Modernisierungsmaßnahme – Duldungspflicht des Mieters

LG Berlin, Az.: 65 S 19/11, Urteil vom 08.03.2011

Auf die Berufung der Verfügungsbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 5. Januar 2011 – 231 C 1013/10 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wird zurückgewiesen.

Die Verfügungsklägerin hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 2, 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

II.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

a) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht eine ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen bejaht. Die Kammer folgt nach eigener rechtlicher Prüfung den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts.

b) Entgegen der Auffassung der Verfügungsklägerin (nachfolgend: die Klägerin) entfällt ihre Duldungspflicht nicht etwa deshalb, weil die Maßnahmen mit Blick auf die zu erwartenden Mieterhöhung für sie und die weiteren Haushaltsangehörigen eine (finanzielle) Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Verfügungsbeklagten (nachfolgend: die Beklagte) und anderer Mieter bzw. Bewohner in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist, § 554 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB.

Modernisierungsmaßnahme - Duldungspflicht des Mieters

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aa) Zwar ist die zu erwartende Mieterhöhung nicht deshalb nicht als Härte mit der Folge anzusehen, dass eine Interessenabwägung zu unterbleiben hat, weil die Mietsache mit dem Anbau eines Aufzuges lediglich in einen Zustand versetzt würde, der allgemein üblich ist, § 554 Abs. 3 Satz 4 BGB.

Als allgemein üblich wird von Rechtsprechung und Literatur ein Zustand angesehen, der die weit überwiegende Mehrheit aller im Geltungsbereich des Gesetzes gelegenen Mietwohnungen betrifft; nach der Rechtsprechung des BGH ist dies namentlich der Fall, wenn der angestrebte Zustand bei mindestens zwei Dritteln der Gebäude innerhalb der Region angetroffen wird.

Dies kann für die Ausstattung von Wohngebäuden mit Aufzügen nicht unterstellt werden. Hinzu kommt, dass ausschlaggebend für die Installation des Aufzuges nicht die Herbeiführung eines allgemein üblichen Zustandes beabsichtigt ist, sondern der Komfort der künftigen Bewohner des in Ausbau befindlichen Dachgeschosses.

bb) Die Klägerin hat in der Antragsschrift jedoch nicht den Anforderungen des §§ 138 Abs. 1, 294 ZPO gemäß glaubhaft gemacht, dass die unstreitige Erhöhung der zugrunde zu legenden Miete einschließlich Nebenkosten (vgl. insoweit Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2010, § 554 Rn. 217) von bisher 368,48 € um mindestens 111,55 € (ohne Betriebskosten) wegen des Aufzuges bzw. unter Berücksichtigung der weiteren Modernisierungsmaßnahmen um voraussichtlich insgesamt 358,80 € für sie und ihren – unstreitig – seit 1987 im Haushalt lebenden Lebensgefährten eine unzumutbare (finanzielle) Härte bedeuten würde.

Nach der neueren Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH Urteil v. 20.07.2005 VIII ZR 253/04; auch: Urteil v. 15.05.1991 – VIII ZR 38/90; KG Rechtsentscheid in Mietsachen 8 W RE-Miet 4340/80, jew. zit. nach juris, jew. m.w.N.) entfällt die Duldungspflicht nicht bereits, wenn die Miete sich durch die Maßnahme um mehr als 30 % erhöht. Zu prüfen ist insoweit nur, ob es sich um eine sogen. Luxusmodernisierung handelt, d. h. besonders aufwändige Maßnahmen, die zu unzumutbaren Mieten führen können (vgl. BGH Urteil v. 20.07.2005, a.a.O., Rn. 12). Das ist hier zu verneinen, denn der Anbau eines Aufzuges ist vorrangig eine Maßnahme, die tatsächlich den Wohnwert verbessert. Nach der BGH-Rechtsprechung ist Maßstab dabei – anders als nach § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB – nicht der durchschnittliche Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarktes. Vielmehr kann die Maßnahme des Vermieters diesen auch anheben. Anderenfalls würde eine gesellschaftspolitisch gewollte laufende Verbesserung des Wohnungsbestandes behindert.

Entscheidend sind daher die tatsächlichen individuellen Einkommensverhältnisse, die in einem zweiten Schritt zu der voraussichtlichen Mieterhöhung ins Verhältnis zu setzen sind, nicht hingegen isoliert der Prozentsatz, um den die Miete sich erhöhen soll.

Die maßgeblichen Einkommensverhältnisse hat die Klägerin jedoch nicht offen gelegt. Sie hat bereits darauf verzichtet, das seit 1987 bestehende Miet- und Wohnverhältnis vollständig und der Wahrheit gemäß darzustellen. Die Beklagte ist entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht etwa gemäß §§ 529, 531 ZPO mit ihrem diesbezüglichen Vortrag ausgeschlossen, denn der Sachverhalt ist unstreitig (vgl. zu den insoweit geltenden Maßstäben BGH Großer Senat für Zivilsachen Beschluss v. 23.06.2008 – GSZ 1/08 – Rn. 10 unter Bezugnahme auf die gefestigte Rechtsprechung des BGH).

Hinzu kommt, dass das Amtsgericht aufgrund des Verschweigens entscheidungserheblicher Tatsachen durch die Klägerin und ihres Verstoßes gegen die prozessuale Wahrheitspflicht von einer unzutreffenden Tatsachengrundlage ausgegangen ist bzw. diese für unerheblich gehalten hat, § 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Weiter hinzu kommt, dass das erstinstanzliche Vorbringen der Klägerin die Entscheidung aus gleich gelagerten Gründen nicht rechtfertigte. Nach dem unvollständigen Vortrag der Klägerin in der Antragsschrift musste das Amtsgericht davon ausgehen, dass die ursprüngliche Mitmieterin … noch immer Vertragspartnerin ist. Ihr Einkommen hätte daher auf der Grundlage des Vortrags der Klägerin in die Feststellungen einbezogen werden müssen.

Ein etwaiges Einkommen des Lebensgefährten … , der immerhin seit 1987 die 115 m2 große Wohnung mit der Klägerin bewohnt, ist von der Klägerin zur Begründung der allein geltend gemachten unzumutbaren finanziellen Härte offen zu legen und in die Überprüfung einzubeziehen. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass nach der Neufassung des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB im Rahmen der Mietrechtsreform die Interessen anderer Haushaltsangehöriger des Mieters in die Härtefallregelung einbezogen wurden. Ausdrücklich genannt werden vom Gesetzgeber in diesem Zusammenhang Partner, die mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten Haushalt leben (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Ds. 14/4553, S. 49). Die letztgenannte Voraussetzung ist nach dem eigenen Vortrag der Klägerin ohne weiteres gegeben.

Wenn es auf der einen Seite – zugunsten des Mieters – ausreicht, dass die Maßnahme bei einer Mehrheit von Mietern und Angehörigen nur für eine dieser Personen nicht zumutbar ist, kann auf der anderen Seite – zu seinen Lasten – nicht das in den auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt fließende Einkommen des Partners unberücksichtigt bleiben.

Dazu fehlt jede Darlegung, was ohne weiteres zu Lasten der Klägerin geht, da sie für diesen ihr günstigen Ausschlusstatbestand die Darlegungs- und Beweislast trägt. Sie hat sich dazu auch auf den entsprechenden Einwand der Beklagten hin nicht veranlasst gesehen.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.