AG München – Az.: 411 C 19356/17 – Urteil vom 06.04.2018
1. Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, das Haus … in … bestehend aus 5 Zimmern, 1 Küche, 2 Dielen, 2 Bädern/WC, 1 Gäste-WC, 1 Balkon, 1 Loggia, 1 Terrasse, 2 Abstellräumen, 1 Hobbyraum geräumt und mit allen Schlüsseln an den Kläger herauszugeben.
2. Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, an den Kläger 8.865,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz aus
- 700,00 € seit dem 06.07.2017
- 700,00 € seit dem 04.08.2017
- 700,00 € seit dem 06.09.2017
- 2.255,00 € seit dem 06.11.2017 sowie aus
- 2.255,00 € seit dem 06.12.2017
zu bezahlen.
3. Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 334,75 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz sei 22.10.2017 zu bezahlen.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Die Widerklage wird abgewiesen.
6. Die Beklagten und Widerkläger haben samtverbindlich die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
7. Das Urteil ist – in Ziffer 2 nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages – vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten und Widerkläger können die Vollstreckung bzgl. Ziffer 1 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.765 € abwenden, wenn nicht der Kläger und Widerbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf (34.065,00 € + 55.000 € =) 89.065,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe eines Wohnhauses, die Bezahlung von Restmieten für Juli, August und September 2017 sowie die Bezahlung der vollständigen Mieten für Oktober, November und Dezember 2017 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Die Beklagten begehren im Wege der Widerklage die Rückzahlung angeblich zu viel bezahlter Miete.
Mit Vertrag vom 27.10.2010 mieteten die Beklagten vom Kläger ab dem 01.08.2010 für netto 2.100,00 € zzgl. 80,00 € Garagenstellplatz und monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 75,00 €, somit brutto 2.255,00 €, ein Einfamilienhaus …
Unter „1 Mieträume“ wurde hierzu im Mietvertrag vereinbart:
„1. Zur Benutzung als Wohnraum wird das EFH „…“ vermietet. Die Wohnung besteht aus 5 Zimmern, 1 Küche, 2 Dielen/Flur, 2 Bädern, 1 Gäste-WC, 1 Balkon, 2 Kellerräumen, 1 Hobbyraum. Die Wohnfläche wird mit ca. 210 m2 vereinbart. Die Ausstattung der Wohnung ergibt sich aus dem anliegenden Bestandsverzeichnis und/oder dem Wohnungsübergabeprotokoll.“
Im Internet war das Haus bei Immobilien Scout 24 u.a. wie folgt beschrieben: „7 Zimmer, 210 m2 Wohnfläche“. Bei der „Objektbeschreibung“ hieß es u.a.: großräumiges ausgebautes Dachstudio mit Bad; großer Hobbyraum im Keller“. Von den Räumlichkeiten, auch vom Studio und vom Hobbyraum im Keller waren Fotos beigefügt.
Mit Schreiben vom 16.01.2017 begehrte der Kläger von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung entsprechend vier Vergleichsmieten.
Mit Schreiben vom 20.03.2017 wiesen die Beklagten darauf hin, dass sie auf Grund des Mieterhöhungsverlangens die Wohnfläche überprüft und dabei festgestellt hätten, dass sie nur bei 173,5 m2 liege. Damit würden sie bereits die ortsübliche Miete zahlen. Eine Mieterhöhung wurde daher abgelehnt.
Mit Schreiben vom 01.06.2017 haben die Beklagten dann die Minderung der Miete wegen zu geringer Wohnfläche angekündigt.
In den Monaten Juli, August und September 2017 haben die Beklagten die Miete um jeweils 700,00 € gekürzt.
Im parallelen Mieterhöhungsverlangen wurden die Beklagten mit Schreiben vom 10.07.2017 aufgefordert, die zukünftigen Mieten fristgerecht zu bezahlen.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 02.08.2017 (abgeschickt am 07.08.2017) hat der Kläger die Beklagten vergeblich aufgefordert, für Juli und August 2017 den Restbetrag von 1.400,00 € nachzubezahlen und andernfalls eine fristlose Kündigung angedroht.
Nachdem die Beklagten auch im September 2017 die Miete um 700,00 € kürzten, kündigte der jetzige Prozessbevollmächtigte des Klägers in dessen Namen mit Schreiben vom 07.09.2017 das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos.
Eine weitere fristlose Kündigung erfolgte mit Klageerweiterungsschriftsatz vom 15.12.2017 wegen vollständig ausbleibenden Mietzahlungen von Oktober bis einschließlich Dezember 2017.
Die Zustellung dieses Schriftsatzes mit der enthaltenen Kündigung erfolgte am 15.01.2018 nach Eingang des Zahlungsnachweises für die Klageerweiterung.
