AG Hanau – Az.: 32 C 167/18 (12) – Urteil vom 22.02.2019
Die Klage und die Widerklage werden abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 80% und die Beklagte 20%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Schuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, so der jeweilige Gläubiger nicht seinerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Berufung wird für die Beklagte zugelassen.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt als Vermieterin von der beklagten Mieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung.
Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietverhältnis. Die Beklagte wurde mit Schreiben vom 21.12.2017 (Bl. 11 d.A.) unter Bezugnahme auf den Mietspiegel für „Musterstadt“ zur Zustimmung der Mieterhöhung der Nettomiete von bislang 335,50 € um 58,00 € auf 393,50 € netto aufgefordert.
Das Erhöhungsverlangen wurde von der „Musterfirma GmbH“ im Namen der Klägerin erstellt. Eine Vollmachtsurkunde lag diesem nicht bei.
Durch Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 03.01.2018 (Anl. B 1; Bl. 27 d.A.) hat die Beklagte das Mieterhöhungsverlangen gem. § 174 Satz 1 BGB aufgrund des Fehlens der Vollmachtsurkunde zurückgewiesen.
Die Klägerin ist der Auffassung, das Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB unterfalle nicht der Regelung des § 174 BGB, da es sich nicht um ein einseitiges Rechtsgeschäft handele. Jedenfalls aber habe die Beklagte bereits Kenntnis von der Vertretungsberechtigung der „Musterfirma GmbH“ gehabt, da sie zuvor Schreiben von dieser erhalten habe.
Sie beantragt, die Beklagte zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihr bei der Klägerin gemieteten Wohnung Muster-Straße 1 in PLZ Musterstadt von derzeit 335,50 € monatlich um 58,00 € monatlich auf 393,50 € monatlich ab dem 1.3.2018 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, die Regelung des § 174 BGB sei auf das Mieterhöhungsverlangen entsprechend anzuwenden.
Sie macht widerklagend Schadenersatz für die Inanspruchnahme ihres Prozessbevollmächtigten aufgrund des ihrer Auffassung nach mangels Beilage einer Originalvollmacht unwirksamen Mieterhöhungsverlangens geltend und beantragt,
die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte im Wege der Nebenforderung eine vorgerichtliche Vergütung in Höhe von 147,56 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Zustellung der Klageschrift zu zahlen.
Die Klägerin beantragt unter Verweis auf ihre vorgehend dargestellte Rechtsauffassung, die Widerklage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage und die zulässige Widerklage sind jeweils unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 Abs. 1, 2 BGB, da das Mieterhöhungsverlangen (§ 558a BGB) mangels Beifügung einer Originalvollmacht gem. § 174 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war und die Beklagte dieses auch aus diesem Grunde unverzüglich zurückgewiesen hat.
Die Regelung des § 174 BGB findet nach dem Wortlaut der Norm auf einseitige Rechtsgeschäfte Anwendung. Hierbei handelt es sich um solche rechtsfolgenbewirkende Handlungen, an denen der Erklärungsgegner selbst nicht beteiligt ist und auf deren Wirksamkeit er somit keinen Einfluss hat. Aus diesem Grunde soll er durch Beifügung der Originalvollmacht ausreichende Gewissheit erlangen, ob die ihm gegenüber vorgenommene Rechtshandlung die entsprechenden Rechtsfolgen entfaltet oder nicht (vgl. u.a. BGH Urteil vom 18.12.2002 – VIII ZR 72/02; NZM 2003, 229 [231]; Schilken in Staudinger BGB Neubearbeitung 2014 § 174 Rn. 1; Schubert in Münchener Kommentar zum BGB 8. Aufl. 2018 § 174 Rn. 1; Henssler/Michel NJW 2015, 11 [11]; Preis/Lukes JA 2015, 900 [901]).
Ob die Regelung auch für das Mieterhöhungsverlangen gem. § 558a BGB Geltung findet, ist streitig. Dieses wird einerseits jedenfalls in direkter Anwendung abgelehnt, weil es sich um kein einseitiges Rechtsgeschäft, sondern (nur) ein Vertragsangebot handele, jedoch in entsprechender Anwendung bejaht (vgl. u.a. OLG Hamm Rechtsentscheid vom 28.5.1982 – 4 ReMiet 11/81; NJW 1982, 2076 [2076]; LG Berlin, Urteil vom 9.10.2006 – 67 S 196/06, BeckRS 2007, 2697, GE 2007, 152; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, Vorb. vor § 558 BGB Rn. 44; Emmerich in Staudinger BGB Neubearbeitung 2018 § 558a Rn. 3; Schäfer in Beck’scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 48. Ed. 1.11.2018, BGB § 174 Rn. 2).
