Gewerbelagerhalle: Räumungspflicht trotz Versiegelung und Streit um Nutzung
Das Landgericht Essen hat entschieden, dass der Beklagte eine von ihm gemietete Gewerbelagerhalle räumen und an die Kläger herausgeben muss. Die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Kläger war wirksam, da keine vertragswidrige Nutzung der Halle durch den Beklagten festgestellt werden konnte. Die ordentliche Kündigung wurde allerdings akzeptiert, und der Beklagte ist trotz Versiegelung der Halle durch die Stadt Essen zur Herausgabe verpflichtet.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Räumungspflicht: Der Beklagte muss die gemietete Gewerbelagerhalle geräumt an die Kläger übergeben.
- Kosten des Rechtsstreits: Diese trägt der Beklagte.
- Kündigung des Mietverhältnisses: Die außerordentliche Kündigung war nicht gerechtfertigt, aber die ordentliche Kündigung war wirksam.
- Vertragswidrige Nutzung: Eine solche Nutzung der Lagerhalle als Lackiererei konnte nicht eindeutig festgestellt werden.
- Fristgemäße Beendigung: Das Mietverhältnis endete ordnungsgemäß zum 31.12.2022.
- Einwand der Unmöglichkeit: Der Einwand des Beklagten, er könne die Halle nicht herausgeben, da sie versiegelt wurde, wurde abgelehnt.
- Vorläufige Vollstreckbarkeit: Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- Streitwert: Dieser wurde auf 9.600 Euro festgesetzt.
Übersicht
- 1 Gewerbelagerhalle: Räumungspflicht trotz Versiegelung und Streit um Nutzung
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2.1 Gewerberaummietverträge: Fristlose Kündigung bei vertragswidriger Nutzung
- 2.2 Der Streit um die Gewerbelagerhalle: Ein Fall für das Landgericht Essen
- 2.3 Hintergründe der fristlosen Kündigung: Vertragsdetails und Vorwürfe
- 2.4 Urteilsfindung des Landgerichts Essen: Rechtslage und Entscheidungskriterien
- 2.5 Bedeutung des Urteils und abschließende Aspekte
- 3 ✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
- 4 Das vorliegende Urteil
Gewerberaummietverträge: Fristlose Kündigung bei vertragswidriger Nutzung
Ein Gewerberaummietvertrag kann unter bestimmten Umständen fristlos gekündigt werden, insbesondere wenn der Mieter die vertraglich vereinbarte Nutzung missachtet. Eine vertragswidrige Nutzung liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache für andere Zwecke nutzt, als dies im Vertrag vereinbart wurde. In diesem Fall kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen und bei Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens eine fristlose Kündigung aussprechen.
Die fristlose Kündigung muss jedoch genau begründet werden und strenge Anforderungen erfüllen. Der Vermieter muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Abhilfe einräumen und ihm die Möglichkeit geben, das vertragswidrige Verhalten zu beenden. Wird diese Frist nicht eingehalten, kann der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Kündigung eines Gewerbemietvertrags innerhalb angemessener Frist erfolgen muss. Im Folgenden werden wir ein konkretes Urteil zum Thema „Gewerberaummietvertrag – bei vertragswidriger Nutzung fristlose Kündigung“ vorstellen und besprechen.
Der Streit um die Gewerbelagerhalle: Ein Fall für das Landgericht Essen
In einem bemerkenswerten Rechtsstreit vor dem Landgericht Essen standen sich zwei Parteien gegenüber: die Kläger, die auf Herausgabe einer von ihnen vermieteten Gewerbelagerhalle bestanden, und der Beklagte, der diese Halle gemietet hatte. Zentraler Streitpunkt war die angeblich vertragswidrige Nutzung der Halle durch den Beklagten. Die Kläger behaupteten, der Beklagte habe die Halle als Lackiererei ohne die erforderlichen behördlichen Genehmigungen genutzt, während der Beklagte dies bestritt und angab, die Halle lediglich als Hobbywerkstatt genutzt zu haben.
Hintergründe der fristlosen Kündigung: Vertragsdetails und Vorwürfe
Der Mietvertrag zwischen den Parteien wurde am 1. Mai 2020 geschlossen, wobei die monatliche Miete für die Lagerhalle in Essen 800 Euro betrug. Am 7. Juni 2022 erklärten die Kläger die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, die dem Beklagten am 12. September 2022 zugegangen ist. Die Kläger stützten ihre fristlose Kündigung auf eine behauptete vertragswidrige Nutzung der Halle durch den Beklagten, was dieser vehement bestritt.
Urteilsfindung des Landgerichts Essen: Rechtslage und Entscheidungskriterien
Das Landgericht Essen entschied, dass die außerordentliche fristlose Kündigung mangels Beweises für eine vertragswidrige Nutzung nicht gerechtfertigt war. Jedoch wurde die ordentliche Kündigung als rechtsgültig anerkannt. Der Beklagte wurde verurteilt, die Gewerbelagerhalle geräumt an die Kläger zurückzugeben. Interessant ist, dass das Gericht feststellte, dass es für die Räumungspflicht unerheblich ist, ob der Mieter tatsächlich im Besitz der Mietsache ist, was im Falle der versiegelten Halle relevant war.
