LG Berlin, Az.: 63 S 632/09, Urteil vom 20.07.2010
Auf die Berufung des Klägers wird das am 28. Oktober 2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg – 14 C 107/09 – abgeändert und neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.198,26 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 6. Dezember 2008 zu zahlen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
Die zulässige Berufung des Klägers ist begründet.
Der Kläger kann aus § 812 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Kautionsvereinbarung im Mietvertrag Rückzahlung der restlichen Kaution in Höhe von noch 1.198,26 EUR verlangen.
Der Anspruch steht dem Kläger allein zu. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist der Kläger alleiniger Anspruchsinhaber. Nur er ist in Bezug auf den streitgegenständlichen Mietvertrag Vertragspartner des Beklagten. Die Vertragsparteien haben hierbei hinsichtlich der Leistung der vereinbarten Kaution geregelt, dass diese durch die bereits hinterlegte Kaution erfüllt sei. Mangels eines Vorbehalts zugunsten von Fr. …, der Mitmieterin des Klägers in dem vorangegangenen Mietverhältnis, handelt es sich um eine vertragliche Leistung des Beklagten. Woher wirtschaftlich die Kaution stammt, ist – für das vorliegende Mietverhältnis – unerheblich. Als alleinigem Vertragspartner steht dem Kläger auch (allein) der vertragliche Kautionsrückzahlungsanspruch zu.
Ob die Übertragung der Kaution aus dem alten Mietverhältnis ohne Mitwirkung von Fr. … zulässig war und diese ggf. noch einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aus dem anderen Mietverhältnis geltend machen kann, kann hier dahinstehen.
In der Sache steht dem Beklagten der geltend gemachte Anspruch auch in voller Höhe zu. Die vom Beklagten gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch verrechneten Gegenansprüche bestehen nicht und führen nicht zu dessen Verringerung.
Ersatz für Reinigungskosten in Höhe von 45,– EUR kann der Beklagte nicht mit Erfolg geltend machen. Denn er legt nicht dar, dass unter Berücksichtigung eines geschuldeten besenreinen Zustands die Rückgabe der Wohnung nicht ordnungsgemäß war. Eine Grundreinigung schuldete der Kläger nicht.
Gleiches gilt für die zwei Lackabplatzungen an der Tür zum Wintergarten, welche der Kläger überstrichen hat. Solche Schäden können auch bei ordnungsgemäßer Benutzung entstehen. Aus dem Vorbringen des Beklagten lässt sich nicht nachvollziehen, dass diese über einen solchen üblichen Gebrauch hinausgingen und Folge einer übermäßigen und damit vertragswidrigen Nutzung waren. Ein Schaden ist auch nicht aufgrund des Überstreichens durch den Kläger zu erkennen. Denn ein solcher läge nur vor, wenn hierdurch Aufwendungen erforderlich gewesen wären, die über den Umfang von Schönheitsreparaturen hinausgingen. Diese waren zwar aufgrund der Dauer der Mietzeit fällig, aber vom Kläger nicht geschuldet, weil die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist. Denn sie verpflichtet den Kläger zum „Weißen“ der Decken und Oberwände. Hierin liegt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB (BGH, Urteil vom 23. September 2009 – VIII ZR 344/08, GE 2009, 1488). Ein Mehraufwand gegenüber den danach dem Beklagten obliegenden Schönheitsreparaturen ist nicht ersichtlich.
Ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten aus der Abrechnung vom 15. November 2008 besteht ebenfalls nicht. Es kann dahinstehen, ob der Beklagte in Bezug auf die Grundsteuer berechtigt war, den Abrechnungsmaßstab zu ändern und diese nicht nach § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB und wie im Vorjahr nach der Wohnfläche umzulegen. Denn in jedem Fall sind nach Wohneinheiten umgelegten Gesamtkosten nicht angegeben (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, GE 2007, 438). Auch die Umlage der Kabelgebühren ist zu beanstanden. Diese sind nach der Anzahl der Wohneinheiten umgelegt, ohne dass deren Zahl in der Abrechnung angeben ist. Damit ist der auch dieser Umlagemaßstab nicht erläutert.
Damit steht dem Beklagten der restliche Kautionsrückzahlungsanspruch insgesamt zu. Unter Berücksichtigung der einschließlich Verzinsung bei Beendigung des Mietverhältnis in Höhe von 1.926,30 EUR valutierenden Sicherheit beläuft sich der Anspruch des Klägers unter Abzug der bereits geleisteten Zahlung des Beklagten in Höhe von 728,04 EUR auf noch 1.198,26 EUR.
Dem Anspruch ist nicht teilweise dadurch erfüllt, indem der Beklagte einen Teilbetrag in Höhe von 965,– EUR unter Verzicht auf die Rückforderung hinterlegt hat.
Denn eine Hinterlegung stellt nur dann eine Erfüllung gemäß § 378 BGB dar, wenn sie zulässig war (Palandt-Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 378 BGB, Rn 1). Das setzt nach § 372 BGB voraus, dass der Beklagte bei Hinterlegung ohne eigenes Verschulden über die Person des Schuldner in Unkenntnis war. Das ist hier nicht der Fall. Zwar mag aus seiner Sicht aufgrund des Schreibens der Fr. … vom 2. Juni 2009 zunächst ein Gläubigerstreit anzunehmen gewesen sein. Das war aber nicht mehr der Fall, als die Abtretungserklärung vorgelegt worden war. Der Umstand, dass der Beklagte diese nur in Ablichtung erhalten hat, steht dem nicht entgegen, denn er hätte sich durch eine Akteneinsicht Gewissheit aufgrund der bei den Akten befindlichen Originalurkunde machen können.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
