LG Berlin, Az.: 55 S 76/15 WEG
Urteil vom 16.06.2017
In dem Wohnungseigentumsverfahren hat die Zivilkammer 55 des Landgerichts Berlin in Berlin – Mitte, ………, im schriftlichen Verfahren, bei dem Schriftsätze bis zum 23.05.2017 eingereicht werden konnten, für Recht erkannt:
1. Die Berufung des Klägers gegen das am 17.02.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau – 70 C 111/14 WEG – wird zurückgewiesen.
2. Die Kosten der Berufung hat der Kläger zu tragen.
3. Dieses Urteil sowie das angegriffene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Gründe:
I.
Die Parteien bilden die im Rubrum bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft, die seit 29.03.2017 von der ### GmbH verwaltet wird. Bei dem Objekt handelt es sich um eine ältere Wohnanlage mit mehreren mehrgeschossigen Blöcken.
Schon seit 2002 waren bestehende Schäden an den Fassaden Thema verschiedener Eigentümerversammlungen. In einem vom Amtsgericht Spandau im Verfahren 70 II 133/02 WEG eingeholten Gutachten aus dem Jahr 2003 stellte der Sachverständige Dipl.-Ing. ### einen Sanierungsbedarf an den Fassadenseiten fest und hielt die Anbringung einer Wärmedämmung aufgrund der EnEv für notwendig sowie aufgrund der bauphysikalischen Situation des Gebäudes auch für empfehlenswert. Auf einer Eigentümerversammlung am 08.06.2004 beschlossen die Eigentümer zu TOP 9a die Instandsetzung der Balkone, Balkonfassaden, Giebelseiten, Frontfassaden und der Wärmedämmung der Dach- und Kellergeschossdecken. Am 27.03.2008 wurde der Beschluss gefasst, die Fassaden der Balkonseiten einschließlich der Balkone, der Frontseiten und der Giebel beider Blöcke zu sanieren (vgl. Beschlusssammlung in Anlage B1 zum Schriftsatz vom 15.01.2015). Im Jahre 2009 wurde mit der Instandsetzung der Fassaden unter Anbringung einer Wärmedämmung begonnen, die im Jahr 2014 an drei Seiten der beiden Gebäudeblöcke auch angebracht worden war.
Nach Wassereintritten im Dachbereich holte die damalige Verwaltung aufgrund eines entsprechenden Eigentümerbeschlusses ein Gutachten des Sachverständigen ### vom 26.02.2012 (Anlage K5 zur Anfechtungsbegründung) ein, wonach wegen im Einzelnen beschriebener Mängel eine komplette Neueindeckung der Dächer vorzunehmen ist.
Unter dem 24.07.2014 erstellte das Ingenieurbüro ### eine Entwurfsplanung zur Dach- und Fassadenrenovierung, wegen deren Einzelheiten auf die Anlage B3 zum Schriftsatz vom 05.05.2017 Bezug genommen wird.
In der Eigentümerversammlung vom 25.09.2014 (vgl. Protokoll in Anlage K1 zur Anfechtungsbegründung) wurde zu TOP 9 mehrheitlich ein Beschlussantrag des Klägers abgelehnt, zunächst ausschließlich eine Wärmedämmung der beiden Dächer vorzunehmen.
Zu TOP 11 beschlossen die Eigentümer sodann mit 24 Ja- gegen 2 Neinstimmen und einer Enthaltung, die Sanierung der verbliebenen Wände (pro Wohnblock eine) und der Dachflächen laut dem Sanierungsplan, aufgestellt durch Herrn ###, gemeinsam durchzuführen. Weiter heißt es: „Die Gesamtkosten werden auf 482.575 geschätzt. Dies …knapp weniger als bei einer getrennten Durchführung.“
Unter TOP 12 wurde sodann mehrheitlich der Beschluss gefasst, die beschlossene Sanierung mit 70.000,– aus der Rücklage und die restlichen Kosten durch eine Sonderumlage zu finanzieren. Der Beschlusstext lautet weiter: „Dabei werden 10 % für Unvorhergesehenes als Sicherheit mit einberechnet (s. Anlage)“. Im Folgenden werden Regelungen zur Fälligkeit und Ratenzahlung getroffen (vgl. Seite 5 des Versammlungsprotokolls). Wegen der die Sonderumlage betreffenden Anlage zum Protokoll wird auf Bd. I Bl. 34 d. A. Bezug genommen.