Mit Schreiben vom 20.02.2017 an das Gericht erklärte der Beklagtenvertreter: Hiermit erkläre ich namens … Beklagten die Anfechtung der Willenserklärung zum Abschluss des Mietvertrages wegen Irrtums nach § 119 I, II BGB sowie hilfsweise wegen Täuschung durch den Vermieter nach § 123 II BGB.
Der Kläger trägt vor, dass aus folgenden Gründen die Klage zuzusprechen und die Widerklage abzuweisen sei:
A. Klage
I. Mietrückstände
Die Beklagten würden die Bezahlung von Mietrückständen in Höhe von je 700,00 € für Juli, August und September 2017 sowie in Höhe von je 2.255,00 € für Oktober bis einschließlich Dezember 2017 schulden, da ihnen weder ein Minderungsrecht zustehe, noch der Vertrag wirksam angefochten worden sei.
Eine Herabsetzung des Mietzinses wegen zu geringer Wohnfläche sei nicht gerechtfertigt, da der Wohnraum im Mietvertrag richtig mit etwa 210 m2 angegeben sei.
Sowohl bei der Vertragsanbahnung als auch bei der Besichtigung seien sich die Beklagten darüber im Klaren gewesen, dass das Haus gem. Grundrissplan, der auch übergeben wurde, über ein ausgebautes Dachgeschoss sowie über einen beheizten Hobbyraum mit Abböschungen verfügt. Diese Räumlichkeiten seien somit als Wohnraum mit zu berücksichtigen.
Auch aus der Anzeige in Immobilienscout 24 sei dies ersichtlich gewesen.
Das Haus war von den Beklagten vor Einzug besichtigt und es sei mit ihnen genau besprochen worden, was hier zur Wohnfläche zähle. Zudem habe der Beklagte, der laut Selbstauskunft Architekt ist, schon aus beruflichen Gründen die Wohnfläche richtig einschätzen können.
Ausweislich des Mietvertrages sei ein Hobbyraum mitvermietet worden, nicht lediglich ein Keller. Nach der Entscheidung des BGH (Az. VIII ZR 242/08) sei eine Vereinbarung darüber, welche Flächen als Wohnfläche einzubeziehen ist, vorrangig.
Des Weiteren sei das Dachgeschoss ausgebaut und hier befinde sich sogar eine Toilette und eine Dusche.
Das Haus verfüge zudem über eine Terrasse mit einer Gesamtfläche von 4,13 m x 3,00 m (12,39 m2), welche zur Hälfte (6,20 m2) anzusetzen sei.
Gemäß den Grundrissplänen betrage die Fläche des Erdgeschosses 67,53 m2, zzgl. Terrasse 73,73 m2.
Das 1. Obergeschoss hat ebenfalls einen Balkon. Dieser weise eine Fläche von 4,13 m x 1,30 m, d.h. 5,37 m2 auf, so dass 2,69 m2 anzusetzen seien. Insgesamt fasse das 1. Obergeschoss (67,40 m2+ 2,69 m2) somit 70,09 m2.
Die Gesamtfläche des Dachgeschosses betrage 33,97 m2. Dabei seien nur Flächen mit einer lichten Höhe von 2,00 m voll und Flächen mit einer lichten Höhe zwischen 1,00 und 2,00 m nur mit 50 % einbezogen worden.
Bezüglich des Kellers sei maßgeblich, ob es sich hierbei um beheizte Flächen handelt. Deswegen seien der Hobbyraum mit 16,32 m2 und der angrenzende, nur durch einen Bogen abgetrennte weitere Raum im Untergeschoss mit 22,81 m2 als Wohnfläche einzubeziehen, da beide Räume beheizt und mit Fenstern (ein abgeböschtes und ein normales Kellerfenster) ausgestattet seien. Nach dem Parteiwillen sollte der Hobbyraum im Keller zur Wohnfläche zählen.
Aus dem Mietvertrag ergebe sich eindeutig, welche Räume hier zum Wohnen dienen. Den Beklagten war vor Unterzeichnung des Mietvertrages ein detailliertes Exposé übergeben worden. Zudem seien aus der Beschreibung im Internet genauestens alle Räumlichkeiten erkennbar gewesen. Auch die Kellerräume und das ausgebaute Dachgeschoss seien darin dokumentiert gewesen. Insbesondere sei aus den Bildern ersichtlich, dass im Dachgeschoss ein Bad, eine Toilette, eine Dusche und ein großzügiger Raum mit Dachfenstern Gegenstand des Mietverhältnisses sind.
Damit ergebe sich – auch nach der Berechnung des Beklagten zu 1) – eine Gesamtquadratmeterfläche von mehr als 210 m2.
