AG Köln – Az.: 214 C 58/19 – Urteil vom 10.02.2021
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Köln auf die mündliche Verhandlung vom 25.11.2020 für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Das Mietverhältnis über die Wohnung im Erdgeschoss des Hauses ###, ### Köln, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Dusche/Bad, WC nebst Balkon und Kellerraum und (zur Mitbenutzung) Waschraum, wird auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, zu den Bedingungen gemäß Mietvertrag vom 23.01.2014.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte zu 1) seit dem 23.01.2014 Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Die monatliche Miete beträgt 1.130,00 Euro. Wegen der Einzelheiten wird auf den zu den Akten gereichten Mietvertrag vom 23.01.2014 (BI. 5 ff. d. A.) verwiesen. Die Beklagte zu 2) ist die Schwester der Beklagten zu 1) und lebt ebenfalls in der streitgegenständlichen Wohnung.
Mit Schreiben vom 21.02.2019 erklärte die Klägerin der Beklagten zu 1) gegenüber die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 31.05.2019. Zur Begründung gab sie an, dass sie die Wohnung für ihren Sohn und dessen Ehefrau benötige. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 21.02.2019 (Bi. 24 ff, d. A.) Bezug genommen.
Mit Schreiben des Mietervereins vom 27.03.2019 (BL 28 ff. d. A.) widersprach die Beklagte zu 1) der Kündigung. Zur Begründung gab sie an, dass ein Auszug eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeute, da sie nach einem schweren Unfall auf eine barrierefreie Wohnung angewiesen sei.
Mit Schreiben vom 11.04.2019 (BI. 30 f. d. A.) bot die Klägerin der Beklagten eine im 1. Obergeschoss gelegene Wohnung im selben Objekt zur Anmietung an.
Zwischenzeitlich – vor Schluss der mündlichen Verhandlung – verzog der Zeuge ### mit seiner Ehefrau in eine Wohnung nach Aachen.
Die Klägerin behauptet, sie benötige die Wohnung für ihren Sohn, den Zeugen ###, und dessen Ehefrau, die Zeugin ###l, und das gemeinsame Kind. Beide wohnten bislang in einer 42 m2 großen ehemaligen Studentenwohnung des Zeugen ###. Diese sei zu klein und schlecht gedämmt. Auch nach dem beruflich bedingten Umzug nach Aachen bestehe weiterhin der Wunsch, in die streitgegenständliche Wohnung zu ziehen.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung im Erdgeschoss des Hauses ###, ### Köln, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Dusche/Bad, WC nebst Balkon und Kellerraum und (zur Mitbenutzung) Waschraum zum 31.05.2019 zu räumen und geräumt an sie herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht und die Reaktion darauf, dass die Beklagte zu 1) der Klägerin gegenüber – was unstreitig ist – eine starke Beeinträchtigung durch Heizungsgeräusche in ihrer Wohnung angezeigt und eine Mietminderung angekündigt habe.
Zudem behaupten die Beklagten, die Beklagte zu 1) sei auf eine barrierefreie Wohnung zwingend angewiesen, da sie als Folge eines Unfalls gehbehindert sei. Die allgemeine Lebenssituation der Beklagten zu 1) würde durch einen Umzug erheblich verschlechtert.
Die Beklagten bestreiten mit Nichtwissen, dass die Zeugen Strahl beabsichtigen, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen. Zudem bestreiten sie den weiteren klägerischen Vortrag zu den aktuellen Wohnverhältnissen mit Nichtwissen.
Die Beklagten meinen, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute eine nicht zu rechtfertigende Härte.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ### und ### sowie durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Umfangs und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 11.09.2019 (BI. 113 ff. d. A.), den Beweisbeschluss vom 16.10.2019 (BI. 122 d. A.), das Gutachten des Sachverständigen Dr. med. ### vom 05.02.2020 (BI. 137 ff. d. A.) sowie auf das Gutachten der Sachverständigen Dr. ### vom 22.05.2020 (BI. 185 ff. d. A.) und ihr Ergänzungsgutachten vom 22.07.2020 (BI. 238 ff. d.A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis ist nicht durch die Eigenbedarfskündigung vom 21.02.2019 beendet, sondern aufgrund des Widerspruchs der Beklagten zu 1) vom 27.03.2019 nach § 574a Abs. 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.
I.