Mit seiner am 24.10.2014 bei Gericht eingegangenen Klage hat der Kläger die vorgenannten Beschlüsse sowie den – in zweiter Instanz nicht mehr streitgegenständlichen – Beschluss zu TOP 3 über die Jahresabrechnung 2010 angefochten. Er hat die Auffassung vertreten, bei der beabsichtigten Dämmung der Fassaden handele es sich um eine Modernisierung, so dass die erforderliche Beschlussmehrheit nicht erreicht sei. Außerdem gehe seiner Meinung nach die Dachsanierung als die dringlichere Maßnahme vor, während die gleichzeitige Sanierung der Fassade die Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft überstrapaziere. So sei es ihm nicht möglich, die auf ihn entfallende Sonderumlage in Höhe von über 15.000,– Euro zu zahlen.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht hat der Kläger außerdem seine Ansicht, wonach die Beschlussfassung der Gemeinschaft nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, damit begründet, dass bei TOP 11 gar nicht klar sei, welche Art der Fassadendämmung beschlossen wurde. Wie aus einem offenen Brief des Eigentümers K. hervorgehe, resultiere die Kosteneinsparung aus einer heute als fragwürdig geltenden Verwendung von Styropor anstelle von mineralischer Dämmwolle bei der Fassadendämmung.
Der Kläger hat erstinstanzlich beantragt, die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der WEG ### in Berlin vom 25.09.2014 zu den TOP 3, TOP 9, TOP 11 und TOP 12 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.
Nach ihrer Ansicht gehen die Angriffe des Klägers ins Leere, da der Grundsatzbeschluss zur Instandsetzung der Gebäudefassaden unter Anbringung eines Wärmeschutzes bereits vor über zehn Jahren gefasst worden sei. Sie haben behauptet, dass die Fassaden, da ohnehin in einem sanierungsbedürftigen Zustand, nach der EnEV 2014 notwendigerweise zu dämmen waren bzw. sind.
Das Amtsgericht hat mit am 17.02.2015 verkündetem Urteil den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 25.09.2014 zu TOP 3 für ungültig erklärt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Wegen der Begründung der angefochtenen Entscheidung wird auf Bd. I Bl. 161 ff. d. A. Bezug genommen. Gegen das ihm am 20.02.2015 zugestellte Urteil hat der Kläger mit am 20.03.2015 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese innerhalb der bis 20.05.2015 verlängerten Frist begründet.
Zur Begründung seines Rechtsmittels wiederholt und vertieft der Kläger seinen Vortrag. Er beanstandet insbesondere, dass nach der eigenen Sachverhaltsdarstellung des Amtsgerichts am 08.06.2004 kein Beschluss über eine Wärmedämmung gerade der Fassaden gefasst worden sei. Ausweislich des Beschlusses vom 27.03.2008 habe die Eigentümergemeinschaft nicht sämtliche Seiten der Fassade wärmedämmen wollen, was wohl damit zusammenhänge, dass die Frontseiten sich in einem deutlich besseren Zustand befinden würden. Dringlich sei im Übrigen nur die Sanierung des Dachs, nicht die Sanierung der Ostfassade. Schließlich sei der Beschluss auch sehr unklar und daher wohl nichtig, da aus ihm nicht hervorgehe, welche Arbeiten an der Fassade genau durchgeführt werden sollen. Nichtig sei auch der Beschluss über die Sonderumlage, da weder deren Gesamthöhe noch die einzelnen Beträge oder der Umlageschlüssel mitgeteilt würden.
Der Kläger beantragt, das am 17.02.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau abzuändern und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.09.2004 zu TOP 9, 11 und 12 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angegriffene Urteil. Insbesondere meinen sie, dass, da die Fassade komplett instandgesetzt werden musste, da die 10%-Grenze der § 9 Abs. 3 EnEV bei Weitem überschritten sei.
Die Restakten des Amtsgerichts Spandau – 70 II 133/02 WEG – haben bei der Entscheidung vorgelegen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 517, 519 ZPO.
Sie bleibt jedoch in der Sache ohne Erfolg. Weder beruht das Urteil des Amtsgerichts auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).
Voranzuschicken ist, dass der Kläger die – in zweiter Instanz noch streitgegenständlichen – Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.09.2014 zu TOP 9, 11 und 12 rechtzeitig innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG angefochten hat. Die Klage ist zwar erst am 18.11.2014 zugestellt worden, also nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist. Der Kläger kann aber für seine 24.10.2014 eingereichte Klage die Wirkung des § 167 ZPO für sich in Anspruch nehmen, da der mit gerichtlicher Verfügung vom 29.10.2014 angeforderte Gerichtskostenvorschuss am 10.11.2014 eingegangen und damit unverzüglich eingezahlt worden ist. Mit der am 25.11.2014 eingereichten Anfechtungsbegründung hat der Kläger außerdem die zweimonatige Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG gewahrt.
Keiner der angefochtenen Beschlüsse war jedoch für ungültig zu erklären oder gar als nichtig zu betrachten.
