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Räumungsvergleich – Verzicht auf Schadensersatzansprüche

Räumungsvergleich und Eigenbedarfskündigung: Konsequenzen für Mieter und Vermieter

Ein aktuelles Urteil aus dem Mietrecht, welches vom AG Bonn mit dem Az.: 206 C 1/23 am 01.09.2023 erlassen wurde, wirft erneut Licht auf die Frage des Räumungsvergleichs in Verbindung mit dem Vorwurf des vorgetäuschten Eigenbedarfs. Dieser Fall betrachtet die Konsequenzen, die ein solcher Vergleich in Bezug auf potenzielle Schadensersatzansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter haben kann, insbesondere wenn der Vermieter möglicherweise eine Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht hat. Zentrale Elemente des Urteils sind dabei der Verzicht auf Schadensersatzansprüche und die Interpretation von Vereinbarungen innerhalb eines Räumungsvergleichs.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: XXXX    >>>

Das Wichtigste in Kürze


  • Rechtsstreit beim Amtsgericht Bonn bezüglich einer Räumungsklage.
  • Die Klage wird vom Gericht abgewiesen.
  • Ursprünglich wurde ein Mietvertrag zwischen den Parteien am 01.04.2019 abgeschlossen.
  • Außergerichtliche Kommunikation zeigt, dass die Kläger bei einer Einigung bereit wären, auf mögliche Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zu verzichten.
  • Am 21.05.2021 schließen die Parteien einen Räumungsvergleich ab, in dem sich die Kläger verpflichten, die Wohnung bis zum 31.07.2021 zu räumen.
  • Es wird diskutiert, ob der Verzicht der Kläger auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs im Vergleich klar zum Ausdruck kommt.
  • Die Kläger hatten bereits einen neuen Mietvertrag zum Zeitpunkt des Räumungsvergleichs.

Interpretation des Räumungsvergleichs

Im vorliegenden Fall hat das Gericht festgestellt, dass die im Vergleich unter Ziffer 6 enthaltene Verzichtserklärung sich nicht nur auf den eigentlichen Vergleich beschränkt, sondern auch die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen der ehemaligen Mieter aufgrund eines möglicherweise vorgetäuschten Eigenbedarfs einschließt. Die Frage, inwiefern ein Räumungsvergleich den sogenannten Zurechnungszusammenhang zwischen der möglichen Vortäuschung einer Eigenbedarfssituation und dem daraus resultierenden Schaden für den Mieter beeinflusst, wurde vom BGH bereits in der Vergangenheit beleuchtet. Entscheidend ist dabei, wie die Bedingungen des Vergleichs interpretiert werden und inwieweit die Parteien durch ihr beidseitiges Nachgeben auch den Konflikt hinsichtlich der tatsächlichen oder vorgetäuschten Bedarfslage des Vermieters klären wollten.

Sichtweise eines objektiven Betrachters

Wichtig in diesem Urteil ist auch der Aspekt, wie die Situation aus der Perspektive eines objektiven Empfängers zu bewerten ist. Im konkreten Fall kamen die Beklagten zu dem Schluss, dass sie aufgrund des von der Klägerin angebotenen Verzichts auf etwaige Schadensersatzansprüche wegen Eigenbedarfs keine weiteren Ansprüche mehr geltend machen könnten. Dies galt auch für den gerichtlich abgeschlossenen Räumungsvergleich, womit der Mietvertrag letztlich beendet wurde.

Wichtige Konsequenzen für Mieter und Vermieter

Für Mieter und Vermieter bringt dieses Urteil wichtige Klarstellungen. Es verdeutlicht, dass innerhalb eines Räumungsvergleichs getroffene Vereinbarungen und insbesondere Verzichtserklärungen weitreichende Konsequenzen haben können, die über den eigentlichen Vergleich hinausgehen. Es betont die Bedeutung einer klaren Kommunikation und genauen Vereinbarungen, um spätere rechtliche Unklarheiten und Streitigkeiten zu vermeiden. Ebenso zeigt es, dass die Eigenbedarfskündigung nach wie vor ein heikles Thema im Mietrecht bleibt, welches sorgfältig behandelt werden muss, um nicht in rechtliche Schwierigkeiten zu geraten.