Das Gericht war zunächst nach durchgeführter Beweisaufnahme hinreichend überzeugt, dass die Klägerin beabsichtigte, die streitgegenständliche Wohnung ihrem Sohn und dessen Ehefrau zur Verfügung zu stellen.
Dies ergibt sich aus den Aussagen der Zeugen ### und ###.
Der Zeuge Strahl hat seinerzeit bekundet, mit seiner Ehefrau in der 42 m2 großen Studentenwohnung zu leben. Auch die Schimmelproblematik hat er anschaulich geschildert. Er hat dargelegt, dass die streitgegenständliche Wohnung gut geeignet sei, da sie 3 Zimmer groß sei und im Erdgeschoss liege sowie eine kleine Terrasse habe.
Auf die im 1. Obergeschoss zwischenzeitlich frei gewordene Wohnung angesprochen, hat der Zeuge bekundet, diese sei 10 m2 größer und daher von der Miete her zu teuer. Zudem sei die streitgegenständliche Wohnung attraktiver aufgrund der Erdgeschosslage, zum einen wegen des Kinderwagens, zum anderen wegen der Terrasse und der Rasenfläche.
Die Aussage des Zeugen war zwar strukturiert, wirkte aber dennoch nicht gestellt. Allein die Tatsache, dass er an dem Ausgang des Verfahrens ein erhebliches Eigeninteresse hat, vermag noch nicht die Glaubhaftigkeit der Aussage zu erschüttern.
Die Zeugin Maria Strahl hat die Aussage des Zeugen Martin Strahl bestätigt. Sie hat hier den Fokus auf die Erdgeschosslage wegen des Kinderwagens und der Terrasse gesetzt. Zudem hat die Zeugin überzeugend geschildert, dass die Nähe zum Stadtwald und das fußläufige Erreichen der Geschäfte des täglichen Bedarfs von Bedeutung sind.
Indes sind im Verlauf des Prozesses durch einen Wechsel des Notariats die Zeugen ### nach Aachen verzogen. Die Klägerseite hat substantiiert vorgetragen, dass der Eigennutzungswille hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung weiter bestehe, da nunmehr der Zeuge Strahl einem Notariat in Bonn zugewiesen worden sei.
Eine erneute Beweisaufnahme ist nicht angezeigt. Zwar hat die Beklagtenseite den neuen Vortrag bestritten. Das Gericht kommt indes nach Durchführung der Beweisaufnahme und Abwägung der widerstreitenden Interessen zu dem Ergebnis, dass selbst bei unterstelltem Eigennutzungswillen die Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.
II.
Das Mietverhältnis ist nach § 574a Abs. 2, S. 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.
Nach § 574 Abs. 1, S. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
1.
Die Beklagte hat mit Schreiben des Mietervereins vom 27.03.2019 der Kündigung widersprochen. Der Widerspruch erfolgte form- und fristgemäß i. S. d. § 574b BGB unter Angabe der in diesem Verfahren ebenfalls vorgebrachten Gründe.
Das Gericht ist nach durchgeführter Beweisaufnahme und nach dem gesamten Inhalt der Akte hinreichend überzeugt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1) eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist.
Es steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass die Beklagte zu 1) aufgrund ihrer Behinderung auf eine barrierefreie Wohnung im Erdgeschoss angewiesen ist und dass sich ihre allgemeine Lebenssituation im Hinblick auf ihre körperlichen und seelischen Erkrankungen durch einen Umzug erheblich verschlechtern würde. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen kann (BGH, Urteil vom 16.10.2013, VIII ZR 57/13Rn. 20).
Aus dem Gutachten des Sachverständigen Dr. ### vom 05.02.2020 ergibt sich, dass die Beklagte zu 1) noch an den Folgen ihres am 08.06.2012 erlittenen schweren Unfalls, bei dem sie als Radfahrerin von einem Lkw überrollt wurde, und den dabei erlittenen schweren Verletzungen leidet. Es besteht bei der Beklagten zu 1) eine schwerste Gangstörung nach Polytrauma im Sinne einer außergewöhnlichen Gehbehinderung und eine Unfähigkeit, Treppen zu steigen.
