AG Frankfurt – Az.: 385 C 2425/11 (70) – Urteil vom 16.12.2011

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 29,45 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 22.07.2011 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 86% und die Beklagte 14% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist zum Teil begründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Kalenderjahr 2009 in Höhe von 29,45 € aus § 556 BGB in Verbindung mit dem abgeschlossenen Mietvertrag vom 05.01.2005 in Verbindung mit der streitgegenständlichen, korrigierten Abrechnung vom 25.04.2011 zu.

Die Einwendungen der Beklagten sind hinsichtlich der Positionen „Mülltonnenservice“ und „ Hof- und Zugangsreinigung“ erheblich. Dies führt dazu, dass anteilig 56,93 € (337,50 € Eigenleistung gem. Anlage K3 für „Mülltonne raus- und reinstellen“ mal anteilige Wohnfläche) und 131, 57 € nicht umlagefähig sind. Die Reduktion der Klageforderung um diese beiden Beträge ergibt den begründeten Umfang der Klage.

Die korrigierte Abrechnung ist nicht verspätet, da alle wesentlichen, nicht zugunsten der Beklagten abgeänderten Positionen bereits in der Abrechnung vom 29.12.2010, der Beklagten zugegangen am 30.12.2010, enthalten waren.

Die Wohnfläche ist zutreffend unter Einbezug der Mansarden berechnet. Die Beklagte hatte Gelegenheit zur Einsichtnahme in die Berechnung.

Die Klägerin ist grundsätzlich berechtigt, ab 2009 auch Eigenleistungen in die Betriebskostenabrechnung einzustellen, sofern dies den vertraglichen Vereinbarungen des Mietvertrages entspricht. Aus der Übung, für die Kalenderjahre 2005 bis 2008 lediglich eine pauschalierte, im Grunde nicht nachvollziehbare Abrechnung vorzunehmen, ergibt sich kein Erklärungsinhalt dahin, beide Parteien hätten auf die Einstellung von Eigenleistungen verzichten wollen bzw. seien davon ausgegangen. Ein stillschweigender Änderungsvertrag ist nicht ersichtlich.

Die Klägerin kann damit Nebenkosten umlegen, soweit dies den vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag entspricht.

Damit ist nicht umlagefähig die Position „Mülltonnenservice“. Dies wird bereits sprachlich von der Position „Müllabfuhr“ nicht erfasst und auch von der Klägerin dort selbst in der Abrechnung nicht untergebracht. Hätte die Klägerin das Raus- und Reinstellen der Mülltonnen, das zahllose Vermieter unentgeltlich erbringen, gesondert vergütet haben wollen, hätte sie dies im Mietvertrag vereinbaren müssen. Dies ist nicht geschehen.

Anderes findet sich auch nicht bei Schmid (Vgl. Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rn. 5171-5177).

Ebenfalls nicht vertraglich umgelegt ist die „Hof- und Zugangsreinigung“. Nach § 4 des Mietvertrages sind die „Straßenreinigung“, die „Hausreinigung“ und die „Bürgersteigreinigung“ ausdrücklich erwähnt. Dies gilt gerade nicht für die „Hof- und Zugangsreinigung“.

Diese ist weder von den erwähnten Bereichen räumlich mit umfasst, noch ergibt sich die Umlagefähigkeit aus der Position „Hauswart“ (vgl. AG Wetzlar, Urteil vom 16.01.2007, 38 C 1759/06; ZMR 2007, 707).

Die anderen Positionen sind gemäß Mietvertrag wirksam umgelegt.

Die in Rechnung gestellten Eigenleistungen entsprechen dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, wie die vorgelegten Angebote externer Firmen zeigen. Dies gilt auch hinsichtlich der Höhe der Stundensätze.

Die Einwendungen der Beklagten hinsichtlich des Umfanges der Räum- und Reinigungstätigkeit sind in Hinblick auf § 536c BGB unbeachtlich und im Übrigen hinsichtlich der Wahrnehmungen und betroffenen Zeiträume gänzlich unbestimmt oder unbeachtlich. Dass die Treppe in 2011 bis Ende Oktober 2011 nur 16mal nass und trocken geputzt worden sein soll ist für das streitgegenständliche Kalenderjahr 2009 gänzlich unmaßgeblich. Vergleichbar präzise Angaben zu diesem Jahr fehlen.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs.1, 288 Abs.1 BGB aufgrund der Mahnung vom 14.07.2011, die der Beklagten ausweislich der Anlage K4 zugegangen ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs.1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihren Rechtsgrund in § 708Nr.11, 713 ZPO.