Das Landgericht Hamburg hat die Berufung gegen die Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses zur Errichtung einer Terrassenüberdachung und Sichtschutzwand in einer Hamburger Wohnungseigentümergemeinschaft zurückgewiesen, da die baulichen Veränderungen gegen die spezifischen Regelungen der Teilungserklärung verstoßen und keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage darstellen. Die Einhaltung der Teilungserklärung bleibt auch nach Gesetzesänderungen relevant.
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Übersicht
- 1 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2 WEG-Recht: Terrassenüberdachung in Wohnungseigentümergemeinschaft – Gerichtsurteil klärt Rechtslage
- 3 Der Fall vor dem Landgericht Hamburg im Detail
- 4 ✔ FAQ zum Thema: Gerichtsurteil zu Terrassenüberdachung in Wohnungseigentümergemeinschaft
- 5 § Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- 6 ➜ Das vorliegende Urteil vom Landgericht Hamburg
✔ Das Wichtigste in Kürze
- Der streitgegenständliche Beschluss zur Genehmigung der Terrassenüberdachung und des Sichtschutzzauns verstößt gegen Regelungen der Teilungserklärung und ist daher ungültig.
- § 2 Ziff. 2 Satz 5 und 6 der Teilungserklärung schließen die Errichtung jeglicher Baulichkeiten auf den zugewiesenen Gartenflächen eindeutig aus.
- Diese Regelung in der Teilungserklärung ist nicht durch das neue WEG-Recht überholt, da ein abweichender Wille der Wohnungseigentümer vorliegt.
- Die Terrassenüberdachung und der Sichtschutzzaun stellen unzulässige Baulichkeiten im Sinne der Teilungserklärung dar.
- Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage gemäß § 20 Abs. 4 WEG liegt jedoch nicht vor.
- Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, eine Revision wurde nicht zugelassen.
WEG-Recht: Terrassenüberdachung in Wohnungseigentümergemeinschaft – Gerichtsurteil klärt Rechtslage
Die Errichtung und Nutzung von Terrassenüberdachungen und anderen baulichen Veränderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften ist ein häufig diskutiertes und rechtlich komplexes Thema. Dabei geht es um den Interessenausgleich zwischen dem Wunsch der Wohnungseigentümer nach individueller Gestaltung und Erweiterung ihrer Nutzflächen und den Ansprüchen der Gemeinschaft auf Wahrung einer einheitlichen Optik sowie der Einhaltung rechtlicher Vorgaben.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt, unter welchen Voraussetzungen Baumaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften möglich sind und wer darüber zu befinden hat. Hierbei spielen insbesondere die Bestimmungen zur ordnungsgemäßen Verwaltung und zu baulichen Veränderungen eine zentrale Rolle. Auch Vereinbarungen in der Teilungserklärung können Vorgaben zu zulässigen Baumaßnahmen enthalten.
Im Folgenden wird ein aktuelles Gerichtsurteil zu einer solchen Fallkonstellation vorgestellt und analysiert. Das Urteil gibt wichtige Hinweise darauf, wie die Rechtslage bei Terrassenüberdachungen und anderen baulichen Veränderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften zu beurteilen ist.
Der Fall vor dem Landgericht Hamburg im Detail
Rechtsstreit um Terrassenüberdachung und Sichtschutz in Hamburger Wohnungseigentümergemeinschaft
Im Mittelpunkt des juristischen Konflikts steht die Gültigkeit eines Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg, welcher die Errichtung einer Terrassenüberdachung sowie einer Sichtschutzwand auf einer Sondernutzungsfläche genehmigte. Der Fall beginnt mit der Entscheidung der Versammlung vom 25.08.2021, in welcher ein Beschluss zu TOP 6 über bereits durchgeführte Bautätigkeiten gefasst wurde. Die streitgegenständliche Fläche sollte laut Teilungserklärung unbebaut bleiben und nur als Ziergarten genutzt werden, was den Kern des rechtlichen Problems darstellt. Die erste richterliche Auseinandersetzung fand am Amtsgericht Hamburg-Altona statt, welches den Beschluss für ungültig erklärte, da dieser den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Die Beklagte legte daraufhin Berufung ein, was zu dem vorliegenden Urteil des Landgerichts Hamburg führte.
