LG München I I – Az.: 14 S 11480/20 – Urteil vom 03.02.2021
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Endurteil des Amtsgerichts München vom 31.07.2020 abgeändert.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger Euro 4.472,– nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz sei 01.12.2019 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von Euro 492,54 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 07.04.2020 zu bezahlen.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen haben der Kläger 30 % und der Beklagte 70 % zu bezahlen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
5. Die Revision wird nicht zugelassen.
Es ergeht folgender Beschluss: Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf Euro 6.392,– festgesetzt.
Gründe
I. Hinsichtlich des Sachverhalts wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Endurteils des Amtsgerichts München vom 31.07.2020 Bezug genommen. Ergänzend bzw. zusammenfassend hat die Kammer folgende Feststellungen getroffen:
Der Kläger und seine Ehefrau als Mieter sowie der Beklagte als Vermieter verband ein Mietverhältnis über eine 3-Zimmer-Wohnung in München, … Mietbeginn war der 01.03.2009, die vereinbarte Grundmiete lag zunächst bei Euro 1.050,– zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von Euro 150,–.
Während des Laufs des Mietverhältnisses kam es zu folgenden Mieterhöhungserklärungen des beklagten Vermieters:
1) Am 27.04.2011 richtete der Beklagte folgendes Schreiben an den Kläger und seine Ehefrau:
„Sehr geehrte Frau …,
sehr geehrter Herr …,
leider haben sich die Unterhaltskosten für Ihre Wohnung in den vergangenen Jahren drastisch erhöht. Ihr Mietzins jedoch blieb seit 01.03.09 unverändert.
Das zwingt mich die Gebühren der Nettomiete und der Nebenkosten ab 01.07.2011 um 4 Prozent zu erhöhen. Daraus ergeben sich ab diesem Zeitpunkt folgende Zahlungen:
Nettomiete: Euro 1.092,–
Nebenkosten: Euro 156,–
Dieser Mietpreis bleibt für die kommenden 3 Jahre, also bis 30.06.2014 unverändert.
Ich hoffe Sie zeigen für diese Erhöhung Verständnis und haben weiterhin Freude an Ihrer Wohnung
Mit freundlichen Grüßen“
Der Kläger und seine Ehefrau entrichteten in Folge die um monatlich 42,– Euro erhöhte Miete durch Änderung des Dauerauftrages ab 01.07.2011.
2) Mit Schreiben vom 15.05.2013 rechnete der Beklagte über die Betriebskosten 2012 ab. Gleichzeitig erklärte er in diesem Schreiben Folgendes:
„Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten sowie Reparaturen und Anschaffungen haben auch meine Kosten erheblich gesteigert. Zukünftig werden sich diese Ausgaben bestimmt nochmals erhöhen, sodass eine Mietzinserhöhung unumgänglich ist.
Das gute Verhältnis zwischen uns, möchte ich bei dieser Kalkulation nicht unberücksichtigt lassen und deshalb die Verteuerung so minimal als möglich halten. Eine Anpassung von +Euro 38,– bei der Nettomiete und +Euro 10,– für die Abschlagszahlungen der Nebenkosten – was ihnen künftigen Effektivkosten entspricht – muss ich Ihnen aber leider in Rechnung stellen.
Ab 01.07.2013 ergeben sich somit folgende Beträge:
Nettomiete Euro 1.130,–
Abschlagszahlung für Nebenkosten Euro 250,–
Bruttomiete Euro 1.380,–
Ich hoffe auf Ihr Verständnis, grüße Sie beide ganz herzlich und wünsche weiterhin alles Gute.
Ihr …“
Nachdem der Kläger und seine Ehefrau in einer E-Mail infolge darauf hingewiesen hatten, dass der Beklagte in der seinerzeitigen Erklärung vom 27.04.2011 eine unveränderte Miete bis 30.06.2014 zugesichert hätte, erwiderte der Beklagte hierauf mit Schreiben vom 30.05.2013 wie folgt:
„Die angekündigte Mieterhöhung von Euro 38,– tritt selbstverständlich erst zum 01.07.2014 in Kraft.