Bedeutung des Urteils und abschließende Aspekte
Das Urteil des Landgerichts Essen ist von besonderer Bedeutung, da es die Rechte und Pflichten im Gewerbemietrecht klarstellt, insbesondere im Hinblick auf die Räumungspflichten und die Bedingungen für eine fristlose Kündigung. Der Fall zeigt auch, dass Gerichte sorgfältig prüfen, ob eine behauptete vertragswidrige Nutzung tatsächlich vorliegt. Abschließend wurden die Kosten des Rechtsstreits dem Beklagten auferlegt, und der Streitwert wurde auf 9.600 Euro festgesetzt.
Das vorliegende Urteil unterstreicht die Komplexität des Gewerbemietrechts und die Notwendigkeit einer sorgfältigen Vertragsgestaltung sowie klarer Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter. Es dient als wichtige Erinnerung daran, dass in Streitfällen die Gerichte letztlich anhand der Faktenlage und der rechtlichen Bestimmungen entscheiden.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Welche Rolle spielt der Mietvertrag bei der Beurteilung der Nutzung einer Mietsache?
Der Mietvertrag spielt eine entscheidende Rolle bei der Beurteilung der Nutzung einer Mietsache. Er legt die Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters fest und bestimmt, wie die Mietsache genutzt werden darf.
Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Mietvertrags gehören die Identifizierung der Vertragsparteien (Vermieter und Mieter), die Beschreibung der Mietsache, die Höhe der Miete und die Dauer des Mietverhältnisses. Die genaue Beschreibung der Mietsache im Mietvertrag kann Streitigkeiten vermeiden und ist besonders wichtig für die Beurteilung, ob der Mieter die Mietsache dem vereinbarten Gebrauch zuführt.
Der Mietvertrag legt auch fest, wie der Mieter die Mietsache nutzen darf. Wenn keine ausdrücklichen Vereinbarungen getroffen wurden, wird der vertragsgemäße Gebrauch durch den Vertragszweck bestimmt. Beispielsweise, wenn die Mietsache zum Betrieb einer Arztpraxis vermietet wurde, muss es dem Mieter gestattet sein, ein Praxisschild außen an der Fassade des Hauses anzubringen.
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und für die Instandhaltung verantwortlich zu sein. Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei der Gebrauchsüberlassung befand.
Unwirksame Klauseln im Mietvertrag können die Rechte des Mieters beeinflussen. Beispielsweise können bestimmte Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, unwirksam sein und daher ignoriert werden.
Schließlich kann der Mietvertrag auch Bestimmungen enthalten, die die Nutzung der Mietsache durch den Mieter einschränken, wie z.B. Hausordnungen oder Verbote. Es ist jedoch zu beachten, dass solche Einschränkungen nicht zu restriktiv sein dürfen und dass der Mieter das Recht haben muss, die Mietsache so zu nutzen, dass der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck erreicht werden kann.
Das vorliegende Urteil
LG Essen – Az.: 6 O 276/22 – Urteil vom 13.07.2023
In dem Rechtsstreit hat die 6. Zivilkammer des Landgerichts Essen auf die mündliche Verhandlung vom 13.07.2023 für Recht erkannt:
Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm angemietete Gewerbelagerhalle auf der ### in Essen, Lagerhalle Nr.5, in geräumten Zustand an die Kläger herauszugeben.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand:
Die Kläger nehmen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Gewerbe-Lagerhalle in Anspruch.
Zum 01.05.2020 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über die im Tenor näher konkretisierte Lagerhalle in Essen zu einem monatlichen Mietzins in Höhe von 800,00 Euro. Mit Schreiben vom 07.06.2022 erklärten die Kläger die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 21.09.2022. Die Kündigungserklärung ging dem Beklagten am 12.09.2022 zu.
Die Kläger behaupten, das Ordnungsamt der Stadt Essen habe im Jahr 2022 festgestellt, dass der Beklagte in der vermieteten Halle eine Lackiererei ohne entsprechende behördliche Erlaubnis betrieben habe. Eine erforderliche Arbeitsschutzvorrichtung zum Abtransport giftiger Gase habe es nicht gegeben.
Der Beklagte sei sodann erfolglos zur Beendigung dieses baurechtswidrigen Zustandes und Unterlassung der eigenmächtig vorgenommenen Nutzungsänderung von einer Lagerhalle hin zu einer Lackiererei aufgefordert worden.
Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, die von ihm angemietete Gewerbelagerhalle auf der ### in Essen, Lagerhalle Nr. 5, in geräumten Zustand an sie herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, das Mietobjekt sei seit Juli 2022 von der Stadt Essen wegen eines fehlenden Brandschutzkonzepts beschlagnahmt und versiegelt worden. Zuvor habe er dort keine Lackiererei, sondern vielmehr eine reine Hobbywerkstatt unterhalten.