Urteil des Landgerichts Hamburg bestätigt Amtsgericht
Das Landgericht Hamburg wies die Berufung der Beklagten zurück und bestätigte somit die Entscheidung des Amtsgerichts. Die Hauptargumentation des Gerichts beruhte auf der Feststellung, dass die Terrassenüberdachung und die Sichtschutzwand als bauliche Veränderungen zu werten seien, die gemäß § 20 Abs. 4 WEG eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage darstellen würden. Besonders hervorgehoben wurde, dass solche Baumaßnahmen laut Teilungserklärung auf den betroffenen Flächen nicht zulässig seien. Das Gericht stellte klar, dass die Regelungen der Teilungserklärung auch nach der Reform des WEG-Rechts ihre Gültigkeit behalten, da diese spezifisch eine Bebauung ausschließen und somit von der allgemeinen Regelung abweichen.
Juristische Begründung und Einschätzung des Gerichts
Die Berufung wurde sowohl formell als auch inhaltlich als unbegründet betrachtet. Das Landgericht verwies auf die Regelung in der Teilungserklärung, welche explizit jegliche Bebauung untersagt und somit eine Ausnahme zur neueren Gesetzgebung bildet. Diese „Versteinerung“ der Regelung bedeutet, dass trotz der allgemeinen Erleichterung baulicher Veränderungen durch das WEMoG, die spezielle Vorschrift der Teilungserklärung weiterhin Anwendung findet. Das Gericht bestätigte auch, dass die Errichtung der Baulichkeiten den Charakter der Anlage verändert hätte, auch wenn sie keine permanente bauliche Verbindung zum Gebäude aufweisen.
Rechtliche Einordnung und Schlussfolgerungen
Das Gericht führte weiter aus, dass die baulichen Veränderungen nicht die Wohnanlage als Ganzes grundlegend umgestalten und daher keine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers darstellen. Dies entspricht der engeren Auslegung von § 20 Abs. 4 WEG, die das Landgericht anwendet. Im Ergebnis bestätigt das Gericht die Rechtsauffassung des Amtsgerichts und betont die Bedeutung der Einhaltung der spezifischen Regelungen in der Teilungserklärung, die auch nach Gesetzesänderungen weiterhin Relevanz besitzen. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens und das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
✔ FAQ zum Thema: Gerichtsurteil zu Terrassenüberdachung in Wohnungseigentümergemeinschaft
Was versteht man unter einer baulichen Veränderung im WEG-Recht?
Unter einer baulichen Veränderung im Sinne des WEG versteht man alle Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen und einen neuen, auf Dauer angelegten Zustand schaffen. Dazu zählen beispielsweise der Einbau eines Aufzugs, die Errichtung von Balkonen, Terrassen oder Garagen, aber auch kleinere Maßnahmen wie das Anbringen von fest montierten Markisen, Parabolantennen oder Blumenkästen.
Entscheidend ist, dass die Maßnahme die Substanz des Gemeinschaftseigentums verändert und sich nachhaltig auf dessen äußere Gestaltung auswirkt. Reine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, die lediglich den bestehenden Zustand erhalten oder wiederherstellen, fallen nicht unter den Begriff der baulichen Veränderung.
Seit der WEG-Reform 2020 können bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich mit einfacher Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Zuvor war hierfür noch die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer erforderlich.
Bestimmte privilegierte Maßnahmen wie der Einbau einer Ladestation für Elektrofahrzeuge, Maßnahmen zum Einbruchsschutz, zur Barrierefreiheit oder zum Anschluss an ein Glasfasernetz kann jeder Eigentümer sogar ohne Mehrheitsbeschluss verlangen, sofern sie angemessen sind (§ 20 Abs. 2 WEG).
Welche Rolle spielt die Teilungserklärung im WEG-Recht?
Die Teilungserklärung spielt eine zentrale Rolle im Wohnungseigentumsrecht, da sie als verbindliches Regelwerk für das Zusammenleben der Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dient. Sie wird vom teilenden Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt erklärt und legt fest, wie das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird und welches Sondereigentum (z.B. an einzelnen Wohnungen) oder Teileigentum (an Gewerbeeinheiten) mit den jeweiligen Anteilen verbunden ist.