Zudem hat der Sachverständige erläutert, dass für die Beklagte zu 1) ein Grad der Behinderung von 100 sowie die Vergünstigungsmerkmale Ñ
„G“, „B“ und „G“ anerkannt seien, wobei ,,aG“ bedeute, dass das Gehvermögen auf das Schwerste eingeschränkt und dem Gehvermögen eines Querschnittsgelähmten oder einer Doppeloberschenkelamputierten gleichzusetzen sei. Dass das Gangbild auf das Schwerste eingeschränkt ist, hat der Sachverständige auch bei seiner Untersuchung festgestellt. Er hat in seinem Gutachten festgehalten, dass die Beklagte zu 1) sich ohne Unterarmgehstützen nur wenige Schritte (1-2 m) habe fortbewegen können, Sie sei mit zwei Unterarmgehstützen zur Untersuchung erschienen, mit denen der Gang langsam sei. Treppensteigen sei auch mit Unterarmgehstützen nicht möglich.
Das Gutachten des Sachverständigen Dr. ### ist nachvollziehbar und überzeugend. Der Sachverständige bezieht sich bei seiner Begutachtung nicht schlicht auf vorgelegte Atteste und Arztberichte, sondern hat eine eigene umfangreiche körperliche Untersuchung vorgenommen.
Soweit die Klägerseite meint, die Schlussfolgerung, die Beklagte zu 1) sei auf eine barrierefreie Wohnung im Erdgeschoss angewiesen, sei nicht sachgerecht, da die Beklagte in eine Wohnung umziehen könne, die mit einem Aufzug zu erreichen sei, verkennt diese Argumentation die Schwere der bei der Beklagten zu 1) vorliegenden Behinderung. Denn bei einem Ausfall des Aufzuges wäre es der Beklagten zu 1) nicht möglich, zu ihrer Wohnung zu gelangen. Zudem verfügt die streitgegenständliche Wohnung unbestritten über eine bodentiefe Duschtasse.
Zudem ergibt sich aus dem Gutachten der Sachverständigen Dr. ### vom 22.05.2020, dass sich die seelischen und körperlichen Erkrankungen durch den Umzug mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit verschlechtern würden.
Die Sachverständige Dr. ### kommt zu dem Ergebnis, dass bei der Beklagten zu 1) eine Anpassungsstörung mit ï Angst und depressiver Reaktion gemischt vorliege. Dabei handele es sich um Zustände von subjektivem Leid und emotionaler Beeinträchtigung, die nach einer entscheidenden Lebensveränderung, nach einem belastenden Lebensereignis oder auch nach schwerer körperlicher Krankheit auftreten. Zwar habe sich die Angststörung weit dem Winter 2019 im Rahmen der psychosozialen Belastung durch die Kündigung der Wohnung entwickelt. Indes sei für die Beurteilung der Auswirkungen durch einen Umzug nicht alleine die aktuelle Symptomatik ausschlaggebend, sondern es sei die ganze Lebenssituation seit dem schweren Unfall aus dem Jahr 2012 zu berücksichtigen. Die aktuelle Lebenssituation müsse vor dem Hintergrund der körperlichen und psychosozialen Einschränkungen der Beklagten zu 1) betrachtet werden.
Im Ergebnis hält die Sachverständige die Gefahr der Entwicklung einer schweren, möglicherweise chronisch depressiven Dekompensation im Fall des Verlustes der Wohnung für sehr wahrscheinlich. Die Sachverständige hat überzeugend dargestellt, dass die Anpassungsstörung, die als durch akute Lebensveränderung entstandene und in der Regel vorübergehende Erkrankung für sich allein genommen nicht unbedingt ein Verbleiben in der Wohnung zwingend erfordere, vor dem Hintergrund des Erlebens der Beklagten zu 1) einen ganz anderen Stellenwert erhalte. Denn seit 2012 sei die persönliche Entwicklung der Beklagten zu 1) durch einen Kampf zum Überleben und Zurückkommen zum eigenständigen Leben gekennzeichnet. Dieses subjektiv erreichte Gleichgewicht werde durch die Kündigung schwer erschüttert. Es werde aus psychiatrischer Sicht höchstwahrscheinlich zu einer Retraumatisierung und einer schweren Depression kommen. Es gehe neben dem Erhalt der barrierefreien Wohnung um das Selbstwertgefühl und um die Frage, ob die Beklagte zu 1) als Mensch in ihrem Zustand genau so viel wert sei wie ein gesunder Mensch. Das Gutachten der Sachverständigen Dr. ### ist überzeugend. So hat sich die Sachverständige nicht schlicht auf die Auswertung anderer Atteste beschränkt, was sich unter anderem daran zeigt, dass sie zu dem Ergebnis gekommen ist, dass sie die Diagnose der posttraumatischen Belastungsstörung, die in den Jahren 2012 2017 gestellt wurde, aktuell nicht bestätigt sehe.
