AG Gießen – Az.: 48 C 180/10 – Urteil vom 28.04.2011
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerinnen haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerinnen können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Der Streitwert wird auf 4800 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerinnen sind die Eigentümerinnen des Hauses „…“ in „…“ Die Zeugin „…“ die Tante der Klägerinnen, hat ein Wohnrecht an der Wohnung im ersten Obergeschoss. Sie muss 22 Treppenstufen überwinden, um in ihre Wohnung zu kommen.
Durch schriftlichen Mietvertrag vom 18.4.2005 vermieteten die Klägerinnen die Erdgeschosswohnung des Anwesens an die Beklagten. Die monatliche Nettomiete beläuft sich auf 400 €.
Wegen des Inhalts des Mietvertrages im Einzelnen wird auf Bl. 5 bis 10 der Akte verwiesen.
Mit Schreiben vom 30.4.2010 erklärten die Klägerinnen gegenüber den Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.7.2010 wegen Eigenbedarfs ihrer Tante „…“. Zur Begründung führten sie aus, ihrer Tante falle es nach zwei Knieoperationen wegen ihrer gesundheitlichen Beeinträchtigung schwer, die Treppenstufen zu ihrer Wohnung täglich zu bewältigen. Wegen des Inhalts des Kündigungsschreibens im Einzelnen wird auf Bl. 11 bis 13 der Akte Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 28.5.2010 (Blatt 23- der Akte) wiesen die Beklagten die Klägerinnen darauf hin, dass sie bereit seien, in die freiwerdende Wohnung der Zeugin „…“ einzuziehen, damit ihr Sohn an seiner Schule und in seinem vertrauten Wohnumfeld bleiben könne.
Die Klägerinnen behaupten, die Zeugin „…“ wolle in die Wohnung der Beklagten einziehen. Ihr falle es schwer, die zusätzlichen 16 Treppenstufen zu ihrer Wohnung zu überwinden. Die Klägerinnen sind der Auffassung, sie könnten den Beklagten die Wohnung der Zeugin „…“ nicht im Austausch zur Verfügung stellen, weil ihnen dies rechtlich nicht möglich sei.
Die Klägerinnen beantragen, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen gemietete Wohnung in „…“. Erdgeschoss, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor/Diele, 1 e Toilette mit Bad/Dusche, 1 Balkon und 1 Kellerraum, zu räumen und an sie herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben. Die Zeugin „…“ in bester gesundheitlicher Verfassung. Die Beklagten sind der Auffassung, die Tante der Klägerinnen gehöre nicht zu dem Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden könne.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Erklärungen in der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen „…“, „…“ und „…“ Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 26.1.2011 (Bl. 56 bis 59 der Akte) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerinnen haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der von den Beklagten gemieteten Wohnung, weil die Eigenbedarfskündigung rechtsmißbräuchlich ist.
Die Klägerinnen hätten dafür sorgen müssen, dass den Beklagten die Wohnung der Zeugin „…“ vermietet wird. Ein wegen Eigenbedarfs kündigender Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine andere leerstehende oder freiwerdende Wohnung im selben Haus anzubieten; anderenfalls ist die Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam (vergleiche BGH WuM 10, 757). Im vorliegenden Fall gilt das gleiche, auch wenn die Klägerinnen nicht befugt sind, die Wohnung zu vermieten, in der die Zeugin „…“ wohnt. Die rechtliche Situation der Wohnung der Zeugin „…“ ist so, dass weder die Zeugin „…“ noch die Klägerinnen diese Wohnung alleine vermieten können; unabhängig davon, wer letztlich als Vermieter auftritt, müssen entweder die Klägerinnen oder die Zeugin „…“ dem Abschluss eines Mietvertrages zustimmen (vgl. BGH WuM 09, 184). Das Gericht