Die Teilungserklärung besteht üblicherweise aus zwei Teilen: der eigentlichen Aufteilungserklärung (auch Aufteilungsplan genannt) und der Gemeinschafts- bzw. Miteigentümerordnung. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die die genaue Aufteilung des Gebäudes in Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum sowie die Lage und Größe der einzelnen Einheiten darstellt. Die Gemeinschaftsordnung regelt ergänzend die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander und kann vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Bestimmungen enthalten, soweit dies gesetzlich zulässig ist.
Durch Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch wird diese für alle Wohnungseigentümer rechtsverbindlich. Sie bildet die Grundlage für die Organisation der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist damit auch maßgeblich für Fragen zu baulichen Veränderungen. So kann die Teilungserklärung beispielsweise festlegen, dass bestimmte Änderungen am Gemeinschaftseigentum nicht zulässig sind oder der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen. Umgekehrt können darin aber auch Öffnungsklauseln enthalten sein, die bauliche Veränderungen in gewissem Umfang gestatten.
Aufgrund ihrer weitreichenden Bedeutung können Änderungen der Teilungserklärung grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen und müssen ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden, um auch gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken. Für Kaufinteressenten ist die Einsicht in die Teilungserklärung daher essentiell, um sich über die Rechtsverhältnisse und mögliche Beschränkungen zu informieren.
Was sind die möglichen rechtlichen Konsequenzen bei einer unzulässigen baulichen Veränderung?
Wenn ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum ohne die erforderliche Zustimmung der anderen Eigentümer vornimmt, kann die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich die Beseitigung der Veränderung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Dies entspricht im Regelfall einer ordnungsmäßigen Verwaltung, da so der rechtmäßige Zustand wiederhergestellt wird.
Allerdings steht der Gemeinschaft dabei ein Ermessensspielraum zu. Sie kann im Einzelfall auch von einem Rückbau absehen, wenn konkrete Gründe dafür sprechen und Alternativen in die Abwägung einbezogen werden. Entscheidend ist eine umfassende Interessenabwägung. Dabei sind Faktoren wie die Schwere des Eingriffs, die Dauer des Bestehens der Veränderung, die Kosten einer Beseitigung und mögliche Beeinträchtigungen der Gemeinschaft zu berücksichtigen.
Beschließt die Gemeinschaft die Beseitigung, muss der betroffene Eigentümer diese auf eigene Kosten vornehmen. Kommt er dem nicht nach, kann die Gemeinschaft die Maßnahme selbst durchführen lassen und die Kosten vom Eigentümer ersetzt verlangen.
Neben der Beseitigung kommen auch Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft oder einzelner Eigentümer in Betracht, wenn ihnen durch die unzulässige Veränderung ein Schaden entstanden ist. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Maßnahme zu Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum geführt hat oder wenn Miteigentümer in der Nutzung ihrer Sonderrechte beeinträchtigt wurden.
Um solche Konflikte von vornherein zu vermeiden, sollten Wohnungseigentümer stets vorab das Einverständnis der Gemeinschaft einholen, wenn sie bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum planen. Eigenmächtige Maßnahmen bergen erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken. Im Zweifel empfiehlt es sich, fachkundigen Rechtsrat einzuholen, um die Zulässigkeit einer geplanten Maßnahme zu prüfen.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 20 Abs. 4 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Regelt die Bedingungen, unter denen bauliche Veränderungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig sind. Im vorliegenden Fall spielt dieser Paragraph eine entscheidende Rolle, da er die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage definiert. Die Gerichte müssen entscheiden, ob die errichtete Terrassenüberdachung und der Sichtschutzzaun eine solche grundlegende Umgestaltung darstellen und ob sie den optischen Gesamteindruck der Anlage verändern.
- Teilungserklärung nach WEG: Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument in der Verwaltung von Wohnungseigentum, das die Nutzungsrechte und Pflichten der Eigentümer festlegt. Im konkreten Fall verbot die Teilungserklärung ausdrücklich jegliche Bebauung der Gartenflächen, was zentral für die Entscheidung des Gerichts war, die baulichen Maßnahmen als unzulässig zu bewerten.