Zum Teil wird § 174 BGB auf das Mieterhöhungsbegehren direkt angewendet (Elzer in Prütting/Wegen/Weinreich 13. Aufl. 2018 § 558a Rn. 5; Lützenkirchen in Lützenkirchen Mietrecht-Kommentar 2. Aufl. 2015, § 558a Rn. 20; Scheff in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring Miete WEG Nachbarschaft, 1. Aufl. 2016 § 558a Rn. 7; wohl auch Theesfeld in BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller 14. Edition Stand: 1.12.2018 § 558a Rn. 16; Preis/Lukes JA 2015, 900 [902]).
Der BGH hat sich offensichtlich gegen eine unmittelbare Anwendung des § 174 BGB entschieden, da er, ohne dieses näher zu erörtern, jedenfalls eine entsprechende Heranziehung der Norm mangels Entscheidungserheblichkeit hat dahinstehen lassen (BGH, Urteil vom 18. 12. 2002 – VIII ZR 72/02, NZM 2003, 229 [231]), ebenso eine entsprechende Anwendung der §§ 180, 182 Abs. 3, 111 BGB (BGH, Urt. v. 19.3.2014 – VIII ZR 203/13, NZM 2014, 385 [386]).
Nach Auffassung des Gerichts ist die Regelung des § 174 BGB auf das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB unmittelbar, jedenfalls aber im Wege der Analogie anwendbar.
Die Tatsache, dass es sich bei dem Mieterhöhungsverlangen zunächst (auch) um ein Vertragsangebot iSd § 145 BGB handelt, welches der Mieter durch Zustimmung nach § 147 BGB annimmt und hierdurch die Vertragsänderung herbeiführt (vgl. u.a. Artz in Münchener Kommentar zum BGB 7. Aufl. 2016 § 558a Rn. 5; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete 5. Auflage 2017 § 558a Rn. 2; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, IV Rn. 78; Zehelein NZM 2015, 31 [38]), steht der gleichzeitigen Bewertung als einseitiges (empfangsbedürftiges) Rechtsgeschäft nicht entgegen.
Denn der Zugang jedenfalls eines den formellen Anforderungen des § 558a BGB genügenden Erhöhungsverlangens setzt zugleich die Rechtsfolgen des § 558b BGB in Gang, namentlich einerseits den Lauf der Zustimmungsfrist und hieran anschließend die Klagemöglichkeit (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Diese Folgen treten unabhängig von der Wertung des Schreibens als (auch) Vertragsangebot „automatisch“ (Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete 5. Auflage 2017 § 558a Rn. 1; vgl. auch Artz in Münchener Kommentar zum BGB 7. Aufl. 2016 § 558b Rn. 11) von Gesetzes wegen ein (zur Frage der Wirksamkeit des Vertragsangebotes bei formellen Mängel siehe Artz in Münchener Kommentar zum BGB 7. Aufl. 2016 § 557 Rn. 40).
Hinzu kommt, dass bereits mit dem Verlangen des Vermieters nach Zustimmung das außerordentliche Kündigungsrecht des § 561 BGB begründet wird, und zwar nach überwiegender Auffassung auch dann, wenn das Erhöhungsschreiben nicht wirksam ist (LG Berlin Urteil vom 20.6.1997 – 64 S 527/96, BeckRS 1997, 30995086, GE 1998, 43; LG Braunschweig, Urteil vom 29.1.1985 – 6 S 224/84, WuM 1986, 323 – zu § 9 MHG; Artz in Münchener Kommentar zum BGB 7. Aufl. 2016 § 561 Rn. 4 mit Verweis auf die Gesetzesbegründung zur Mietrechtsreform 2001 BR-Drs. 14/4553 S. 59; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete 5. Auflage 2017 § 561 Rn. 4; einschränkend bei offensichtlicher Unwirksamkeit: AG Münsingen, Urteil vom 30.7.1997 – 2 C 243/97, NJW-RR 1998, 228).
