AG Fritzlar, Az.: 8 C 140/14 (15), Urteil vom 22.05.2015

Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Miete für die von ihm innegehaltene Wohnung in der … in … Knüllwald, bestehend aus 2 Zimmern, einer Abstellkammer, einer Küche, Flur, Dusche und Kellerraum (von bisher 162,00 €) auf 188,45 € zzgl. der Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von derzeit 120,00 € mit Wirkung ab dem 01.04.2015 zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung wird abgesehen gemäß § 313 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist im Umfang des von dem Beklagten erklärten Anerkenntnisses begründet, im Übrigen dagegen unbegründet und insoweit abzuweisen.

Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung einer Erhöhung der monatlichen Miete für die von ihm innegehaltene Wohnung in der … in … Knüllwald, bestehend aus 2 Zimmern, einer Abstellkammer, einer Küche, Flur, Dusche und Kellerraum (von bisher 162,00 €) auf 188,45 € zzgl. der Nebenkostenvoraus-zahlung in Höhe von derzeit 120,00 € mit Wirkung ab dem 01.04.2015 zu.

Der Beklagte hat den gegen ihn geltend gemachten Anspruch aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB insoweit gemäß § 307 ZPO teilweise anerkannt.

Ein über den anerkannten Betrag hinausgehender Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung steht dem Kläger dagegen nicht zu.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat der Kläger den ihm obliegenden Beweis für seine Behauptung, die ortsübliche Vergleichsmiete betrage für die streitgegenständliche Wohnung 194,35 € (4,27 € pro m2), nicht geführt (§ 286 ZPO).

Denn nach den überzeugenden Ausführungen des von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Mieten und Pachten Dipl.-Kfm. H A in seinen schriftlichen Gutachten vom 29.12.2014 und 23.02.2015 steht fest, dass der ortsübliche Mietzins für die streitgegenständliche Wohnung nur 188,45 € (4,14 € pro m2) beträgt.

Das Gericht konnte sich den Ausführungen des Sachverständigen A nur anschließen und hat sie uneingeschränkt seiner Entscheidungsfindung zu Grunde gelegt. Das Gutachten ist in sich schlüssig und nachvollziehbar und weist keine Widersprüchlichkeiten auf. Die gestellten Beweisfragen wurden unter vollständiger Ausschöpfung des zu Grunde liegenden Sachverhaltes umfassend beantwortet. Zweifel an der inhaltlichen Richtigkeit der gutachterlichen Feststellungen und der Sachkunde des Gutachters sind nicht ersichtlich.

Der Beklagte schuldet – seinem Anerkenntnis gemäß – die erhöhte Miete jedenfalls nicht vor dem 01.04.2015, da das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 29.11.2013 den Anforderungen des § 558 a BGB nicht entspricht und erst mit dem Gutachten des Sachverständigen A vom 29.12.2014 „ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen” im Sinne des § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB vorliegt, das dem Beklagtenvertreter am 06.01.2015 zugegangen ist (§ 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB).

Das Mieterhöhungsverlangen vom 29.11.2013 entspricht schon deshalb nicht den Anforderungen des § 558 a BGB, weil zwei von den drei darin benannten Vergleichswohnungen nach dem – von dem Kläger nicht bestrittenen und insoweit als zugestanden zu behandelnden (§ 138 Abs. 3 ZPO) – Vorbringen des Beklagten schon vor Zugang des Mieterhöhungsverlangens leer standen. Nach § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB kann zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens aber nur auf „entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen” Bezug genommen werden. Standen aber die in dem Mieterhöhungsverlangen unter Nr. 1 und 3 benannten Wohnungen leer, konnte für diese Wohnungen mangels tatsächlicher Mietzahlung auch kein „entsprechendes Entgelt” im Sinne des § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB angefallen sein. Das auf § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB gestützte Mieterhöhungsverlangen vom 29.11.2013 ist daher nicht ordnungsgemäß.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91Abs. 1, 93 ZPO. Hinsichtlich des Teilanerkenntnisses des Beklagten liegen die Voraussetzungen des § 93 ZPO vor. Da das auf § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB gestützte Mieterhöhungsverlangen vom 29.11.2013 nicht ordnungsgemäß ist, hat der Beklagte durch sein Verhalten keine Veranlassung zur Erhebung der Klage gegeben. Erst nachdem ihm das Gutachten des Sachverständigen A vom 29.12.2014 am 06.01.2015 zugegangen ist, hat er innerhalb der ihm bis zum 30.10.2015 gesetzten Stellungnahmefrist mit Schriftsatz vom 28.01.2015, eingegangen am 29.01.2015, das lediglich in Höhe 188,45 € begründete Mieterhöhungsverlangen sofort anerkannt. Im Übrigen, soweit die weitergehende Klage abgewiesen worden ist, hat der Kläger als unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 Abs. 1 ZPO zu tragen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht hinsichtlich der Kosten auf §§ 708Nr. 11, 711,713 ZPO. Die Vollstreckung in der Hauptsache richtet sich nach § 894 ZPO.