AG Köpenick, Az.: 7 C 71/15, Urteil vom 23.06.2015
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Mietvertrag über Wohnraum.
Der Beklagte mietete mit schriftlichem Vertrag vom 30. Januar 2008 von den Klägern eine Wohnung in Berlin – Köpenick. § 24 des Formularmietvertrages bestimmt eine Verlängerung der in § 548Abs. 1, 2 BGB bestimmten Verjährungsfristen auf ein Jahr. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den in Kopie zur Akte gereichten Mietvertrag (Bl. 31-38 d. A.) verwiesen. Die Kläger verlangen Schadensersatz nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung zum 31. Januar 2014 wegen Verschlechterungen derselben, insbesondere wegen trotz Leistungsaufforderung mit Fristsetzung nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen und weiterer Beschädigungen der Mietsache.
Die Kläger beantragen nach Teilklagerücknahme in Höhe von 75,00 € und übereinstimmender Teilerledigungserklärung über 146,01 € wegen einer am 12. März 2014 geleisteten Zahlung, … den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 3.939,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5 … Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.02.2015 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er erhebt u. a. die Einrede der Verjährung.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Auf den am 26. Januar 2015 bei Gericht eingegangenen Antrag ist am 28. Januar 2015 ein dem Beklagten am 4. Februar 2015 zugestellter Mahnbescheid ergangen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.
I. Die Klägerin können die geltend gemachten Zahlungsansprüche gegen den Beklagten gemäß den §§ 280Abs. 1, 3,281 Abs. 1 BGB jedenfalls nicht durchsetzen.
Der Durchsetzung der etwaig entstandenen Zahlungsansprüche steht die erhobene Einrede der Verjährung gemäß § 214 Abs. 1 BGB entgegen, denn der mit Ablauf des 31. Januar 2014 beginnende Lauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB ist am 1. August 2014 vollendet gewesen, so dass es nicht entscheidungserheblich ist, ob der Beklagten die formularmäßig vereinbarte Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Berücksichtigung des in dem Protokoll vom 4./30. April 2008 dokumentierten Zustands der Wohnung bei Übergabe an den Beklagten unter weiterer Berücksichtigung des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 zu VIII ZR 185/14 überhaupt schuldete.
Insbesondere verlängerten die Parteien die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB nicht wirksam um ein halbes auf ein ganzes Jahr, denn die Verlängerungsklausel ist gemäß § 305c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil geworden. Ob die Klausel den Beklagten als Vertragspartner der die Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendenden Kläger unter Berücksichtigung einer etwaigen Leitbildfunktion des Gesetzes gemäß § 307Abs. 1, 2 Ziff. 1 BGB unangemessen benachteiligte, ist deshalb gar nicht zu entscheiden. Maßgeblich ist vielmehr, dass jeder ansatzweise informierte Mieter mit Regelungen in einem Formularmietvertrag insbesondere zu Betriebskosten und zu Schönheitsreparaturen rechnet, nicht jedoch mit solchen zu den in § 548 BGB bestimmten Fristen. Solche zu den Verjährungsfristen sind indes ungeachtet des Umstandes, dass der Formularmietvertrag von dem Grundeigentum-Verlag herausgegeben wurde, als unüblich zu betrachten. Das Gericht hat sich trotz einer Vielzahl von Streitigkeiten über die Verjährung von Schadensersatzansprüchen wegen des Zustandes der Mietsache bei Rückgabe in bald 20jähriger Mietrechtspraxis nunmehr erstmalig mit einer Verlängerungsklausel zu befassen, befragte Kollegen haben sich entsprechend geäußert. Die Regelung ist trotz nicht unerheblicher praktischer Relevanz des Regelungsgegenstandes danach als ungewöhnliche und zudem wegen der Fristverdoppelung auch nicht unerhebliche Abweichung vom dispositiven Recht zu betrachten, die auf acht Seiten eines recht eng bedruckten Formularmietvertrages außer dem für alle Überschriften ersichtlichen Fettdrucks keinerlei Hervorhebung erfährt, insbesondere die Überschrift auch den Regelungsinhalt nicht bereits vorwegnimmt. Hierbei ist über die drucktechnische Gestaltung auch noch zu berücksichtigen, dass der Formularmietvertrag an recht einigen Stellen Gesetzesinhalte im wesentlichen nur wiedergibt. Die textliche Gestaltung der Verlängerungsklausel lässt überhaupt nicht erkennen, dass an dieser Stelle eine Abweichung von der gesetzlichen Bestimmung geregelt werden soll. Auch insoweit erzeugt die Klausel keine Aufmerksamkeit. Mit einer Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfristen rechnet der Mieter als Vertragspartner der die Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendenden Vermieters aufgrund des Inhalts und der diskreten Gestaltung des Formularmietvertrages nicht.
II. Der geltend gemachte Zinsanspruch gemäß den §§ 288Abs. 1, 291,247 BGB besteht mangels durchsetzbarer Hauptforderung nicht.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91Abs. 1, 91 a,269 Abs. 3 ZPO, wobei im Rahmen des § 91a Abs. 1 ZPO zu berücksichtigen ist, dass Erfüllung bereits vor Rechtshängigkeit eintrat und der angegebene Verwendungszweck allenfalls die Frage offen ließ, auf welche der aufgemachten Forderungen verrechnet werden soll. Das hätte allerdings auch durch Rückfrage geklärt werden können und hat keinen Anlass zur Klageerhebung etwa zehn Monate später gegeben. Die Vollstreckungsentscheidung ergibt sich aus den §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.