Im Übrigen wird bestritten, dass die tatsächliche Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung und der Bayerischen Bauordnung lediglich 138 m2 beträgt. Auch nach den Vorschriften dieser Gesetze würde der Hobbyraum mit dem angrenzenden Raum zur Wohnfläche zählen, da die Räume beheizt sind und über die erforderlichen Fensterflächen verfügen würden. Auch im Dachgeschoss gebe es Dachflächenfenster. Zudem seien die Dachflächen isoliert. Die Räume seien fachgerecht nach der EnEV ausgebaut worden.
Die Geltendmachung eines Minderungsrechtes sei im Übrigen rechtsmissbräuchlich, das Recht sei verwirkt und verjährt.
II. Räumung und Herausgabe
Der Anspruch auf Räumung und Herausgabe sei berechtigt, da das Mietverhältnis wirksam durch die fristlose Kündigung vom 07.09.2017, jedenfalls aber durch die Kündigung vom 15.12.2017 beendet worden sei.
III. Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten
Zudem hätten die Beklagten die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus einem Streitwert von 27.300,00 € (2.100,00 € Minderung, 12 x 2.100,00 € Kaltmiete für Kündigung) zu bezahlen. Diese betragen bei einer 1,3 Geschäftsgebühr, der Postpauschale und 19 % Mehrwertsteuer 1.358,87 €.
B. Widerklage
Die Widerklage sei als unbegründet abzuweisen.
Es sei abwegig, dass der Beklagte als Architekt nicht gewusst haben will, dass die tatsächliche Wohnfläche, von der die Beklagten hier ausgehen, massiv von der Wohnfläche, die im Mietvertrag angegeben wurde, abweicht.
Hierauf komme es auch überhaupt nicht an, da maßgeblich sei, ob die Beklagten bei der Besichtigung und auch während der Mietzeit wussten, welche Räume wie ausgestattet sind. Sie hätten davon ausgehen müssen, dass teilweise die Räume im Keller zum Wohnraum zählen würden.
Eine Anfechtung sei nicht berechtigt. Unklar sei, worauf sich vorliegend die arglistige Täuschung beziehen soll. Welches Verhalten soll vorliegend eine arglistige Täuschung begründet haben?
Im Übrigen wird der Einwand der Verjährung erhoben.
Bezüglich der Verjährung gemäß § 124 BGB beginnt die Frist mit dem Entdecken der vermeintlichen Täuschung. Es sei nicht nachvollziehbar, dass der Beklagte nicht gewusst haben soll, dass die beiden Räume im Keller aus Sicht des Vermieters zum Wohnraum zählen. Bezüglich der positiven Kenntnis reiche es aus, wenn sich der Beklagte hier der rechten Einsicht verschlossen hat, obwohl es sich ihm geradezu aufdrängen habe müssen, dass der im Mietvertrag festgelegte Wohnraum mit dessen Quadratmeterzahl nur unter Einbeziehung der beiden Räume im Keller als Wohnräume errechnet werden konnte.
Eine Verspätung könnten die Beklagten nicht rügen, nachdem sie selbst erst mit Schriftsatz vom 12.02.2018 Widerklage erhoben hätten.
In der zweiten mündlichen Verhandlung (nach Erhebung der Widerklage) sind die Beklagten trotz form- und fristgerechter Ladung zum Termin nicht erschienen und waren auch nicht vertreten.
Der Kläger beantragt zuletzt, die Beklagten im Wege einer Entscheidung nach Aktenlage,
I. samtverbindlich zu verurteilen das Haus … bestehend aus 5 Zimmern, 1 Küche, 2 Dielen, 2 Bädern/WC, 1 Gäste-WC, 1 Balkon, 1 Loggia, 1 Terrasse, 2 Abstellräumen, 1 Hobbyraum geräumt und mit allen Schlüsseln an den Kläger herauszugeben;
II. samtverbindlich zu verurteilen, an den Kläger 8.865,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz
- aus 700,00 € seit dem 06.07.2017
- aus 700,00 € seit dem 04.08.2017
- aus 700,00 € seit dem 06.09.2017
- aus 2.255,00 € seit dem 06.11.2017 sowie
- aus 2.255,00 € seit dem 06.12.2017
zu bezahlen;
III. samtverbindlich zu verurteilen, an den Kläger Rechtsanwaltskosten des Rechtsanwaltes … in Höhe einer 1,3 Geschäftsgebühr zzgl. Postpauschale und Mehrwertsteuer aus einem Gegenstandswert von 27.300,00 €, somit 1.358,87 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Klageerhebung zu bezahlen.
