Instandhaltungspflicht: Mieter muss nicht für neue Heizung aufkommen
Das Landgericht Berlin beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding zurückzuweisen. Dies begründet sich darin, dass die Berufung offensichtlich keine Erfolgsaussichten hat und keine grundsätzliche Bedeutung für die Rechtsfortbildung oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung besitzt.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Zentrale Punkte aus dem Urteil:
- Zurückweisung der Berufung: Das LG Berlin plant, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, da diese offensichtlich aussichtslos ist.
- Keine grundsätzliche Bedeutung: Das Gericht sieht in der Rechtssache keine wesentliche Bedeutung für die Rechtsfortbildung.
- Bestätigung des Amtsgerichtsurteils: Das Urteil des Amtsgerichts Wedding wird als rechtlich korrekt und überzeugend angesehen.
- Kein Anspruch aus § 683 BGB: Der Klägerin steht kein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag zu.
- Eigentumsverhältnisse der Therme: Die Klägerin ist Eigentümerin der neu eingebauten Therme, was keine Verpflichtung der Beklagten begründet.
- Auslegung des Mietvertrags: Eine enge Auslegung des § 21 des Mietvertrags schließt eine Verpflichtung der Beklagten zum Einbau einer neuen Heizung aus.
- Kein fremdes Geschäft: Der Neueinbau der Therme durch die Klägerin stellt kein Geschäft der Beklagten dar.
- Mögliche Reduzierung der Gerichtskosten: Eine Rücknahme der Berufung könnte zu einer Reduzierung der Gerichtskosten führen.
Übersicht
- 1 Instandhaltungspflicht: Mieter muss nicht für neue Heizung aufkommen
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2.1 Verantwortlichkeiten im Mietverhältnis: Ein juristischer Blick auf Instandhaltungspflichten
- 2.2 Rechtliche Auseinandersetzung um Instandhaltungspflichten
- 2.3 Die Auslegung des Mietvertrags im Zentrum
- 2.4 Eigentumsverhältnisse und Geschäftsführung ohne Auftrag
- 2.5 Urteil des Landgerichts Berlin und seine Tragweite
- 3 ✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
- 4 Das vorliegende Urteil
Verantwortlichkeiten im Mietverhältnis: Ein juristischer Blick auf Instandhaltungspflichten
Im Fokus des Mietrechts stehen oft die Pflichten und Rechte von Vermietern und Mietern, insbesondere wenn es um die Instandhaltung von Mietobjekten geht. Diese Thematik, die sowohl rechtliche als auch praktische Aspekte umfasst, ist besonders relevant, da sie die Wohnqualität und -sicherheit der Mieter direkt beeinflusst. In einem aktuellen Fall, der vom Landgericht Berlin (LG Berlin) behandelt wurde, wird die Abwälzung der Instandhaltungspflicht des Vermieters auf den Mieter diskutiert. Dieser Fall beleuchtet die komplexen juristischen Fragen, die bei der Auslegung von Mietverträgen und der Anwendung von mietrechtlichen Bestimmungen entstehen.
Die Entscheidungen, die in solchen Fällen getroffen werden, haben oft weitreichende Konsequenzen sowohl für Vermieter als auch für Mieter. Sie betreffen nicht nur einzelne Mietverhältnisse, sondern können auch als Präzedenzfälle für ähnliche Situationen dienen. Die Betrachtung des Urteils des Amtsgerichts Wedding und der darauf folgenden Berufung bietet wichtige Einblicke in die Rechtsprechung und deren Auswirkungen auf das Mietrecht. Solche Fälle sind nicht nur für Juristen und Fachleute von Interesse, sondern auch für die breite Öffentlichkeit, da sie die alltäglichen Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern formen und definieren.
Rechtliche Auseinandersetzung um Instandhaltungspflichten
In einem bemerkenswerten Fall, der vor dem Landgericht Berlin (LG Berlin) verhandelt wurde, ging es um die Frage der Abwälzung der Instandhaltungspflicht des Vermieters auf den Mieter. Der Kern des Konflikts drehte sich um eine Klage, in der es um den Anspruch auf Zahlung für eine neu eingebaute Therme in einer Mietwohnung ging. Die Klägerin, Vermieterin der Wohnung, vertrat die Auffassung, dass die Kosten für den Einbau der Therme von den Mietern zu tragen seien. Dieser Anspruch basierte auf einer Klausel im Mietvertrag, die jedoch vom Amtsgericht Wedding und später vom LG Berlin intensiv geprüft wurde.
