Widerspruch gegen private Wohnnutzung in Teileigentumsanlage erfolgreich
In einem Fall, der vor dem Landgericht Aurich verhandelt wurde, hatte die Nutzung eines Teileigentums als private Wohnstätte statt eines Hotels zu erheblichen Spannungen und Konflikten geführt. Bei dem Objekt handelt es sich um ein mit einem Hotel bebautes Grundstück, dessen Teileigentum ursprünglich für Hotelzwecke gedacht war. Ein Beklagter hatte jedoch diese Teileinheit zu Wohnzwecken genutzt, was eine Reihe von Beeinträchtigungen wie Küchengerüche und die Lagerung großer, sperriger Gegenstände in den Gemeinschaftsbereichen mit sich brachte.
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Übersicht
Teileigentum – Eine Frage der Nutzung
Die Frage der Nutzung stellt sich häufig im Zusammenhang mit Teileigentumsrechten, insbesondere wenn es um die Abgrenzung zwischen gewerblicher und privater Nutzung geht. Im vorliegenden Fall war die Nutzung der Teileinheit als Hotel geplant und vorgesehen. Der Beklagte hingegen entschied sich für eine Nutzung als privater Wohnraum. Dies führte zu einer Reihe von Störungen und Konflikten, darunter Küchengerüche, die sich über das gesamte Gebäude ausbreiteten, und die Lagerung großer, sperriger Gegenstände in den Gemeinschaftsbereichen.
Konfliktpotential – Private versus gewerbliche Nutzung
Die private Nutzung einer ursprünglich für die gewerbliche Nutzung vorgesehenen Teileigentumseinheit kann erhebliches Konfliktpotential bergen. In diesem Fall beklagten die anderen Teileigentümer insbesondere den Verlust des professionellen Charakters der Anlage. Zudem wurde bemängelt, dass die private Wohnnutzung zu Störungen führt, die über das hinausgehen, was bei einer Nutzung als Hotel zu erwarten wäre. Auch wurde das Interesse der Teileigentümer daran betont, Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht vorgesehene gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.
Schlussfolgerung – Rückkehr zur ursprünglichen Nutzung
Die Berufung des Beklagten wurde vom Gericht abgelehnt. Das Gericht befand, dass die Argumente des Beklagten keine Aussicht auf Erfolg hatten und stellte fest, dass die private Wohnnutzung in diesem speziellen Kontext störender ist als die ursprünglich vorgesehene Nutzung der Teileigentumseinheiten. Mit der Entscheidung des Landgerichts Aurich wird der Weg für eine Rückkehr zur ursprünglichen Nutzung als Hotel freigemacht.
Das vorliegende Urteil
LG Aurich – Az.: 1 S 32/20 – Beschluss vom 18.03.2021
Die Berufung der Beklagten gegen das am 24.09.2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts Emden wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Das genannte Urteil wird ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar erklärt.
Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 4.000,00 € festgesetzt.
Gründe
Die zulässige Berufung der hat in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Zur Begründung nimmt die Kammer auf die Darstellung des Sach- und Streitstandes in dem Beschluss vom 11.02.2021 Bezug.
Der Schriftsatz vom 17.03.2021 bietet keinen Anlass zu einer anderweitigen Würdigung der Sach- und Rechtslage. Allerdings ergibt sich daraus, dass die Teilungserklärung für die aufgeführten Eigentümer des mit einem Hotel bebauten Grundstücks abgegeben wurde, dass hier eine Nutzung des Teileigentums im Rahmen eines Hotels vorgesehen war. Zutreffend ist auch, dass bei einer Nutzung des Teileigentums im Rahmen eines Hotels es auch zu Immissionen wie Freizeit- und Kinderlärm sowie einer Nutzung ganztätig und an Wochenenden kommt. Trotzdem unterscheidet sich die Nutzung im Rahmen eines Hotels von einem privaten Wohnen. In einem Hotel sind z.B. Küchengerüche auf den Restaurantbereich beschränkt und kommen nicht aus sämtlichen, dem Wohnen dienenden Räumen. Auch werden zu privaten Wohnräumen eher große, sperrige Dinge mitgenommen, die bei einem Hotelaufenthalt wegen dessen geringer und nicht notwendig wiederkehrenden Dauer üblicherweise nicht mitgeführt werden. Das Abstellen solcher Gegenstände kann zu Konflikten führen. So hat der Zeuge K. bei seiner Vernehmung davon berichtet, dass mal eine Waschmaschine auf dem Parkplatz gestanden habe oder dass Fahrräder über den Winter in der Sauna abgestellt worden seien. In dem Urteil des BGH vom 23.03.2018, V ZR 307/16, wurde nicht allein auf die Wohnimmissionen abgestellt, sondern auch darauf, dass die Teileigentümer ein berechtigtes Interesse haben, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden. Dieses Argument dafür, dass die private Wohnnutzung störender ist, als die vorgesehene Nutzung der Teileigentumseinheiten, greift auch im vorliegenden Fall.
Da die Sache im Übrigen keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung der Kammer erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist, war die Berufung wie angekündigt gem. § 522 Abs. 2 ZPO mit der sich aus § 97 ZPO ergebenden Kostenfolge zurückzuweisen. Das angefochtene Urteil war ferner gem. § 708 Nr. 10 ZPO ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären.
