Fristlose Mietvertragskündigung wegen Beleidigung des Vermieters

Fristlose Mietvertragskündigung wegen schwerer Beleidigungen: Das Urteil des Amtsgerichts München

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund von schweren Beleidigungen der Mieterin gegenüber der Vermieterin und deren Prozessbevollmächtigten gerechtfertigt ist. Die Beklagte wird zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung des vertrauensvollen Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter und setzt klare Grenzen hinsichtlich akzeptablen Verhaltens.

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Beleidigungen gegenüber Vermietern: Wann ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt?

Beleidigungen gegenüber Vermietern können im Mietrecht zu ernsthaften Konsequenzen führen. In einigen Fällen kann dies sogar eine fristlose Kündigung des Mietvertrags zur Folge haben. Dabei ist entscheidend, ob die Beleidigung einen gewissen Schweregrad erreicht und nicht durch eine vorherige Provokation des Vermieters gerechtfertigt ist.

In der Praxis ist jedoch keine generelle gesetzliche Regelung bezüglich Beleidigungen gegenüber Vermietern vorhanden. Entscheidend ist der Einzelfall und der Schweregrad der Beleidigung. In einigen Urteilen wurde entschieden, dass eine fristlose und ordentliche Kündigung wegen Beleidigung von Mitarbeitern des Vermieters gerechtfertigt sein kann. Dabei ist es wichtig, dass die Beleidigung nicht durch eine vorherige Provokation des Vermieters gerechtfertigt ist.

In einer Einzelfallentscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg wurde beispielsweise eine fristlose Kündigung wegen Beleidigung von Mitarbeitern des Vermieters für gerechtfertigt erachtet. In diesem Fall hatte der Mieter die Mitarbeiter des Vermieters massiv beleidigt und bedroht.

Es ist jedoch zu beachten, dass die Grenzen für eine fristlose Kündigung aufgrund von Beleidigungen fließend sind und im Einzelfall entschieden werden müssen. Eine fristlose Kündigung wegen Beleidigung des Vermieters sollte daher immer gut abgewogen werden und im Zweifelsfall juristischen Rat einholen.

In einem weiteren Urteil des Amtsgerichts München wurde eine fristlose Kündigung wegen Beleidigung des Vermieters und falschem Sachvortrag durch die Mieterin für gerechtfertigt erachtet. In diesem Fall hatte die Mieterin den Vermieter und dessen Prozessbevollmächtigten massiv beleidigt und falsche Tatsachenbehauptungen aufgestellt.

Es ist daher wichtig, im Mietverhältnis einen respektvollen Umgang zu pflegen und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter oder dessen Mitarbeitern zu vermeiden. Eine fristlose Kündigung wegen Beleidigung des Vermieters sollte immer das letzte Mittel sein und nur in schwerwiegenden Fällen in Betracht gezogen werden.

Eskalation im Mietverhältnis führt zu gerichtlicher Auseinandersetzung

Im Herzen der Auseinandersetzung steht ein Mietverhältnis zwischen der Klägerin, einer Vermieterin, und der Beklagten, ihrer Mieterin, das in einem außergewöhnlich negativen Licht endete. Die Klägerin, die auch Eigentümerin der betreffenden Wohnung ist, sah sich gezwungen, die fristlose Mietvertragskündigung gegen ihre Mieterin auszusprechen, nachdem diese wiederholt Beleidigungen gegen sie und ihren Prozessbevollmächtigten ausgesprochen hatte. Diese Beleidigungen waren nicht nur persönlicher Natur, sondern umfassten auch gravierende Anschuldigungen wie „massive Sterbehilfe“ und Vergleiche mit den Gräueltaten des Dritten Reichs. Der Kern des Konflikts scheint tief im persönlichen Verhältnis zwischen Mieterin und Vermieterin verwurzelt zu sein, verstärkt durch die behaupteten, jedoch vom Gericht als unbegründet bewerteten, Mängel der Wohnung in Bezug auf Überhitzung.