Bereits die Entstehung des Kündigungsrechts nach § 561 BGB und das hiermit verbundene Erfordernis ausreichender Gewissheit für den Mieter, ob ihm ein solches einerseits überhaupt zusteht und ob er andererseits dieses ausüben soll, weil ihm eine Mieterhöhung droht, bedingt die Anwendung des § 174 BGB. Dabei ist zu sehen, dass die Norm nicht auf für den Erklärungsgegner nachteilige Rechtsgeschäfte beschränkt ist, also umgekehrt der Verfügung nach § 182 BGB, welche alleine eine Rechtsbeeinträchtigung des Verfügenden voraussetzt. Das ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch dem Gesetzeszweck, zumal einseitige Rechtsgeschäfte Verfügungen sein können, aber eben nicht müssen (Bub in Beck’scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 48. Ed. 1.11.2018, BGB § 185 Rn. 2 mwN). Tatsächlich wurde der Antrag, § 122 BGB aF (jetzt § 174 BGB) nur auf belastende Rechtsgeschäfte zu beschränken, im Gesetzgebungsverfahren gerade nicht angenommen (Antrag Nr. 3 „…belastende Willenserklärung…“, vgl. Mugdan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch für das Deutsche Reich, Band I zu § 122 S. 748). Demgemäß soll die Regelung auch sodann nach der Gesetzesbegründung vielmehr vermeiden, dass der Erklärungsgegner („Beteiligte“) „keine Gewißheit darüber hat, ob das Rechtsgeschäft von einem wirklichen Bevollmächtigten ausgeht, und der Vertretene es gegen bz. für sich gelten lassen muß“ (Mugdan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch für das Deutsche Reich, Band I § 122 S. 485). Maßgeblich ist alleine, ob der Erklärungsgegner, hier also der Mieter, sich aufgrund der ihm zugegangenen Erklärung eines Vertreters des materiell erklärungsberechtigten Vermieters ein ausreichendes Bild dahingehend machen kann, ob und welche Änderung seiner Rechtspositionen hiermit verbunden sind. Das Bestehen eines außerordentlichen Kündigungsrechts fällt hierunter ebenso wie das Drohen einer Mieterhöhung, welche Motivation für dessen Ausübung sein kann.
Aber auch die Rechtsfolgen des § 558b Abs. 2 BGB, also der Beginn der Zustimmungsfrist und insbesondere die an deren Ablauf anknüpfende Klagemöglichkeit, führen dazu, das Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB als einseitiges Rechtsgeschäft einzustufen.
Mit Zugang des formell wirksamen Mieterhöhungsverlangens erhält der Vermieter die, wenn auch zeitlich aufschiebend bedingte, Möglichkeit zur Klageerhebung gegen den Mieter. Diese wird nur hiermit als besondere Prozessvoraussetzung zulässig (Artz in Münchener Kommentar zum BGB 7. Aufl. 2016 § 558b Rn. 11; Börstinghaus Schmidt-Futterer Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 558b Rn. 84 jew. mwN). Somit tritt durch das Mieterhöhungsverlangen auf beiden Seiten eine Rechtsänderung durch die nach Ablauf der Frist sodann mögliche Begründung eines Prozessrechtsverhältnisses ein. Auch hierüber muss der Mieter ausreichende Gewissheit haben, und zwar ab Zugang des Schreibens, um sein weiteres Verhalten hierauf ausrichten zu können. Zudem ist der Regelung des § 174 BGB weder nach dem Wortlaut noch hinsichtlich des Gesetzeszwecks eine Beschränkung dahingehend zu entnehmen, dass die Folgen des Rechtsgeschäfts sofort eintreten müssen. Vielmehr fallen hierunter auch in absehbarer Zeit eintretende Rechtsveränderungen, solange diese nur durch die Wirksamkeit des Schreibens bedingt und zugleich sicher sind.