Die Auslegung des Mietvertrags im Zentrum
Das Amtsgericht Wedding wies die Klage der Vermieterin ab, was diese zur Einlegung einer Berufung bewegte. Die Richter des LG Berlin beschäftigten sich eingehend mit der Auslegung des § 21 des Mietvertrags, der die Übernahme der Instandhaltungspflicht durch den Mieter betreffen sollte. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass eine solche Klausel im Mietvertrag eng auszulegen sei und nicht automatisch die Kosten für den Einbau einer neuen Therme umfasse. Dieser Punkt war entscheidend, da es klarstellte, dass die Vermieterin nicht automatisch die Verantwortung für die Heizungsanlage auf die Mieter übertragen konnte.
Eigentumsverhältnisse und Geschäftsführung ohne Auftrag
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Falles bezog sich auf die Eigentumsverhältnisse der neu eingebauten Therme. Die Klägerin wurde als Eigentümerin der Therme anerkannt, was bedeutete, dass die Mieter keinen direkten Zugang oder Verantwortung für das Gerät hatten. Darüber hinaus wurde der Anspruch der Klägerin auf eine Geschäftsführung ohne Auftrag zurückgewiesen. Das Gericht stellte fest, dass der Einbau der Therme kein „Geschäft“ der Mieter war und somit die Klägerin keine Rechte aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag gegenüber den Mietern geltend machen konnte.
Urteil des Landgerichts Berlin und seine Tragweite
Schließlich entschied das LG Berlin, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen. Die Richter waren einstimmig der Meinung, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hatte. Diese Entscheidung bestätigte die Rechtsauffassung des Amtsgerichts Wedding und setzte ein wichtiges Signal in Bezug auf die Abwälzung der Instandhaltungspflicht in Mietverhältnissen. Dieses Urteil ist von großer Bedeutung für Mieter und Vermieter, da es die Grenzen der Verantwortlichkeiten im Mietrecht verdeutlicht und die Rechte der Mieter in Bezug auf Instandhaltungsmaßnahmen stärkt. Es zeigt, dass Vermieter nicht ohne Weiteres umfangreiche Instandhaltungspflichten auf die Mieter übertragen können, besonders wenn diese nicht eindeutig im Mietvertrag festgelegt sind.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was bedeutet die Abwälzung der Instandhaltungspflicht im Mietrecht?
Die „Abwälzung der Instandhaltungspflicht“ im Mietrecht bezieht sich auf die Übertragung bestimmter Pflichten zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache vom Vermieter auf den Mieter. Diese Übertragung muss im Mietvertrag geregelt sein.
Instandhaltung und Instandsetzung unterscheiden sich von Schönheitsreparaturen. Während Schönheitsreparaturen Maßnahmen wie das Tapezieren oder Streichen von Wänden und Decken umfassen, beziehen sich Instandhaltung und Instandsetzung auf die Erhaltung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache.
Die Überwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter ist nur unter bestimmten Bedingungen zulässig. So muss beispielsweise klar formuliert sein, dass der Mieter neben den Instandhaltungs- auch die Instandsetzungsarbeiten in seinen Mieträumen durchführen muss. Kleinreparaturen, also Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache, die aufgrund ihres geringen Umfangs und ihrer geringen Kosten vom Mieter selbst durchgeführt werden können, können ebenfalls auf den Mieter übertragen werden.
Im Bereich der Gewerberaummiete ist eine weitergehende Abwälzung von Reparaturen auf den Mieter zulässig als bei der Wohnraummiete. Hier kann einem gewerblichen Mieter die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen überbürdet werden, solange dies nicht zu einem unkalkulierbaren Kostenrisiko des Mieters führt.