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Räumungsvergleich – kurz erklärt


Ein Räumungsvergleich ist eine Vereinbarung, die in der Regel zwischen einem Vermieter und einem Mieter getroffen wird, um ein Mietverhältnis zu beenden und die Bedingungen für die Rückgabe der Immobilie festzulegen. Dieser Vergleich kann insbesondere dann geschlossen werden, wenn es Unklarheiten darüber gibt, ob und wann eine Kündigung wirksam ist. Der Räumungsvergleich dient dazu, einen klaren Zeitpunkt und Zustand für die Rückgabe der Wohnung festzulegen. Wenn ein Mieter die Wohnung trotz einer Kündigung des Mietvertrags nicht verlässt, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Sollte der Mieter auch nach Erhalt eines Räumungstitels die Wohnung nicht verlassen, kann dies zu einer Zwangsräumung führen. Ein Räumungsvergleich kann jedoch solche gerichtlichen Schritte vermeiden und eine einvernehmliche Lösung zwischen den Parteien bieten.


Das vorliegende Urteil

AG Bonn – Az.: 206 C 1/23 – Urteil vom 01.09.2023

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Bonn auf die mündliche Verhandlung vom 11.08.2023 für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Parteien schlossen zum 01.04.2019 einen Mietvertrag betreffend die Wohnung im 2. Obergeschoss des Objekts ###, 53173 Bonn, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Bad und einem Balkon. Mit Schreiben vom 27.08.2020 erklärten die Beklagten gegenüber den Klägern die Kündigung des Mietverhältnisses zum 01.12.2020. Als Grund dafür gaben sie an, die Wohnung zur Unterbringung der Mutter des Beklagten zu 2) zu benötigen. Mit Klage vom 17.12.2020 vor dem Amtsgericht Bonn (206 C 68/21, vormals LG Bonn, 17 O 454/20) forderten die Beklagten die Kläger zur Räumung und Herausgabe der vorbenannten Wohnung auf.

Während des Verfahrens korrespondierten die Parteien im Hinblick auf eine gütliche Beilegung des Rechtsstreits. Im Schreiben des Mietervereins vom 23.12.2020 (Bl. 71 d.A.), das im Auftrag der jetzigen Kläger verfasst wurde, heißt es unter anderem:

„Soweit Ihre Partei bereit ist, sich auf eine solche Regelung vergleichsweise einzulassen und die Räumungsklage zurückzunehmen, wäre unsere Partei auch bereit, auf eine weitere Überprüfung des angeblichen Eigenbedarfs zu verzichten, sodass Ihre Seite mögliche Schadensersatzansprüche bei fehlender Umsetzung des Eigenbedarfs nicht zu fürchten braucht.“

In einem weiteren Schreiben des Mietervereins vom 08.01.21 (Bl. 73 d.A.) hieß es:

„Ihre Seite mag auch bedenken, dass bei einer einvernehmlichen Lösung unsere Partei bereit ist, auf mögliche Schadensersatzansprüche bei anderweitiger Nutzung der Wohnung entgegen des angekündigten Eigenbedarfs zu verzichten.“

Die Parteien schlossen sodann am 21.05.2021 einen Räumungsvergleich, nach welchem die Kläger sich verpflichteten, die bezeichnete Wohnung spätestens zum 31.07.2021 zu räumen und an die Kläger herauszugeben (Bl. 194 der Akte AG Bonn, 206 C 86/21). Für den Fall einer fristgerechten Räumung verpflichteten sich die jetzigen Beklagten zur Zahlung einer Umzugskostenhilfe in Höhe von 4.000 Euro. Der gerichtliche Vergleich enthielt zudem unter Ziffer 6 folgende Erklärung:

„Weitere Ansprüche bestehen zwischen den Parteien nicht mehr. Mit dieser Vereinbarung sind alle gegenseitigen Rechte und Pflichten der Parteien abgegolten.“

Die Kläger schlossen dann am 09.04.2021 mit Wirkung zum 01.06.2021 einen neuen Mietvertrag über eine Ersatzwohnung, welche sie zum 21.06.2021 bezogen. Die damals streitgegenständliche Wohnung übergaben sie am 25.06.2021 an die Beklagten. Eine von den Klägern gestellte Einwohnermeldeamtsanfrage ergab, dass die Mutter des Beklagten zu 2) eine unveränderte Meldeadresse hat.