Er ist der Ansicht, die Lagerhalle befinde sich aufgrund der Versiegelung nicht mehr in seinem Besitz.
Aufgrund dessen sei es ihm nicht möglich, die Halle an die Kläger herauszugeben. Da die Halle versiegelt sei, könne er das Objekt allenfalls an das Ordnungsamt herausgeben.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlungen vom 13.07.2023 sowie die wechselseitig zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Landgericht Essen örtlich gemäß § 29 a Abs. 1 ZPO und sachlich gemäß §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG, § 41 Abs. 2 GKG zuständig.
Die Klage ist auch begründet. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor konkretisierten Halle aus § 546 Abs. 1 BGB aufgrund der Kündigung vom 07.06.2022. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses geräumt zurückzugeben. Das Mietverhältnis ist durch die vom 07.06.2022 ordentlich beendet worden.
Eine außerordentliche Beendigung kam vorliegend mangels wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB allerdings nicht in Betracht. Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Die Kläger machen geltend, der Beklagte habe die Lagerhalle vertragswidrig als Lackiererei genutzt.
Der Beklagte wendet hiergegen ein, es habe sich um eine reine Hobbywerkstatt gehandelt. Es kann dahinstehen, ob in der Halle eine Lackiererei oder vielmehr nur eine reine Hobbywerkstatt betrieben worden ist. Denn selbst das Vorbringen der Kläger als zutreffend unterstellt, vermag eine außerordentliche Kündigung nicht zu begründen. Eine vertragswidrige Nutzung kann grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung darzustellen. Ausweislich § 1 des Mietvertrages ist jedoch gerade kein Nutzungszweck zwischen den Parteien vereinbart. Insbesondere ist nicht festgelegt, dass die Halle ausschließlich als reine Lagerhalle zu verwenden ist. Ein vertragswidriger Gebrauch kann danach nicht mit der für die Verurteilung erforderlichen Gewissheit festgestellt werden.
Das Mietverhältnis ist jedoch durch die ordentliche Kündigung vom 07.06.2022 fristgerecht gemäß § 2 Ziff. 3 des Mietvertrages zum 31.12.2022 beendet worden. Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. Außerhalb der Wohnraummiete muss die vom Vermieter ausgesprochene ordentliche Kündigung zu ihrer Wirksamkeit nicht mit Gründen versehen werden. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung gemäß § 2 Ziff. 1 a) i.V.m. Abs. 3 des Mietvertrages zum 31.12.2023 beendet worden. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an. Die Kündigung ist dem Beklagten nach dessen unbestrittenen Vortrag erst am 12.09.2022 zugegangen. Die Kündigung beendet das Mietverhältnis demnach aufgrund der dreimonatigen Frist zum 31.12.2022. Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerseite als Zeitpunkt der ordentlichen Beendigung des Vertragsverhältnisses den 21.09.2022 angegeben hat. Wird in der Kündigung irrtümlich ein zu früher Endtermin genannt, so endet das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Termin, wenn den Umständen nach erkennbar ist, dass der Kündigende den Vertrag jedenfalls zu diesem Termin beenden will (Mehle in BeckOGK, Auflage v. 1.4.2023, § 542 BGB Rn. 18). So liegt der Fall hier. Die Kündigung ist dem Beklagten erheblich verspätet zugegangen. Dennoch konnte der Beklagte erkennen, dass die Erklärung das Mietverhältnis endgültig beenden sollte. Die Kündigung ist in diesem Fall zum nächstzulässigen Termin, dem 31.12.2022, wirksam geworden. Die dreimonatige Kündigungsfrist nach § 2 Ziff. 1 a) des Mietvertrages ist ferner zwischen den Parteien wirksam vereinbart worden. Sie widerspricht insbesondere nicht zum Nachteil des Mieters der gesetzlichen Regelung nach § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB.
Der Einwand des Beklagten, ihm sei die Herausgabe der Halle gemäß § 275 Abs. 1 BGB aufgrund der Versiegelung unmöglich, greift nicht durch.
Für den Herausgabeanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB ist weder der unmittelbare noch der mittelbare Besitz der Sache durch den Mieter erforderlich (Weidenkaff in Grüneberg,82. Auflage 2023, § 546 Rn. 4 m.w.N.).
Es handelt sich bei der Versiegelung zudem nicht, wie der Beklagte meint, um einen enteignungsgleichen Eingriff. Der Beklagte selbst hat eingeräumt, dass die Stadt Essen die Räumung der Halle ermöglicht, sofern man mit ihr entsprechende Öffnungstermine vereinbart. Es bleibt dem Beklagten danach auch künftig unbenommen, sich an die Stadt Essen zu wenden, um mit ihr einen weiteren Termin zur kurzzeitigen Öffnung der Halle zu vereinbaren. Auch ist die Herausgabe etwaiger Schlüssel zu der Halle an die Kläger dem Beklagten unbenommen. Hiernach ist es ihm – bereits nach seinem eigenen Vortrag – möglich und zumutbar, die Halle unter Mitwirkung der Stadt zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 9.600,00 Euro festgesetzt.
