• Mieterhöhungsverlangen - Vergleichswohnungen müssen in derselben Gemeinde liegen

Mieterhöhungsverlangen – Vergleichswohnungen müssen in derselben Gemeinde liegen

AG Burg, Az.: 31 C 181/18, Urteil vom 19.07.2018

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss:

Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 175 € festgesetzt.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nicht begründet.

Der Klägerin steht der für den Zeitraum ab 01.01.2018 geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung für die von ihr an die Beklagten vermietete Wohnung in P, 1. Etage rechts, um 25,00 € monatlich auf 428,30 € monatlich (zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung) gemäß § 558 BGB nicht zu.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 18.10.2017, in dem drei Vergleichswohnungen benannt werden, entspricht nicht den formellen Voraussetzungen des § 556a Abs. 2 Nr. 4 BGB und ist daher unwirksam. Es entspricht nicht den Voraussetzungen, da sich die dort aufgeführten Vergleichswohnungen nicht in derselben Gemeinde befinden wie die Wohnung der Beklagten.

Die Vergleichswohnungen müssen grundsätzlich dem gleichen örtlichen Wohnungsmarkt angehören und sich daher in der gleichen politischen Gemeinde befinden. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nämlich für eine bestimmte politische Gemeinde festzustellen, auf sich auch ein Gutachten gemäß § 556 a Abs. 2 Nr. 3 BGB beziehen müsste (vgl. Börstinghaus, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 558 a Rdnr. 107 mit weiteren Nachweisen).

Die Benennung von Vergleichswohnungen ist nur dann ausnahmsweise zulässig, wenn in dem Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar dargelegt wird, aus welchen Gründen keine in der gleichen Gemeinde gelegenen Vergleichswohnungen gefunden werden konnten (vgl. a.a.O.).

Die im Schreiben vom 18.10.2017 benannten Vergleichswohnungen befinden sich in A. und R., die Wohnung der Beklagten in P. und somit in unterschiedlichen Gemeinden. A. gehört zur Einheitsgemeinde E., R. zur Stadt B. und P. zur Stadt G. In dem Schreiben wird zudem nicht dargelegt, aus welchen Gründen nur Vergleichswohnungen aus anderen Gemeinden benannt worden sind.

Das Mieterhöhungsverlangen ist daher in formeller Hinsicht unwirksam, so dass die Klage – mit den prozessualen Nebenentscheidungen gemäß § 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO – wie geschehen abzuweisen war.

Ob das Mieterhöhungsverlangen auch deshalb unwirksam ist, weil die Vergleichswohnungen eine bessere Ausstattung aufweisen oder sich zwei Wohnungen in dem gegenüber P1 wesentlich größeren und infrastrukturell besser ausgestatteten P2 befinden, kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 41 Abs. 5 GKG; berücksichtigt worden ist, dass das Mietverhältnis zum 31.07.2018 beendet worden ist.