- § 22 WEG (a.F. und n.F.): Dieser Paragraph bezieht sich auf bauliche Veränderungen und die dazu erforderlichen Mehrheitsbeschlüsse innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Unterscheidung zwischen der alten Fassung (a.F.) und der neuen Fassung (n.F.) ist relevant, weil das Gericht prüft, welche Version der Regelung aufgrund einer Altvereinbarung in der Teilungserklärung Anwendung findet.
- § 47 WEG: Befasst sich mit der Frage, inwieweit ältere Vereinbarungen (Altvereinbarungen) durch neuere gesetzliche Bestimmungen überholt oder ersetzt werden können. Im analysierten Fall wurde festgestellt, dass die spezifische Regelung der Teilungserklärung gegenüber der neueren gesetzlichen Regelung Vorrang hat, da eine abweichende Intention der Eigentümergemeinschaft erkennbar war.
- § 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO (Zivilprozessordnung): Dieser Paragraph regelt, in welcher Form und in welchem Umfang auf den Tatbestand eines erstinstanzlichen Urteils in der Berufungsinstanz Bezug genommen werden darf. Er ist relevant für das Verständnis der formellen Anforderungen an die Berufungsbegründung, die im vorliegenden Fall eine zentrale Rolle spielte.
➜ Das vorliegende Urteil vom Landgericht Hamburg
LG Hamburg – Az.: 318 S 84/22 – Urteil vom 22.11.2023
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 22.11.2022, Az. 303b C 14/21, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.000,00 Euro festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft W. K. in H.. Die Parteien streiten in der Berufung weiter um die Gültigkeit des in der Versammlung vom 25.08.2021 positiv gefassten Beschlusses zu TOP 6 (Genehmigung von durchgeführten Bautätigkeiten auf einer Sondernutzungsfläche).
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).
Das Amtsgericht hat den angefochtenen Beschluss zu TOP 6 für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Beschluss zu TOP 6 widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sowohl die Terrassenüberdachungskonstruktion als auch die Sichtschutzwand stellten eine bauliche Veränderung dar, die die Wohnanlage gemäß § 20 Abs. 4 WEG grundlegend umgestalte. Die Außenflächen der Reihenhausanlage seien vorliegend dadurch geprägt, dass sie entsprechend der Regelung in § 2 Ziff. 2 der Teilungserklärung unbebaut seien und sich in ihrem Erscheinungsbild als Ziergärten darstellten. Zu dem gleichen Ergebnis gelange man auch unter der Annahme, dass der Miteigentümerin J.- K. kein Sondernutzungsrecht an der Fläche eingeräumt worden sei.
Schließlich widerspreche der Beschluss der Teilungserklärung, weil in § 2 Ziff. 2 eine Bebauung der Gartenfläche jeglicher Art ausgeschlossen werde. Hiermit hätten die Eigentümer eine Regelung getroffen, mit der sie von Vorschriften des aktuellen WEG-Rechts abweichen wollten.
Gegen das den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 23.11.2022 zugestellte amtsgerichtliche Urteil haben diese mit einem bei Gericht per beA am 21.12.2022 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit einem bei Gericht per beA am 23.01.2023 eingegangen Schriftsatz begründet haben.
Die Beklagte wendet sich gegen das amtsgerichtliche Urteil und trägt vor, das Amtsgericht gehe rechtsfehlerhaft davon aus, dass der angefochtene Beschluss zu TOP 6 ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Die Teilungserklärung begründe in § 2 Ziff. 2 ein dingliches Sondernutzungsrecht an der streitgegenständlichen Fläche zugunsten der Eigentümer der Einheit Nr. 1. Im Übrigen seien Regelungen in der Teilungserklärung, die eine Beschränkung der Bebauung kategorisch vorsehen, durch das neue WEG-Recht überholt. Nunmehr seien Baulichkeiten an § 20 Abs. 1 WEG zu messen, die mehrheitlich beschlossen werden könnten. Die Terrassenüberdachung und der Zaun seien zudem keine Baulichkeiten i.S.d. Teilungserklärung. Schließlich habe das Amtsgericht § 20 Abs. 4 WEG nicht richtig angewandt. Es handele sich bei der Terrassenüberdachung und dem Zaun um keine grundlegende Umgestaltung, weil der Anlage hiermit kein neues Gepräge gegeben werde.