– Den neuen Mietzins von Euro 1.130,– kann ich Ihnen dann bis 28.02.2016, also weitere 20 Monate zusichern.“
Der Kläger und seine Ehefrau entrichteten daraufhin durch Änderung des Dauerauftrages ab 01.07.2014 eine um monatlich Euro 38,– erhöhte Nettomiete.
3) Am 20.03.2017 richtete der Beklagte folgendes Schreiben an den Kläger und seine Ehefrau:
„Sehr geehrte …, sehr geehrter …,
Ihr Mietzins hat sich seit dem 01.07.2014 nicht mehr erhöht. Preissteigerungen in den letzten 3 Jahren zwingen mich, Ihre Miete etwas mehr den marktüblichen Mietpreisen anzupassen.
Aktuelle Mieten im gleichen Stadtbezirk liegen weit über Ihren Kosten, obwohl nicht sicher gestellt ist, dass sie tatsächlich in Ausstattung und Komfort Ihrer Wohnung entsprechen. Laut Mietspiegel der Münchner Wohnungsbörse kostet in der Gemarkung … der Quadratmeter durchschnittlich Euro 20,79. Das hätte für Ihre Wohnung eine Nettomiete von Euro 1.621,– zur folge. Gebühren für Garagenplätze, die meist zusätzlich erhoben werden, sind dabei noch nicht berücksichtigt. Existente Beispiele, dass Vergleichsmieten in unmittelbarer Nachbarschaft, erheblich über Ihrem momentanen Mietpreis liegen, kann ich Ihnen jederzeit vorliegen.
Bei unserer letzten Zusammenkunft im April 2016, habe ich Ihnen zugesichert, die Miete bis ende 2016 unverändert zu lassen. Zum ende des vergangenen Jahres wollten wir aber über eine angemessene Erhöhung sprechen. Die berufliche Situation von … hat mich bewogen, die Erhöhung ein weiteres halbes Jahr auszusetzen.
Ab Juli 2017 werde ich Ihre Gebühren für die Miete erhöhen.
Es ergeben sich dann folgende monatliche Zahlungen:
Nettomiete ab dem 01.07.2017 Euro 1.150,– (+Euro 20,-)
Für den Erhalt dieses Schreibens und Ihr Einverständnis bitte ich Sie, beiliegende Kopie unterzeichnet an mich zurückzusenden.
Mit freundlichen Grüßen
…
Der Kläger und seine Ehefrau unterzeichneten das Mieterhöhungsverlangen des Beklagten noch am selben Tag anlässlich eines Treffens der Parteien in der Wohnung des Klägers und seiner Ehefrau. Diese entrichteten ab 01.07.2017 die auf 1.150,– Euro erhöhte Nettomiete an den Beklagten.
Der Beklagte veräußerte die Wohnung in Folge an den neuen Eigentümer …, der seit März 2019 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Als dieser unter dem 25.09.2019 ebenfalls ein – diesmal mit dem Münchner Mietspiegel begründetes – Mieterhöhungsverlangen an die Kläger stelle, ließen sich der Kläger und seine Ehefrau durch den späteren Klägervertreter anwaltlich beraten. Hierbei stellte sich für den Kläger heraus, dass sie die von dem Beklagten geltend gemachten Erhöhungen in der irrigen Annahme leisteten, hierzu vertraglich verpflichtet zu sein.
Mit anwaltlichen Schreiben vom 16.11.2019 wurde der Beklagte unter Fristsetzung zum 30.11.2019 aufgefordert, die aus Sicht der Klagepartei zu Unrecht bezahlten Beträge seit 01.07.2011 (insgesamt Euro 6.392,–) an den Beklagten und seine Ehefrau zurückzuerstatten. Eine Zahlung erfolgte nicht.
Mit seiner am 05.03.2020 beim Amtsgericht eingereichten Klage macht der Kläger nach Abtretung etwaiger Ansprüche durch seine Ehefrau diese gegenüber dem Beklagten als ungerechtfertigte Bereicherung geltend. Das Amtsgericht wies die Klage mit Endurteil vom 31.07.2020 im Wesentlichen mit der Begründung ab, dass allen Schreiben des Beklagten ein Angebot zur Mieterhöhung zugrunde lag, das der Kläger und seine Ehefrau konkludent durch Zahlung bzw. im letzten Fall durch Unterschriftsleistung unmittelbar angenommen hätten. Den Schreiben, so das Amtsgericht, ließe sich in keinster Weise entnehmen, warum der Beklagte und die Empfänger (der Kläger und seine Ehefrau) davon ausgehen hätten sollen, dem Verfasser – also dem Beklagten – stünde ein einseitiges Recht zur Mieterhöhung zu.
