AG Hannover, Az.: 484 C 7544/14, Urteil vom 20.01.2015
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Parteien bilden die … und … in Hannover.
Auf der Eigentümerversammlung vom 08.10.2008 wurde zu TOP 9 (Bl. 12 d. A.) folgender Beschluss gefasst:
„Zu Punkt 09 der Tagesordnung: Sanierung der Balkone und Betonbauteile
Der Architekt … stellt der Eigentümerversammlung die Ergebnisse seiner umfangreichen Untersuchungen an den Balkonen der Häuser vor. Eine Kurzfassung wurde den Eigentümern bereits vor der Eigentümerversammlung zugeschickt.
Aus der ausführlichen Aussprache ergibt sich der der Eigentümerversammlung vorgelegte Antrag:
Die Eigentümer mögen beschließen: Die Verwaltung wird beauftragt, im Namen und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft, Balkone ab der 2. Etage, wie in der gutachterlichen Stellungnahme des Architekten … beschrieben, sanieren zu lassen und zwar in folgender Variante:
Die Entwässerung der Balkone wird erneuert. Die Abläufe und Fallrohre werden getrennt durch die Balkonplatten geführt.
Die Entwässerungen und Betontröge worden direkt an die Balkonentwässerung angeschlossen.
Der vorhandene Balkonbelag wird ausgebessert und grundiert.
Ein Gefälleestrich (1-2 %) als Verbundestrich wird hergestellt.
Die Anschlusshöhen /150 mm) im Bereich der Balkontüren können nicht eingehalten werden.
Auf dem Gefälleestrich wird eine sogenannte Verbundabdichtung aufgebracht.
Vor der Auftragsvergabe können die Wohnungseigentümer, gegen einen noch zu benennenden Aufpreis, anstelle der als Finish aufgebrachten Kunststoffbeschichtung einen Fliesenbelag wählen.
Mit der Ausschreibung und Bauleitung wird der Architekt … beauftragt. Die Finanzierung in Höhe von bis zu 680.000,– Euro erfolgt in 3 Schritten,
200.000,– Euro als Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage,
240.000,– Euro Sonderumlage verteilt auf das ganze Jahr 2009, der entsprechende Betrag wird monatlich eingezogen,
240.000,– Euro Sonderumlage verteilt auf das Jahr 2010 wird ebenfalls monatlich eingezogen.
Die Sonderumlagen werden auf die einzelnen Eigentümer nach Miteigentumsanteilen umgelegt und sind dann zu jedem Monatsanfang fällig.
Sollte ein Restbetrag nach der Maßnahme übrig bleiben, fließt dieser automatisch der Instandhaltungsrücklage zu.
Vor der Abstimmung zu TOP 9 sind 96 stimmberechtigte Sondereigentümer (654.447 ME-Anteile) anwesend bzw. durch Bevollmächtigte vertreten.
Abstimmungsergebnis: 53 Ja-Stimmen 22 Nein-Stimmen 21 Enthaltungen 330.991 ME-Anteile 131.977 ME-Anteile 101.479 ME-Anteile
Der Antrag wird angenommen.“
Die Arbeiten an den beiden Balkonen der Klägerin begannen Ende Mai 2012. Weil die Klägerin mit der Ausführung der Arbeiten nicht einverstanden war, kam es im Zuge eines Ortstermins mit dem von ihr beauftragten Sachverständigen … zu einem Baustopp. Die Klägerin bzw. ihr Prozessbevollmächtigter korrespondierte mit der damaligen Hausverwaltung, der … Grund war, dass der Sachverständige … Mängel festgestellt hatte, insbesondere dass entgegen der Beschlussfassung keine Verbundabdichtungen aufgebracht worden waren.