Die Beklagte beantragt, die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 22.11.2022, Az. 303b C 14/21, abzuweisen.
Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Die Kläger verteidigen das amtsgerichtliche Urteil. Zutreffend habe das Amtsgericht erkannt, dass der Miteigentümerin J.- K. kein Sondernutzungsrecht durch die Teilungserklärung eingeräumt worden sei. Ein durch die Teilungserklärung eingeräumtes Sondernutzungsrecht sei mangels hinreichender Bestimmtheit nicht wirksam vereinbart worden. Die Maße seien in der Teilungserklärung nicht angeben worden.
Auch seien die Regelungen in der Teilungserklärung nicht durch das Inkrafttreten des neuen WEG-Rechts überholt. Die Teilungserklärung enthalte eine klare Regelung, die eine Bebaubarkeit ausschließe. Dies könne durch das WEMoG nicht geändert werden. Im Übrigen handele es sich bei der Terrassenüberdachung und dem Zaun auch um Baulichkeiten, die durch die Teilungserklärung nicht gestattet würden.
Die Gemeinschaft habe ferner nicht die Beschlusskompetenz nach § 20 Abs. 1 WEG, um die Terrassenüberdachung und die Errichtung eines Zaunes zu genehmigen. Im Übrigen liege das Amtsgericht richtig in der Annahme, dass hiermit eine grundlegende Änderung der Wohnanlage gemäß § 20 Abs. 4 WEG einhergehe.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze nebst Anlagen im Berufungsverfahren Bezug genommen.
II.
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat den angefochtenen Beschluss zu TOP 6 zu Recht für ungültig erklärt.
a. Der streitgegenständliche Beschluss zu TOP 6 widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß §§ 20, 19 WEG, weil er im konkreten Fall gegen Regelungen in der Teilungserklärung verstößt.
Die Wohnungseigentümer konnten vorliegend nicht nachträglich per Mehrheitsbeschluss die von der Wohnungseigentümerin J.- K. vorgenommenen Baulichkeiten gemäß § 20 Abs. 1 WEG genehmigen.
Der angefochtene Beschluss verstößt gegen § 2 Ziff. 2 Satz 5 und 6 der Teilungserklärung vom 28.12.1961 (Anlage K 2, Bl. 24 d.A.), die Folgendes regeln:
„Die zugewiesenen Gartenflächen dürfen jedoch nur der Anlage von Ziergärten dienen. Die Errichtung von Baulichkeiten jeglicher Art ist nicht gestattet.“
Entgegen der Ansicht der Beklagten ist diese Regelung in der Teilungserklärung nicht durch das neue WEG-Recht überholt. Der Beklagten ist zwar darin zuzustimmen, dass der Gesetzgeber den Bereich von baulichen Veränderungen neu regeln wollte und es ein ganz wesentliches gesetzgeberisches Ziel war, bauliche Veränderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften zu erleichtern. Gemäß § 20 Abs. 1 WEG können daher nunmehr bauliche Veränderungen in den Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG mehrheitlich beschlossen und einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
Bei § 2 Ziff. 2 Satz 5 und 6 der Teilungserklärung handelt es sich indes um eine von der Rechtslage abweichende Altvereinbarung mit der Folge, dass § 20 Abs. 1 WEG vorliegend keine Anwendung findet. Die in § 47 Satz 2 WEG getroffene Vermutung, wonach in der Regel abweichende Altvereinbarungen der Anwendung des WEMoG nicht entgegenstehen, ist im konkreten Fall widerlegt.
Wenn in der Teilungserklärung nicht lediglich die seinerzeit geltenden Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts wiedergegeben werden, sondern eindeutig zum Ausdruck gebracht wird, dass diese Vorschriften auch gegenüber künftigen Gesetzesänderungen Geltung behalten sollen, scheidet die Anwendung des neuen Rechts aus (Bärmann/Göbel WEG, 15. Aufl., § 47 Rn. 7, 8, zitiert nach beck-online).