Gegen dieses – seinem anwaltlichen Vertreter am 04.08.2020 zugestelltes – Endurteil richtet sich die vom Kläger mit Schriftsatz vom 02.09.2020 eingelegte und mit Schriftsatz vom 04.11.2020 begründete Berufung, mit der er seine erstinstanzlichen Klageanträge vollumfänglich weiterverfolgt.
Der Kläger beantragt im Berufungsverfahren:
1. Unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts München vom 21.07.2020, Az. 461 C 3788/20 wird der Beklagte verurteilt an den Kläger 6.392,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 1.12.2019 zu zahlen.
2. Der Beklagte wird verurteilt die dem Kläger angefallene und ausgeglichene außergerichtliche 1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2300 VV RVG nebst Post- und Telekommunikationsgebühr gemäß Nr. 7002 VV RVG einschließlich 19 % Mehrwertsteuer insgesamt 650,34 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der europäischen Zentralbank hieraus seit Klagezustellung zu zahlen.
Der Beklagte beantragt: Zurückweisung der Berufung.
Nach Eingang der Berufungsbegründung bestimmte der Vorsitzende mit Verfügung vom 11.11.2020 Termin zur mündlichen Verhandlung auf den 03.02.2021 und setzte gleichzeitig dem Beklagten eine Frist zur Berufungserwiderung von 3 Wochen. Die Berufungserwiderung ging am 26.11.2020 ein. Mit Schriftsatz vom 02.02.2021 und damit einen Tag vor der mündlichen Berufungsverhandlung erhob der Beklagte erstmals die Einrede der Verjährung hinsichtlich der von der Klagepartei geltend gemachten Ansprüche. In der mündlichen Verhandlung waren neben beiden Prozessbevollmächtigten auch beide Parteien persönlich im Sitzungssaal anwesend, obwohl das Gericht den Parteien nach § 128a Abs. 1 ZPO freigestellt hatte, im Wege der Bild/Ton-Konferenz an der Verhandlung teilzunehmen. Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Berufungsverfahren wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 03.02.2021 sowie die gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.
II. Die Berufung des Klägers ist überwiegend begründet. Ihm steht – teilweise aus abgetretenem Recht – ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alternative 1 BGB auf Rückerstattung der vom 01.07.2012 bis 30.06.2017 zu Unrecht bezahlten Erhöhungsbeträge in Höhe von Euro 4.472,– zu. Dem 3. Erhöhungsverlangen hingegen, haben der Kläger und seine Ehefrau am 20.03.2017 wirksam zugestimmt. Insoweit war die Berufung des Klägers zurückzuweisen.
1) Der Kläger und seine Ehefrau als Mieter (im Folgenden: der Kläger) haben aus dem ersten Mieterhöhungsverlangen des Beklagten vom 27.04.2011 zwischen dem 01.07.2011 und dem 30.06.2017 monatlich Euro 42,– ohne Rechtsgrund geleistet und können diese Zahlungen (insgesamt Euro 3.066,–) gegenüber dem Beklagten kondizieren, § 812 Abs. 1 S. 1 Alternative 1 BGB.
a) Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen des Beklagten nach § 558a Abs. 1 BGB ist ersichtlich nicht gegeben. Nach der gesetzlich nicht abdingbaren Vorschrift (§ 558a Abs. 5 BGB) ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann gem. § 558a Abs. 2 BGB u. a. Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei die Benennung von 3 Vergleichswohnungen genügt. Diese gesetzliche Begründungspflicht für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat den Zweck, den Mieter erste Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu geben und während der Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 1 BGB informiert darüber entscheiden zu können, ob er seine Zustimmung erteilt oder nicht (BGH NJW 2016, 1385). Das hier streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 27.04.2011 ist – wie auch die beiden weiteren Erhöhungsverlangen vom 15.05.2013 und 20.03.2013 – bereits formell unwirksam, da der Beklagte schon gar nicht den Versuch unternimmt, den Mieter eine auf § 558 Abs. 2 BGB gestützte Begründung zu liefern (vgl. hierzu BeckOGK BGB/Fleindl § 558a Rn. 35). Einem solchen Mieterhöhungsverlangen kann der Mieter nicht – auch nicht konkludent – zustimmen (vgl. MüKoBGB/Artz § 558a Rn. 8).