Juristische Grundlagen der Kündigung

Die Kündigung des Mietverhältnisses basierte auf den gesetzlichen Bestimmungen des § 543 BGB, der eine fristlose Kündigung bei schwerwiegendem Fehlverhalten einer Vertragspartei erlaubt. Die Klägerin hatte bereits zuvor, gestützt auf die anhaltenden Beleidigungen und falschen Behauptungen der Mieterin, versucht, das Mietverhältnis zu beenden. Ein entscheidender Punkt in der rechtlichen Bewertung war die Einschätzung des Gerichts, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter den gegebenen Umständen für die Vermieterin unzumutbar sei. Die Vorwürfe der Beklagten gegen ihre Vermieterin und deren Anwalt wurden als „massive Beleidigungen“ eingestuft, welche die Vertrauensbasis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig zerstörten. Interessanterweise sah das Gericht von einer vorherigen Abmahnung ab, da es diese in Anbetracht der Schwere der Vorwürfe als unnötig erachtete.

Die Urteilsfindung und ihre Begründung

Das Amtsgericht München folgte in seiner Entscheidung der Argumentation der Klägerin und verurteilte die Beklagte zur Wohnungsräumung sowie zur Übernahme der Kosten des Rechtsstreits. Diese Entscheidung beruht auf einer gründlichen Abwägung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Schwere und der Mehrfachäußerung der Beleidigungen. Die Beklagte hatte zudem die Wohnung und die darin herrschenden Temperaturen betreffend falsche Behauptungen aufgestellt, was die Glaubwürdigkeit ihrer Aussagen weiter untergrub. Dem Gericht zufolge hat die Beklagte nicht nur ihren Vermieter, sondern auch das Gerichtssystem missbraucht, indem sie falsche Tatsachen vorgebracht hat, was die Entscheidung zur fristlosen Kündigung weiter stützt.

Räumungsfrist und Kosten des Verfahrens

Trotz der klaren Positionierung des Gerichts zugunsten der Klägerin, wurde der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2015 eingeräumt. Diese Entscheidung berücksichtigte das Alter und die langjährige Mietdauer der Beklagten sowie ihre eingeschränkte Mobilität. Das Gericht betonte damit seine Bereitschaft, trotz der schwerwiegenden Verfehlungen der Beklagten, auf die persönlichen Umstände Rücksicht zu nehmen. Die Kosten des Rechtsstreits sowie die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wurden ebenfalls geregelt, wobei letztere der Beklagten die Möglichkeit bietet, die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung abzuwenden.

Das vorliegende Urteil

AG München – Az.: 452 C 16687/14 – Urteil vom 19.11.2014

1. Die Beklagte wird verurteilt, die im Anwesen … im EG rechts belegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Kochnische, 1 Flur, 1 WC, 1 Dusche nebst zugehörigem Kellerabteil zu räumen und einschließlich sämtlicher Schlüssel an die Klägerin herauszugeben.

2. Der Beklagten wird Räumungsfrist bis 31.05.2015 gewährt.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.300,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 3.057,60 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung.

Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin, die Beklagte Mieterin der in Ziff. I des Tenors bezeichneten Mietwohnung. Der Nettomietzins beträgt 254,80 €.

Mit Schreiben des Klägervertreters vom 23.06.2014 hat die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich, gekündigt. Gestützt wird die Kündigung auf Beleidigungen der Beklagten und falschen Sachvortrag vor Gericht. Zum näheren Inhalt wird auf die Kündigung, Anlage K 4a), Bl. 20 d.A., verwiesen.

Mit Schriftsatz vom 30.10.2014 hat der Klägervertreter das Mietverhältnis erneut fristlos gekündigt, gestützt auf falschen Sachvortrag und Beleidigungen durch die Beklagte mit Schriftsatz vom 14.09.2014.

Die Klägerin trägt vor, die Beklagte habe im Rahmen eines Verfahrens auf Zustimmung zur Mieterhöhung vor dem Amtsgericht München (Az. …) unzutreffend behauptet, dass ihre Wohnung durch die darunter liegende Heizanlage überwärmt sei, so dass darin Temperaturen bis zu 38 Grad herrschten. Diesbezüglich habe die Beklagte auch ein selbständiges Beweisverfahren angestrengt (Az. …). Der Sachverständige habe in diesem Verfahren festgestellt, dass der behauptete Mangel einer Überwärmung der Wohnung nicht existiere.

In einem Schreiben vom 10.05.2014 im Verfahren … habe die Beklagte der Klägerin „massive Sterbehilfe“, „brutale Sterbehilfe“ und „versuchten Mord“ unterstellt. Weiter vergleiche die Beklagte ihre Wohnsituation damit, „als die Deutschen die Jend in die Öfen geschoben haben“. Weiter werde die Hausverwaltung als „Sterbehelfer“ bezeichnet und der Klägerin, deren Vater und dem Beklagtenvertreter „Lügen“ wahrheitswidrig vorgeworfen.