Soweit die Klägerseite gegen das Gutachten vorbringt, die Sachverständige könne nicht in der Lage gewesen sein, in nur einem Gespräch den Wahrheitsgehalt der Erklärungen der Beklagten zu 1) zu verifizieren und eine hinreichend fundierte Einschätzung der psychischen Situation der Beklagten zu 1) vorzunehmen, schützt die Klägerseite die Fachkompetenz von Psychotherapeuten falsch ein. So hat die Sachverständige Dr. ### in ihrem Gutachten festgestellt, dass die Erzählung der Beklagten zu 1) schlüssig und authentisch sei, es keine Hinweise auf Simulation, bewusste Täuschung der Aggravation gebe. Die Sachverständige Dr. Marx hat hierzu in ihrem Ergänzungsgutachten vom 22.07.2020 die Methode der psychiatrischen Untersuchung eingehend und überzeugend erläutert. Sie hat dargelegt, dass die psychiatrische Diagnostik nicht darin besteht, den „Wahrheitsgehalt zu verifizieren“, sondern aus der Gesamtheit der Schilderung und des Eindrucks auf den Arzt einen psychopathologischen Befund nach festgelegten Kriterien zu erstellen und dies in einem Diagnose-System (in Europa: ICD-10) einzuordnen“. Dies entspricht auch dem Kenntnisstand des erkennenden Gerichts.
2.
Nach Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass die Interessen der Beklagten zu 1) vorliegend überwiegen. Dabei verkennt das Gericht nicht das Eigentumsrecht der Klägerin und dass die Verwirklichung der Nutzung der Wohnung durch die Zeugen Strahl zu einer Verbesserung deren Lebenssituation führen mag.
Demgegenüber überwiegt indes das Interesse der Beklagten zu 1) am Erhalt der Wohnung. Soweit die Klägerseite meint, es sei der Beklagten zu 1) zuzumuten, sich therapeutische Hilfe zu suchen, um den vermeintlichen seelischen Beeinträchtigungen entgegen zu wirken, kommt es auf die Frage, ob dies der Beklagten zu 1) zumutbar wäre nicht an. Denn die Beklagte zu 1) ist jedenfalls aufgrund der durch den Sachverständigen Dr. ### überzeugend festgestellten Behinderungen auf die streitgegenständliche Wohnung angewiesen.
Demgegenüber verfängt das Argument der Klägerin, es sei für die Zeugen ### extrem schwierig eine Wohnung zu finden, da er Jurist sei und sie Lehrerin und sie zudem ein Kind hätten, nicht. Der Verweis auf die Juristen-Lehrer Kombination bei der Wohnungssuche ist klischeehaft und nicht durch eine sachliche Argumentation untermauert. Zudem verfügt die Klägerin über weitere Eigentumswohnungen in Köln. Widrigkeiten, die sich dadurch ergeben, dass die Zeugen den Kinderwagen ggf. nicht im Erdgeschoss abstellen können überwiegen nicht das Bestandsinteresse der schwerbehinderten Beklagten zu 1).
3.
Nach § 574a Abs. 1, S. 1, Abs. 2, S. 1 BGB, § 308 a ZPO war die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen durch Urteil festzusetzen. Da die Umstände, aufgrund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeuten würde, nicht wegfallen werden, ist das Mietverhältnis nach § 574a Abs. 2, S. 2 auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.
III.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 2) keinen Anspruch nach § 985 BGB auf Herausgabe der Wohnung. Denn die Beklagte hat nach ß 986 BGB ein Recht zum Besitz, das sich von der Beklagten zu 1) ableitet.
Soweit zwischen den Parteien streitig ist, ob die Klägerin von dem Einzug der Beklagten zu 2) wusste, kommt es hierauf im Ergebnis nicht an. Denn die Beklagte zu 1) hat nach § 553 BGB ein berechtigtes Interesse daran, die Beklagte zu 2) in der Wohnung aufzunehmen, da diese sie in der Lebensführung unterstützt.
IV.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 S. 1 und S. 2 ZPO.
V.
Streitwert: 13.560,00 Euro.