Bei einem weiteren Ortstermin am 26.01.2012 kam es zu folgender Vereinbarung mit der Vorverwalterin:
„Die damalige Verwalterin, die Firma …, sollte versuchen, beim Hersteller des Beschichtungsmaterials sowie der ausführenden Firma eine Garantie bzw. eine stark verlängerte Gewährleistungsfrist für die Dichtigkeit der vorgesehenen Maßnahme zu erhalten. In diesem Falle würde die Klägerin dann die Durchführung der restlichen Arbeiten akzeptieren. Da bis Mitte März 2012 keine Reaktion erfolgte, wurde die Verwalterin insoweit angemahnt.“
Zum 01.07.2012 hat die Verwaltung gewechselt. Verwalterin wurde die … GmbH, die mittlerweile aufgegangen ist in der … . Mit der neuen Hausverwaltung erfolgte weitere Korrespondenz. Insoweit wird auf den Akteninhalt verwiesen.
Unter anderem ging es um entstehende Zusatzkosten von 3.608,08 Euro, die die Klägerin nicht bereit war zu übernehmen. In der Eigentümerversammlung vom 22.08.2013 wurde der Beschlussvorschlag, die Sanierung der beiden Balkone der Wohnung der Klägerin durchzuführen und die Kosten aus der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage zu finanzieren, abgelehnt.
Die Klägerin ist der Auffassung, sie habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Fertigstellung der Arbeiten an ihren Balkonen wie im klägerischen Antrag (Bl. 2 d. A.) aufgeführt. Der Anspruch ergebe sich zum einen aus dem Vergleich, zum anderen aus dem zugrundeliegenden Beschluss vom 08.10.2008 bzw. aus § 27 Abs. 1 Ziffer 1 WEG. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den gesamten klägerischen Vortrag Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Sanierung der an der Westseite und der Südseite ihres Sondereigentums (Wohnung) im 5. Stock links (Aufteilungsplan Nr. 171/ liegenden Balkone abzuschließen, indem ein Gefälleestrich (1 bis 2 %) als Verbundestrich hergestellt, auf dem Gefälleestrich eine sog. Verbundabdichtung aufgebracht wird sowie die Hauswände an den Balkonen abschließend zu streichen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie sieht gegen sich keine Anspruchsgrundlage der Klägerin und verneint damit ihre Passivlegitimation. Sie bestreitet eine Vollmacht der Vorverwalterin … zum Abschluss von Vergleichen.
Wegen der Einzelheiten wird auf den gesamten Beklagtenvortrag Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf die begehrte (abschließende) Sanierung ihrer Balkone. Denn die verklagte WEG als teilrechtsfähiger Verband ist nicht passiv legitimiert.
Zutreffend ist, dass mit dem Beschluss zu TOP 9 vom 08.10.2008 die Balkonsanierung inklusive einer sogenannten Verbundabdichtung beschlossen wurde. Weiterhin weist die Klägerin zutreffend darauf hin, dass zur Ausführung der Beschlüsse gemäß § 27 Abs. 1 Ziffer 1 WEG die Verwaltung verpflichtet ist. Hieraus folgt aber bereits, dass sich der Anspruch nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richtet. Diese hatte ja bereits in 2008 einen entsprechenden Beschluss gefasst. Gemäß der gesetzlichen Regelung ist mit der Durchführung der Beschlüsse allein die Hausverwaltung betraut.
Aus der behaupteten Vereinbarung der Vorverwalterin ergibt sich ebenfalls kein Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn nach dem eigenen Vortrag der Klägerin ging es dort ausschließlich um eine Garantie bzw. eine stark verlängerte Gewährleistungsfrist.
Ersichtlich dreht sich der Streit der Parteien primär um die nunmehr geltend gemachten Mehrkosten von 3.608,08 Euro. Insoweit hat die aktuelle Hausverwaltung versucht eine Lösung herbeizuführen durch eine erneute Beschlussfassung im August 2014. Auch wenn die übrigen Wohnungseigentümer eine Kostentragung zu Lasten der Gemeinschaft abgelehnt haben, ändert dies nichts daran, dass hinsichtlich des ursprünglichen Beschlusses aus 2008 die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht passiv legitimiert ist. Zu verweisen ist auch auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17.10.2014 (V ZR 9/14), wonach bei pflichtwidrigen Unterlassen von Instandhaltungsmaßnahmen (im Hinblick auf mögliche Schadensersatzansprüche) nicht der rechtsfähige Verband passiv legitimiert ist.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11 und 711 ZPO.