Die Kläger behaupten, dass die Mutter des Beklagten zu 2) tatsächlich gas nicht die streitgegenständliche Wohnung gezogen sei. Sie bestreiten mit Nichtwissen. dass der Beklagte zu 2) selbst in die Wohnung gezogen sei und dort mit seiner Mutter wohne. Die Mutter des Beklagten zu 2) halte sich vielmehr gelegentlich Betreuung der Kinder der Beklagten in der Wohnung auf.

Darüber hinaus sei der Beklagte zu 2) bereits aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit in der Gastronomie nicht in der Lage, die Pflege der Mutter zu übernehmen. Die Kläger behaupten ihnen sei durch den Umzug in die neue Wohnung in Köln ein Schaden in Höhe von insgesamt 12.723,33 Euro entstanden. Hinsichtlich der einzelnen Schadenspositionen wird auf Bl. 11-15 der Akte verwiesen.

Die Kläger beantragen, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 8.724,33 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, ein etwaiger Anspruch der Kläger sei bereits aufgrund des mit dem Vergleich vom 21.05.2021 vereinbarten Verzichts ausgeschlossen. Sie behaupten, die Mutter des Beklagten zu 2) wohne in der benannten Wohnung und habe dort ihren Lebensmittelpunkt, ihre Kleidung und ihre persönlichen Gegenstände. Ihre Meldeadresse sei unverändert, weil die vorherige Wohnung der Mutter, ###, 53179 Bonn, im Eigentum des Beklagten zu 2) stehe.

Die Klageschrift ist den Beklagten am 20.01.2023 zugestellt worden.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz wegen vermeintlich vorgetäuschten Eigenbedarfs in Höhe von 12.724,33 Euro gemäß §§ 260 Abs. 1, 535 Abs. 1 BGB aus positiver Vertragsverletzung. Es kann dahinstehen, ob ein Schadensersatzanspruch der Kläger dem Grunde sowie der Höhe nach besteht da dieser wirksam durch den im Vorprozess am 21.05.2021 geschlossenen Vergleich ausgeschlossen wurde. Die im Vergleich unter Ziffer 6 enthaltene Verzichtserklärung umfasst auch die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen der ehemaligen Mieter aufgrund eines vorgetäuschten Eigenbedarfs.

Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist nach Rechtsprechung des BGH im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (BGH, Urt. v. 10.06.2015 – VIII ZR 99/14 – NJW 2015/2324). Welche Ansprüche konkret durch die in Ziffer 6 des geschlossenen Vergleichs enthaltene Abgeltungsklausel ausgeschlossen werden sollten, ist mithin mittels Auslegung zu ermitteln, §§ 133, 157 BGB. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere auch die außergerichtliche Korrespondenz, so diese in zeitlichem und räumlichem Zusammenhang mit dem geschlossenen Vergleich steht, zu berücksichtigen. Der Verzichtswille des Mieters, auch auf die Geltendmachung etwaiger Schadensersatzansprüche infolge eines vorgetäuschten Eigenbedarfs verzichten zu wollen, muss deutlich erkennbar sein.

Der Wille der Kläger, durch Abschluss des Vergleichs auch auf die Geltendmachung möglicher Ansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zu verzichten, ergibt sich hier aus dem außergerichtlichen Schriftverkehr zwischen den Parteien.