Die Beklagten beantragten zuletzt, die Klage abzuweisen,
und den Kläger im Wege der Widerklage zu verurteilen, an die Beklagten einen Betrag von 55.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Der Kläger und Widerbeklagte beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, dass aus folgenden Gründen die Klage abzuweisen und die Widerklage zuzusprechen sei:
A. Klage
Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Herausgabe des Mietobjektes zu, da es keinen Kündigungsgrund gebe. Weder eine Berechtigung zur Mietminderung, noch eine wirksame Anfechtung würden vorliegen, da den Beklagten die Wohnfläche zur Verfügung gestellt worden sei, die im Mietvertrag vereinbart worden sei.
Es wird bestritten, dass zwischen den Parteien vor Abschluss des Mietvertrages genauestens besprochen worden ist, was genau zur Wohnfläche zählt.
Auch der Mietvertrag sage nicht genau aus, welche Räume „Wohnfläche“ sein sollen. Es heiße dort nur, dass das EFH zur Benutzung als Wohnraum vermietet wird.
Hätten die Parteien damit tatsächlich gemeint, dass alle Räume des Objektes zur Wohnfläche zählen, wäre dies schon deswegen falsch, weil unstreitig zwei Kellerräume nicht zur Wohnfläche zählen.
Auch § 1 Punkt 1 Satz „Die Wohnung besteht aus“ sei nicht zur Auslegung brauchbar, weil hier offenkundig nicht die Wohnfläche, sondern die gesamten Räume inklusive der zwei unstreitig nicht zur Wohnfläche gehörenden 2 Kellerräume beschrieben werden.
Eindeutig sei allein der Satz „Die Wohnfläche wird mit circa 210 m2 vereinbart.“
Es stehe hierbei nicht im Gutdünken des Vermieters festzulegen, was Wohnfläche ist und was nicht.
Auch aus der Grundrissaufstellung des Mietvertrages ergebe sich nicht eindeutig, was die Parteien als Wohnfläche vereinbart haben. Die Grundrisspläne aus Anlage K 8 waren dem Mietvertrag nicht beigefügt. Vielmehr handelt es sich hierbei um Pläne, die der Beklagte, der unstreitig Architekt ist, im Anschluss an das Mieterhöhungsverlangen des Klägers erstellt hat.
Es haben sich lediglich die Pläne gemäß Anlage B 1 beim Mietvertrag befunden.
Letztlich sei die vereinbarte Mietfläche sei zwischen den Parteien nicht abschließend definiert und vereinbart worden, so dass die gesetzlichen Vorschriften gelten würden, insbesondere die Wohnflächenverordnung und die BayBO.
Die tatsächliche Wohnfläche nach diesen Vorschriften betrage lediglich 138 m2 und sei somit um ca. 35 % kleiner als die Angabe von ca. 210 m2 im Mietvertrag.
Die Wohnfläche im Erdgeschoss setze sich wie folgt zusammen:
- Wohnen/Essen 41,60 m2
- Küche 9,88 m2
- Garderobe 4,02 m2
- WC 2,15 m2
- Abstellraum 2,00 m2
- Flur 1 4,28 m2
- Flur 2 3,60 m2
- Terrasse 5,40 m2
- Insgesamt: 67,53 m2
Die Wohnfläche im Obergeschoss setze sich wie folgt zusammen:
- Kind 1 13,44 m2
- Kind 2 16,07 m2
- Flur 1 4,05 m2
- Flur 2 4,28 m2
- Bad/WC 7,87 m2
- Eltern 22,10 m2
- Balkon/2 2,68 m2
- Insgesamt 70,48 m2
Sämtliche Kellerräume (Keller 1: 13,63 m2, Keller 2: 16,32 m2, Keller 3: 22,81 m2, Waschküche/Heizung: 13,69 m2 und Flur: 6,21 m2, insgesamt somit 72,57 m2) würden auf Grund der fehlenden Fenster und Belüftung nicht den Anforderungen des Art. 45 Abs. 2 BayBO entsprechen und seien damit nach § 2 Abs. 3 Nr. 1, 2 Wohnflächenverordnung keine Wohnfläche. Die Außenwände, die Bodenplatte und die Decke des KG seien nicht wärmegedämmt und würden nicht den Anforderungen der EnEV für beheizte Räume genügen. Auch die baurechtliche Genehmigung zur Abgrabung fehle.
Die Fläche im Dachgeschoss mit 24,10 m2 (Dachboden) und 9,87 m2 (Bad/Dusche), d.h. insgesamt 33,97 m2, sei nicht als Wohnfläche zu berücksichtigen, da eine baurechtliche Genehmigung für den Dachausbau fehle. Auch mangels fachgerechten Ausbaus nach EnEV handle es sich hierbei um keine Wohnfläche.
Die Anrechnung für Balkone und Terrassen sei zu 50 % erfolgt, vorbehaltlich einer Anrechnung zu 25 % bei Unstimmigkeiten. Ein Abzug für Putz von 3 % wurde noch nicht vorgenommen.
Damit ergebe sich eine Gesamtwohnfläche von 138,01 m2.