Entgegen der Ansicht des Klägers haben die Eigentümer zu TOP 11 keine Modernisierungsmaßnahme beschlossen, so dass es unschädlich ist, dass der Beschluss nicht mit der doppelt qualifizierten Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2 WEG, d. h. gleichzeitig drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und die Hälfte aller Miteigentumsanteile, sondern lediglich mit einfacher Mehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer gefasst wurde.
Ein mehrheitlicher Beschluss der Wohnungseigentümer war ausreichend, denn die beschlossene Maßnahme dient der ordnungsgemäßen Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gemäß den §§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. So ist allgemein anerkannt, dass die Eigentümer im Rahmen einer Instandsetzung sich nicht auf die Wiederherstellung des bisherigen Zustands beschränken müssen, sondern sich für eine Lösung entscheiden dürfen, die zu einer baulichen Veränderung führt, aber eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zur Behebung des Mangels darstellt. Dabei ist der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden, gegenüber Neuerungen aufgeschlossenen Hauseigentümers anzulegen. Ein solcher würde aber, damit das im Wohnungseigentum stehende Gebäude nicht an Wert verliert, bei der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse zugrunde legen (vgl. Vandenhouten in: Niedenführ u.a., § 21 WEG Rn. 89).
Auch das Anbringen einer Wärmedämmung im Rahmen einer Fassadenrenovierung kann unter diesen Voraussetzungen eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung darstellen (vgl. OLG Hamm, WuM 2009, 252; OLG Düsseldorf, NZM 2000, 1067). Dabei kommt es auf die Amortisation der Mehrkosten nicht an, wenn die Wärmedämmung nach den Anforderungen der EnEV ohnehin anzubringen ist (OLG Hamm a.a.O.).
Vorliegend haben die Eigentümer in dem angefochtenen Beschluss zu TOP 11 (nur noch) eine Sanierung der bisher noch nicht in Angriff genommenen Fassadenwände, also pro Block eine Wand, beschlossen. Diese Sanierung umfasst auch die Anbringung einer Wärmedämmung, was sich schon daraus ergibt, dass auf die Planung des Ingenieurbüros ### Bezug genommen wird. In dieser Planung ist das Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems mit 120 mm Dämmstärke vorgesehen. Soweit der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht die Unbestimmtheit des Beschlussinhalts bezüglich der Art der Fassadendämmung gerügt hat, ergibt sich hieraus jedenfalls keine Nichtigkeit der Beschlussfassung. Ein Eigentümerbeschluss ist dann als nichtig zu betrachten, wenn er wegen inhaltlicher Unbestimmtheit oder Widersprüchlichkeit keine durchführbare Regelung mehr enthält (vgl. Niedenführ u.a., § 23 WEG Rn. 81). Dies ist hier aber nicht der Fall, denn durch die Bezugnahme auf den Sanierungsplan des Ingenieurbüros ### sind die auszuführenden Maßnahmen jedenfalls soweit in ihren wesentlichen Elementen und Abläufen beschrieben, dass sie die Grundlage für eine Beauftragung eines Bauunternehmens und somit ein Tätigwerden des Verwalters bilden könnten. Ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil keine fertigen Kostenvoranschläge bei Beschlussfassung vorlagen, kann dahin gestellt bleiben, da sich hieraus allenfalls ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) ergeben würde. Dieser Anfechtungsgrund ist aber, da erst nach Ablauf der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG vorgebracht, nicht mehr zu berücksichtigen (vgl. BGH NZM 2009, 436). Nur vorsorglich sei daher darauf hingewiesen, dass der hier angefochtene Beschluss wohl nur die Grundlage für eine spätere Beschlussfassung über die Ausführung und Auftragsvergabe – wie hier offenbar gemäß dem Vortrag der Beklagten in den Eigentümerversammlungen vom 20.07.2015 und 29.03.2017 geschehen – bilden sollten.
Bei der Frage, ob die beschlossene Anbringung der Wärmedämmung an den verbleibenden Fassadenwänden eine Instandsetzungsmaßnahme oder doch eine bauliche Veränderung darstellt, ist zu berücksichtigen, dass es sich hierbei nur um einen Teil der umfassenden Fassadenrenovierung handelt. In der Eigentümerversammlung vom 27.03.2008 wurde spätestens der Beschluss gefasst, die Fassaden der Balkonseiten einschließlich der Balkone, der Frontseiten und der Giebel beider Blöcke zu sanieren. Zwar konnte vorliegend nicht aufgeklärt werden, ob und ggf. wann die Eigentümer beschlossen haben, die zu renovierenden (übrigen) Fassaden gleichzeitig zu wärmedämmen, nachdem insbesondere die Restakte des Amtsgerichts Spandau – 70 II 133/02 WEG – nur noch aus den verfahrensbeendenden Beschlüssen besteht. Jedoch haben die Beklagten unwidersprochen vorgetragen, dass in 2003 im genannten Gerichtsverfahren ein Gutachten des Dipl.-Ing. ### eingeholt worden war, wonach die Fassadeninstandsetzung als wirtschaftlich und technisch sinnvolle Lösung eingeschätzt und eine Fassadendämmung nach den Vorgaben der EnEv für notwendig gehalten und dringend empfohlen wurde. Weiter geht aus der Sanierungsplanung des Ingenieurbüros ### hervor, dass das Gutachten in 2003 Putzschäden von 20 % bis 50 % festgestellt hat, und der Sachverständige ### davon ausgeht, dass die Ostfassaden einen ähnlichen Schädigungsgrad aufweisen. Diese Feststellungen vermag der Kläger mit seiner pauschalen Behauptung, die Ostfassaden seien weniger geschädigt als die übrigen Fassaden, und es handele sich hier um eine Modernisierung, keine Instandsetzung, nicht zu entkräften.