Steht eine Altvereinbarung aufgrund einer späteren Gesetzesänderung formal im Widerspruch zur aktuellen Gesetzeslage, ist auszulegen, ob die Wohnungseigentümer tatsächlich von den Vorschriften des aktuellen WEG abweichen wollten oder die Vereinbarung – auch ohne dynamischen Verweis – auf die Vorschriften des WEG in ihrer jeweils aktuellen Fassung Bezug nehmen (vgl. hierzu auch LG München I, Urteil vom 21.12.2022 – 1 S 5647/22).
Nach Ansicht der Kammer ist hier ersteres der Fall. Dies folgt unter Berücksichtigung und bei Auslegung der konkreten Regelungen in der Teilungserklärung. Im Einzelnen:
Die Regelung in § 2 Ziff. 2 Satz 5 und 6 der Teilungserklärung bestimmt für den bestimmten Bereich von zugewiesenen Gartenflächen, dass diese ausschließlich der Anlage von Ziergärten dienen und die Errichtung von Baulichkeiten jeglicher Art ausgeschlossen sein soll. Unter Berücksichtigung der weiteren in § 7 der Teilungserklärung getroffenen Regelung bzgl. der Instandhaltung und Instandsetzung des Wohnungs- und Teileigentums, in der es in Ziffer 6 heißt: „Für bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, gelten die Bestimmungen des § 22 WEG.“ ergibt sich durch Auslegung der abweichende Wille der Wohnungseigentümer („Versteinerungswille“), dass für den speziellen Bereich der Gartenflächen keinerlei Baulichkeiten – gerade auch nicht einmal unter Berücksichtigung der alten Rechtslage des § 22 WEG a.F. – mehrheitlich beschlossen werden können. Aus dem Zusammenspiel der beiden Regelungen in § 2 Ziff. 2 Satz 5 u. 6 und § 7 Ziff. 6 der Teilungserklärung folgt der abweichende Wille, dass die Gartenflächen auch im Falle einer Gesetzesänderung ausnahmslos unbebaut bleiben und nur der Anlage von Ziergärten dienen sollen. Alle weiteren baulichen Veränderungen fallen hingegen unter § 7 der Teilungserklärung, die auf die alte Regelung für bauliche Änderungen in § 22 WEG a. F. verweist. Durch diese in der Teilungserklärung angelegte Differenzierung und den alleinigen Verweis in § 7 Ziff. 6 der Teilungserklärung auf das alte Recht geht der abweichende Wille aus der streitgegenständlichen Teilungserklärung eindeutig vor, dass die (nachträgliche) Genehmigung von Baulichkeiten im Bereich der Gartenflächen gerade nicht nach der neuen Gesetzeslage des § 20 Abs. 1 WEG n.F. mehrheitlich erfolgen kann.
Bei der streitgegenständlichen Terrassenüberdachung und dem Sichtschutzzaun handelt es sich auch um Baulichkeiten im Sinne des § 2 Ziff. 2 Satz 6 der Teilungserklärung. Die Gartenflächen sollten gerade frei von jeglicher Bebauung bleiben und lediglich der Anlage eines Ziergartens dienen. Ausweislich der zur Akte gereichten Fotografien (Anlagen K 3, K 4, Bl. 32 ff., Anlagen Bf K 1 und Bf K 2, Bl. 190 ff. d.A.) stellen sowohl die Terrassenkonstruktion als auch der Sichtschutzzaun indes eine unzulässige Baulichkeit dar. Soweit die Beklagte eine unzulässige Baulichkeit im konkreten Fall lediglich in Form von Schuppen und Ställen sehen will, weil zu damaliger Zeit ein Ziergarten in Abgrenzung zum Nutzgarten gesehen worden sei und eine Terrassenüberdachung gerade eine „Manifestation der Gartennutzung als Ziergarten“ sein soll, folgt die Kammer dem nicht. Der Wortlaut der Regelung ist insoweit eindeutig. Auch bei der Terrassenüberdachung und dem Sichtschutzzaun handelt es sich um Baulichkeiten jeglicher Art, die nicht gestattet sein sollten. Dass die beiden Konstruktionen nicht dauerhaft mit dem Gebäude verbunden sind, ist hierbei unerheblich.
b. Soweit das Amtsgericht die Ungültigkeit des Beschlusses weiter auf einen Verstoß gegen § 20 Abs. 4 WEG stützt, folgt die Kammer dem nicht. Die streitgegenständliche Terrassenüberdachung und der Sichtschutzzaun haben die Wohnanlage weder grundlegend geändert noch wird ein Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt.