Der Beklagte zu 2) habe bei der Besichtigung von einer abweichenden Wohnfläche keine Kenntnis gehabt. Er habe sich bis zum Mieterhöhungsverlangen gedanklich nie damit beschäftigt.
Die Beklagten seien daher berechtigt gewesen, die Nettokaltmiete um 33 % (700,00 €) zu mindern bzw. mit Rückzahlungsansprüchen wegen überzahlter Mieten über die gesamte Vertragslaufzeit aufzurechnen.
Damit bestünden keine Mietrückstände und somit auch kein Kündigungsgrund.
Vor der mündlichen Verhandlung trugen die Beklagten in der Klageerwiderung vor:
Hilfsweise rechnen die Beklagten mit ihren bestehenden Rückzahlungsansprüchen für zuviel bezahlte Miete auf. Den Beklagten stünden über die gesamte Vertragslaufzeit Rückzahlungsansprüche in Höhe von ca. 35.000,00 € zu. Diese Ansprüche werden die Beklagten in einem weiteren Schriftsatz in Form einer Widerklage geltend machen.
B. Widerklage
Der Kläger sei verpflichtet, den Beklagten einen Betrag in Höhe von 55.000,00 € an zu viel bezahlter Miete zurückzuzahlen.
Das Mietverhältnis begann am 01.08.2010 und hat bis einschließlich Januar 2018 90 Monate gedauert.
Im Mietvertrag wurde eine Monatsmiete von 2.100,00 € für eine Wohnfläche von 210 m2 vereinbart. Tatsächlich betrage die Wohnfläche nur 138 m2.
Durch die Anfechtung sei der Mietvertrag von Anfang an nichtig. Tatsächlich sei ein konkludenter Mietvertrag über die tatsächlich vorhandene Wohnfläche zur ortsüblichen Miete geschlossen worden. Ortsüblich sei ein m2-Preis von 10,00 €/Monat. Dies ergebe bei 138 m2 eine monatliche Miete von 1.380,00 €. Die Beklagten hätten demzufolge monatlich 720,00 € zu viel bezahlt, für 90 Monate somit 64.800,00 €.
Davon abzuziehen seien die bereits durchgeführten berechtigten Minderungen der Beklagten im Zeitraum Juli 2017 bis Januar 2018 in Höhe von 9.800,00 €, so dass noch eine Überzahlung von 55.000,00 € verbleibe.
Diese Ansprüche seien noch nicht vollständig verjährt, da die Verjährung erst mit positiver Kenntnis der Beklagten von der Sachlage beginne. Für den Zeitpunkt der Kenntnis sei die Gegenseite beweispflichtig. Diese könne nicht beweisen, dass die Beklagten mit Unterzeichnung des Mietvertrages Kenntnis von den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen der Wohnfläche gehabt haben. Dies schon schlicht deshalb nicht, weil sie selbst keine Kenntnis davon gehabt hätten und die Erkenntnis auch bis heute vom Kläger verweigert werde.
Das Schweigen der Gegenseite zur Anfechtung sei als Anerkenntnis zu werten. Schon jetzt wird im Übrigen Verspätung gerügt.
Die mit Schreiben vom 20.12.2017 erklärte Anfechtung der Mietvertragsvereinbarung gemäß § 119 BGB und hilfsweise gemäß § 123 BGB sei wirksam, da sich die Beklagten bei Unterschrift des Mietvertrages nicht bewusst gewesen seien, dass sie damit konkludent eine Erklärung abgeben würden, dass sie eine Wohnfläche von 210 m2 akzeptieren, obwohl nach gesetzlicher Wertung eine wesentlich niedrigere Wohnfläche anzusetzen sei. Dies hätten die Beklagten nicht gewollt. Die Beklagten seien redlicherweise davon ausgegangen, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche den einschlägigen gesetzlichen Bestimmung entspricht. Sie hätten sich zunächst keinerlei Vorstellungen darüber gemacht, wie der Gesetzgeber diese Räume bewerten würde. Sie hätten auch nicht die BGH-Rechtsprechung gekannt, die eine vertragliche Regelung über die gesetzliche stelle. Bei Kenntnis dieser Sachlage hätten die Beklagten eine solche Erklärung nicht abgegeben. Sie hätten sich somit im Irrtum über eine verkehrswesentliche Eigenschaft, die Wohnfläche, befunden. Zudem habe sie der Vermieter über die Wohnfläche getäuscht.
Die Anfechtung erfolge unverzüglich und ohne schuldhaftes Zögern, da die Beklagten ihren Erklärungsinhalt im Mietvertrag erst gestern nach den Hinweisen des Gerichts hätten erkennen können.