Es gibt jedoch auch Grenzen für die Abwälzung der Instandhaltungspflicht. So sind beispielsweise Klauseln, die den Mieter zur Ausführung größerer Reparaturen zwingen, nichtig. Ebenso sind Formularklauseln, die den Mieter verpflichten, Reparaturen oder Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben, unzulässig.
Grundsätzlich ist der Vermieter nach § 535 Abs.1 BGB während der Mietdauer zur Instandhaltung der Mietwohnung verpflichtet und haftet dementsprechend auch grundsätzlich für Mängel der Mietsache.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 63 S 249/22 – Beschluss vom 16.02.2023
1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 30.08.2022, Az. 20 C 133/20, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Gründe:
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
Das Amtsgericht hat zu Recht und mit zutreffender und überzeugender Begründung die Klage wegen des von der Klägerin im Berufungsverfahren noch weiterverfolgten Zahlungsanspruchs abgewiesen. Das Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO, noch rechtfertigen die der zweitinstanzlichen Entscheidung nach Maßgabe von § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung. Das Urteil hält auch den Angriffen der Berufung stand:
Der Kläger steht keinen Anspruch aus § 683 BGB zu. Dass die Klägerin Eigentümerin der neu eingebauten Therme geworden ist, zu der die Beklagten auch keinen Zugang haben, hat die Klägerin nicht in Frage gestellt, so dass jedenfalls mit Blick auf die Eigentumsverhältnisse nicht geschlossen werden kann, dass es sich bei der Erneuerung der Therme objektiv um ein Geschäft der Beklagten gehandelt hätte.
Dass die Klägerin mit dem Einbau der neuen Therme ein Geschäft der Beklagten besorgt hätte, folgt aber auch nicht, wie das Amtsgericht überzeugend begründet hat, aus § 21 des Mietvertrags, eben weil eine solche Klausel über die Abwälzung der Instandhaltungspflicht im Zweifel eng auszulegen ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 535 Rn. 71) und weil aus der Auferlegung des Betriebs und der Wartung dieser Heizung nicht folgt, dass die Beklagten auch für die Kosten des Einbaus einer neuen Heizung aufzukommen haben.
Soweit die Klägerin mit der Berufung geltend macht, zwischen den Parteien sei vereinbart gewesen, dass die Heizung in den Verantwortungsbereich der Beklagten falle bzw. sie hätten für die Beheizbarkeit der Wohnung Sorge zu tragen, so trifft eben dies nach den obigen Ausführungen nicht zu, weil § 21 des Mietvertrags ein solcher Inhalt nicht beigemessen werden kann. Wenn die Klausel des § 21 des Mietvertrags aber den Fall eines Neueinbaus einer Therme gar nicht erfasste, folgt daraus auch, dass die Klägerin keine Ansprüche aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag gegenüber den Beklagten hat, weil sie nicht deren Geschäft geführt hat. Dass der Neueinbau der Therme für die Mieter objektiv nützlich ist, steht dem nicht entgegen (vgl. BeckOK BGB/Gehrlein, 64. Ed. 1.11.2022, BGB § 677 Rn. 12). Es handelte sich auch nicht um ein „auch fremdes Geschäft“, weil, wie ausgeführt, die Beklagten weder eine Verpflichtung noch eine Obliegenheit traf, eine neue Therme einzubauen.
Soweit das von der Klägerin zitierte Urteil des LG Kiel vom 17.04.2003, 1 S 180/02, das allerdings den Fall betraf, dass Mieter die Kosten für den von ihnen vorgenommenen Austausch einer von ihnen eingebauten Heizung verlangten, den obigen Erwägungen widersprechen sollte, schließt sich die Kammer jenen Erwägungen nicht an.
Es wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass eine – nach den obigen Ausführungen aus Sicht der Kammer naheliegende – Rücknahme der Berufung gegenüber einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO zu einer Reduzierung der Gerichtskosten um zwei Gebühren führen würde (vgl. Ziffern 1220, 1222 des Kostenverzeichnisses zu § 3 Abs. 2 GKG).BeckOK BGB/Gehrlein, 64. Ed. 1.11.2022, BGB § 677 Rn. 12).