In einem Schreiben vom 22.05.2014 im Verfahren … habe die Beklagte wider besseres Wissen behauptet dass der Mangel der Überwärmung weiter existiere und unterstellt, an ihr werde „brutale Sterbehilfe“ geleistet.

Die Klägerin beantragt:

Die Beklagte wird verurteilt, die im Anwesen … im EG rechts belegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Kochnische, 1 Flur, 1 WC, 1 Dusche nebst zugehörigem Kellerabteil zu räumen und einschließlich sämtlicher Schlüssel an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagte trägt vor, ihr tue es leid, die Familie … verletzt zu haben, es habe sich um einen Hilferuf gehandelt. Im Übrigen hält sie daran fest, dass ihre Wohnung durch einen darunter liegenden Heizkessel überhitzt werde.

Beweis wurde nicht erhoben.

Zur Ergänzung des Tatbestands wird im Übrigen auf die Schriftsätze samt Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin hat Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB.

Die Kündigung vom 23.06.2014 hat das Mietverhältnis beendet. Es liegt ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 BGB vor. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und Abwägung der beiderseitigen Interessen kann der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden, § 543 Abs. 1 S. 2 BGB.

Die Äußerungen der Beklagten, die unstrittig sind und sich im Übrigen aus den vorgelegten Anlagen ergeben, sind massive Beleidigungen der Klägerin und ihres Prozessbevollmächtigten. Besonders schwer wiegt dabei, dass diese mehrfach gegenüber verschiedenen Richtern in unterschiedlichen Gerichtsverfahren geäußert wurden. Es ist auch weder vorgetragen, noch ersichtlich, dass die Beklagte zuvor provoziert worden wäre oder die Äußerungen sonst im Ansatz nachvollziehbar wären. Jedenfalls erscheint es dem Gericht in keinster Weise erforderlich oder nachvollziehbar, als „Hilferuf“ seinen Vermieter des versuchten Mordes oder der Sterbehilfe zu bezichtigen bzw. sein Vorgehen mit der Vernichtung der Juden im Dritten Reich zu vergleichen.

Auf die Frage, ob die Beklagte gleichzeitig vorsätzlich falsch vorgetragen hat, kommt es danach nicht mehr an, wobei darauf hingewiesen werden darf, dass das Gericht sowohl aufgrund des vorgelegten Gutachtens als auch aufgrund eigener Anschauung im Rahmen der mündlichen Verhandlung jedenfalls davon überzeugt ist, dass der Vortrag der Überhitzung objektiv falsch ist.

Eine Abmahnung war vorliegend nach § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB entbehrlich. Bei schweren Beleidigungen das für die Vertragserfüllung unerlässliche Vertrauen zerstört. Zerstörtes Vertrauen kann durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden, vgl. Blank in Schmidt-Futterer, MietR, § 543 BGB, Rn. 189 m.w.N..

Käme man hier zu einem anderen Ergebnis, wäre jedenfalls die mit Schriftsatz vom 30.10.2014 ausgesprochene weitere Kündigung wirksam, da die Beklagte auch nach der ersten Kündigung nicht gewillt war, ihr Verhalten zu ändern, sondern auch im vorliegenden Verfahren dem Hausverwalter vorwirft, er wolle sie umbringen.

II. Der Beklagten konnte nach § 721 ZPO unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine etwa 6-monatige Räumungsfrist gewährt werden, um ihr die Suche einer Ersatzwohnung zu ermöglichen. Dabei hat das Gericht insbesondere berücksichtigt, dass die Beklagte über 70 Jahre alt, seit über 30 Jahren in der streitgegenständlichen Wohnung wohnt und in ihren Mobilität stark eingeschränkt ist. Die Gewährung einer längeren Räumungsfrist war allerdings nicht angezeigt, da auch die Klägerin ein starkes Interesse an einer baldigen Räumung hat, zumal aufgrund des uneinsichtigen Verhaltens der Beklagten davon auszugehen ist, dass weitere Beleidigungen erfolgen werden.

III. Als unterlegene Partei hat die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, § 91 ZPO.

IV. Die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 7, 711 ZPO.

V. Der Streitwert entspricht der Jahresnettomiete, § 41 Abs. 1, Abs. 2 GKG.