Vom Beklagten könnten auch als Architekten keine Spezialkenntnisse zu den Festsetzungen in der Wohnflächennutzungsverordnung und dem bayrischen Baurecht erwartet werden, zumal es zusätzlich noch um Spezialfragen wie ausreichende Befensterung, Belüftung und Raumhöhe etc. gehe. Für die Beklagte zu 2) gelte dies ohnehin nicht. Auch müsse sie sich keine angeblichen Kenntnisse des Beklagten zu 1) zurechnen lassen.
Auf Grund der Anfechtung sei der Vertrag nichtig. Da die Parteien aber faktisch ein Mietverhältnis eingegangen seien, sei jedenfalls ein konkludenter Mietvertrag begründet worden. Gekündigt worden sei nur der nichtige schriftliche Mietvertrag. Der mündliche Mietvertrag sei ungekündigt.
Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.
Die Beklagten halfen ihrer Rechtschutzversicherung, der … den Streit verkündet. Diese ist dem Rechtsstreit jedoch nicht beigetreten.
Den Beklagten waren darauf hingewiesen worden, dass sie mit einer Entscheidung nach Aktenlage rechnen müssen, wenn sie nicht spätestens am siebten Tag vor dem zur Verkündung bestimmten neuen Termin einen neuen Termin zur mündlichen Verhandlung beantragen und gleichzeitig innerhalb dieser Frist glaubhaft machen, dass ihr Ausbleiben unverschuldet erfolgt sei.
Weder ein entsprechender Antrag, noch eine Entschuldigung mit Glaubhaftmachung sind eingegangen.
Entscheidungsgründe
A.
Klage
I.
Zulässigkeit der Klage
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, da streitgegenständlich Ansprüche aus einem Wohnmietverhältnis im Amtsgerichtsbezirk München sind, §§ 29 a ZPO, 23 Nr. 2 a GVG.
II.
Begründetheit der Klage
Die Klage ist auch im Wesentlichen begründet.
1. Mietrückstände
Unstreitig haben die Parteien eine Gesamtbruttomiete von 2.255,00 € monatlich vereinbart und die Beklagten haben für die Monate Juli, August und September 2017 monatlich 700,00 € weniger und für die Monate Oktober, November und Dezember 2017 überhaupt keine Miete bezahlt.
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, so ist der Mieter gemäß § 536 BGB für die Zeit, in der die Tauglichkeit gemindert ist, zu einer angemessenen Herabsetzung der Miete berechtigt.
Ist in dem Mietvertrag die Größe der Wohnung angegeben, so gilt dies als Beschaffenheitsvereinbarung, für die der Vermieter grundsätzlich einstehen muss.
Für den Begriff der Wohnfläche gibt es keine allgemeine Definition. Er ist somit ist auslegungsbedürftig.
Zwar ist die Wohnfläche in § 2 Nr. 12 EnEV legaldefiniert als „die nach der Wohnflächenverordnung oder auf der Grundlage anderer Rechtsvorschriften oder anerkannte Regeln der Technik zur Berechnung von Wohnflächen ermittelte Fläche“.
Gleichwohl sind solche Definitionen nicht geeignet festzulegen wie die Wohnfläche für preisfreien Wohnraum im Rahmen eines konkreten Mietverhältnisses zu berechnen ist. Maßgeblich ist in erster Linie, ob sich die Parteien auf eine bestimmte Berechnungsmethode geeinigt haben.
Soweit nicht ausdrücklich vereinbart, ist jeweils nach §§ 133, 157 BGB durch Auslegung zu ermitteln, welches Berechnungsverfahren nach dem Willen der Vertragsparteien gelten soll.
Nach dem Grundsatz der Privatautonomie sind die Parteien frei, alle denkbaren Berechnungsmaßstäbe zu vereinbaren und bestimmte Flächen einzubeziehen, die nach der WoFIV nicht berücksichtigungsfähig sind.
Für die Frage, ob auf Grund eines Mangels gemindert werden kann, kommt es vorliegend somit auf die konkrete Vereinbarung der Parteien an.
Eine Vereinbarung betreffend die Methode der Wohnflächenberechnung ist auch dann anzunehmen, wenn sich die Parteien darin einig sind, dass bestimmte Räume zu Wohnzwecken dienen sollen. In einem solchen Fall sind auch solche Räume bei der Bemessung der Wohnfläche zu berücksichtigen, die aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet sind (z.B. Räume im Souterrain oder im Dachgeschoss, BGH NJW 2010, 1064). Entscheidend für eine Beschaffenheitsvereinbarung über den Umfang der Wohnfläche ist eine Einigung darüber, auf welche Flächen sich der beabsichtigte Nutzungszweck erstrecken soll, und nicht die Frage, ob der geplanten (und verwirklichten) Nutzung (öffentlich) – rechtliche Gründe entgegenstehen.