geht davon aus, dass zwischen den Klägerinnen und der Zeugin „…“ Übereinstimmung dahingehend besteht, dass die Wohnung der Zeugin „…“ weitervermietet werden soll, weil es wirtschaftlich unsinnig wäre, die Wohnung leer stehen zu lassen. Man kann nicht annehmen, dass die Zeugin „…“ beide Wohnungen bewohnen will oder dass die Klägerinnen und die Zeugin sich darüber einig wären, dass die Zeugin „…“ nur vorübergehend pro forma in die Wohnung der Beklagten einzieht, bis nicht mehr die Gefahr einer Inanspruchnahme wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs besteht. Wenn sich die Klägerinnen und die Zeugin „…“ darüber vor dem Ausspruch der Kündigung keine Gedanken gemacht haben sollten, hätte spätestens das Schreiben der Beklagten vom 28.5.2010 Veranlassung zu der Überlegung gegeben, was denn mit der Wohnung der Zeugin „…“ geschehen soll. Wenn es ein derartiges Gespräch nicht gegeben haben sollte, würde das dafür sprechen, dass keine dauerhafte Nutzung der Wohnung der Beklagten durch die Zeugin „…“ vorgesehen ist (dass der Bedarf der Zeugin „…“ nicht so dringend ist, ergibt sich aus ihrer Aussage, sie würde ihre Wohnung auch dann nicht den Beklagten überlassen, wenn sie anderenfalls nicht deren Wohnung bekomme). Das Gericht ist der Auffassung, dass die Klägerinnen und die Zeuginnen hier als Einheit zu behandeln sind (vgl. LG Hannover, WuM 92, 488), weil keiner die Wohnung ohne den anderen vermieten kann und weil die Klägerinnen die Möglichkeit haben, der Zeugin „…“ den Bezug der Wohnung der Beklagten zu verweigern, wenn es nicht zu einer Einigung kommt. Demnach können sich die Klägerinnen nicht darauf berufen, sie könnten den Beklagten die Wohnung der Zeugin „…“ nicht zur Verfügung stellen.
Die Pflicht zur Anbietung der Wohnung entfällt auch nicht deswegen, weil die Wohnung der Zeugin „…“ erst zur Verfügung steht, wenn die Zeugin umgezogen ist. Es ist allgemein anerkannt, dass ein Vermieter auch zum Tausch einer Wohnung verpflichtet sein kann (vgl. LG Nürnberg-Fürth, WuM 91, 110; LG Stuttgart, WuM 88, 276). Die mit einer zeitweiligen Überbrückung verbundenen Unannehmlichkeiten können in der Regel durch Absprachen der Parteien in Grenzen gehalten werden; notfalls hat der Mieter die Unannehmlichkeiten zu tragen (vergleiche Eisenhardt, WuM 97, 476). An diesem Ergebnis ändert auch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts 1 BvR 904/03 (WuM 94, 13 = DWW 94, 44 = ZMR 94, 61) nichts. Das Bundesverfassungsgericht hat ausgeführt, ein Vermieter könne selbst entscheiden, was er mit seiner Wohnung tue, eine Anbietungspflicht könne aber bestehen, wenn die Wohnung ohnehin vermietet werden solle. Hier ist davon auszugehen, dass die Wohnung nicht weiter von der Zeugin „…“ bewohnt werden soll und dass nur eine Vermietung in Betracht kommt, wenn die Zeugin wirklich in die untere Wohnung zieht. In dem vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fall sollte die Wohnung durch eine andere Person genutzt werden. Wenn man hier entscheiden würde, dass die Wohnung der Zeugin „…“, nicht den Beklagten angeboten werden müsse, obwohl davon auszugehen ist, dass diese Wohnung nicht lange leerstehen soll, könnte ein Vermieter die Pflicht zum Anbieten freien Alternativwohnung immer durch die Erklärung umgehen, er beabsichtige, die Wohnung ein bis zwei Monate nicht dem Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen.
Da die Klägerinnen nicht darauf hingewirkt haben, dass die Beklagten in die Wohnung der Zeugin „…“ einziehen können, obwohl ihnen dies unschwer möglich gewesen wäre, verstößt die Kündigung wegen des Eigenbedarfs der Zeugin „…“ gegen Treu und Glauben, so dass die Klage abzuweisen war.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.
