AG Spandau, Az.: 12 C 149/15, Urteil vom 29.03.2016

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 83% und der Beklagte 17%.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages +10% abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis, der Beklagte ist Vermieter, die Kläger sind Mieter der Wohnung … in Berlin-Spandau aufgrund Mietvertrages vom 2. April 1997, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird.

Die Parteien streiten um die Wiederherstellung eines von den Klägern ursprünglich genutzten Kellerraums und die Instandsetzung der Gegensprechanlage.

Die Kläger behaupten, zusätzlich zur Wohnung sei ein Kellerraum mitvermietet worden. Der Beklagte habe diesen räumen lassen. Der Boden sei dort herausgerissen und die Treppe teilweise zerstört worden, anstelle eines befestigten Bodens befinde sich jetzt dort nur noch Sand. Die Funktion der Gegensprechanlage sei entfallen, man könne weder hören wer vor der Tür stehe, noch könne mit einem Besucher kommuniziert werden.

Die Kläger beantragen,

1. Den Beklagten zu verurteilen, ihnen den unmittelbaren Besitz an dem unter der im Erdgeschoss befindlichen Wohnung der Kläger im Objekt … Berlin, liegenden Kellerraum wieder einzuräumen.

2. Den Beklagten zu verurteilen, den unter Ziffer 1. genannten Kellerraum derart wieder herzustellen, dass ein ebener, feuchtigkeitsundurchdringlicher Boden eingebracht wird und die zu dem Kellerraum führende Treppe im Sinne der bau- und baupolizeilichen Vorschriften instandgesetzt wird.

3. Den Beklagte zu verurteilen, die in der Wohnung der Kläger befindliche Gegensprechanlage in einen ordnungsgemäßen und funktionsfähigen Zustand zu versetzen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er erhebt Widerklage mit dem Antrag, die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 100,56 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor, bereits in dem Ursprungsvertrag vom 8. Juni 1965 sei kein Keller mitvermietet worden. Es habe nur ein Keller mitbenutzt werden dürfen. Der hier vorliegende Mietvertrag vom 11. September 1997, der den Ursprungsvertrag vollständig ersetzt habe, beinhalte nicht die Vermietung eines Kellers. Die Kläger hätten lediglich Besitz an zwei Kellerräumen, nämlich denen, in dem sich die Heizöltanks befänden und den Kellerverschlag mit der Gastherme.

Im September 2015 sei die Gegensprechanlage überprüft und für fehlerfrei befunden worden. Für eine nochmalige Überprüfung im Rahmen des Prozesses seien 100,56 € eingefallen, die mit der Widerklage geltend gemacht würden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 4. Januar 2016 Beweis erhoben über den Zustand der Gegensprechanlage. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll betreffend den Ortstermin vom 15. Februar 2016 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist insgesamt unbegründet. Mängelbeseitigungs- bzw. Instandsetzungsansprüche aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses stehen den Klägern nicht gem. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen den Beklagten zu.

Betreffend den Kellerraum kann festgestellt werden, dass den Klägern weder ein Instandsetzungsanspruch noch ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes zusteht. Unabhängig davon, dass der Kellerraum nicht näher bezeichnet wurde und die Klage mangels vollstreckungsfähigen Inhalts diesbezüglich unzulässig sein dürfte, was zunächst dahingestellt bleiben kann, wird darauf hingewiesen, dass in keinem der hier vorgelegten Mietverträge, nämlich dem Ursprungsvertrag von 1965 und dem jetzt geltenden Vertrag vom 11. September 1997 ein Keller mitvermietet, sondern lediglich zur Mitbenutzung freigegeben wurde (siehe § 1 des Vertrages vom 11. September 1997, wonach ein Kellerverschlag mitbenutzt werden kann). Um welchen Verschlag es sich dabei handelt, wurde nicht geregelt. Betreffend diesen Verschlag ist wohl davon auszugehen, dass die Gastherme und Heizung dort aufgestellt werden konnten; die Kläger scheinen hiervon immer noch Gebrauch zu machen, wie sich aus den eingereichten Lichtbildern ergibt. Da allerdings kein Anspruch auf Besitzeinräumung eines bestimmten Kellerraums besteht, besteht auch kein Anspruch auf Instandsetzung desselben nicht näher bezeichneten Kellerraums. Dies betrifft auch die Zugangstreppe und den Boden des Kellerraums, da davon auszugehen ist, das letzterer in dem Zustand mit überlassen wurde, wie er jetzt vorliegt. Gleiches betrifft auch die Treppe.

Betreffend Gegensprechanlage hat sich das Gericht im durchgeführten Ortstermin am 15. Februar 2016 nicht davon überzeugen können, das Mängel an dieser Anlage bestehen. Bei der Gegensprechanlage handelt es sich um ein älteres Modell, was nur funktioniert, wenn der Knopf der Sprechanlage gedrückt wird, die Person draußen spricht, der Knopf wieder losgelassen wird, wenn man selber spricht und wieder gedrückt wird, wenn die Person draußen spricht. Den Klägern ist dies vor Ort mitgeteilt worden. Etwaiges Rauschen bei der Tonübertragung und Knistern bzw. Knacken ist systembedingt und stellt keinen Mangel dar, da die Anlage in dem vorgefundenen Zustand mitvermietet wurde.

Hieraus folgt, dass die Klage keinen Erfolg hat.

Die auf § 280 Abs. 1 BGB gestützte Widerklage ist ebenso unbegründet.

Die Geltendmachung vermeintlicher Ansprüche im Prozess die ein Mieter glaubt gegen den Vermieter zu haben, stellt nicht ohne weiteres eine Pflichtverletzung aus dem zugrunde liegenden Mietverhältnis dar.

Hierzu wäre erforderlich, dass die Kläger in Kenntnis der Mangelfreiheit der Gegensprechanlage den Beklagten zu unrecht veranlasst hätten, eine Überprüfung durch einen Techniker herbeizuführen. Die Kläger waren aber noch am Ortstermin der Auffassung, die Anlage funktioniere nicht ordnungsgemäß. Dass diese umständlich zu bedienen ist und das Knacken und Rauschen eventuell die Tonqualität der Übertragung verschlechtert, erleichtert den Umgang zwar nicht, ist aber systembedingt. Eine Pflichtverletzung kann nicht darauf konstruiert werden, dass die Kläger dies mehrfach als Mangel angezeigt haben, zumal es sich bei diesen um ältere Leute handelt, die technischen Störungen häufig hilflos gegenüber stehen.

Im Übrigen kann auch das Gericht nicht ausschließen, dass es hier zu gelegentlichen technischen Übertragungsstörungen kommen kann. Von daher fehlt es bereits an einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag, wenn die Kläger beharrlich der Auffassung waren, die Anlage sei mit Mängeln behaftet. Etwaige Überprüfungskosten technischer Art betreffend die Anlage hat der Beklagte somit selbst zu tragen.

Die Widerklage hat von daher keinen Erfolg.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Anordnungen zur Vollstreckbarkeit ergeben sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.