b) Vorliegend ist eine Erhöhung der Miete aber auch nicht durch einvernehmliche Vertragsänderung nach § 557 Abs. 1 BGB zustande gekommen. Zwar kann der Mieter grundsätzlich ein formunwirksames Mieterhöhungsverlangen auch durch konkludente Zustimmungserklärung (etwa durch einmalige Zahlung der erhöhten Miete) annehmen, dies setzt aber regelmäßig voraus, dass das nach § 558a BGB unwirksame Erhöhungsverlangen in ein Angebot auf einvernehmliche Vertragsänderung umgedeutet werden kann (BGH NZM 2020, 322 Rn. 15; BGH NJW-RR 2018, 524, Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558b Rn. 24; BeckOGK BGB/Fleindl § 558a Rn. 23).
aa) Eine konkludente Zustimmung des Mieters durch Zahlung setzt mithin voraus, dass überhaupt ein Angebot des Vermieters auf Abschluss eines Änderungsvertrages vorliegt mit der Folge, dass die Zustimmung des Mieters als Annahme eines solchen Änderungsantrages zu werten ist (BGH NJW-RR 2018, 524 unter Rn. 12; BGH NZM 2005, 735; MüKoBGB/Artz § 557 Rn. 40; Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558a Rn. 6). Maßgeblich ist hierbei aber – entgegen der Rechtsauffassung des Amtsgerichtes – nicht die subjektive Vorstellung des Vermieters und Beklagten, sondern vielmehr die Auslegung der Erklärungen des Vermieters nach dem objektiven Empfängerhorizont (BGH NZM 2005, 735 unter II.2b). So hat der BGH ein Angebot des Vermieters zur Vertragsänderung etwa dann angenommen, wenn der Vermieter um eine „Dauerauftragsänderung beim Bankinstitut“ bittet (BGH NZM 2005, 736) oder er bei einem nicht ordnungsgemäß begründeten Erhöhungsverlangen um Zustimmung unter Verwendung eines beigefügten „Erklärungsvordruckes“ bittet (BGH NJW-RR 2018, 524).
bb) Abzugrenzen sind diese formunwirksamen Mieterhöhungserklärungen, bei denen der Vermieter den Mieter zumindest konkludent oder in Form einer Bitte zur Zustimmung zu einer Vertragsänderung aufgefordert hat von jenen, in denen der Vermieter vorgibt, einseitig zu Mieterhöhungen berechtigt zu sein. Bringt der Vermieter eine solche Erklärung zum Ausdruck, einseitig durch Gestaltungserklärung zur Erhöhung der Miete berechtigt zu sein, kann diese – aus Empfängersicht – einseitige Ausübung eines Gestaltungsrechtes nicht in eine Willenserklärung gerichtet auf eine einvernehmliche Vertragsänderung umgedeutet werden. Eine Zahlung, die auf eine solche Änderung erfolgt, geschieht durch den Mieter nicht in dem Willen, den Vertrag zu ändern, sondern vielmehr geht er von der durch Gestaltung des Vermieters bereits eingetretenen Änderung der Miethöhe und damit der Rechtslage aus (vgl. Artz NZM 2005, 369, 370). Einem solch einseitigen Erhöhungsverlangen kann nach dem objektiven Empfängerhorizont schon deshalb nicht konkludent zugestimmt werden, weil für die klagenden Mieter bereits nicht ersichtlich ist, dass es ihnen freisteht, dieser Mieterhöhung zuzustimmen oder es auf ein etwaiges Mieterhöhungsverfahren ankommen zu lassen. Die Rechtslage musste sich ihnen vielmehr schon darstellen, als seien sie schon aufgrund der einseitigen Erklärung des Beklagten zur Zahlung verpflichtet (BGH NJW 2005, 735 unter II.2.b; Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558a Rn. 6; Staudinger/J. Emmerich § 557 Rn. 35; MüKoBGB/Artz § 557 Rn. 40; BeckOGK BGB/Fleindl § 558a Rn. 23).