Mit Schreiben vom 23.12.2020 teilten die Kläger den Beklagten mit, dass sie bei Rücknahme der Räumungsklage damit einverstanden seien, auf Überprüfung des angeblichen Eigenbedarfs zu verzichten, sodass die Beklagten mögliche Schadensersatzansprüche bei fehlender Umsetzung des Eigenbedarfs „nicht zu fürchten bräuchten“. In einem weiteren Schreiben vom 08.01.2021 die Kläger an, sie seien bei einer einvernehmlichen Lösung auch bereit, auf mögliche Schadensersatzansprüche bei anderweitiger Nutzung der Wohnung entgegen dem angekündigten Eigenbedarf zu verzichten. Die Bezugnahme in dem Schreiben vom 23.12.2020 auf die Räumungsklage vom 17.12.2020 macht deutlich, dass die Kläger obgleich die Zustellung der Klageschrift an sie erst am 19.03.2021 erfolgte, bereite zu diesem Zeitpunkt Kenntnis von ihrer Existenz hatten und sich mit ihrem Angebot zur etwaige Schadensersatzansprüche im Hinblick auf einen etwaigen vorgetäuschten Eigenbedarf zu verzichten, auch und gerade auf das Gerichtsverfahren bezogen. Die Kläger machten damit deutlich, dass zwar Bedenken hinsichtlich tatsächlichen Vorliegens des behaupteten Eigenbedarfs bestünden, diese aber gerade im Falle einer einvernehmlichen Lösung zurückgestellt werden könnten.

Der gerichtliche Vergleich erfolgte auch nicht auf Grundlage neuer Tatsachen, die bei den vorgerichtlichen Vergleichsbemühungen nicht bekannt oder vorhanden gewesen wären. Er unterscheidet sich auch inhaltlich nicht wesentlich von den vorgerichtlich diskutierten Szenerien. Mit Schreiben vom 23.12.20 hatten die Kläger einen Auszug „im ersten Quartal 2021“ gegen eine Beteiligung an den Umzugskosten in Aussicht gestellt, die im Falle eines zeitnahen Auszuges mit 10.000 Euro beziffert wurden. Mit Schreiben vom 08.01.21 wurde ein Auszug zum 31.03.21 gegen Zahlung eines Betrages von 7.500 Euro vorgeschlagen. Der dann tatsächlich geschlossene Vergleich folgt der außergerichtlich erkennbaren Logik, dass der zu zahlende Ausgleichsbetrag mit der Verweildauer in der Mietsache sinkt. Aus der Sicht eines objektiven Empfängers mussten die jetzigen Beklagten davon ausgehen, dass der von den Klägerin angebotene Verzicht auf etwaige Schadensersatzansprüche wegen Eigenbedarfs fortwirkt und auch für den gerichtlich abgeschlossenen Vergleich gilt zumal dort ausdrücklich vereinbart wurde, dass „alle gegenseitigen Rechte und Pflichten abgegolten sind“. Im Hinblick auf den vorherigen Schriftwechsel konnte dies nur so verstanden werden, dass gerade auch die zuvor von den Parteien ausdrücklich angesprochenen möglichen Ansprüche von die Abgeltungsvereinbarung umfasst sind.

Zu berücksichtigen ist zudem, dass die Kläger zum Zeitpunkt des Abschlusses Vergleichs bereits den neuen Mietvertrag vom 09.04.2021 geschlossen hatten bestand daher keine sich aus der Suche nach einer Ersatzwohnung ergebende Drucklage, die die Kläger zum Abschluss eines Vergleichs gedrängt haben könnte. Auch das lässt darauf schließen, dass die Kläger an einer abschließenden und umfassenden Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Streits interessiert waren.

Schließlich spricht auch die Vereinbarung der Umzugskostenhilfe ergänzend für einen Verzichtswillen. Der Bundesgerichtshof nimmt eine stillschweigende Verzichtserklärung des Mieters etwa dann an, wenn sich der Vermieter zu einer substanziellen Gegenleistung verpflichtet (BGH, Urt. v. 10.06.2015 – VII ZR 99/14). So könne im Einzelfall der Zahlung einer namhaften Abstandszahlung oder einem Verzicht auf Schönheitsreparaturen der Wille der Parteien entnommen werden, damit auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abgegolten sein sollen. Mit dem Vergleich verpflichteten sich die Beklagten hei spätestens zum 31.07.2021 erfolgtem Auszug der Kläger zu einer Zahlung von 4.000,00 Euro. Das ist eine durchaus substantielle Gegenleistung. Die Kläger selbst hatten die tatsächlichen Umzugskosten zuvor mit „ca. 4.000 Euro“ beziffert (Schreiben vom 08.01.21, Bl. 73 d.A.). Die Vergleichssumme deckte daher nach der Vorstellung der Parteien die gesamten Umzugskosten ab.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 1 ZPO.

Streitwert: 8.724,33 Euro

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