Der Geltung des § 174 BGB steht vorliegend auch nicht entgegen, dass das Mieterhöhungsverlangen teilweise als geschäftsähnliche Handlung bezeichnet wird und somit eine entsprechende Anwendung der Norm erforderlich wäre (siehe obige Fundstellen). Denn anders als etwa die Mahnung nach § 286 BGB, die selbst keine Willenserklärung sondern nur eine „Willensäußerung“ darstellt und daher als geschäftsähnlich eingestuft § 174 BGB entsprechend unterstellt wird (BGH NJW 1976, 1800, [1802]; allerdings wurde das im Gesetzgebungsverfahren anders gesehen, weil die die Mahnung ausdrücklich benennende Gesetzesformulierung nach Antrag Nr. 2 gerade deshalb nicht angenommen wurde, weil eine Aufzählung den Anwendungsbereich des § 122 BGB aF zu eng fassen würde, Mugdan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch für das Deutsche Reich, Band I zu § 122 S. 747/748, weshalb sie in der Gesetzesbegründung auch beispielhaft genannt wird, ebenda § 122 S. 485) stellt das Mieterhöhungsverlangen schon aufgrund seiner Eigenschaft als Vertragsangebot iSd § 145 BGB eine Willenserklärung und somit ein taugliches Rechtsgeschäft iSd § 174 BGB dar. Ob man nunmehr diese Erklärung aufspalten müsste, also hinsichtlich ihres schuldrechtlichen Charakters iSe Angebots nach § 145 BGB als Rechtsgeschäft und hinsichtlich der auf den Eintritt der Rechtsfolgen der §§ 558b Abs. 2, 561 BGB gerichteten Eigenschaft als Willensbekundung und somit geschäftsähnliche Handlung, kann dahinstehen. Denn jedenfalls dann wäre der hier relevante geschäftsähnliche Teil des Erhöhungsverlangens aufgrund der dargestellten Rechtsfolgen sowie der mieterseits zu schützenden Interessen so eng mit dem rechtsgeschäftlichen Charakter verknüpft, dass eine dann analoge Anwendung des § 174 BGB geboten wäre.
Die Situation läge nur dann anders, wenn nicht der Vertreter des Vermieters für diesen, sondern der Erwerber der Liegenschaft vor Eintritt in das Mietverhältnis gem. § 566 BGB aufgrund einer Ermächtigung der Veräußerers und (noch) Vermieters im eigenen Namen handeln würde (zur Zulässigkeit: BGH, Urt. v. 19.3.2014 – VIII ZR 203/13, NZM 2014, 385). Denn der BGH unterstellt hier (wenig überzeugend, vgl. Zehelein NZM 2015, 31 [32 ff]; ebenso Bayreuther in Münchener Kommentar zum BGB 8. Aufl. 2018 § 185 Rn. 7) das Mieterhöhungsverlangen dem Verfügungsbegriff des § 185 BGB und wendet die Regelungen der Stellvertretung hierauf nicht an. Dieser Fall liegt hier jedoch nicht vor.
Die Beklagte wurde auch nicht zuvor von der Vertretungsmacht der „Musterfirma GmbH“ in Kenntnis gesetzt (§ 174 Satz 2 BGB). So die Klägerin diesbezüglich vorträgt, dass letztere der Beklagten bereits mehrere Schreiben habe zukommen lassen, übersieht das, dass der Erklärungsempfänger nach der gesetzlichen Regelung von dem Vertretenen, also dem Vollmachtgeber, und nicht von dem Vertreter in Kenntnis gesetzt werden muss. Die Klägerin trägt jedoch selbst nur vor, dass die „Musterfirma GmbH“ bereits für die Klägerin Schreiben verfasst und an die Beklagte übersendet habe (Schriftsätze vom 03.08.2018, Bl. 39 d.A. sowie vom 24.09.2018, Bl. 66 d.A.). Die in den beigefügten Anlagen enthaltenen Schreiben rühren auch allesamt von der „Musterfirma GmbH“ her, was die Inkenntnissetzung nach § 174 Satz 2 BGB gerade nicht begründen kann.
Die mit Schreiben vom 23.01.2018 (Anl. K1, Bl. 41 d.A.) dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten nachgereichte Vollmacht unter Bezugnahme auf die vorhergehende Zurückweisung kann die Wirksamkeit des durch die Zurückweisung unwirksam bleibenden Rechtsgeschäfts nicht mehr herstellen oder genehmigen, es liegt kein Fall schwebender Unwirksamkeit vor (Schäfer in Beck’scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 48. Ed. 1.11.2018, BGB § 174 Rn. 10 mwN).