Zahlungen auf ein solches rechtsgrundloses einseitiges Mieterhöhungsverlangen können vom Mieter kondiziert werden, auch wenn die erhöhte Miete über einen längeren Zeitraum gezahlt wird (vgl. Staudinger/J. Emmerich § 557 Rn. 35 mwN).
cc) So aber liegt der Fall auch hier:
Der Beklagte hat mit dem Schreiben vom 27.04.2011 aus der objektiven Empfängersicht nicht etwa um Zustimmung einer begründungslosen Mieterhöhung wegen gesteigerter Unterhaltskosten gebeten, sondern einseitig die Miete erhöht. Explizit heißt es in dem völlig begründungslosen Schreiben, dass sich die Unterhaltskosten für die Wohnung des Klägers und seiner Ehefrau in den vergangenen Jahren drastisch erhöht hätten. Dies „zwinge“ ihn, die Gebühren der Nettomiete und der Nebenkosten ab 01.07.2011 um 4 % „zu erhöhen“. Daraus, so der Beklagte, ergeben sich ab diesem Zeitpunkt folgende Zahlungen (…). Eine solche einseitige Erklärung des Beklagten konnte – wie die Berufung des Klägers völlig zu Recht ausführt, auch durch Zahlung über einen längeren Zeitraum nicht, auch nicht konkludent, angenommen werden. Der Kläger hat daher Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alternative 1 BGB auf Rückerstattung der monatlich zu Unrecht geleisteten Erhöhungsbeträge.
c) Der Anspruch des Klägers ist auch nicht verjährt. Hierbei kann zunächst offen bleiben, ob die Einrede der Verjährung nicht bereits deshalb prozessual präkludiert ist, weil sie erstmals in der Berufungsinstanz (§§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO und überdies auch erst nach Ablauf der Frist zur Berufungserwiderung (§§ 530, 296 Abs. 1 ZPO) erhoben wurde. Denn die Verjährungsfrist des § 195 BGB begann vorliegend nicht vor dem 31.12.2019 zu laufen, § 199 Abs. 1 BGB:
aa) Gemäß § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist 3 Jahre. Gemäß § 199 Abs. 1 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten kommt es für die Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände sehr wohl auf den – unstreitigen – Irrtum des Klägers über die Unwirksamkeit des streitgegenständlichen Erhöhungsverlangens des Beklagten an. Es handelt sich hierbei gerade nicht um einen Rechtsirrtum, sondern einen Irrtum über die den Ersatzanspruch begründenden tatsächlichen Umstände. Ein Gläubiger, der einen Bereicherungsanspruch verfolgt, hat Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen, wenn er von der Leistung und vom Fehlen des Rechtsgrundes, d. h. von den Tatsachen, aus denen dessen Fehlen folgt, weiß (BGH NJW 2008, 1729, 1732). Maßgeblich für die Kenntnis im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist mithin nicht ein etwaiger Rechtsirrtum des Klägers und seiner Ehefrau aus juristische Laien, sondern vielmehr die Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis von der den Ersatzanspruch tragenden tatsächlichen Umständen. Kennt ein Gläubiger die der Vermögensverschiebung zugrundeliegenden tatsächlichen Umstände nicht, beginnt die Verjährung nicht zu laufen (BGH NJW-RR 2008, 1237, 1238). Zwar ist für die Frage der Kenntnis nicht entscheidend, ob der Gläubiger alle Tatumstände in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht zutreffend würdigt, ein juristischer Laie muss aber seine Gläubigerstellung aus den ihm bekannten Tatsachen erschließen können (vgl. MüKoBGB/Grothe § 199 Rn. 29).