Demnach steht also fest, dass zum einen Sanierungsbedarf an allen Fassadenwänden bestand bzw. besteht, und dieser die in § 9 Abs. 3 EnEV festgelegte Grenze von mehr als 10 % der Bauteilfläche überschritt, so dass eine Wärmedämmung anzubringen war bzw. ist. Aus diesem Grund ist auch eine Kosten-/Nutzenanalyse für die beschlossene Maßnahme entbehrlich.
Zu berücksichtigen ist außerdem, dass zum Zeitpunkt der hier angefochtenen Beschlussfassung drei der vorhandenen Fassaden bereits wärmegedämmt waren. Verbliebe aber nunmehr die hier streitgegenständliche Fassadenwand ohne Dämmung, wäre das Ergebnis der bisherigen Dämmungsmaßnahmen zumindest teilweise in Frage gestellt, da immer noch Energie durch die Fassade entweichen könnte. Letztlich kommt es hierauf noch oben Gesagtem aber nicht mehr entscheidend an.
Nicht zu beanstanden ist außerdem, dass die Eigentümer zu TOP 11 beschlossen haben, die Sanierung des Dachs und der Fassade gleichzeitig vorzunehmen, und also zu TOP 9 den Beschlussantrag des Klägers, gerichtet auf eine alleinige Durchführung der Dachsanierung, abgelehnt haben.
Grundsätzlich steht den Eigentümern bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen ein Ermessensspielraum zu (vgl. Vandenhouten in: Niedenführ u.a., § 21 WEG Rn. 68). Dieser erfasst auch den Zeitraum, in dem Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen (vgl. BayObLG NZM 2002, 531). Zwar ist darauf zu achten, dass die beabsichtigten Maßnahmen die einzelnen Wohnungseigentümer in finanzieller Hinsicht nicht überfordern. Auch eine hohe finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer steht aber nicht entgegen, wenn Sanierungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustandes erforderlich und unaufschiebbar sind (vgl. BayObLG a. a. O.). Die angefochtene Beschlussfassung der Eigentümer bewegt sich demnach in dem ihnen zustehenden Ermessensspielraum. Die Dringlichkeit der Dachsanierung ist unstreitig. Angesichts eines erheblichen Schädigungsgrads der Fassade ist aber auch deren baldige Sanierung geboten. Zu Recht haben die Eigentümer außerdem die Einsparungen durch eine gleichzeitige Sanierung in ihre Entscheidung miteinfließen lassen, die sich naheliegender Weise aus einem nur einmal erforderlichen Gerüstaufbau sowie einer insgesamt verkürzten Sanierungszeit, die auch etwaige Mietminderungen und sonstige Belastungen für die Eigentümer vermindert, ergeben können.
Soweit der Kläger vorträgt, er könne die Sonderumlage von 15.000,– Euro nicht bezahlen, ist ihm zum einen entgegen zu halten, dass er in den vergangenen Jahren, in denen die Fassadensanierung bereits immer wieder thematisiert wurde, hätte er Rücklagen bilden können, zum anderen, dass weder vorgetragen noch ersichtlich ist, weshalb er die von ihm geforderten Beträge nicht zumindest im Wege einer Kreditaufnahme begleichen kann.
Auch der Beschluss zu TOP 12 ist weder nichtig noch widerspricht er den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Insbesondere ist der Beschluss nicht zu unbestimmt, da sich die Gesamthöhe der Sonderumlage, der Verteilungsschlüssel sowie die im Einzelnen von den Eigentümern zu zahlenden Beträge aus der Anlage zum Protokoll, auf die in TOP 12 auch Bezug genommen wird, ergeben. Dass die Sonderumlage in dieser Höhe nicht erforderlich wäre, um die beschlossenen Maßnahmen zu finanzieren, macht auch der Kläger nicht geltend.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