Nur wenn die Parteien keine konkrete Vereinbarung über die Methode der Flächenberechnung getroffen, gilt die ortsübliche.
Fehlt eine ortsübliche Berechnungsmethode, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (für Verträge, die nach dem 31.12.200 geschlossen wurden) zu berechnen sind. Danach sind die Grundflächen von Balkonen und Terrassen in der Regel zu 1/4 anzusetzen, höchstens mit der Hälfte.
Vorliegend ist aus folgenden Gründen davon auszugehen, dass die Parteien konkludent eine Wohnflächenvereinbarung getroffen haben:
Nach der von den Beklagten selbst vorgelegten Flächenberechnung ergibt sich für das Erdgeschoss eine Gesamtwohnfläche von 67,53 m2 und für das Obergeschoss eine Wohnfläche von 70,48 m2, zusammen somit 138,01 m2. Im von den Beklagten unterzeichneten Mietvertrag ist eine Wohnfläche von ca. 210 m2 angegeben. Die Abweichung beträgt mehr als 50 %. Für die Beklagten war somit offensichtlich, dass mit der Angabe von 210 m2 keinesfalls nur die Räume im Erdgeschoss und im Obergeschoss gemeint sein konnten. Eine solch massive Abweichung ist vielmehr auch ohne Nachvermessung ins Auge springend. Zudem wurde im Expose auch von 7 Zimmern gesprochen, wobei bei der Objektbeschreibung angegeben worden war, dass es ein großräumig ausgebautes Dachstudio mit Bad sowie einen großen Hobbyraum im Keller gibt. Dies zeigt bereits, dass sich die Größenangabe nicht nur auf die Zimmer im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss, sondern auch auf das Dachstudio mit Bad und den großen Hobbyraum bezog.
Zwar ist dann im Mietvertrag nur noch von 5 Zimmern die Rede, aber auch hier steht die Wohnflächenangabe im Zusammenhang mit dem Hobbyraum, der neben den sog. Kellerräumen angeführt ist. Zudem ist unstreitig, dass die Beklagten das Einfamilienhaus vor Einzug besichtigt haben, zudem konnten die Beklagten zu dem im Internet angebotenen Haus auch Fotos zum Studio im Dach und zum Hobbyraum im Keller einsehen. Auch hierbei war – bereits ohne besondere Fachkenntnis – auf den ersten Blick klar, dass sich bei bloßer Berücksichtigung der Wohnflächen im Erdgeschoss und im Obergeschoss nie eine Gesamtwohnfläche von 210 m2 ergeben kann. Auch der Hobbyraum sowie das Studio mit Bad im Dachgeschoss waren somit offensichtlich auch zur Wohnnutzung zur Verfügung gestellt und konnten auch entsprechend genutzt werden. Ob sie hierzu alle bauordnungsrechtlichen Vorschriften erfüllen, ist vorliegend nicht maßgebend.
Bezieht man aber den Hobbykeller, der aus zwei zueinander offenen Räumen mit demselben – im Sinne des Mietspiegels – hochwertigen Boden aus Laminat besteht, und das Studio im Dachgeschoss bei der Flächenberechnung mit ein, liegt keine Unterschreitung der Gesamtwohnfläche von 210 m2 vor, selbst wenn man hierfür nur die Berechnungen der Beklagten zu Grunde legt.
Danach weisen Erdgeschoss und Obergeschoss insgesamt eine Wohnfläche von 138,01 m2 auf. Hinzuzurechnen sind der große Hobbykeller mit 16,32 m2 und 22,81 m2, d.h. insgesamt 39,13 €, sowie die Räumlichkeit im Dachgeschoss mit 33,97 m2. Dies ergibt eine Wohnfläche von 211,11 m2.
Damit ist die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 210 m2 eingehalten. Eine Minderungsberechtigung der Beklagten wegen unzureichender Wohnfläche besteht somit nicht.
Zwar kann von einem Mieter nicht verlangt werden, dass er die Wohnflächen bei Vertragsschluss nachmisst. Wenn aber so eklatante Größenunterschiede bestehen, dass es ins Auge springen muss, dass Erdgeschoss und Obergeschoss allein bei weitem die angegebenen Gesamtzahl nicht erreichen, dann ist von einer konkludenten Vereinbarung dahingehend auszugehen, dass auch die entsprechenden Räume im Keller und im Dachgeschoss zu den Wohnräumen zählen sollen.