bb) Vorliegend hat der Kläger in erster Instanz bereits in der Klageschrift unstreitig vorgetragen, dass sich die Unwirksamkeit der Mieterhöhungsbegehren und der hierauf basierende Irrtum erst anlässlich einer Überprüfung von Nebenkostennachforderungen des Beklagten und einem neuen Mieterhöhungsverfahren des Nachmieters im September 2019 herausgestellt hätte (Bl. 3 d. A.). Ebenfalls wurde seitens des Klägers unstreitig vorgetragen, dass der Kläger und seine Frau die vom Beklagten geltend gemachten Forderungen in der rechtsirrigen Annahme geleistet haben, hierzu verpflichtet zu sein. Dies habe sich erst anlässlich einer rechtsanwaltlichen Beratung anlässlich der aktuellen Prüfung über ein neues Mieterhöhungsverlangen am 25.09.2019 in der Kanzlei des späteren Klägervertreters herausgestellt. Damit liegt eine Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB in Person des Klägers und seiner Ehefrau als Gläubiger erst ab dem 25.09.2019 vor. Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten war für die Kenntnis des Klägers und seiner Ehefrau von den zugrundelegenden Umständen des Bereicherungsanspruchs nicht etwa der Zugang des formunwirksamen Mieterhöhungsverlangens im Jahr 2011 maßgeblich, sondern vielmehr die rechtliche Beratung über etwaige Rückforderungsansprüche durch den Klägervertreter am 25.09.2019. Erst zu diesem Zeitpunkt erlangten der Kläger und seine Ehefrau Kenntnis von den tatsächlichen Umständen, aus denen sich das Fehlen des Rechtsgrunds ergibt, nämlich die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen einseitigen Erhöhungsverlangen des Beklagten. Bis zu diesem Zeitpunkt lag nicht etwa ein lediglich unbeachtlicher Rechtsirrtum des Klägers und seiner Ehefrau vor, vielmehr hatten sie auf die Wirksamkeit und die Berechtigung des Beklagten, einseitig die Miete zu erhöhen, vertraut. Damit hatten sie bis zu diesem Zeitpunkt auch nicht im Ansatz die den Rückforderungen berechtigenden tatsächlichen Umstände erfasst.
Nach alledem begann die Verjährung am 31.12.2019 zu laufen und war bei Klageerhebung im Februar 2020 nicht abgelaufen. Da Rückforderungsansprüche erst ab dem 01.07.2011 geltend gemacht werden, ist auch die 10-jährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB nicht abgelaufen.
Nach alledem hat der Kläger im Zeitraum zwischen dem 01.07.2011 und dem 30.06.2017 an insgesamt 73 Monaten zu Unrecht die monatliche Erhöhung aus dem streitgegenständlichen Erhöhungsverlangen vom 27.04.2011 bezahlt. Ihm steht – teilweise aus abgetretenem Recht – ein Rückforderungsanspruch in Höhe von insgesamt Euro 3.066,– zu.
2) Auch hinsichtlich des zweiten Erhöhungsverlangens vom 15.03.2017 steht dem Kläger – teilweise aus abgetretenem Recht – ein monatlicher Rückerstattungsanspruch in Höhe von Euro 38,– zwischen dem 01.07.2014 und dem 30.06.2017 in Höhe von insgesamt Euro 1.406,– zu. Der Beklagte hat auch hier eine einseitige und nicht umdeutungsfähige Erhöhungserklärung vorgenommen. Auch in diesem Schreiben weist der Beklagte darauf hin, dass sich seine Aussagen bestimmt nochmals erhöhen werden, so dass „eine Mietzinserhöhung unumgänglich“ ist. Allerdings möchte er – so der Beklagte, die Verteuerung „so minimal als möglich halten“, Euro 38,– müsse er den Mietern „aber leider in Rechnung stellen“. Auch diese einseitige und völlig begründungslose Erhöhungserklärung kann nicht in ein annahmefähiges Angebot auf eine Vertragsänderung nach § 557 Abs. 1 BGB umgedeutet werden. Zwar haben der Kläger und seine Ehefrau im Hinblick auf die in der ersten Erklärung aus dem Jahr 2011 erfolgte Selbstbindung darauf hingewiesen, dass der Beklagte eine weitere Mieterhöhung nicht vor dem 30.06.2014 vornehmen könne. Hierauf hat der Beklagte im Schreiben vom 30.05.2013 aber lediglich erklärt, dass die angekündigte Mieterhöhung um Euro 38,– „selbstverständlich erst zum 01.07.2014 in Kraft“ trete. Damit hat der Beklagte erneut – aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht – klargestellt und verdeutlicht, dass er einseitig zur Mieterhöhung ohne jede Begründung berechtigt sei. Einem solchen Erhöhungsverlangen kann nicht – auch nicht konkludent – zugestimmt werden, weil die Mieter sich in dem Irrglauben befinden, bereits durch die einseitige Gestaltungserklärung zur Zahlung verpflichtet zu sein. Der Rückforderungsanspruch ist nicht verjährt, hierbei kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.