Bei der Prüfung des Ausnahmetatbestands des § 20 Abs. 4 WEG ist unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls die Gestaltung der Wohnanlage vor und nach der im Streit stehenden baulichen Veränderung objektiv zu vergleichen, wobei der Bezugspunkt die Anlage als Ganzes ist. Daher ist jedenfalls kein Fall des § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG gegeben, wenn durch die bauliche Veränderung zwar ein bestimmter Teilbereich für sich allein betrachtet, nicht aber die Wohnanlage als Ganzes grundlegend umgestaltet wird.
Eine grundlegende Umgestaltung liegt nicht bereits dann vor, wenn die bauliche Veränderung die Eigenart der Wohnanlage i.S.v. § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. ändert; § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG ist erheblich enger auszulegen. Da in jeder baulichen Veränderung eine Umgestaltung liegt, ist daher vielmehr zu prüfen, ob diese so starke Auswirkungen hat, dass sie der Wohnanlage ein neues Gepräge gibt. Nur dann liegt auch eine „grundlegende“ Umgestaltung i.S.v. § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG vor (vgl. zum Ganzen Kempfle in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: Krüger, Stand: 01.09.2022, § 20 Rn. 209 ff.). Bauliche Veränderungen, die dieses Maß nicht erreichen, sind von einer überstimmten Minderheit hinzunehmen, was insbesondere für früher zur Anfechtung über §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG a.F. führende Beeinträchtigungen nur des optischen Gesamteindrucks gilt. Auch Beeinträchtigungen (nur) einzelner Wohnungseigentümer widersprechen erst dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn diese – ohne ihr Einverständnis – „unbillig“ gegenüber anderen beeinträchtigt werden; unterhalb dieser Schwelle aus § 20 Abs. 4 WEG liegende Beeinträchtigungen sind zu tolerieren (Bärmann/Dötsch WEG § 20 Rn. 381).
Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe ist die hohe Hürde der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage vorliegend weder im Hinblick auf die Terrassenüberdeckung noch bzgl. der Sichtschutzwand überschritten. Diese Baulichkeiten befinden sich im Bereich einer bestimmten Teilgartenfläche am hinteren Grundstücksteil, der unstreitig von der Straße aus nicht einsehbar ist. Selbst wenn es sich hierbei um eine Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks handeln sollte, die nach neuem Recht grundsätzlich von der Mehrheit hinzunehmen ist (Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 20 Rn. 354), so ist die Schwelle der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage vorliegend noch nicht überschritten.
Hierdurch wird der Wohnanlage als Ganzes kein neues Gepräge gegeben.
Die weiteren Fragen, ob für die Beschlussfassung überhaupt eine Beschlusskompetenz bestand und ob mit der mehrheitlichen Genehmigung ein faktisches Sondernutzungsrecht begründet werden konnte, muss im Ergebnis ebenso nicht mehr entschieden werden wie die Frage, ob der angefochtene Beschluss zu TOP 6 hinreichend bestimmt ist.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO zu entnehmen.
Der Streitwert wurde gemäß § 49 Abs. 1 GKG festgesetzt und folgt der amtsgerichtlichen Streitwertfestsetzung, gegen die die Parteien sich nicht gewandt haben.
Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen nicht vorliegend.
Weder die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung gebieten eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, im Rahmen derer eine konkrete Teilungserklärung auszulegen war. Die Frage der Zulässigkeit faktischer Sondernutzungsrechte infolge baulicher Veränderungen gemäß §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 S. 2 WEG n.F. (vgl. hierzu Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 11. November 2022 – 19 S 19/22) ist im konkreten Fall nicht entscheidungserheblich.