Der BGH hat wiederholt entschieden, dass Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen sind, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind. Die Ausstattung der Räume spricht auch nicht generell gegen eine Wohnnutzung. Hierzu ist nicht erforderlich, dass die Räumlichkeiten in jedem Merkmal z.B. den Anforderungen der Baugesetze o.ä. entspricht. Auch ein Raum mit Dachschrägen kann und wird auch vielfach als Raum zum Schlafen oder Wohnen benutzt, ein Hobbykeller wird in der Regel – wie schon der Name sagt – zur Ausübung verschiedener Hobbys genutzt. Wenn die Beklagten diese Räume unüblich nur zum Lagern von Gegenständen verwenden, nimmt dies dem Raum nicht per se die Qualifikation als Hobbyraum.
Waren sich die Parteien darüber einig, auch die Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen und zu nutzen, dann haben auch zwangsläufig darüber Einigkeit erzielt, dass die zu Wohnzwecken vermietete und in dieser Weise genutzte Fläche, also die „Wohnfläche“, unter Einbeziehung des Kellergeschosses zu ermitteln ist (BGH, Beschluss vom 29.09.2009, VIII ZR 242/08 in WuM 2009, 662 ff.).
Die Beklagten hatten somit kein Recht zur Mietminderung.
Aus denselben Gründen fehlt es auch an einem Anfechtungsrecht. Weder ist eine arglistige Täuschung der Beklagten ersichtlich, noch liegt ein relevanter Inhaltsirrtum oder anderer zur Anfechtung berechtigender Irrtum vor.
Auch standen den Beklagten keine Gegenforderungen gegen die Klageforderung zu, da mangels Minderungsrecht keine Überzahlungen von den Beklagten geleistet worden waren.
Die Beklagten haben daher die vom Kläger geltend gemachten Mietrückstände zu bezahlen.
Die Zahlungsklage war in der Hauptsache in vollem Umfang als begründet zuzusprechen.
2. Räumung und Herausgabe
Auch die Klage auf Räumung und Herausgabe war als begründet zuzusprechen, da jedenfalls bei der zweiten ausgesprochenen Kündigung die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vorlagen.
Unstreitig wurden von der monatlichen Bruttokaltmiete in Höhe von 2.255,00 € jeweils 700,00 € für Juli, August und September 2017, d.h. insgesamt 2.100,00 €, und die Mieten für Oktober, November und Dezember 2017 vollständig nicht bezahlt.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein solcher wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Zwei Monatsmieten betragen vorliegend (2.255,00 € x 2) = 4.510,00 €. Zur Miete gehört nämlich nicht lediglich die Nettokaltmiete, sondern auch die Betriebskostenvorauszahlungen sind dazu zu rechnen.
Damit waren zwar bei Ausspruch der ersten fristlosen Kündigung die Voraussetzungen noch nicht vollständig erreicht. Sie lagen aber bei Zustellung der zweiten Kündigung eindeutig vor.
Die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung war daher zuzusprechen.
3. vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten kann der Kläger nur aus einem Streitwert von 2.100,00 € geltend machen. Bzgl. dieser Zahlung befanden sich die Beklagten mit Ablauf der vereinbarten Zahlungsfrist in Verzug. Die dabei auch ausgesprochene Kündigung war damals aber noch nicht berechtigt. Eine weitere Kündigung erfolgte erst im laufenden Verfahren, so dass dies nicht die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten rechtfertigt.
Bei einem Gegenstandswert von 2.100,00 € ergibt sich eine 1,3-Geschäftsgebühr in Höhe von 261,30 €. Zuzüglich 20,00 € Postpauschale und 19 % MWSt. aus dem Gesamtbetrag, war insoweit ein Betrag in Höhe von 334,75 € zuzusprechen, im Übrigen die Klage insoweit abzuweisen.
4. Sonstige Nebenforderungen
Hinsichtlich der sonstigen Nebenforderungen erging die Entscheidung nach §§ 286, 288 BGB.
B.
Widerklage
Auch über die Widerklage konnte bereits nach Lage der Akten entschieden werden, da alle Sachverhalts- und Rechtsfragen im Kern bereits in der ersten mündlichen Verhandlung erörtert worden waren, zumal die behaupteten Gegenforderungen, die dann mit der Widerklage geltend gemacht wurden, bereits mit der behaupteten Aufrechnung zu erörtern waren. Letztlich maßgebend für die Entscheidung bzgl. aller geltend gemachten Forderungen war die Frage, ob die Parteien konkludent vereinbart hatten, dass auch der Hobbykeller sowie das Studio im Dachgeschoss zur Wohnfläche zählen.
Aus den oben genannten Gründen war daher die Widerklage abzuweisen.
C.
Sonstige Entscheidungen
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Eine Kostenquotelung auf Grund der Teilabweisung einer Nebenforderung war nicht veranlasst, da es nur eine geringfügige Forderung betraf, die zudem nicht streitwerterhöhend wirkte.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtete sich nach §§ 708, 711, 709 ZPO.
Auf Grund der hohen Zahlungsrückstände kam die Gewährung einer Räumungsfrist nicht in Betracht.