3) Anders verhält es sich allerdings hinsichtlich des 3. Mieterhöhungsverlangens vom 20.03.2017. Hier hat der Beklagte – entgegen den vorangegangenen Erklärungen – zwar erneut vorgegeben, einseitig zur Erhöhung berechtigt zu sein, er hat in diesem Schreiben aber dennoch darum gebeten, für „den Erhalt dieses Schreibens um Ihr Einverständnis beiliegende Kopie unterzeichnet“ an ihn zurückzusenden. Dies kann aus der maßgeblichen Empfängersicht nach den Umständen – noch – als Angebot auf Abschluss eines Änderungsvertrages angesehen werden, das der Kläger und seine Ehefrau durch Zahlung konkludent angenommen haben, § 557 Abs. 1 BGB (BGH NZM 2005, 736). Damit hat sich aufgrund der einvernehmlichen Vertragsänderung zum 01.07.2017 die Nettomiete auf monatlich Euro 1.150,– erhöht, so dass ab diesem Zeitpunkt keine Bereicherungsansprüche – auch nicht aus den vorangegangenen Erhöhungen – mehr gegeben sind und ein Rechtsgrund des Beklagten zum Behaltendürfen besteht. Zu den Voraussetzungen eines Widerrufsrechts nach §§ 355, 312b BGB aufgrund des Umstandes, dass der Kläger und seine Ehefrau in ihrer Wohnung im Beisein des Beklagten zustimmten, wurde seitens des Klägers nicht substantiiert vorgetragen. Der Beklagte hat behauptet, selbst Verbraucher im Sinne des § 13 BGB zu sein. Die Berufung stellt im Übrigen auf diesen Umstand in zweiter Instanz auch nicht mehr ab.
4) Insgesamt kann der Kläger – teilweise aus abgetretenem Recht hinsichtlich des ersten Erhöhungsverlangens einen Betrag von Euro 3.066,– und aus dem zweiten Erhöhungsverlangen einen Betrag in Höhe von Euro 1.406,–, mithin Euro4.472,– kondizieren. Der Zinsanspruch folgt aus Verzug, §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB. Insoweit war auf die Berufung des Klägers das amtsgerichtliche Urteil abzuändern und dem Klageanspruch entsprechend zu erkennen. Hinsichtlich des dritten Erhöhungsverlangens vom 20.03.2017 hat das Amtsgericht indes die Klage zu Recht abgewiesen, so dass die diesbezügliche Berufung des Klägers zurückzuweisen war.
5) Der Beklagte ist dem Kläger auch zur Zahlung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten verpflichtet, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. Die Stellung einseitiger Mieterhöhungsverlangen ohne die nach § 558a Abs. 1 und 2 BGB gesetzlich zwingende Begründung (vgl. § 558a Abs. 5 BGB) stellt eine mietvertragliche Nebenpflichtverletzung dar, die grundsätzlich Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 BGB auslöst. Zum fehlenden Verschulden wurde seitens des hierzu darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten nicht vorgetragen, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Schadensersatzanspruch des Schuldners umfasst im Regelfall auch die adäquat verursachten Rechtsverfolgungskosten in Form vorprozessualer Anwaltskosten, die aus Sicht des Schadensersatzgläubigers zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (vgl. OLG München I NJOZ 2014, 1234). Diese Voraussetzungen sind ersichtlich gegeben, allerdings war die Höhe der geltend gemachten 1,3 Geschäftsgebühr gem. Nr. 2401 VV-RVG lediglich aus dem zugestandenem Bereicherungsanspruch von 4.472,– Euro zzgl. Postpauschale und 19 % Umsatzsteuer zuzusprechen. Dies entspricht einem Bruttobetrag von – wie ausgeurteilt – Euro 492,54.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 91, 92 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO.
IV.
Der Streitwert wurde in Anwendung des § 47 Abs. 1 GKG mit dem Wert der geltend gemachten Ansprüche beziffert.