Dafür, dass die Beklagte sich wegen Treuwidrigkeit nicht auf die Unwirksamkeit berufen könnte (hierzu Schubert in Münchener Kommentar zum BGB 8. Aufl. 2018 § 174 Rn. 31 mwN) bestehen keine Anhaltspunkte. Denn die Klägerin hat nicht vorgetragen, dass die Beklagte die Vertretungsmacht der „Musterfirma GmbH“ zuvor im Rahmen anderer auf das Mietverhältnis bezogener Handlungen anerkannt habe. Hierfür würde selbst die Zahlung der Nachforderungen früherer Betriebskostenabrechnungen bzw. vorliegend die Entgegennahme der Gutschrift aus den Guthaben der vorgelegten Abrechnungen nicht ausreichen, da diesen Handlungen grundsätzlich kein rechtlicher Erklärungswert zukommt (BGH, Urt. v. 12. 1. 2011 – VIII ZR 296/09; NZM 2011, 843 [843/844]; BGH, Urt. v. 9.7.2014 – VIII ZR 36/14; NZM 2014, 748). So das schon nicht für die Richtigkeit der Abrechnung gilt, kann ein Anerkenntnis der Vertretungsmacht für einseitige Rechtsgeschäfte iSd § 174 BGB erst recht nicht angenommen werden.
Die Widerklage ist unbegründet.
Zwar stellt die Geltendmachung nicht bestehender Rechte in Bezug auf den Mietvertrag eine Pflichtverletzung nach § 241 Abs. 2 BGB dar, so dass der Vertragspartner die für die Abwehr der unberechtigten Forderung aufgewendeten Kosten der Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes, so erforderlich, ersetzt verlangen kann (BGH, Urt. v. 4.6.2014 – VIII ZR 289/13, NZM 2014, 635 [636]). Hierunter kann der Ausspruch einer gem. § 174 BGB mangels Vorlage der Originalvollmacht unwirksamen Mieterhöhungserklärung fallen. Ein Verschulden der Klägerin ist hingegen nicht ersichtlich. Zwar muss sich diese an sich gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB dahingehend entlasten, dass sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Das bezieht sich allerdings nur solche Situationen, in denen aufgrund der bekannten Sachlage eine Beurteilung nicht möglich ist, hier geht die Unaufklärbarkeit zu Lasten des Pflichtverletzenden (vgl. bereits BGH, Urteil vom 12.11.1952 – II ZR 67/52, NJW 1953, 59). Vorliegend ist dem Gericht die Beurteilung jedoch möglich und führt dazu, dass die Klägerin kein Verschulden träfe, bzw. ihr kein solches der „Musterfirma GmbH“ gem. § 278 BGB zuzurechnen wäre. Denn die Frage der Anwendung des § 174 BGB auf das Mieterhöhungsverlangen und somit der Pflicht, dieses mit einer Originalvollmacht zu übersenden, ist streitig, zumal es ausreichend ist, wenn die Rechtslage besonders zweifelhaft und schwierig ist und sich eine einheitliche Rechtsprechung noch nicht gebildet hat (BGH, Urteil vom 3.6.2014 – XI ZR 147/12, NJW 2014, 2947 [371]). Eine Anwendung des § 174 BGB auf das Mieterhöhungsverlangen hat der BGH jedoch bislang ausdrücklich offen gelassen (siehe vorstehend), so dass hier von einem Verschulden nicht auszugehen ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Der Streitwert von Klage (696,00 €) und Widerklage (174,56 €) sind zu addieren. Die Klägerin unterliegt somit bei einem Gesamtstreitwert von 870,56 € im Umfang von 696,00 €, was 80% ausmacht. Die Beklagte unterliegt im Übrigen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung war für die Beklagte zuzulassen, da die Klärung der hier bejahten Pflichtverletzung durch die Klägerin durch den Verstoß gegen § 174 BGB mangels Vorlage der Vollmachtsurkunde der Fortbildung des Rechts dient (§ 511 Abs. 4 Nr. 1 Alt. 2 ZPO) und die Beurteilung des hieran anknüpfenden Verschuldens nicht unabhängig hiervon abschließend vorgenommen werden kann.
