung.

Soweit der Kläger sich nunmehr auf die Unwirksamkeit der Pauschale gemäß § 138 Abs. 2 BGB beruft, vermag er auch damit nicht durchzudringen. Das für den Wuchertatbestand erforderliche grobe Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ist bei der von dem Kläger zu entrichtenden monatlichen Pauschale von 145,00 EUR für kalte Betriebskosten nicht gegeben. Denn ausweislich der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt unter Zugrundelegung von Abrechnungsdaten aus dem Jahre 2013 erstellten Betriebskostenübersicht 2015, die die Kammer gemäß §§ 287, 291 ZPO herangezogen hat (vgl. Huber, in: Musielak/Voit, ZPO, 12. Aufl. 2015, § 291 Rz. 1), betragen die monatlichen kalten Betriebskosten in Berlin durchschnittlich 1,69 EUR/qm. Das ergibt für eine Wohnung wie die von dem Kläger im Dezember 2012 angemietete bei einer Fläche von 61 qm im Durchschnitt kalte monatliche Betriebskosten von 103,49 EUR. Es kann dahinstehen, ob die von den Parteien im Rahmen ihrer Vertragsautonomie bei Begründung des Mietverhältnisses vorgenommenen Prognose der tatsächlichen Betriebskosten und die sich zu den Durchschnittswerten ergebende Differenz von 40 % überhaupt ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung begründet hat. Zumindest ist es nicht grob. Davon ausgehend sind die Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB nicht erfüllt.

Keiner abschließenden Entscheidung der Kammer bedurfte die Frage, ob dem Kläger womöglich Ansprüche auf Herabsetzung der Pauschale gemäß § 560 Abs. 3 BGB (vgl. dazu verneinend für den vom Kläger reklamierten Fall einer von Anfang an zu hoch angesetzten Pauschale BGH, Urt. v. 16. November 2011 – VIII ZR 106/11, NJW 2012, 303 Tz. 10) oder solche auf Schadensersatz wegen unterlassener Herabsetzung (vgl. dazu Weitemeyer, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 560 Rz. 45 m.w.N.) gegenüber der Beklagten zustanden. Denn nicht solche, sondern allein Ansprüche auf Auskehr eines von dem Kläger behaupteten Betriebskostenguthabens sind Streitgegenstand.

II.

Der Kläger erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.

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